La promesse de vente de la chose d'autrui

Première partie

Les cas d'efficacité de la promesse de vente de la chose d'autrui.

Si la promesse de vente de la chose d'autrui ne peut produire son effet immédiatement, c'est en vertu de la règle « Némo plus juris in alium transferre potest quam pise habet » : l'auteur de la l'acte ne saurait en principe transmettre à un tiers des droits qu'il n'a pas lui-même ; il n'a pas le pouvoir de disposer de la chose. Quant à celui qui a le pouvoir de disposer, le propriétaire, l'acte est pour lui « res inter alios acta », il lui est inopposable ; or un acte ne peut produire son effet translatif ou constitutif de droit réel sans porter atteinte aux droits du propriétaire.

Dans ces conditions, il est deux sortes d'hypothèses où l'on peut concevoir que l'acte produise ultérieurement son effet : si l'auteur de l'acte qui avait disposé de la chose d'autrui, devient propriétaire de cette chose par contrat, succession ou tout autre moyen, il acquiert par là le pouvoir de disposition qui lui manquait ; or l'acte qu'il a lui-même passé lui est opposable, et il semble que rien ne s'oppose plus à son efficacité réelle. Il peut arriver aussi que, bien que l'acte n'ait pas été passé pour son compte, le verus dominus le ratifie par la suite, levant ainsi l'obstacle qui s'opposait au résultat recherché. Acquisition de la propriété de la chose par l'auteur de l'acte, et ratification par le « Verus dominus », telles sont les deux hypothèses que nous devons envisager pour rechercher dans quelle mesure elles peuvent assurer une efficacité ultérieure de l'acte de disposition sur la chose d'autrui. Bien que l'on ait l'habitude de les assimiler, il nous semble préférable de les étudier séparément, car elles présentent entre elles une différence fondamentale : dans le premier cas, le bénéficiaire de l'acte recevra de son cocontractant, à la suite d'un double transfert de droit, le droit réel qu'il acquiert (Chapitre I), dans le second, il le tiendra directement du propriétaire originaire (Chapitre II).

Chapitre I

Acquisition ultérieure de la chose par l'auteur de la promesse

Supposons que celui qui avait fait la promesse de disposer d'une chose d'autrui en acquiert par la suite la propriété ; sa promesse devient-elle automatiquement efficace, ou bien est-il nécessaire de la refaire ?

Il convient tout d'abord de préciser l'intérêt du problème. Cet intérêt ne réside pas dans une question de rétroactivité, car si la consolidation de l'acte est admise, elle ne peut être rétroactive, à moins que l'auteur de l'acte n'acquiert lui-même la propriété rétroactivement ; il ne peut transférer des droits sur la chose pour une période où il n'en avait pas lui-même. Mais la réfection de l'acte suppose le consentement de son auteur : si l'on estime qu'elle est indispensable, celui-ci va donc reconsidérer sa position, et si l'acte qu'il avait passé lui parait désavantageux, par exemple parce qu'il avait vendu une chose dont la valeur a augmenté, il se refusera à le refaire. On lui permet ainsi de se dérober aux conséquences d'un acte qu'il a librement consenti. Il semble donc préférable d'admettre que, dès que l'obstacle a disparu, l'acte produit automatiquement son effet contre son auteur sans qu'il soit besoin qu'il y consente à nouveau.

