De l'occupation illégale en droit positif congolais. à‰tude des quelques cas devant les tribunaux de la ville de Kinshasa.

Chapitre Ier : DE L'OCCUPATION ILLEGALE : ANALYSE DE L'ARTICLE 207 DE LA LOI N°73-021 DU 20 JUILLET 1973 PORTANT REGIME GENERAL DES BIENS, REGIME FONCIER ET IMMOBILIER ET REGIME DES SURETES.

Nous examinons ce chapitre en deux points, d'une part, une étude de notion d'ensemble sur ce que nous entendons par occupation illégale et sa base légale (section Ière) et de l'autre part, nous ferons un examen des éléments constitutifs et de régime répressif de l'occupation illégale (section IIe).

Section Iere : NOTION ET BASE LEGALE DE L'OCCUPATION ILLEGALE

Par cette étude, nous réunissons les mécanismes pour chercher et comprendre la notion de l'occupation illégale c'est-à-dire que, dans cette section, nous expliquons les concepts, ce qui signifie que nous allons démontrer le sens des concepts occupation et illégale pour chercher à donner une définition proprio motu de ce qu'on entend par occupation illégale à travers l'aide de la doctrine d'autant plus que la loi ne dit mot (§Ier). Nous analysons ensuite la base légale de cette prévention (§II).

§Ier : NOTION DE L'OCCUPATION ILLEGALE

Ici, nous analysons d'une part le concept occupation(A) et de l'autre part le concept illégale(B).

A. Analyse du concept « OCCUPATION »

Le terme « occupation » vient du mot latin « occupatio », qui dérive du verbe « occupare » signifiant donc « occupation ».

Il faut noter que ce mot à deux significations et selon ces deux significations du mot, sans majuscule et au singulier, ce mot a une signification historique, un sens qui le dilue de la vie quotidienne.^7(*) Alors, selon ce premier sens, ce mot signifie l'acte par lequel on prend possession d'un bien.

Le second sens, à son tour, signifie le résultat de cet acte de prendre possession. Ici, nous tombons dans un sens revenant purement du mode originaire d'acquisition.

Selon le mode originaire d'acquisition, l'occupation serait donc un moyen d'acquérir une chose en entraînant volontairement possession c'est-à-dire avec l'intention d'en devenir effectivement propriétaire. On devient ici maître d'une chose tout en mettant la main dessus.

Le propriétaire d'une occupation est appelé « occupant » mais il peut être un occupant de bonne foi ou de mauvaise foi.

Cet occupant est de bonne foi, lorsqu'il ignore le vice qui peut contraindre ses droits d'occupation, il est de mauvaise foi, lorsqu'il a pris connaissance de ces vices mais il se proclame quand même occupant, tout en sachant qu'il ne l'est pas et qu'il a acquit cette propriété par des moyens détournés.

Néanmoins, la définition donnée ci-haute, couvre beaucoup plus l'idée des biens mobiliers alors que l'occupation dont il est question ici dans le cadre de notre étude est portée sur les biens immobiliers ou fonciers.

Sous cet angle de chose, nous devons laisser entendre par « occupation » l'idée de prendre possession suffisante d'un lieu en vertu d'un titre ou non et avec ou sans droit, pour pouvoir y exercer les droits dont on s'empare.

Un occupant a le droit d'utiliser ou de ne pas utiliser le lieu ou la chose (usus), il a également le droit dans certain cas, de jouir du lieu ou la chose et d'en recevoir le revenu (fructus). Alors, pour qu'il soit appelé propriétaire, cet occupant doit avoir sur la chose ce qu'on appel l'abusus c'est-à-dire le droit de disposer de la chose ou du lieu, d'être appelé maître de ce lieu ou cette chose.^8(*)

Dans le cas d'espèce, il faut un titre qui va attester que l'occupant détient en lui cet abusus sur la parcelle de terre lui étant confier par l'Etat.

Selon BROUILLAUD^9(*), l'occupation est donc l'un des moyens d'acquisition de la propriété.

Un particulier peut occuper un meuble vacant dans le but de devenir le propriétaire dudit meuble (en fait de meuble possession vaut titre) tandis que si un immeuble est vacant, automatiquement, c'est la propriété de l'Etat.

