La promesse de vente de la chose d'autrui

2) Résolution pour inexécution

Dans la résolution pour inexécution, l'exécution de l'une des obligations est la condition de l'exécution de l'autre. Ces solutions reposent sur l'intention présumée des parties.

La première conséquence de cette corrélation, c'est qu'en principe la double exécution doit être simultanée : exécution trait pour trait. Si une partie prétend agir en exécution avant d'exécuter elle-même, elle sera repoussée par l'exceptio non adiplenti contractus.

S'agissant des conditions de la résolution, il faut noter que la loi prévoit qu'elle est poursuivie par une action en justice, dont le succès suppose trois conditions :

ü il faut tout d'abord qu'il y ait inexécution : il n'y pas de difficultés si l'inexécution est totale. Si elle est partielle, la résolution ne sera possible que si l'inexécution porte sur un point considéré par les parties comme essentiel, ce qui relève de l'appréciation du juge^111(*).

ü Une mise en demeure est nécessaire pour constater l'inexécution. Jusque là, on peut dire qu'il y a un simple retard, sans effet juridique par lui-même. La mise en demeure est inutile si l'impossibilité d'exécuter est évidente, par exemple au cas de contravention à une obligation de ne pas faire ou de destruction de la chose promise par le débiteur.

ü Enfin l'inexécution doit être imputable au débiteur. Si elle résulte d'un cas fortuit, on appliquera la théorie des risques. Nous avons déjà vu que la jurisprudence applique l'article 1184 même en cas d'inexécution par cas fortuit, ce qui est inexact théoriquement, mais permet de corriger en pratique la théorie des risques.

Quand ces trois conditions sont réunies, la résolution ne s'opère pas de plein droit ; il faut la demander aux tribunaux. Jusque là le contrat subsiste. Le créancier a donc l'option de maintenir ou de faire résoudre le contrat (article 1184 alinéas 2). Mais le juge n'est pas libre d'accorder ou de refuser la résolution. Si les conditions sont réunies, il doit prononcer la résolution. Toutefois, son rôle n'est pas purement passif ; il peut accorder un délai pour exécuter (article 1184 alinéas 3). C'est un cas particulier de délai de grâce admis par l'article 1244 alinéas 2^112(*).

Tant que l'instance n'est pas terminée, le débiteur peut arrêter l'action en résolution en exécutant, car le contrat subsiste. Il en est ainsi même après la sentence tant qu'elle n'est pas passée définitivement en force de chose jugée.

Cependant, l'exigence d'une sommation et d'une demande en justice fait souvent paraître la théorie légale trop compliquée en pratique. Ainsi les clauses conventionnelles usuelles insérées dans le contrat la modifie-t-elle plus ou moins. Elles se présentent en général sous trois formes : soit on se contente de stipuler que le contrat sera résolu faute d'exécution. C'est une simple référence à l'article 1184 qui n'y ajoute rien ; soit lorsque l'on stipule que « le contrat sera résolu de plein droit », la résolution aura lieu en cas d'inexécution sans intervention de la justice. Le juge ne pourra que constater la résolution, non la prononcer. Donc, non seulement il ne pourra accorder de délai de grâce, mais également la résolution sera acquise dès l'expiration du terme mis à l'exécution. Toutefois, cette clause qui supprime l'une des formalités, la demande en justice laisse subsister, d'après la majorité des auteurs, la sommation. Pour la vente d'immeuble, l'article 1656 décide expressément que si l'on stipule que la résolution aura lieu de plein droit faute de payement dans le terme convenu, la résolution n'a lieu cependant qu'après sommation ; soit pour éviter toute controverse, on peut stipuler que la résolution aura lieu de plein droit et sans sommation.

Dans les cas où il est convenu que la résolution aura lieu de plein droit, le créancier garde son option entre le droit d'exiger la résolution, et celui de poursuivre l'exécution. La partie qui n'exécute pas ne peut se prévaloir de la résolution, sinon le sort du contrat serait entre ses mains. Cela est souvent indiqué expressément ; par exemple, dans une vente d'immeuble, on stipule que, faute de payement du prix au terme fixé, la vente sera résolue de plein droit au gré du vendeur.

Quelquefois, les circonstances seront telles que l'on devra induire que les deux parties ont entendu se réserver le droit de se prévaloir de la résolution. C'est un véritable jus poenitendi pour la partie qui peut à son gré rompre le contrat en refusant d'exécuter.

S'agissant des effets de la résolution, il faut savoir que par elle, le contrat est anéanti rétroactivement. Il est censé n'avoir jamais existé. Il tombe avec tous ses effets comme au cas d'annulation.