Nous rechercherons d'abord si la consolidation peut être admise dans la promesse de vente en règle général (§1), avant d'examiner les difficultés particulières auxquelles elle se heurte en matière de vente sous condition suspensive (§2)

§1) le principe général

L'acte réel sur la chose d'autrui ne peut produire son effet au moment où il est passé ; mais les caractères de cette inefficacité doivent être précisés. Selon une distinction qui a surtout été mise en lumière par la doctrine allemande et la doctrine italienne^43(*), il existe deux sortes d'inefficacité des actes juridiques, différentes par la nature de l'obstacle qui s'oppose à une efficacité immédiate. Dans certains cas, l'inefficacité de l'acte est la conséquence d'un vice plus grave, d'un vice intrinsèque qui l'empêche d'arriver à la vie juridique, de telle sorte que son inefficacité est définitive. Il s'agit alors d'une invalidité. Dans d'autres cas, l'acte a une existence juridique et s'impose à toutes les parties : il y a seulement un obstacle qui l'empêche de produire ses effets, mais qui peut disparaître, et l'acte initial produira alors automatiquement ses effets normaux, sans qu'il soit nécessaire de le refaire. C'est une simple inefficacité au sens strict. La question est donc de savoir si le pouvoir de disposition nécessaire pour un acte réel doit être considéré comme une condition de validité ou seulement comme une condition d'efficacité. S'il est une condition de validité, il faut qu'il existe au moment même de l'acte. S'il est seulement une condition d'efficacité, il pourra intervenir utilement plus tard, si l'auteur de l'acte acquiert la chose ; dès lors, l'acte de disposition, valable dès l'origine, retrouvera son efficacité, qui était seulement suspendue.

Au point de vue de la stricte logique juridique, seules devraient être des conditions de validité, celles qui touchent à l'élément formateur de l'acte, c'est-à-dire la volonté des parties. Le consentement donne naissance à l'acte juridique, et, s'il n'existe pas avec les caractères requis par la loi, l'acte ne peut se former ; il est nul. Seront donc condition de validité celles qui se rapportent à l'existence, à la rencontre, à la sincérité des consentements, auxquelles il faut joindre les conditions de capacité et éventuellement de solennité destinées à protéger le consentement. Au contraire, tout ce qui est extérieur au consentement devrait être seulement condition d'efficacité. Pourtant à côté de celles-ci, que l'on pourrait appeler condition de validité par nature, il est des conditions de validité par détermination de la loi. En effet, la détermination des conditions de validité et des conditions d'efficacité est une question de droit positif sur laquelle chaque système juridique décide comme il l'entend, et dans bien des cas, le législateur érige en condition de validité une condition qui serait logiquement une condition d'efficacité, pour mieux assurer la sanction d'une règle légale. La nullité n'est plus alors la conséquence logique de la défaillance de l'élément formateur de l'acte juridique ; elle devient une pénalité frappant la violation d'une prohibition légale. Prenons par exemple le cas des clauses prohibées par la loi ; la distinction entre inefficacité et invalidité y présente généralement peu d'intérêt, car la prohibition est destinée à durer. Mais il arrive parfois que des prohibitions de ce genre soient levées. Les actes passés avec la clause prohibée, à l'époque de la prohibition, sont-ils définitivement nuls, ou retrouvent-ils alors une efficacité seulement paralysée ? Le plus souvent les textes décident dans le sens de la nullité, mais la solution contraire serait logiquement préférable ; car la nullité aboutit à permettre aux contractants de méconnaître les engagements qu'ils ont librement et volontairement assumés.

Cette conception du pouvoir de disposition comme une condition d'efficacité n'est d'ailleurs pas une pure construction abstraite : elle est appliquée en matière de legs. La formation de l'acte et son efficacité se trouvent ici nettement distincte, car elles se placent nécessairement à deux moments différents. La validité du testament s'apprécie au moment où il est rédigé ; elle dépend du consentement du testateur, de sa capacité, de la forme du testament, et l'absence de l'une de ces conditions entraîne la nullité. D'autres éléments doivent être réunis seulement au moment où le legs doit recevoir effet, c'est-à-dire au décès du testateur ; ce sont des éléments d'efficacité ; leur défaut n'est pas cause de nullité, mais de caducité. C'est le cas de l'existence et de la capacité du légataire, et aussi de l'existence du droit de propriété chez le testateur. Il n'a jamais été contesté que si le testateur lègue une chose d'autrui, dont il devient ensuite propriétaire avant son décès, le legs est valable et efficace^44(*).

