Modes d'accès à l'espace habité et insécurité foncière dans les quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem de la ville de Ngaoundéré ( Cameroun).

1.2.2 Cadre conceptuel

Insécurité foncière : Elle est pour Teyssier et al. (2002) un élément parmi d'autres qui bloque les processus d'intensification de l'agriculture et de renouvellement des ressources naturelles. Sans véritable assurance de pouvoir conserver sa terre, aucun paysan n'investira en travail ou en capital pour la bonification et la durabilité de ses terres agricoles. Pire encore, certains producteurs estiment que le risque d'accaparement devient plus élevé si l'aménagement augmente la valeur du sol. L'insécurité foncière conduit à un processus de dégradation des ressources. L'affaiblissement des régulations administratives ou coutumières stimule l'accaparement rapide et individualisé des ressources par crainte d'une confiscation de ces mêmes ressources par d'autres acteurs. Le climat de dérégulation, la rareté d'instances légitimes d'arbitrage et la confusion des responsabilités en matière foncière ouvrent des perspectives d'évolutions des grands domaines agricoles exploités de façon extensive au profit de notables et de potentats locaux, plus familiers des procédures de reconnaissance des droits fonciers. Il faut contrôler l'espace pour contrôler la société; il faut conquérir des terres pour asseoir les droits de sa communauté face à celle des autres ; il faut maîtriser le foncier pour se constituer une clientèle d'obligés. Le flou du jeu foncier entraîne des compétitions qui attisent les clivages identitaires.

Le conflit foncier est rémunérateur pour ceux qui disposent du pouvoir de régulation, ce qui freine leurs ardeurs pour un règlement définitif. L'achat des arbitres tourne à la surenchère et ruine les exploitations en conflit, contraintes parfois de céder des portions de leur patrimoine foncier tant est forte la ponction occasionnée par les arbitrages. Enfin, l'insécurité foncière a également pour conséquences un repli sur l'ethnie et un éloignement du citoyen envers le projet de nation. « Les citoyens vivent en marge de la loi, situation qui peut être source de graves désordres, car, (...) lorsque la législation est bafouée et non appliquée, il en résulte un discrédit pour le parlement qui fait les lois, pour le gouvernement qui est chargé de les exécuter, pour la justice et, en définitive, une crise de l'Etat » Boubou (2001). Dans le cadre de cette étude, l'insécurité foncière désigne la situation dans laquelle se trouvent les populations des quartiers Gambara II, Burkina et Jérusalem n'ayant pas de document officiel pour justifier leur statu de propriétaire en l'occurrence le titre foncier.

Toujours dans le sens de la l'accès à la propriété foncière, le terme de sécurisation des terres occupe une place de choix dans notre cadre d'étude. Ceci s'explique par le fait que notre zone d'étude est située dans un milieu dont l'urbanisation est très récente. Cette dernière fait que le système foncier de cette zone est identique à celui du milieu rural. La sécurisation foncière désigne pour Le Roy et al. (1996) tout processus de mise en sécurité des acteurs relativement au droit foncier. Cela implique des règles de gestion foncière appropriées et légitimes. Pour eux : « Passer de ``sécurité'' à ``sécurisation'', c'est exprimer l'idée que la sécurité n'est pas un état stable mais le résultat d'un ensemble de facteurs s'inscrivant dans un espace-temps à prendre en considération au cas par cas ». Le concept d'insécurité foncière induit la notion de politique foncière qui désigne l'ensemble des réglementations, moyens et outils mis en oeuvre afin d'assurer l'administration des sols, qu'ils soient urbains, agricoles ou naturels. La politique foncière a notamment pour but de maîtriser le développement urbain, de permettre aux communes de mieux organiser la réalisation de projets importants en réservant des terrains et de contribuer à la régulation du marché foncier.

Le moyen le plus répandu pour sécuriser la terre est l'immatriculation foncière. Selon Ley (1982) cette dernière a pour but d' « apporter une garantie de propriété à l'investisseur, plus généralement, garantir la sécurité des transactions immobilières et protéger le propriétaire contre les empiètements des tiers. » Cette opération se fait d'abord par la définition topographique de l'immeuble qui doit être l'objet de l'immatriculation, ensuite par la constatation des droits réels dont il est grevé, l'inscription dans un recueil spécial dit « livre foncier » et enfin par la remise au propriétaire de l'immeuble d'un titre définitif et inattaquable qui constitue le point de départ unique de toutes les mutations et droits ultérieurs. Dans le cadre de notre étude l'immatriculation foncière correspond au titre foncier.

