B. Les règles spécifiques relatives au
régime de publicité
La condition d'obtention d'un titre foncier au profit du
concessionnaire du domaine national et la condition d'inscription des droits
réels de jouissance démembrements du droit de
propriété relèvent des conditions mêmes de formation
de l'hypothèque. Ces conditions
245 Y. GAUDEMET, « Hypothèque et domaine des
personnes publiques », D. Aff. 1996, 33. (1649)
246 Article 14 alinéa 3 du décret du 11 août
2015.
247 L'article 22 alinéa 1 exige la constitution de
l'hypothèque au profit des établissements de crédit
exclusivement.
248 Article 14 alinéa 1 du décret du 11
août 2015. Il s'agit des droits des concessionnaires et permissionnaires
occupant ou exploitant les dépendances du domaine public artificiel
déclassé.
249 Article 22 du décret du 11 août 2015.
250 Un auteur relève déjà que le
rôle de l'Administration en matière foncière et domaniale
est prépondérante. R. TCHAPMEGNI, Le contentieux de la
propriété foncière au Cameroun, Thèse,
Université de Nantes, 2008, 532p. Même pour des questions de droit
privé donc, lorsque les domaines sont concernés, l'Administration
n'exclut pas sa prépondérance quitte à prendre la place du
juge.
69
Jouissance des terres et garantie
sont exigées en vue de rendre possible l'inscription
hypothécaire. En effet, il n'est possible d'inscrire l'hypothèque
que lorsque le droit sur lequel elle porte est public.
De manière spécifique aux droits de jouissance
des terres domaniales, l'autorité règlementaire du 11 août
2015 a institué auprès du Conservateur foncier un registre
spécial « en vue de l'enregistrement des concessions ou des
baux domaniaux, ainsi que des divers droits, actes, titres ou transactions qui
leur sont attachés »251 pour rendre lesdits droits
opposables aux tiers. Il se dégage donc que lorsqu'il faudra inscrire
une hypothèque sur un droit de jouissance de cette nature, c'est dans ce
registre spécial et nécessairement à la marge de chaque
droit enregistré que l'inscription sera faite. L'impossibilité
d'établir un titre foncier au profit d'un preneur à bail des
terres domaniales est donc clairement supplée par la création
dudit registre dans lequel l'enregistrement mène à la
délivrance d'un certificat.
Après l'institution de ce registre spécial, il
reste curieux que l'autorité règlementaire du 11 août 2015
prévoit la possibilité d'établir un titre foncier au
profit du concessionnaire provisoire. Le droit de jouissance de ce dernier est
de durée très courte et bien plus, c'est un droit
nécessairement enregistré au registre institué.
L'inscription de l'hypothèque pourra être faite dans ledit
registre où la concession provisoire a déjà
été enregistrée tout comme d'autres droits réels de
jouissance susceptibles de garantie. Si par contre le titre provisoire est
délivré pour anticiper l'établissement du titre
définitif en cas de concession définitive, il reste vrai que la
concession provisoire ne mène pas toujours à la concession
définitive. Lorsque le bail emphytéotique est consenti par
l'administration au profit d'un particulier qui était concessionnaire,
le titre foncier provisoire préalablement délivré devra
être retiré, ce qui rend donc sans utilité la condition
d'établissement du titre foncier pour une concession provisoire. Cette
utilité pourra être reconnue si le passage de la concession
provisoire à la concession définitive opère
également et automatiquement passage de l'hypothèque de
jouissance des terres à l'hypothèque de l'immeuble, chose encore
non prévue en l'état.
En effet, le seul cas qui nécessite vraiment
l'établissement d'un titre foncier est la situation de l'occupant ou de
l'exploitant d'une dépendance du domaine national d'avant le 05
août 1974252. D'ailleurs, le titre à délivrer
dans ce cas est un titre foncier définitif, ce qui permet de passer d'un
droit de jouissance au moment de la préconisation de l'hypothèque
à un droit de propriété au moment de sa formation.
251 Article 3 du décret du 11 août 2015.
252 Article 9 et suivants du décret fixant les conditions
d'obtention du titre foncier.
70
Jouissance des terres et garantie
Le régime de publicité de l'hypothèque
portant sur les droits réels de jouissance des terres connait des
spécificités. Lorsqu'il s'agit d'un droit démembré,
l'inscription est faite au livre foncier sur le titre foncier dont la
propriété a été démembrée. Le
législateur OHADA253 exige que le propriétaire de
l'immeuble dont le droit de propriété a été
démembré reçoive notification de l'inscription de ladite
hypothèque, à peine d'inopposabilité au bailleur qui peut
d'ailleurs faire annuler la réalisation de ladite
hypothèque254. Lorsque par contre, il s'agit des droits sur
les terres domaniales, un registre spécial enregistrant ces droits est
institué. Dans ce registre spécial doit également
être inscrite l'hypothèque. L'inscription devient caduque avec
l'extinction de l'hypothèque qui peut survenir lorsque le terme du droit
de jouissance arrive.
Aussi bien les spécificités prévues pour
la formation de l'hypothèque de la jouissance des terres que pour sa
publicité, toutes participent de l'intention de faire produire à
ladite hypothèque les effets d'une véritable garantie.
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