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Le droit des sites et sols pollués, un cadre juridique rénové par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014

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par Morgane LACLAVETINE
IUP droit de l'urbanisme et de l'immobilier de Narbonne - Master 2 Droit de l"urbanisme et de l'envrionnement 2015
  

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SECTION 2 : LA CONSOLIDATION DE L'OBLIGATION D'INFORMATION EN MATIERE CONTRACTUELLE

Nous allons maintenant nous intéresser au cas de la vente ou de la location par son propriétaire d'un terrain pollué ou potentiellement pollué. Cette vente ou cette location faisant bien sur l'objet d'un contrat, il en découle des obligations pour chaque partie signataire.Même s'il est possible d'identifier des obligations propres aux contrats de location et d'autres, différentes, propres aux contrats de vente, nous ne distinguerons pas ici les deux types de relations contractuelles.

Pour commencer, les propriétaires de terrains peuvent être tenus de remettre ces biens immobiliers en l'état préalablement à toute location ou vente de ces derniers.

Cela sera le cas lorsque le propriétaire est considéré comme le dernier exploitant débiteur de l'obligation légale de remise en l'état. Si cette obligation ne se trouve pas respectée, le vendeur/bailleur pourra voir sa responsabilité civile engagée sur le fondement de l'article 1382 du code civil26(*).

Outre cette obligation, le propriétaire qui vend ou loue son bien est bien entendu tenu de délivrer ou de mettre à disposition la chose objet du contrat27(*).

Enfin, en application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de garantir l'acquéreur contre les vices cachés28(*), garantie qui permet à l'acquéreur d'être protégé de tout défaut qui n'aurait pas été révélé au moment de la vente et qui serait susceptible de rendre impropre le bien à la destination qui lui était réservée ou bien qui diminuent fortement sa valeur, ce sont des défauts cachés qui auraient pu être de nature à dissuader l'acquéreur d'acheter le bien.

Pour terminer, il existe une obligation d'information du vendeur/bailleur à l'égard de l'acquéreur/locataire. Nous allons maintenant nous attarder plus précisément et longuement sur cette dernière car, en matière de vente/location de terrains pollués, cette obligation a été renforcée par la loi ALUR du 24 mars 2014 (Paragraphe 1) et le non-respect de cette dernière n'est pas sans conséquences (Paragraphe 2).

PARAGRAPHE 1 : VENTE OU LOCATION D'UN TERRAIN POLLUE, UNE OBLIGATION D'INFORMATION PREEXISTANTE ET RENFORCEE PAR LA LOI ALUR.

« Depuis plusieurs années, l'environnement occupe une place déterminante dans le cadre des ventes de terrains sur lesquels une activité susceptible d'avoir généré des impacts a été exercée. » nous disent Jean-Pierre BOIVIN et Frédéric DEFRADAS29(*).

En effet, l'acquéreur/locataire comme le vendeur/bailleur ont intérêt à tous deux se renseigner sur l'état de pollution du terrain objet d'une transaction immobilière et ce afin de connaitre les frais qu'une éventuelle réhabilitation engendrerais pour le potentiel acheteur/locataire ainsi que pour vérifier la compatibilité du terrain avec la destination envisagée d'une part et pour permettre la sécurisation de la vente du coté du vendeur/bailleur d'autre part.

C'est ainsi dans cette logique que la loi ALUR est venue renforcer (B) l'obligation d'information quant aux connaissances sur la pollution potentielle ou avérée d'un terrain en vente ou en location qui existait déjà en matière de vente (A).

A/ L'OBLIGATION LEGALES D'INFORMATION EN CAS DE VENTE D'UN TERRAIN POLLUE ANTERIEURE A L'ADOPTION DE LA LOI ALUR ...

Dans un premier temps, le vendeur se doit de respecter l'obligation d'information imposée par l'article L 514-20 du code de l'environnement selon lequel « Lorsqu'une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; il l'informe également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation. (...) ».

En outre, il est également spécifié au sein de cet article que le vendeur doit informer l'acquéreur de l'éventuelle manipulation ou de l'éventuel stockage de substances chimiques ou radioactives ayant eu lieu sur le terrain objet de la cession.

« L'acte de vente atteste de l'accomplissement de cette formalité ».

Notons que cette obligation n'est pas applicable aux terrains sur lesquels une installation soumise au régime déclaratif a été exploité30(*), ni dans l'hypothèse ou l'installation est encore en activité à la date de la vente31(*).

Le vendeur est donc tenu de signaler les dangers et inconvénients résultant de l'ancienne exploitation du terrain mais uniquement en vertu des faits dont il a connaissance.

Deuxièmement, tout vendeur de terrain pollué est soumis à l'article L 512-18 du code de l'environnement32(*). Cet article précise que « Le dernier état réalisé -sous-entendu le dernier état de pollution du site objet du contrat- est joint à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente des terrains sur lesquels est sise l'installation classée. ». Le propriétaire est donc tenu de mettre à jour régulièrement l'état de pollution de son terrain et donc, de l'actualiser dès lors qu'une modification aurait pu engendrer un changement de cet état.

Enfin, il existe une dernière obligation d'information notable que nous relèverons ici et à laquelle le vendeur d'un terrain pollué ne peut se soustraire. Il s'agit de celle mise en place par l'article L125-7 issu de la loi ALUR du 24 mars 2014.

* 26Article 1382, Créé par Loi 1804-02-09 promulguée le 19 février 1804 « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

* 27Article 1719 et 1720 du code civil

* 28 Article 1641 Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804 « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

* 29Jean Pierre BOIVIN, Frédéric DEFRADAS, Sites et sols pollués : outils juridiques, méthodologiques et financiers, guides juridiques, 2ème édition, 2013

* 30 C.A Paris, 30 sept 2010, req., N°08/16169

* 31Cass. 3è civ, 9avr 2008, n°07-10.795

* 32 Art L 512-18 du code de l'environnement créé par la loi du 30 juillet 2003

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