Mais à défaut de l'acquisition par le testateur avant son décès, le legs d'une chose d'autrui ne peut plus acquérir aucune efficacité translative ou constitutive de droit réel, pas même dans le cas où le pouvoir de disposition apparaîtrait en la personne de l'héritier, soit que la chose lui appartient déjà, soit qu'il l'acquièrt par la suite. On ne saurait admettre que la propriété de la chose se trouve transférée automatiquement de l'héritier au légataire par le seul effet du legs, c'est-à-dire de la volonté du testateur^45(*). Pour disposer d'une chose, il faut le pouvoir de disposition. ; on peut concevoir que ce pouvoir n'apparaisse que plus tard, mais il est indispensable ; or, dans le cas envisagé, l'auteur du testament n'a jamais eu le pouvoir de disposer de la chose. Un tel legs ne peut donc avoir un effet translatif de propriété ; il ne peut être réalisé que sous la forme d'une charge imposée à l'héritier ou à un autre légataire d'acquérir la propriété de la chose et de la transférer ensuite au bénéficiaire désigné^46(*).

Dans les actes entre vifs, et précisément dans les promesses de vente, l'efficacité de l'acte est normalement concomitante à sa formation, mais rien ne s'oppose à ce qu'il en soit autrement. L'effet du contrat peut être retardé, sans que pour autant sa validité en soit atteinte. Il en sera de même lorsque le pouvoir de disposition fait défaut. Il faut donc admettre comme un principe général que le pouvoir de disposition nécessaire pour un acte réel n'est qu'une condition d'efficacité et non une condition de validité ; s'il fait défaut parce que l'acte porte sur une chose d'autrui, il est pour le moment inefficace, mais demeure valable et capable de produire ses effets ultérieurement si l'auteur de l'acte acquiert la propriété de la chose. Il ne peut en être autrement qu'en vertu des dispositions expresses de la loi, qui doivent s'interpréter strictement ; tous les actes de disposition qui ne sont pas déclarés nuls par un texte doivent être considérés comme valables^47(*). Il en serait ainsi, par exemple, d'une constitution d'usufruit sur le bien appartenant à autrui.

Aussi, l'effet de la promesse est-il généralement retardé tant par le moyen d'un terme que par celui de la condition suspensive.

Si le terme, prévu aux articles 1185 à 1188 du code civil, est un délai opposé à l'exécution de l'obligation, il reste important de signaler que son échéance dépend d'un évènement futur et certain. Il peut être conventionnel ou légal. Il peut également être extinctif ou suspensif. Le terme extinctif (dies ad quem) arrête les effets de l'obligation et opère seulement pour l'avenir. Tandis que le terme suspensif (dies a quo) retarde l'exigibilité de la créance, mais n'en retarde pas la naissance. Le créancier à terme ne peut agir, mais son droit existe déjà (article 1185 du code civil). C'est une différence avec la condition, qui agit sur l'existence même du droit. En conséquence, si le débiteur à terme paie par erreur avant l'échéance, il n'y a pas lieu à répétition de l'indu (article 1186 du code civil). Il ne faut donc pas dire : « qui doit à terme ne doit rien ». Le terme est établi en général en faveur du débiteur ; la loi le précise dans l'article 1187 du code civil. Mais il peut être aussi dans l'intérêt des deux parties ou même du créancier seul, s'il a par exemple voulu faire un placement entre les mains du débiteur et s'assurer qu'il ne serait pas remboursé avant une certaine date. Ce sera d'après les stipulations expresses ou les circonstances de fait que l'on déterminera la partie en faveur de laquelle le terme a été prévu.

