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Jouissance des terres et garantie


par Jules NDEODEME
Université de Yaoundé 2 - Master recherche en droit 2021
  

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B. Le régime de l'inscription hypothécaire

Le régime de l'inscription des hypothèques prend en compte les conditions de publicité, ses effets puis la fin de la publicité.

Les conditions de publicité se résument à quelques formalités. Puisqu'il y va de l'intérêt du créancier hypothécaire, l'initiative d'inscrire l'hypothèque lui appartient. Dans la pratique, lorsque l'hypothèque résulte d'une convention passée par devant Notaire, ce dernier a très souvent la charge d'établir deux bordereaux contenant un certain nombre de mentions utiles aux tiers. Il s'agit de la désignation des parties, des immeubles ou des droits réels de jouissance grevés, l'indication de la créance garantie avec mention du capital et de l'intérêt ainsi que du montant garanti. Le bordereau et la convention d'hypothèque transmis au Conservateur foncier lui permettent de procéder à l'inscription. Par l'accomplissement de cette formalité, l'hypothèque devient opposable aux tiers (le droit de suite du créancier acquiert force) qui peuvent s'informer à propos en demandant l'état hypothécaire de l'immeuble au Conservateur. Aussi, l'inscription est attributive de rang. Il s'agit de l'enjeu

210 Idem

211 G. CORNU, Vocabulaire Juridique, op. cit. p.713

212 Ph. MALAURIE et L. AYNES, Droit civil. Les sûretés, op. cit, n°631

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principal des garanties puisque le rang vaudra au moment du partage des deniers (ce sera la mise en oeuvre du droit de préférence). Les créanciers hypothécaires sont désintéressés suivant l'ancienneté de leur inscription hypothécaire.

L'inscription hypothécaire a une durée de trente ans. Lorsqu'elle n'est pas renouvelée avant l'écoulement de cette durée, l'inscription devient caduque, c'est-à-dire l'hypothèque devient inopposable aux tiers. L'inscription peut tout de même être différée de 90 jours lorsque l'hypothèque garantit un prêt à court terme. Par contre, l'inscription n'est pas possible à partir de la publication de l'aliénation de l'immeuble, de la publication du commandement valant saisie immobilière, de l'ouverture d'une procédure collective et du décès du débiteur dans le cas où la succession est vacante ou acceptée seulement à concurrence de l'actif. Lorsque l'hypothèque est judiciaire, l'inscription comporte deux étapes. Une inscription provisoire est prise à la requête du créancier et lorsque la juridiction compétente fait droit à telle requête213. Lorsque la créance est reconnue par la juridiction statuant sur le fond, le créancier doit procéder à une inscription définitive dans le délai de 6 mois suivant telle reconnaissance.

Relativement aux droits réels de jouissance des terres, l'inscription de l'hypothèque n'est pas possible lorsque le droit réel de jouissance dont il s'agit n'a lui-même pas été inscrit. C'est la mise en oeuvre de l'effet relatif214 qui traduit l'idée selon laquelle il ne peut être inscrit un droit réel accessoire sur un droit réel principal inexistant ou tout au moins inopposable. Cette solution fait suite à l'exigence du titre constatant le droit réel de jouissance. Lorsque ce droit a été inscrit ou plutôt lorsque le titre foncier est délivré au titulaire de la concession provisoire et que l'hypothèque portant sur ces divers droits est inscrite, l'inscription produit ses effets d'opposabilité aux tiers acquéreurs, aux autres créanciers hypothécaires et même aux créanciers chirographaires. Ces effets sont mis en oeuvre au moment de la réalisation de l'hypothèque.

En outre, l'inscription permet de déterminer les créances garanties. Très souvent, le principal de la créance garantie a des accessoires tels que les intérêts et les frais. Ceux échus avant l'inscription sont entièrement garantis alors pour l'avenir, seuls ceux des trois dernières années précédent la réalisation de l'hypothèque sont garantis.

213 Article 213 et suivants de l'AUS.

214 Ph. MALAURIE et L. AYNES, Droit civil. Les sûretés, op. cit, n°638

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En dehors du cas de péremption de l'inscription qui survient lorsque l'inscription n'est pas renouvelée avant le délai de trente ans215, l'inscription peut également être radiée volontairement lorsque la créance est éteinte, lorsque le créancier renonce à l'hypothèque et enfin en cas de purge. Si le créancier refuse de procéder à la radiation malgré des raisons pour ce faire, la juridiction compétente, saisie, peut ordonner ladite radiation216.

Toutes ces règles de formation et de publicité sont acquises à l'hypothèque de la jouissance des terres aussi bien de manière implicite lorsque les textes particuliers, sans les modifier ou prévoir des règles spécifiques, ne les évoquent pas, que de manière expresse217 à travers des dispositions de portée générale. Le régime de constitution des deux formes d'hypothèque est presque unique malgré la distinction de l'assiette. Cette unicité se poursuit en ce qui concerne le régime des effets et les modes de transmission et d'extinction.

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"Je ne pense pas qu'un écrivain puisse avoir de profondes assises s'il n'a pas ressenti avec amertume les injustices de la société ou il vit"   Thomas Lanier dit Tennessie Williams