Lorsque la construction est élevée sur un terrain d'autrui en absence d'un lien de droit contractuel, le propriétaire du terrain acquiert la propriété de cette construction mais à titre onéreux^10(*), et devient donc occupant de la construction. L'acquisition n'est pas toujours pour lui, d'ailleurs, c'est une acquisition forcée (à cause peut être que l'indemnisation qu'il peut faire à la vraie propriétaire qui peut être lourde).

Il faut ainsi distingué selon que le constructeur qui voulait occuper était de mauvaise foi^11(*) ou s'il était de bonne foi^12(*).

1. La mauvaise foi du constructeur (le prétendu occupant)

Le propriétaire du terrain tient le constructeur en état c'est-à-dire donc qu'il le tient à sa merci, en ce sens qu'il peut exiger de lui la démolition de ce qui a été fait et la remise en état du terrain, outre des dommages et intérêts éventuel. C'est son droit de propriété qui lui pousse d'éliminer toute trace d'usurpation. Il peut toute foi décider de conserver cette construction mais sa ne sera pas gratuitement car il doit, à son choix, soit payer au constructeur une somme égale à la plus-value du fond, soit lui rembourser le prix des matériaux et la main d'oeuvre évaluée à la date du remboursement effectif. Il choisira, bien entendu, la moins onéreuse des deux voies et son choix ne saurait quel qu'il soit être taxé d'injustice, la double limite de l'action « de in rem verso^13(*) », sera respectée dès lors que l'on peut dire soit que le constructeur (prétendu occupant) n'est pas appauvri soit que le propriétaire du sol (l'occupant véritable) n'est non plus pas enrichi.

Le juge in specie casus, ne peut exercer le choix du propriétaire à sa place mais si, malgré, mise en demeure il reste taisant, c'est forcement le demandeur qui choisira.

2. La bonne foi du constructeur^14(*) (le prétendu occupant).

Le propriétaire est alors obligé dans ce cas, de conserver la construction intruse, bien qu'il puisse n'en vouloir, ce qui est une restriction considérable à son droit de propriété car la bonne foi est toujours présumée.

Il doit en outre payer pour la conservation de la dite construction et il sera d'ailleurs bénéficiaire, quand à la fixation de sa dette, de la même option que s'il était en face d'un constructeur de mauvaise foi.

En définitive, nous ne devons pas ignorés que le terme occupation revêt aussi un sens coutumier, et, dans ce sens, ce terme est pris dans sa manifestation juridique et non dans son sens ordinaire.

Dans son sens ordinaire, il désigne le fait de s'installer, de s'asseoir sur toutes les parties, et, en un mot, une occupation réelle, effective, exhaustive de tout ou partie du domaine pris en compte.

Dans un sens juridique, qui nous intéresse ici, l'auteur du lieu (sol, terrain ou immeuble) qu'on appel « occupant » doit manifesté selon le professeur LUKOMBE NGHENDA^15(*), sa volonté d'acquérir ou d'être titulaire, notamment en empêchant l'établissement d'un autre groupe ou individu sur le même domaine.

L'occupation n'a pas d'importance et elle est sans valeur que si elle est acquise d'une manière illégale. Encore faudrait-il comprendre que signifie le concept illégal.

* ⁷ François TERRE et Philippe SIMLER : Droit civil les biens, 6^e éd. Dalloz, paris, 2002, p306.

* ⁸ Lorsque nous parlons de chose nous entendons dire l'immeuble et par lieu nous entendons dire le terrain ou l'espace foncier du domaine privé de l'Etat.

* ⁹ BROUILLAUD Jean pierre : Droit civil les biens, les personnes, la famille, paris hachette, 2000, p44.

* ¹⁰ CARBONNIER Jean : Droit civil les biens, 18^e éd. Tome 3, Paris PUF, 1956, P320.

* ¹¹ Art. 22 de la loi sous examen

* ¹² Art. 23 de la loi op.cit.

* ¹³ L'action « de in rem verso » n'est rien d'autre que l'action dont dispose l'appauvri contre l'enrichi lorsqu'il y a enrichissement sans cause pour établir l'équilibre entre les deux.

* ¹⁴ CARBONNIER Jean : op.cit, p321

* ¹⁵ LUKOMBE NGHENDA : Droit civil les biens, PFDUC, Kinshasa 2003, P725