Ce problème présente un intérêt pratique, car la partie en faveur de laquelle le terme est établi peut y renoncer. Donc s'il est en faveur du débiteur, celui-ci pourra se libérer avant l'échéance. S'il est en faveur du créancier, celui-ci pourra refuser un paiement anticipé. S'il est en faveur des deux parties, il faudra un accord pour que le paiement puisse être anticipé. Indépendamment de la renonciation volontaire, il peut se présenter deux cas où le débiteur est déchu de plein droit du bénéfice du terme. D'abord, en cas de faillite, à partir du jugement déclaratif, solution étendue à la liquidation judiciaire (loi du 4 mars 1989, article 8, al 1) et à la déconfiture des non- commerçants ; Ensuite, dans le cas où le débiteur a diminué par son fait les sûretés données au créancier, par exemple lorsque, le créancier étant muni d'un gage, d'une hypothèque ou d'un privilège, le débiteur diminue la valeur de la chose affectée à la sûreté. Il faut assimiler à ce cas celui où le débiteur refuse de fournir les sûretés promises. A côté du terme de droit légal ou conventionnel, il faut mentionner l'existence du terme de grâce, délai de faveur que le juge peut accorder au débiteur (article 1244, ali.2 du code civil).

En matière de vente d'immeuble, les parties à une promesse synallagmatique de vente prévoient souvent que la vente ne deviendra définitive qu'au moment de sa « réitération » ou « régularisation » par acte authentique et lors du paiement complet du prix par l'acquéreur.

La validité de cette stipulation n'est pas discutée, car dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la cour de cassation en date du 9 juin 1971, la haute juridiction affirme que nonobstant leur accord sur la chose et le prix, les parties peuvent décider que l'acquéreur n'aura la propriété de la chose cédée qu'à compter du jour de la réitération par acte authentique.^48(*) La réitération devra être faite dans le délai convenu, lequel délai peut être cependant implicitement prorogé^49(*). La réitération purge la promesse de ses vices de forme éventuels^50(*).

Il ne s'agit pas d'une condition qui est un évènement dont la survenance est incertaine. Lorsque les parties ont conclu une promesse synallagmatique, la réalisation de l'évènement futur, qui dépend de leur volonté, peut être imposée par les tribunaux si l'une des parties se dérobe à son engagement ; il n'y a donc pas d'incertitude. Il s'agit d'un terme suspensif, sauf à ce qu'une véritable condition résulte clairement de l'acte ou des circonstances^51(*). Généralement les parties poursuivent un triple objectif : se lier, tout en se laissant le temps nécessaire afin de faire ce qui est utile pour formaliser et exécuter la vente ; différer le paiement des droits de mutation ; garantir le vendeur qui conserve la propriété jusqu'au paiement du prix, alors qu'il ne peut inscrire son privilège. Elles ont la volonté de s'engager de manière irrévocable, mais le transfert de propriété est différé. La vente est formée au jour de la promesse^52(*).

Si l'une des parties se dérobe à son obligation en ne payant pas le prix ou en refusant de signer l'acte authentique, l'autre dispose d'une option. Ou bien, elle poursuit l'exécution forcée de la vente, sous astreinte (signature de l'acte) et obtient un jugement valant acte de vente, qui pourra être publié^53(*). Si elle a un juste motif, le juge pourra cependant lui accorder un délai^54(*). En toute hypothèse, le jugement se substituant en un contrat en prendra exceptionnellement la nature, du point de vue de la formation et des effets de la convention.

Le cas échéant, la victime agit en paiement et en dommage intérêt contre l'acquéreur, sur lequel elle exerce des voies d'exécution. Ou bien, au contraire, elle entend être dégagée de ses propres obligations et demande la résolution pour inexécution de la vente, réclamant en outre des dommages- intérêts^55(*). La résolution est la seule issue si l'acheteur est insolvable ou en « faillite », lorsque, en ce dernier cas, l'administrateur juge inopportune l'exécution du contrat^56(*). L'échéance du terme sans « régularisation » de la vente ni paiement du prix n'entraîne la caducité de la promesse que si les parties l'avaient décidé.

