II) Services sociaux de base et formation de la valeur
vénale des parcelles.
a) Les services sociaux de base :
Actuellement, la régularisation foncière, les
infrastructures et équipements collectifs en cours de réalisation
quasiment, dans tous les quartiers périphériques (routes,
université, hôpital, collège, électrification etc.)
semblent doper les opérations d'installation des populations à la
périphérie. C'est dans ce contexte, que nous partageons le point
de vue Chaléard J-L et Charvet J-P., 200472 : la
périphérie présente aujourd'hui beaucoup d'atouts pour
être attractive : possibilité de logements moins chers et plus
spatiaux, l'habitat individuel avec possibilité de s'aménager un
petit jardin...suivant le modèle Européen. En effet, plusieurs
facteurs expliquent la mutation urbaine rapide de la périphérie :
prix du foncier, taille des parcelles, renchérissement du coût de
la vie, « la présence de l'Etat, la municipalité, des
populations, ne fait que renforcer les mutations urbaines dans la commune de
Ziguinchor »73. Le foncier est un élément rare,
cher et non renouvelable, ou on peut dire c'est l'un des grands piliers
fondateurs de toute stratégie d'habitat, c'est pour ça qu'ils
nécessitent une remise en ordre profonde de sa gestion, de son
utilisation et de son organisation pour l'économiser. Nous pouvons citer
encore la disponibilité d'une desserte en infrastructure à la
périphérie, la disponibilité de réserve
foncière propice à des extensions, la mise en place de la ZAC a
enclenché une dynamique comme l'occupation d'anciennes zones de cultures
au profit de l'habitat. Les opérations de lotissement de la plupart des
quartiers périphériques, ont ouvert la voie aux habitants
désireux de construire ainsi que ceux venus du monde rural et ayant fui
le conflit Casamançais. Dans ce sens la municipalité a
procédé à la mise en place des infrastructures et
équipements sociaux. Dans la mutation urbaine, la municipalité a
toujours accompagné ces processus. Elle a intégré Diabir,
Kandialang, Kénya dans la commune, et depuis lors ces villages ont
changé de visage, de même que leur statut a changé.
72 Chaléard J-L et Charvet J-P, 2004.
73 Sy (Oumar) et Sakho (Papa) : « Dynamiques des paysages
périurbains de la ville de Ziguinchor au Sénégal »,
24 pages.
67
Image satellite 2 : Quartier de Diabir en 2004
et en 2013
La situation est d'autant plus grave qu'avec le lotissement en
2005 de ce qui restait de Kandialang, « la taille des parcelles est
passée de 300m2 à 200m2, menaçant
ainsi la survie
68
des vergers et de beaucoup d'autres d'arbres fruitiers
»74. Ces extensions ont occasionné des recompositions
spatiales importantes avec une reconversion totale de toutes les zones de
cultures en zones d'habitat, constituant ainsi les atouts privilégiant
la mutation urbaine de la ville de Ziguinchor.
L'autre facteur à l'origine des mutations urbaines vers
la périphérie, est la mise en place des infrastructures
éducatives, comme l'université Assane Seck de Ziguinchor,
l'établissement de l'orphelinat, le collège et l'école
élémentaire l'Agence des Musulmans d'Afrique (AMA), a
contribué à renforcer la présence des populations dans la
périphérie. En effet, depuis lors, la spéculation
foncière est généralement l'oeuvre de grands
commerçants, des fonctionnaires avec un revenu un peu plus
élevé ainsi que les ressortissants Bissau Guinéens. Ainsi,
dans les lotissements situés en face de l'université, il est
prévu 2.039 parcelles de 300m2, trois réserves
administratives, deux centres sociaux, deux écoles primaires, un
collège, une école arabe, un terrain de jeune, une Eglise, deux
Mosquées, un dispensaire, un marché, onze espaces verts et un
verger75. Toutes, ces opérations urbaines montrent le facteur
déterminant dans le processus d'installation de la population dans ces
parties dans la ville. Selon les travaux de Sakho P., et à Ziguinchor on
dénombre vingt-quatre coopérations d'habitat parmi lesquelles,
celles des émigrés ressortissants de la Casamance en Europe et
celles des agents de l'administration (SOFORAL). C'est à partir de 1981
que la construction sociale a connu un regain de faveur, grâce à
la réorganisation du système de financement. « Avec
l'instauration d'un crédit-relais fourni par la BHS, a élargi la
promotion immobilière un nombre accru d'intervenants privés, et
crée au profit des organismes logeurs publics des conditions de
financement plus favorables à la relance de leurs programmes de
construction »76.
74 Arfang Fodé Keita : La mutation des terres agricoles
autour de Ziguinchor, mémoire de master 2 : Aménagement du
Territoire, Décentralisation et Développement Local (ATDDL), 96
pages.
75 Sy (Oumar) et Sakho (Papa) : « Dynamiques des paysages
périurbains de la ville de Ziguinchor au Sénégal »,
24 pages.
76 Les interventions de la BHS entre 1981 et 1987 ont permis
la construction de 5542 logements et la mise à disposition de 1847
parcelles.
Image satellite 3 : Quartier de Diabir en 2004
et en 2015.
69
70
Photo 2 : Immeuble locatif sur la route de
l'université et campus social des soeurs Franciscaines.
Source : Enquête de terrain Assane Diallo, Septembre
2015.
Ceci montre, l'importance qu'exercent ces coopérations
dans le domaine de l'immobilier. Depuis quelques années, le
développement des moyens de transport ont accentué le
déplacement des citadins de Ziguinchor. Avec l'avènement des
motos-taxis, des minibus tata, a permis une accessibilité facile de tous
les quartiers depuis le centre-ville jusqu'au plus lointain quartier à
un tarif exceptionnel qui est de cent franc CFA.
Le déplacement devenu plus facile et plus satisfaisant,
les populations ont désormais eu le courage d'habiter dans à la
périphérie. C'est dans ce sens que « les constructions
modernes de type en dur sont érigées : le développement de
modèles architecturaux de type occidental qui se substituent ceux
locaux. A Ziguinchor la construction d'une belle maison est
considérée comme une réussite sociale. L'autre facteur
déterminant, c'est la régularisation et la sécurisation du
foncier par le lotissement, ceci a dopé les populations à
s'orienter vers la périphérie. Dans ce cadre, d'autres grands
projets d'urbanisation de l'Etat sont prévus dans l'axe sud,
particulièrement à Kantène un village de la commune rurale
de Niaguis. Il s'agit des parcelles assainies se Ziguinchor de deux-cent
parcelles et les zones d'aménagement concerté de trois-cent
parcelles menées par le ministre de l'urbanisme à Ziguinchor.
L'arrivée massive de population, soutenue par la croissance
démographique très élevée, ont
déclenché des mutations urbaines considérable à la
périphérie de Ziguinchor. En définitive, les
différents acteurs à savoire la population locale, les secteurs
privés, les réfugiés de la guerre, ceux qui ont fui les
conditions difficile des campagnes ainsi
71
que la municipalité et l'Etat, ont chacun contribué
aux mutations urbaines en cours à Ziguinchor.
Photo 3 : Immeuble moderne au quartier de
Diabir
Source : enquête de terrain, septembre, 2015.
| 