Maîtrise foncière : Brunet et al. (1993) l'ont définie comme étant la « capacité d'une collectivité à décider des formes d'occupation de son territoire ; c'est un objectif exigeant pour les municipalités désireuses de maîtriser le développement et l'affectation des sols de la commune. » Il est important de nous attarder sur la notion du foncier qui est l'ensemble des terres et immeubles d'un territoire donné. Selon Le Bris et al. (1982) il s'entend comme « l'ensemble des rapports entre les hommes impliqués par l'organisation de l'espace ». La maîtrise foncière s'accompagne toujours de la bonne gestion des sols. Celle-ci commence par le contrôle des moyens de production des terres et des sols urbains. La production foncière selon Brunet et al. (1993) est « un processus par lequel un espace est approprié et transformé en bien-fonds, dont l'occupation ou la vente sont négociables, même illégalement. L'installation de la population à titre précaire sur des terres dont la possession est mal définie, inconnue ou collective, contribue à la production foncière, c'est le cas de nombreux bidonvilles. La création d'un lotissement sur une terre jusque-là agricole, voire ``non constructible'', participe aussi à la production foncière. Cela se traduit par un changement de classification des terres, lequel suffit à entraîner, même avant toute intervention, un saut considérable dans les valeurs foncières, cause de quelques ``enrichissements sans cause''. La production foncière se distingue de la production immobilière, qui est celle des immeubles construits. Toutes deux ont des promoteurs, qui peuvent relever de catégories sociales complètement différentes, ou d'une seule et même catégorie ».

Dans l'optique d'efficacité, la gestion utilise aujourd'hui les outils de la cartographie qui désigne selon le dictionnaire Le petit Larousse Illustré (2007), l' « ensemble des opérations de conception, d'élaboration, de dessin et d'édition des cartes, des plans » et de plus en plus la Cartographie Assistée par Ordinateur en abrégé CAO pour atteindre ses objectifs. La carte est quant à elle selon le CFC^2(*) « une représentation géométrique conventionnelle, généralement plane, en positions relatives, de phénomènes concrets ou abstraits, localisables dans l'espace ». La carte est une représentation réduite de la surface de la terre sur un support plan et cela dans un rapport de réduction appelé échelle qui doit être connu avec précision. Selon nous, la cartographie désigne comme l'a si bien définie l'ACI^3(*) l'« ensemble des études et des opérations scientifiques, artistiques et techniques intervenant à partir des résultats d'observations directes ou de l'exploitation d'une documentation, en vue de l'élaboration des cartes et autres modes d'expression, ainsi que de leur utilisation ». Dans le cadre de cette étude, la maîtrise foncière désigne le contrôle du processus de production des sols urbains et leur gestion par les autorités traditionnelles et les agents de l'Etat.

Espace urbain : C'est une surface, un milieu aménagé et affecté aux activités et à l'usage des habitants de la ville. Caractérisée par ses coordonnées géographiques, cette dernière se définit par un certain nombre de critères qui la différencie du village, l'insère dans des catégories systématiques ou originales et introduisent l'étude de ses activités. La définition de la ville prend en compte plusieurs critères dont les principaux sont statistiques, fonctionnels et conceptuels. La définition qui dérive du critère statistique présente la ville comme un rassemblement minimum d'hommes sur une superficie restreinte, autrement dit, c'est un lieu où se trouvent des hommes agglomérés en nombre suffisant. Pour l'Institut National de la Statistique (INS), une ville est une commune dont la population agglomérée dépasse 2000 habitants sous réserve que les maisons ne doivent pas être distantes de plus de 100m. Ici l'INS retient tout simplement le critère administratif du cadre communal. Si par hasard plus de 2000 habitants sont disposés en agglomération dans plusieurs communes contigües, il n'y a pas de ville à proprement parler sur le plan de statut, mais ces éléments peuvent faire partie d'un autre type de division appelée Zone de Peuplement Industriel et Urbain (ZPIU) qui rassemble selon d'autres critères plus complexes les milieux pénétrés par l'activité industrielle au moins sur le plan de l'emploi.

