Entre convention alpine, directive territoriale d'aménagement des Alpes du nord et initiatives locales, quelles perspectives pour les politiques foncières volontaristes dans les Alpes ?

1.2.2. Une technicité juridique qui s'affine : vers un infléchissement du droit de propriété

La politique foncière de Chamonix a fait le choix de développer la technicité juridique des opérations d'habitat permanent pour réaliser son objectif : garantir la destination et un prix encadré lors de la revente du logement, et donc en un sens, comment faire en sorte que lors de la revente la plus-value soit reversée à la commune et que le bien ne change pas d'usage ? Ces conditions de revente, inscrites dans l'acte de vente, constituent des limitations explicites du droit de propriété assorties de clauses anti-spéculatives : si la revente s'effectue au-delà d'un certain prix, les vendeurs doivent rembourser à la commune la différence en raison de l'effort financier consenti en amont par cette dernière.

Pour le Clos Napoléon, il s'agit bien « d'encadrer la revente » : aux clauses anti-spéculatives s'ajoutent des clauses d'affectation du bien sur une durée de vingt ans (au début il a même été question de trente ans) : une durée déjà assez longue a estimé le notaire qui a piloté le montage juridique. Bien sur, la revente n'est pas interdite mais les acheteurs savent qu'ils devront revendre leur bien, sans réaliser de plus-value, à des personnes correspondant aux critères définis par la commune et qui s'engageront à leur tour à respecter les mêmes termes du contrat. L'ensemble de ces clauses juridiques ont fait l'objet d'un exposé préalable au programme communal afin de préciser les motifs de cet interventionnisme (déclin démographique, fermeture de classes,...) justifiant l'objectif du « maintien de la population permanente sur le territoire » dans sa dimension d'intérêt général.

Bien que le bon sens semble donner raison à cette stratégie foncière, l'expérience judiciaire pour l'opération de La Frasse rappelle qu'en France, le droit de propriété est sacré. Ainsi, « dans la mesure où le droit de disposer du terrain (le vendre ou le donner) est le critère de la pleine propriété, il est logique de considérer que toute restriction apportée à la liberté de la mutation, constitue une réduction des droits du propriétaire » rappelle Joseph Comby^191(*). Mais il semble que le droit reconsidère ses positions et qu'une jurisprudence en la matière vienne récemment encourager les politiques foncières volontaristes et interventionnistes des communes. L'article d'Hugues Périnet-Marquet relate avec une précision juridique cette évolution tout à fait inédite qui décrit parfaitement la situation chamoniarde ^192(*):

« Le droit de propriété que se fait consentir une commune venderesse de pouvoir racheter un terrain à son prix de vente pendant vingt ans n'est pas une atteinte au droit de propriété. L'arrêt rendu le 23 septembre 2009 est important car, pour la première fois, se trouvaient soumises à la Cour de cassation les modalités de création d'un marché de l'acquisition protégé.

Une commune avait vendu un terrain à un prix relativement modique. Mais, sous l'intitulé "pacte de préférence", il était prévu dans l'acte qu'avant toute revente à un tiers, le rachat du terrain devait, pendant vingt ans, être proposé à la commune, au prix de l'acquisition initiale réactualisé.[..]Or, trois ans après avoir acheté, les acquéreurs signent un compromis de vente de leur terrain à un prix trois fois supérieur à celui d'acquisition. La commune voulant exercer son droit de préférence, les acquéreurs tentent de faire annuler la clause [...].

En l'espèce, l'important n'était pas tant la priorité offerte à la commune que le blocage du prix de revente, qui pouvait apparaître comme une évidente limitation du droit de disposer au prix du marché. Pourtant, l'atteinte au droit de disposer, flagrante, est validée tant par les juges du fond que par la Cour de cassation qui considère qu'outre la libre acceptation de la stipulation, celle-ci avait pour but d'empêcher la spéculation sur le bien dans un contexte marqué par la rareté de l'offre et le décrochage des possibilités financières de la plupart des ménages par rapport à l'envolée des prix de l'immobilier et que l'acquéreur avait bénéficié, en contrepartie de son acceptation, de la possibilité d'accéder à un marché protégé de la spéculation immobilière. [...] En effet, l'effort fait par la commune en vendant le terrain à un prix sans rapport avec celui du marché méritait d'être encouragé et protégé. »

Cette jurisprudence valide ainsi la mise en oeuvre de clauses restrictives de revente, démarche adoptée dans les opérations de lotissement de la commune de Chamonix. Enfin, une seconde question juridique restait à traiter, celle des critères de sélection des futurs propriétaires. Pour le Clos Napoléon, un groupe de travail avait permis de définir quatre principaux critères :

ü la composition familiale : nécessité d'avoir un ou plusieurs enfants scolarisés dans la commune,

ü un revenu-plafond fixé à 54 000 €/an/ménage (soit 4 500 €/mois/ménage en moyenne),

ü l'âge : = 90 ans d'âges cumulés pour un couple, ou = 45 ans pour une famille monoparentale,

ü l'activité professionnelle : dix ans d'activité sur la commune.

Cet aspect n'échappe pas à Hugues Périnet-Marquet : « comment sont déterminés les bénéficiaires des prix préférentiels ? Y'a-t-il une véritable publicité ? [...]Quels que soient les bons sentiments qui président à cette technique, elle n'en conduit pas moins une personne publique à consentir un avantage financier plus ou moins immédiat à certaines personnes privées dont le choix est fait sans transparence »^193(*). A Chamonix, le jury d'attribution^194(*) des lots du Clos Napoléon a fini par solliciter les compétences d'un huissier afin de réaliser un tirage au sort pour départager les vingt-deux candidats restants pour les douze lots disponibles. La démarche semble trouver un large écho auprès des chamoniards, et depuis 2000, une liste d'inscription a été ouverte : toute personne qui souhaiterait disposer de ce type de logement peut s'inscrire, et bien que les prochains critères d'attribution pour Les Tissières ne soient pas encore définis, plus de cinq cent personnes se sont manifestées.

Enfin, cette question des critères reste assez sensible car elle discrimine, plus ou moins implicitement, une population jugée indésirable^195(*). Toutefois, le but est d'arriver à définir des critères qui permettent à la fois d'atteindre les objectifs de la politique foncière municipale, et qui sont « recevables » d'un point de vue juridique, d'où la nécessité de s'entourer par exemple d'un bon notaire^196(*). Quoiqu'il en soit, chaque territoire doit réfléchir à ses propres critères en fonction de ses spécificités locales.

* ¹⁹¹ COMBY Joseph, Superposition des droits sur le sol. Les mille-feuilles du foncier, Etudes Foncières, n°143, janvier-février 2010, p.24

* ¹⁹² PERINET-MARQUET Hugues. In La Semaine Juridique, édition notariale et immobilière, n°21, 28 mai 2010, pp.18-19. Article disponible sur : http://anil.bibli.fr/opac//doc_num.php?explnum_id=5604 (consulté le 13/07/10)

* ¹⁹³ PERINET-MARQUET Hugues, op. cit.

* ¹⁹⁴ D'après A.S. Devouassoux, pour le Clos Napoléon, le jury d'attribution composé d'élus aurait subit des pressions significatives. In Chamonix mène-t-il une politique exemplaire en matière de logement? op.cit.

* ¹⁹⁵ A Chamonix, on peut supposer sans trop se tromper qu'il s'agit d'anglais richissimes.

* ¹⁹⁶ Maitre Pacaud s'avère être le notaire de référence sur cette question récurrente des stations alpines. Il est intervenu à Chamonix mais aussi à Courchevel et ailleurs.