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Le défiscalisation: du logement privé au logement social, l'émergence d'un nouveau régime de production. Le cas de l'àŪle de la Réunion.

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par Clara Sperduto
IUAR Aix Marseille III - Master 2 Urbanisme Durable et Projet Territorial 2011
  

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III-2-B) UNE POLITIQUE QUI INDUIT DES EFFETS PERVERS.

En dépit des effets positifs qu'a eu ce dispositif de défiscalisation sur le marché du logement et sur le BTP réunionnais, des effets pervers ont été constatés.

Bien qu'elle ait permis de diversifier et d'augmenter l'offre locative la défiscalisation n'a pas permis une diminution des loyers, au contraire il semblerait que ceux-ci aient continué de progresser. Pourtant l'un de ses objectifs était de détendre ce segment du marché, essentiel à la réalisation des parcours résidentiels des ménages.

Les constructeurs et promoteurs ont également profité de l'avantage fiscal dont disposaient les investisseurs pour augmenter les prix de ventes des logements.

Les prix du foncier ont eux aussi augmenté à cause de la hausse subite de la demande. La rareté du foncier à bâtir engendrée par le caractère insulaire de la Réunion nous entraine toutefois à relativiser cette hausse qui semblait inévitable, la défiscalisation l'ayant probablement légèrement accélérée.49

En terme de logements réalisés, la défiscalisation a entrainé une construction importante de logement en T1 , toutefois elle n'a pas permis de répondre aux besoins en T2 et T3 qui étaient pourtant relativement importants { l'époque.

Autre critique que l'on peut adresser { l'égard de ce dispositif : il ne concerne qu'une
partie restreinte de la population. En effet, entre 1980 et 1993 seul 1/3 des

49 AGORAH : La défiscalisation des investissements outre mer, 1995

contribuables a payé des impôts et les personnes ayant défiscalisé dans l'immobilier sont majoritairement des personnes ayant des revenus annuels supérieurs à 200 000 francs. La part de population concernée par la défiscalisation est donc relativement faible. Dans le secteur de l'accession { la propriété par exemple, les ménages intermédiaires n'ont pas pu bénéficier de ce dispositif.

Concernant le secteur de la location, comme nous l'avons précisé les prix des loyers n'ont pas réellement diminué. En revanche, dès 1992 a été mise en place la défiscalisation pour les logements locatifs intermédiaires. A ce propos nous ne disposons d'aucuns éléments nous permettant d'apprécier le bilan de ce dispositif sous la loi Pons ou sous la loi Paul. Il est également difficile d'étudier les loyers plafonds et revenus plafonds inscrit dans ces lois car nous ne pouvons déterminer si cela correspondait à la réalité des ménages intermédiaires à cette époque là où la monnaie et le pouvoir d'achat étaient différents.

Enfin, d'un point de vue de l'aménagement du territoire, les investisseurs ont privilégié des secteurs ou la demande était la plus forte, soit Saint Denis et Saint Gilles (commune de Saint Paul). Cela a donc contribué aux déséquilibres du territoire entre le Nord-Ouest et le Sud-Est.

Ainsi, il est indéniable que la défiscalisation entraine à la fois des effets positifs mais aussi des effets négatifs. Toutefois, il faut préciser qu'en dépit des effets pervers qu'elle induit, tous les logements locatifs produits grâce à la défiscalisation ont été loués, ce qui peut laisser penser qu'elle a permis de répondre a de réels besoins.

Nous manquons considérablement de source pour apprécier le bilan de ces dispositifs. Il convient cependant de spécifier que toutes nos maigres sources ainsi que les acteurs rencontrés font état d'un bilan globalement positif en dépit des quelques effets pervers constatés.

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