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Jouissance des terres et garantie


par Jules NDEODEME
Université de Yaoundé 2 - Master recherche en droit 2021
  

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B. Le droit réel de jouissance des occupants et exploitants des dépendances du domaine national au 4 août 1974

L'article 17 de l'ordonnance fixant le régime foncier dispose ainsi : « Les dépendances du domaine national sont attribuées par voie de concession, bail ou affectation dans des conditions déterminées par décret.

Toutefois, les collectivités coutumières, leurs membres ou toute autre personne de nationalité camerounaise qui, à la date d'entrée en vigueur de la présente ordonnance, occupent ou exploitent paisiblement des dépendances de la première catégorie prévue à l'article 15, continueront à les occuper ou à les exploiter. Ils pourront sur leur demande obtenir des titres de propriété conformément aux dispositions du décret prévues à l'article 7. »

L'article 15 évoqué dans cette disposition est relatif à la catégorisation du domaine national en deux dépendances, la première est celle occupée ou exploitée alors que la seconde est libre de toute occupation. Les terres concernées par le deuxième alinéa de l'article 17 sus-cité sont donc les terres exploitées ou occupées à l'entrée en vigueur de l'ordonnance fixant le régime foncier. Il est clair qu'au profit desdites collectivités et personnes, un droit réel de jouissance est reconnu. Un droit de jouissance qui plus est susceptible d'être transformé en droit de propriété à la simple demande de l'occupant ou de l'exploitant.

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Jouissance des terres et garantie

Le droit dont sont titulaire les exploitants et occupants du domaine national avant le 05 août 1974 est susceptible de garantie et notamment d'hypothèque. Au moment de constituer cette hypothèque, le Notaire doit requérir l'immatriculation des terres occupées et exploitées au profit de la personne qui les occupent et exploitent et entend donc les mettre en garantie. Ainsi, l'ordonnance fixant le régime foncier a consacré un droit réel de jouissance prêt à se transformer en droit de propriété lorsque l'occupant ou l'exploitant demande l'immatriculation.

L'admission de ce droit de jouissance comme pouvant faire l'objet de l'hypothèque est juste pour au moins deux raisons. La première raison tient au fait que le droit de jouissance ainsi consacré n'est en lui-même que temporaire, la difficulté propre à une personne de procéder à cette conversion ne doit donc pas occulter le fait que son occupation et son exploitation valent d'importants investissements ou plutôt le fait que la disponibilité du crédit permettrait lesdits investissements. Il n'est pas faux que la reine des garanties étant l'hypothèque, un immeuble ou des terres immatriculées lui seront demandés pour l'octroi dudit crédit. Avec la possibilité d'utiliser un simple droit de jouissance, les diligences nécessaires peuvent être faites et le crédit octroyé.

Le domaine national regorge, au regard de ce qui précède, l'essentiel des droits de jouissance des terres susceptibles d'être mis en garantie de remboursement des crédits. Les divers baux, la concession provisoire et les droits des exploitants ou occupants du domaine national avant le 05 août 1974 sont les droits dont bénéficient la grande majorité des camerounais.

En conclusion, quelques démembrements du droit de propriété conférant jouissance des terres et présentant préalablement des caractères d'aliénabilité et de saisissabilité peuvent constituer l'assiette d'une garantie de remboursement des crédits. Il en est de même des droits réels que le législateur a bien voulu conférer dans les terres des domaines à travers les mécanismes sus évoqués. Le territoire camerounais est largement constitué du domaine national, c'est la raison pour laquelle les droits de jouissance conférés à ceux qui l'exploite mènent majoritairement à l'acquisition de la propriété. C'est le cas des droits des exploitants et occupants du domaine national avant le 05 août 1974. Leur droit de jouissance doit au préalable être transformé en droit de propriété et les terres occupées ou exploitées peuvent être hypothéquées. La nature de la garantie portant sur ce droit est identifiée ; il s'agit de l'hypothèque. Portant également sur les terres, la question se pose de savoir si les autres droits réels de jouissance entrent-ils également dans l'assiette de l'hypothèque.

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"Les esprits médiocres condamnent d'ordinaire tout ce qui passe leur portée"   François de la Rochefoucauld