Cependant, entre les ventes à terme et les ventes conditionnelles, c'est bien les dernières citées qui constituent le domaine de prédilection des promesses de vente portant sur les choses d'autrui.

* ⁴³ . Cariota-ferrara, op. Cit., n° 105 ; - Scialoja, Nullita ed inefficacia, Saggi di vario diritto, I, P. 23 et suivant.

* ⁴⁴ . Il doit en être ainsi même si le testateur a légué la chose comme chose d'autrui. Cf. nouveau code civil italien, art. 651, § 2.

* ⁴⁵.  Toutefois, contra : code civil de la province du québec de 1866, art.881 : « le legs est cependant valide et équivaut à la charge de procurer la chose ou d'en payer la valeur s'il parait que telle a été l'intention du testateur. Dans ce cas, si la chose léguée appartient à l'héritier, ou au légataire obligé au payement, soit que le fait fût ou non connu du testateur, le légataire particulier est saisi de la propriété de son legs ». (Ed. annotée beauchamp, t. Ier)

* ⁴⁶. De page, op. Cit. t. VIII, n° 245.

* ⁴⁷. Contra : de Chaisemartin, op. Cit. p. 40.

* ⁴⁸. Bulletin civil III , n° 362

* ⁴⁹. Com, 8 juillet 1997, D ; Aff. 1997. 1069 : « silence du contrat quant à la sanction du dépassement du terme... les parties avaient choisi de proroger les engagements au-delà de la date normalement prévue ». ( le bénéficiaire est entré dans les lieux et a entamé les travaux.)

* ⁵⁰. Commerciale ; 27 juin 2000, Contrats conc., consom. 2000, n°154, n. LEveneur : vente de fonds de commerce non-conforme à l'article L 141-1, C. Com (mentions obligatoires) : « l'acte authentique signé ultérieurement est exempt des causes de nullité qui selon la société M. viciait l'acte sous seing privé., les parties ayant maintenu leur commune volonté alors qu'aucune cause de nullité n'affectait le nouvel acte, la société m ; n'est pas fondée, faute d'intérêt, à poursuivre l'annulation du compromis »

* ⁵¹. Ex : * Req ; 4 mai 1936, sté F ; et autres, DH 36.313 : «  l'énonciation dans un acte sous seing privé portant accord sur la chose et sur le prix qu'un acte notarié sera ultérieurement dressé n'a pour effet de subordonner la formation et l'efficacité du contrat à l'accomplissement de cette formalité que s'il résulte clairement, soit des termes de la convention, soit des circonstances que telle a été la volonté des parties ».

* ⁵². Cass. Civ. 3°, 30 novembre 1988, bull. Civ. III, n°173 ; Defrenois 1989, art. 34570, n°77, P; 924, n. G. Vermelle: la subordination du transfert de propriété à l'exécution d'une obligation consécutive à la vente ne peut affecter l'existence de celle-ci.

* ⁵³. C'était déjà la solution de POTHIER : v. La vente, n° 480 : le promettant se doit à la « fidèlité » ; RTD civ. 95. 341, n. Groslière et Saint -ALARY Houin ; Cassation de l'arrêt qui avait décidé que le vendeur ne pouvait être condamné qu'à des dommages intérêts en se fondant sur le motif erroné suivant : « le vendeur n'est tenu envers l'acquéreur que d'une obligation de faire pouvant se résoudre en dommages intérêts ».

* ⁵⁴. J. Mestre et B ; Fages R. 2003. 79.

* ⁵⁵. Cass. Civ.1Ere, 19 janvier 1959, Bull ; civ. I, n° 35; 11 décembre 1963, bull; Civ. I, N° 549; D. 64.198.

* ⁵⁶. Aix, 23 janvier 1965, jcp, éd. G, 65. II. 14312, n. Deghilage.