Modes d'accès à l'espace habité et insécurité foncière dans les quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem de la ville de Ngaoundéré ( Cameroun).

3.3.2 Principaux modes d'accès aux terres

Les modes d'accès aux terres des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem sont dominés par l'achat. Ce dernier s'opère principalement auprès des particuliers composés essentiellement des premiers habitants de ce secteur. Il est dès lors question de présenter à la suite des principaux modes d'accès aux terres, le coût des parcelles de notre cadre d'étude.

3.3.2.1 Principales modalités d'accès aux terres

Les propriétaires fonciers ayant obtenus leur terrain suite à un achat chez un particulier représentent le plus fort taux de notre échantillon soit 41%, suivi de ceux les ayant acheté chez le chef (37%). Les personnes ayant obtenus leur parcelle des dons d'un ami ou du chef représentent les deux plus faibles taux de modes d'accès à la terre relevés au cours de nos enquêtes de terrain avec chacun 7% (Cf. Figure n°8). Ce constat nous conduit à nous interroger sur le coût des parcelles de ces quartiers.

Source : Enquêtes de terrain, septembre 2010

Figure n°8 : Modes d'acquisition des parcelles

Cette figure présente les principaux modes d'acquisition des parcelles dans les quartiers de notre zone d'étude. Sur l'échantillon auquel nous avons soumis notre questionnaire d'enquête, nous constatons que l'achat est le mode le plus utilisé pour acquérir les terres. Ce constat nous conduit à comprendre que la marchandisation de la terre est au centre des transactions foncières de notre zone d'étude.

3.3.2.2 Coût des parcelles à Gambara II, Burkina et Jérusalem

Dans ces quartiers, le prix des parcelles se négocie entre l'acheteur et le propriétaire, ce dernier vend sa parcelle à sa guise. Il n'y a pas des prix arrêté, c'est chaque propriétaire qui estime la valeur marchande de son terrain et propose le prix à ceux qui désirent s'en approprier. Ces montants déterminer le plus souvent sinon dans tous les cas arbitrairement sont discutables jusqu'à entente entre les 2 parties de la transaction. Cette situation concerne généralement les propriétaires privés des parcelles. En ce qui concerne le chef du quartier, l'argent qu'il perçoit est beaucoup plus symbolique que représentatif de la valeur marchande du lot. Il ressort de nos enquêtes de terrain que le prix moyen des parcelles est le même dans les quartiers les plus récents (Gambara II et Jérusalem) soit moins de 1 000FCFA le m² et que les parcelles de Burkina coûtent nettement plus chères c'est-à-dire 1 000FCFA le m² (Cf. Figure n°9).

Jadis, classés parmi les quartiers de Ngaoundéré rural, Gambara II, Burkina et Jérusalem ont emboité bientôt une décennie le pas de la marche vers l'urbanisation. Ceci se témoigne sur le terrain par la construction de certaines nouvelles infrastructures sociales. Pour ce qui est des transactions foncières dans ces quartiers, comme nous l'avons dit plus haut, elles se sont accentuées à partir des années 2000. En effet, lors de notre descente sur le terrain nous avons pu constater premièrement que sur les 59 propriétaires que nous avons interrogé, 20 ont obtenus leurs parcelles il y a moins de 10 ans, 24 il y a 10 ans exactement et 15 il y a plus de 10 ans seulement.

Le second constat est que le plus grand nombre de propriétaires des parcelles de plus de 500 m² les ont obtenus il y a moins de 10 ans. Le troisième constat est que le prix des parcelles augmente au fur et à mesure que le temps passe. Ce fait se vérifie parce que nous remarquons que le plus grand nombre de parcelles dont le m² ait coûté plus de 1 000 FCFA se retrouve dans la case des parcelles obtenues il y a moins de 10 ans (Cf. Tableau n°8).

Ce troisième constat nous permet de dire que le très récent processus d'urbanisation entamé à Gambara II, Burkina et Jérusalem est à l'origine des spéculations foncières qu'on y observe et ceci créé un certain déterminisme lorsqu'on acquière une parcelle dans la zone.

Source : Image satellitale de la ville de Ngaoundéré, 2009. LG-UN et enquêtes de terrain, septembre 2010. Infographie : Petnga Nyamen (octobre 2010)

Figure n°9 : Carte de la répartition spatiale des coûts moyens des parcelles

La carte ci-dessous est la représentation spatiale du coût moyen des parcelles des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem. Cette carte nous permet de comprendre que les terres du quartier le plus ancien de la zone notamment Burkina coûtent un plus chères que celles de Gambara II et Jérusalem.

Tableau n°8 : Année d'obtention, coût et superficie des parcelles au cours des transactions foncières à Gambara II, Burkina et Jérusalem

Année d'obtention de la parcelle	Coût de la parcelle		Superficie de la parcelle			Total
			Moins de 500 m^2	500 m^2	Plus de 500 m^2
Moins de 10 ans		Moins de 1 000 FCFA le m^2	1	4	1	6
		1 000 FCFA le m^2	0	0	4	4
		Plus de 1 000 FCFA le m^2	0	2	6	8
		Don	0	2	0	2
	Total		1	8	11	20
10 ans		Moins de 1 000 FCFA le m^2	1	4	3	8
		1 000 FCFA le m^2	3	0	2	5
		Plus de 1 000 FCFA le m^2	0	0	1	1
		Don	1	4	1	6
		Héritage	4	0	0	4
	Total		9	8	7	24
Plus de 10 ans		Moins de 1 000 FCFA le m^2	4	2	0	6
		1 000 FCFA le m^2	3	1	1	5
		Plus de 1 000 FCFA le m^2	1	1	1	3
		Don	1	0	0	1
	Total		9	4	2	15

Source : Enquêtes de terrain, septembre 2010

Le présent tableau met en exergue les années d'obtention, le coût et les superficies des parcelles de Gambara II, Burkina et Jérusalem. Nous constatons au regard des données qu'il contient que les transactions foncières bien que n'étant pas récentes, se sont intensifiée à partir dès les années. L'augmentation de la demande en terres pour construire les maisons a entrainé la hausse des prix des parcelles.