Paragraphe 2 : les règles spécifiques
relatives aux effets de l'hypothèque spéciale
Tout comme l'hypothèque de l'immeuble,
l'hypothèque de jouissance des terres est une garantie qui n'emporte pas
dépossession de son constituant tant que la créance garantie
n'est pas échue. Ainsi, les titulaires des droits de jouissance des
terres ne sont pas dépossédés de leur jouissance. Cette
unicité du régime qui prévaut avant l'exigibilité
de la créance n'est pas envisageable lorsque la créance devient
exigible. Il s'observe quelques effets spécifiques à
l'hypothèque de la jouissance des terres lors de sa réalisation
(A) et de même en ses modes de transmission et d'extinction (B).
A- Les effets spécifiques à la
réalisation
La réalisation d'une hypothèque constitue sa
mise en oeuvre, elle fait suite à l'exigibilité de la
créance et à la défaillance du débiteur dans le
paiement de ladite créance. La réalisation de l'hypothèque
de droit commun passe par l'attribution conventionnelle, l'attribution
judiciaire et la saisie immobilière. Pour l'hypothèque de la
jouissance des terres, il est bien possible que l'un ou l'autre de ces modes de
réalisation soit adopté255 comme déjà
évoqué.
Comme spécificité de la réalisation de
l'hypothèque de la jouissance des terres envisagée par les
textes, il y a la réalisation par voie administrative
qui consiste en la possibilité
253 Article 195 de l'AUS.
254 CCJA. 2e, Arrêt n°097/2020 du 09 avril
2020.
255 Articles 254, 258 et 259 de l'AUPSRVE.
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Jouissance des terres et garantie
donnée au créancier de faire substituer son
débiteur défaillant dans la réalisation des
investissements objet de son droit de jouissance256. Ceci rend
la réalisation de l'hypothèque de la jouissance des terres
complexe puisque l'Administration a un droit de regard sur la qualité du
bénéficiaire de ladite réalisation.
Par ailleurs, le droit de jouissance étant
précaire, la personne auteure de la rupture abusive de la jouissance des
terres se trouve très souvent condamner à indemniser le
bénéficiaire de la jouissance. Les droits du
créancier hypothécaire se reporteront automatiquement sur cette
indemnité. C'est le cas de la résiliation par
l'administration257 ou même par le
propriétaire pour le cas des droits de jouissance résultant
du démembrement de la propriété immobilière.
Le droit de jouissance consiste souvent en des constructions,
plantations, ouvrages et installations divers, les droits du créancier
hypothécaire peuvent également être reportés sur les
produits de ces matériaux lorsque le terme du droit de jouissance n'est
pas arrivé. En cas d'arrivée du terme avant la réalisation
de l'hypothèque, les droits du titulaire de la jouissance et
l'hypothèque s'éteignent. Les produits reviennent à
l'Administration pour les droits acquis sur le domaine public artificiel
déclassé258. Le cahier des charges y relatif peut
prévoir une autre solution, de même que le propriétaire et
le titulaire du droit de jouissance peuvent convenir des solutions allant
à concéder au dernier les produits des ouvrages, constructions et
installations qui ont servi à l'exercice du droit de jouissance.
Malgré ces évocations, il reste possible
d'observer des insuffisances et inadaptations dans la réalisation de
l'hypothèque de la jouissance des terres puisqu'elle parait ne pas
être efficacement envisagée, très peu de textes
législatifs et règlementaires l'envisagent vraiment. A contrario,
la transmission et l'extinction de l'hypothèque de la jouissance des
terres semblent quelque peu mieux abordées.
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