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Le droit des sites et sols pollués, un cadre juridique rénové par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014

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par Morgane LACLAVETINE
IUP droit de l'urbanisme et de l'immobilier de Narbonne - Master 2 Droit de l"urbanisme et de l'envrionnement 2015
  

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PARAGRAPHE 2 : L'ENCADREMENT DU CHANGEMENT D'USAGE D'UN SITE POLLUE INITIE PAR UN TIERS

Pour que l'obligation de remise en état soit opposée à un quelconque débiteur, il est nécessaire que les mesures de remise en état et l'usage projeté soient clairement mentionnées dans le contrat pour pouvoir par la suite être mis en oeuvre. Mais qu'en est-il lorsque l'usage du terrain est voué à changer ? Dans les faits, les constructeurs intervenants sur un terrain pollué se devaient de définir les mesures mises en oeuvre par eux dans le cadre de la remise en l'état du site et de garantir l'application de ces dernières. Cependant, il n'existait encore aucun cadre règlementaire ou législatif à ce sujet (A) et aucun lien avec la dimension urbanistique relative aux autorisations d'urbanisme ne pouvait être relevé.

C'est ce qu'est venu corriger la loi ALUR par le biais du nouvel article L 556-1 du code de l'environnement (B).

A/ LE POSSIBLE CHANGEMENT D'USAGE D'UN TERRAIN AVANT LA MISE EN PLACE DU NOUVEL ARTICLE L 556-1 DU CODE DE L'ENVIRONNEMENT : UN MANQUE D'ENCADREMENT JURIDIQUE.

Le changement d'usage d'un terrain pollué pouvait être réalisé mais il était alors conseillé au maître d'ouvrage initiateur de ce changement de soumettre le projet de dépollution et le changement prévu à l'avis du préfet.

Ce dernier, après avoir évalué les solutions proposées pour la réhabilitation du site et l'étude sanitaire des risques confirmait la faisabilité du changement d'usage envisagé par le biais d'un arrêté.

Même s'il était vivement conseillé au maître d'ouvrage d'obtenir cet avis conforme dans la mesure ou ce dernier pouvait être exigé par la suite en cas de cession du terrain ou de vente de biens immobiliers situés sur ce dernier, cela n'avait en aucun cas été rendu obligatoire.

Nonobstant, la preuve de cet avis était notamment demandé en cas de demande de permis de construire sur le site en question afin de s'assurer de la conformité de l'usage de ce dernier en vertu de l'article R. 111-2 code de l'urbanisme établissant un lien entre les préoccupations environnementales et urbanistiques en conférant à l'administration le pouvoir de refuser la délivrance d'une autorisation d'urbanisme ou d'y apposer des prescriptions particulières pour des motifs de sécurité et de salubrité publique.

Cependant, il ne s'agissait que d'un conseil résultant de la pratique et non d'une obligation. En effet, aucun texte n'organisait l'obligation d'obtenir un tel avis de l'administration. Ainsi, les maîtres d'ouvrage n'avaient pas systématiquement recours à cette consultation du préfet.
La compatibilité du projet envisagé avec l'état des sols d'un terrain n'était ainsi pas clairement assurée. La loi ALUR, est alors venue apporter des dispositions visant à remédier à cela.

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