La caractéristique la plus importante de la ville est de comporter un éventail de fonctions d'où le critère fonctionnel dans la définition de la ville. Ce sont les fonctions de relations c'est-à-dire les fonctions qu'on appelle par ailleurs fonctions tertiaires. Par essence, la ville est un lieu de services rendus soit à sa population, soit à celle de sa zone d'influence immédiate ou lointaine. Ces fonctions sont entre autres celles du commerce de toute dimension, des activités de services aux particuliers et aux entreprises : banques, bureaux, administrations, équipements de santé, de spectacles, activités ludiques, etc. La perte dans une petite ville d'un organe administratif comme une perception, une gendarmerie, une fonction de commandement est ressentie comme une perte de substance entrainant une perte ou une diminution de crédibilité car la ville est en grande partie une image c'est-à-dire une représentation mentale. D'autres fonctions peuvent coexister avec celles-là comme la présence d'industrie de type primaire ou secondaire, mais elles ne peuvent à elles seules former une ville c'est le cas des agglomérations autour d'un puits de mines, des cités ouvrières ou autour des houilles. On peut dire dès lors que la ville est une concentration d'hommes, de besoins, de possibilités de toutes sortes ayant une grande capacité d'organisation et de transmission. Elle existe matériellement et attire ou accueille des habitants à qui elle fournit par sa production propre ou par son commerce et par ses équipements divers la majeure partie de tout ce dont ils ont besoin. Elle est le lieu où les contacts de toute nature sont favorisés et leurs résultats maximisés.

La ville contribue essentiellement à la double liaison entre l'espace périphérique qu'elle domine plus ou moins et l'espace lointain avec lequel elle entretient des rapports complexes, mais comme corollaire le cadre urbain, l'ambiance urbaine influe sur les habitants. Il existait d'autres critères pour définir la ville, pendant longtemps on a pu évoquer l'architecture, la densité démographique ou la hauteur des immeubles, la ville était symbolisée par ses monuments, ses maisons hautes, ses encombrements, sa promiscuité, etc. Cela est encore vrai dans bien des cas, mais beaucoup de villes modernes échappent à ce schéma. Aujourd'hui la plupart des villes sont organisées en quartier. Ce dernier est selon le dictionnaire Le petit Larousse Illustré (2007), « une division administrative d'une ville, c'est une partie de la ville ayant certaines caractéristiques ou une certaine unité ». Pour Brunet R. et al. (1993), le quartier désigne étymologiquement, une « portion d'un tout divisé en 4 parties. Mais les quartiers d'une ville sont généralement plus de 4, et leur découpage qui ne relève pas de l'art grossier de l'équarrisseur qui, comme son nom l'indique, taille au carré. Le mot désigne en vérité une catégorie particulière d'être géographique, qui relève de ``l'espace vécu'' d'une certaine communauté d'appartenance et d'une représentation de celle-ci, avec des lieux repères et des lieux centraux. Il correspond rarement aux maillages statistiques ou gestionnaires les ``arrondissements'' de Paris par exemple ne sont pas des quartiers, car ils demandent, pour exister, une certaine conscience ``d'être du quartier'' ». Dans le contexte africain, le quartier désigne un ensemble d'îlots d'habitations en y incluant la petite voirie; cette échelle correspond à l'espace de vie sociale, notamment des enfants et des adultes sans activité extérieure. On appelle parcelle l'espace regroupant la ou les maisons et la cour; cet espace est le plus souvent délimité par des palissades et correspond à ce que l'on appelait autrefois le carré, unité mono ou multifamiliale. La zone est l'espace homogène, du point de vue des tissus urbains, comprenant les parcelles, les quartiers, les équipements collectifs et la grande voirie. Cette unité d'analyse, qui permet une évaluation globale de la population, est la plus souvent retenue pour définir les densités de population (Salem et al., 1992).

* ² (CFC) Comité Français de Cartographie.

* ³ Association Cartographique Internationale (Définition de 1966).