Toutefois, contre certains effets, la fiction de rétroactivité est impuissante ; ce sont les effets de fait produits par le contrat. Il n'est pas toujours possible de rétablir le statu quo ; par exemple en matière de bail, de faire en sorte que le locataire n'ait pas joui de la chose louée. Cette jouissance existe et le bailleur gardera les loyers qui y sont afférents. Le bail n'est anéanti que pour l'avenir. Il y a résiliation, non résolution.

Sous réserve de cette observation, la résolution oblige les parties à des restitutions réciproques. De plus, des dommages intérêts sont possibles (article 1184 alinéa 2).

A l'égard des tiers, les droits constitués sur la chose tomberont. Mais on a adopté ici les mêmes tempéraments qu'en matière d'action en nullité : le possesseur de bonne foi acquiert les fruits, les actes d'administration sont maintenus. D'autre part, les effets de la prescription acquisitive ou le jeu de l'article 2279 pourront les mettre à l'abri de la résolution. Ces tempéraments sont cependant insuffisants. La résolution a de graves inconvénients au point de vue du crédit. Cela explique que le code civil allemand en ait restreint l'étendue d'application et atténué les effets : la résolution n'est admise que si l'exécution en nature est impossible. Il ne suffit pas d'une simple mauvaise volonté à exécuter. Par ailleurs, la résolution, en principe, ne réagit pas sur les transferts de propriété ou de droit réel. On retrouve ici le système de l'inscription au livre foncier et de la pré notation^113(*).

En France, ces inconvénients ont été souvent signalés, mais les critiques n'ont pas abouti à une modification d'ensemble de la théorie. Toutefois, des résultats de détail ont été obtenus sur deux points :

ü la loi du 23 mars 1855 a organisé la publicité des jugements prononçant la résolution des contrats sujets de transcription (article 4). Mais cela est insuffisant, car cette prescription ne s'applique qu'à la résolution prononcée ; jusque là, les tiers ne sont pas avertis. D'autre part, la seule sanction est une amende contre l'avoué qui a obtenu le jugement.

ü Dans le cas de résolution de vente d'immeubles pour défaut de paiement du prix, une protection des tiers, fragmentaire et insuffisante, résulte de plusieurs dispositions législatives :

La loi du 24 mars 1855 a organisé la publicité des jugements prononçant la résolution des contrats sujets à transcription (article 4). Mais cela est insuffisant, car cette prescription ne s'applique qu'à la résolution prononcée ; jusque-là, les tiers ne sont pas avertis. D'autre part, la seule sanction est une amende contre l'avoué qui a obtenu le jugement.

Dans le cas de résolution de vente d'immeuble pour défaut de paiement du prix, une protection des tiers, fragmentaire et insuffisante résulte de plusieurs dispositions législatives ;

a) en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, la loi du 3 mai 1841, article 18, déclare que l'action en résolution ne peut arrêter l'expropriation ou en empêcher l'effet. Le droit du reclamant est reporté sur l'indemnité.

En cas de vente sur saisie immobilière, la loi du 2 juin 1841, modifiant l'article 717 du code de procédure, met l'adjudicataire à l'abri des actions en résolution appartenant aux vendeurs antérieurs, à moins que la demande ait été notifiée au greffe avant l'adjudication (article 717, al 2-6).

b) En vertu de l'article 7 de la loi du 23 mars 1855, l'action résolutoire ne peut être exercée après l'extinction du privilège du vendeur d'immeuble, au préjudice des tiers protégés par une inscription ou une transcription. Il y a une solidarité des deux garanties. Dans les travaux préparatoires de la loi de 1855, on avait proposé d'aller plus loin. On avait proposé la suppression de l'action résolutoire à l'égard des tires en cas de vente immobilière. Cette demande fut combattue comme contraire aux principes essentiels du droit français et elle n'aboutit pas^114(*).

c) dans les ventes d'immeubles en justice, la résolution pour défaut de paiement du prix est remplacée par le système de la revente sur folle enchère (article 733 C. poc.)

Cependant, malgré la position du législateur, favorable à la nullité relative, nous pensons que la sanction qui correspond véritablement à l'impossibilité d'exécution de la promesse de vente de la chose d'autrui serait la résolution pour inexécution.

* ¹¹¹. Cass., 14 avril 1891. D. 91. 1. 329. Salleiless, op ; cit. N° 196.

* ¹¹². Pour les ventes d'immeubles, voire article 1655 du code civil.

* ¹¹³. Salleiless, op. cit.,n° 188-197.

* ¹¹⁴. V. discours de valette à l'assemblée nationale, Mélanges, t. II, p. 531.