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Le droit des sites et sols pollués, un cadre juridique rénové par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014

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par Morgane LACLAVETINE
IUP droit de l'urbanisme et de l'immobilier de Narbonne - Master 2 Droit de l"urbanisme et de l'envrionnement 2015
  

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PARAGRAPHE 2 : LES CONSEQUENCES DE LA MÉCONNAISSANCE DE CETTE OBLIGATION

Si jamais il s'avère qu'une pollution existait sur le terrain qu'il a acheté ou loué, et que le propriétaire du terrain en avait connaissance sans pour autant l'en avoir informé, l'acquéreur ou le locataire disposera de plusieurs moyens destinés à sanctionner le propriétaire en cas de manquement à son obligation d'information (A).

Cependant, il ne pourra voir la responsabilité du vendeur ou du bailleur que dans l'hypothèse ou il aura luisatisfait à quelques conditions afin de pouvoir prétendre à un éventuel dédommagement de la part du propriétaire (B).

A/ LES SANCTIONS ENCOURUES EN CAS DE MECONNAISSANCE DE L'OBLIGATION D'INFORMATION CONTRACTUELLE DU VENDEUR/BAILLEUR D'UN TERRAIN POLLUE

Si le vendeur ne rempli pas son obligation d'information contractuelle, ce dernier s'expose à plusieurs types de sanctions rappelées par l'article L 125-7 du code de l'environnement.

Afin d'éviter toutes ces sanctions, le vendeur/bailleur d'un terrain pollué a tout intérêt à informer le locataire/acquéreur de la présence du terrain objet du contrat dans un secteur d'information sur les sols ou bien dans la CASIAS.

Une fois la pollution intégrée dans l'économie générale du contrat, il pourra, au même titre que la seconde partie au contrat, être protégé par le droit de l'environnement.

Néanmoins, si la pollution n'est en aucun cas mentionnée dans le contrat alors qu'elle était connue du vendeur ou du bailleur, l'acquéreur/locataire a la possibilité de demander la résolution du contrat pure et simple. Il se verra par conséquent restituer la somme qu'il avait versé au vendeur auquel il rendra le terrain objet du litige.

La partie non avertie de la pollution connue et décelée sur le terrain en question peut également exiger une restitution d'un certain montant prélevé en conservant le bien sans pour autant que la vente ne soit annulée sur le prix de la vente ou bien dans le cas d'une location, la réduction du loyer.

Enfin, l'acquéreur/locataire sera en droit de demander la réhabilitation du terrain aux frais du propriétaire fautif du terrain, cela dans l'hypothèse seulement ou le prix des travaux envisagés ne paraît pas disproportionné du prix d'achat de base.

Pour pouvoir prétendre à l'un de ces types de réparation, l'acquéreur/locataire doit introduire une action en justice devant un juge et doit lui aussi respecter plusieurs conditions.

B/ LES CONDITIONS NECESSAIRE A L'OBTENTION D'UNE REPARATION

Tout d'abord, il est nécessaire que le demandeur intente une action en justice dans les délais accordés par la loi. Il s'agit en l'espèce des mêmes délais que ceux applicables à la garantie des vices cachés en droit commune des contrats33(*).

Ainsi, le délai court à compter du moment de la découverte de la pollution et ce pour une durée de deux ans. Passé ce délai, aucune contestation basée sur l'article L 125-7 du code de l'environnement n'est plus possible. C'est donc une action limitée dans le temps qui est ici posée par la loi ALUR.

Dans un deuxième temps, il est nécessaire, pour pouvoir prétendre à l'accueil de son action en réparation, que l'acquéreur/locataire démontre que la pollution constatée est de nature à rendre le terrain litigieux impropre à sa destination.

Pour se protéger, l'acquéreur/bailleur doit par conséquent mentionner dans le contrat la destination future du terrain acheté sans quoi il ne pourra pas prouver que la pollution détectée lui porte préjudice et il ne sera donc pas protégé par le régime juridique dont il est question ici.

De plus, la pollution doit être assez importante pour être de nature à empêcher l'acquéreur ou le locataire, non prévenu de la présence de pollution sur le terrain, de disposer du bien comme il l'entendait au moment de la signature du contrat.

Il s'agit d'un mécanisme de sanctions spécifiques répondant à une dynamique de droit privé et dont le régime est identique à celui posé par l'art L 514-20 du code de l'environnement sur les ICPE précédemment étudié

Comme pour l'essentiel des dispositions de l'article L 173 de la loi ALUR, un décret en Conseil d'Etat est attendu afin de définir les modalités d'application de cet article.

Pour conclure sur ce point, nous avons eu l'occasion d'observer que la loi ALUR du 24 mars 2014 avait introduit plusieurs dispositifs novateurs dans le droit des sites et sols pollués et notamment en ce qui concerne l'obligation d'information découlant de l'existence de tels terrains, qu'il s'agisse de l'information que l'Etat transmet à ses administrés ou encore de celle que doit mentionner le propriétaire d'un terrain pollué en cas de cession ou de location de son bien.

Mais ces dispositions ne sont pas les seules émanant de la loi dont Cécile Duflot est à l'origine à marquer profondément la règlementation sur les sites et sols pollués. En effet, le législateur a également entendu clarifier d'autres points concernant la gestion de tels sites et notamment apporter des précisions législatives pour tout ce qui concerne la réhabilitation de ces derniers.

Ce sont ces nouvelles règles, introduites dans le code de l'environnement et destinées à sécuriser la reconversion des anciens sites industriels et des terrains suspectés de pollution, que nous allons dès maintenant étudier au travers du deuxième chapitre de ce devoir.

* 33 Code civil : articles 1641 à 1649

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