SECTION 2 : LE RECOURS AUX REGLES RELATIVES AUX EFFETS
DE
L'HYPOTHEQUE DE L'IMMEUBLE
Les effets de l'hypothèque de l'immeuble comme de la
majorité des garanties réelles sont organisés à
travers les rapports entre le créancier, le débiteur et/ou le
constituant et d'autres personnes intéressées. Ces rapports sont
établis entre les créanciers hypothécaires, entre les
créanciers hypothécaires et les créanciers chirographaires
et enfin entre les créanciers hypothécaires et les tiers. Les
effets principaux de l'hypothèque avant l'exigibilité de la
créance sont la non dépossession du constituant et la non
dépréciation de la valeur de l'immeuble par lui. De ce fait, le
créancier a la possibilité non seulement d'exercer ses droits de
jouissance mais aussi en certains cas, il peut exercer son droit de disposer.
Toutefois, il existe des prohibitions légales, judiciaires ou
conventionnelles au pouvoir de jouissance ou de disposer. A titre illustratif,
le propriétaire d'un immeuble hypothéqué ne peut pas
conclure un bail de longue durée, il est donc difficile d'envisager la
constitution d'autres droits réels de jouissance.
En cas d'exigibilité de la créance suivant le
terme convenu ou d'exigibilité survenue de manière
anticipée en cas de détérioration ou de destruction de
l'immeuble218, l'hypothèque comme droit réel
accessoire a des effets drastiques pour le constituant. Ces effets sont-ils
les
215 Article 196 de l'AUS
216 Article 202 de l'AUS
217 Articles 24 et 25 du décret du 11 août 2015.
218 Article 222 de l'AUS.
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Jouissance des terres et garantie
mêmes lorsqu'il s'agit de l'hypothèque de la
jouissance des terres ? C'est la question à se poser. En dehors de
quelques cas qui seront déterminés dans le prochain chapitre au
titre des spécificités de l'hypothèque de la jouissance
des terres, il convient de relever que les effets de l'hypothèque de
l'immeuble constituent vraisemblablement les effets généraux
(Paragraphe 1). Les deux formes d'hypothèques confèrent des
droits, ces droits ont le même sort que tous les autres c'est dire qu'ils
peuvent être transmis ou plutôt ils peuvent s'éteindre
(Paragraphe 2).
Paragraphe 1 : les effets de l'hypothèque à
sa réalisation
Les effets sont communs aux deux hypothèques aussi bien
à la réalisation (A) c'est-à-dire dans la relation entre
le créancier et le constituant, qu'entre les diverses personnes
impliquées ou intéressées (B).
A- La réalisation de l'hypothèque
La réalisation est le moment qui marque la mise en
oeuvre d'une garantie. Assurément, elle survient lorsque le
débiteur ou le constituant est défaillant dans sa promesse de
rembourser. C'est donc l'effet principal entre le créancier et le
constituant à la défaillance de ce dernier. En effet, la
réalisation est un terme pratique désignant
l'opération financière consistant à vendre un bien pour
pouvoir disposer des fonds provenant de la vente219. Cette
définition envisage la réalisation dans l'une de ses
modalités. Plus explicitement, la réalisation est la satisfaction
du créancier c'est-à-dire le paiement de la créance
qui lui est due220 par le moyen de la garantie affectée,
à un certain moment dans le passé, à ladite satisfaction
en cas de défaillance du constituant dans sa promesse de rembourser le
crédit. Dans ce cas, peu importe la modalité qui mène
à telle satisfaction.
Avec la réforme du droit des sûretés OHADA
en 2010, la réalisation de l'hypothèque se fait à travers
plusieurs options offertes au créancier221. Il y a notamment
l'attribution de l'immeuble au créancier par voie de convention à
travers le pacte commissoire222 et par voie de
décision de justice223. L'attribution, qu'elle soit
conventionnelle ou judiciaire, elle est toujours précédée
par une expertise qui détermine la valeur de l'immeuble. Lorsque
ladite
219 G. CORNU, Vocabulaire Juridique, op. cit. p.854
220 M. DOLS-MAGNEVILLE, La réalisation des
sûretés réelles, op. cit. n°15
221 Idem, n°20
222 Article 199 de l'AUS
223 Article 198 de l'AUS
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Jouissance des terres et garantie
valeur dépasse le montant de la créance
garantie, le surplus doit être reversé au constituant ou
plutôt aux autres créanciers. Lorsque l'immeuble constitue la
résidence principale du constituant, la voie de l'attribution n'est pas
admise. Dans le sens de cette prohibition, lorsque le droit de jouissance
qu'exerce le constituant lui a permis d'ériger des constructions
constituant sa résidence, l'attribution serait impossible.
L'autre voie qui est ancienne est celle de la saisie
immobilière224 dont l'issue probable est
l'adjudication (c'est-à-dire la vente) de l'immeuble. La saisie
immobilière est un mode forcé et assurément le plus
complexe en matière de réalisation des garanties. La clause
de voie parée qui permettrait au créancier de vendre
amiablement le bien hypothéquée est interdite. Qu'il s'agisse de
l'immeuble ou du droit réel de jouissance des terres, l'une ou l'autre
option est offerte au créancier qui peut s'en servir. Le droit de
réaliser vise un bien hypothéqué qui, au moment où
il est utilisé, peut se trouver dans le patrimoine du constituant ou
pas. D'ailleurs, d'autres personnes peuvent avoir des droits sur le même
bien. Il s'agit de certains effets envisagés entre le créancier
et des personnes autres que le constituant. Lesdits effets sont
également communs à l'hypothèque de l'immeuble et à
l'hypothèque de jouissance.
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