WOW !! MUCH LOVE ! SO WORLD PEACE !
Fond bitcoin pour l'amélioration du site: 1memzGeKS7CB3ECNkzSn2qHwxU6NZoJ8o
  Dogecoin (tips/pourboires): DCLoo9Dd4qECqpMLurdgGnaoqbftj16Nvp


Home | Publier un mémoire | Une page au hasard

 > 

Le défiscalisation: du logement privé au logement social, l'émergence d'un nouveau régime de production. Le cas de l'àŪle de la Réunion.

( Télécharger le fichier original )
par Clara Sperduto
IUAR Aix Marseille III - Master 2 Urbanisme Durable et Projet Territorial 2011
  

précédent sommaire suivant

Conclusion :

Cette partie a permis de préciser la réalité du contexte réunionnais en matière d'habitat. L'intérêt était de replacer la défiscalisation dans ce contexte. Effectivement, la défiscalisation apparait comme un moyen d'alimenter deux segments du marché, l'accession privé et le locatif privé. Dans ce sens, la défiscalisation a en partie répondu { ses objectifs.

Toutefois, comme l'a montré cette partie, les besoins s'orientent davantage vers le logement social étant donné les caractéristiques économiques et sociales de la population. Or, les premiers dispositifs de défiscalisation n'étaient pas prévus pour s'orienter vers du logement social bien que les besoins soient si importants.

La question qui se pose est relative aux limites d'une telle politique. Nous l'avons vu, elle entraine des effets pervers. En effet, contrairement au logement social qui est lié { une décision de l'Etat, la défiscalisation fonctionne de manière libre sur le marché.

A cela s'ajoute le fait que la défiscalisation ne recouvre pas uniquement un enjeu en termes de production de logement mais aussi et surtout un enjeu économique majeur pour l'ile. A ce titre, le risque est que cette diversité d'enjeux puissent nuire { l'efficience de l'action en matière de logement tant la question de l'emploi est également majeure { la Réunion.

Il est par conséquent important de considérer l'exposé suivant comme traitant d'une politique qui n'a pas comme seul objet la question de l'habitat et du logement mais qui renvoie a des enjeux plus larges.

51 Homme politique réunionnais qui a été membre du conseil général et régional, maire du Tampon et député.

52 Assemblée nationale - séance du 31 octobre 1997, compte rendu intégral, p 17

PARTIE 2:

DU LOCATIF INTERMEDIAIRE AU LOCATIF SOCIAL: LOGER LES REUNIONNAIS LES MOINS SOLVABLES

La question du logement { la Réunion relève d'enjeux sociaux primordiaux. Il s'agit d'offrir { tous dans un contexte économique difficile la possibilité de se loger dignement. L'offre locative joue { cet effet un rôle primordial. En effet, dans le parc locatif social sont accueillies les personnes les plus démunies tandis que le parc privé lui joue un rôle essentiel pour assurer à la fois la mobilité des ménages et constituer une étape clé dans leur parcours résidentiel.

Ces dernières années, nous avons assisté à un accroissement considérable de l'offre locative portée par le secteur privé. Cela est le résultat de nouvelles incitations fiscales qui ont su mieux que par le passé attirer les investisseurs. Dans le même temps, la production de logements sociaux a considérablement ralenti. En cause, différents facteurs qui ont conduit à entrainer de grandes difficultés pour les bailleurs sociaux. Les besoins des réunionnais en matière de logements sociaux sont pourtant considérables. C'est donc la pertinence de l'offre locative développée ces dernières années qui est { interroger au regard des besoins de la population.

Nous tenterons de montrer dans cette partie dans quelle mesure l'accroissement du parc locatif qu'il soit intermédiaire ou social a permis d'apporter ou pas des réponses aux besoins de la population. Pour cela, nous reviendrons sur l'offre produite grâce à la défiscalisation Girardin, puis sur la production de logements sociaux pendant cette même période pour enfin nous questionner sur la pertinence de la défiscalisation au regard des besoins réels de la population réunionnaise.

I) PRODUIRE DU LOCATIF INTERMEDIAIRE GRACE A LA

DEFISCALISATION : UNE REUSSITE ?

Depuis 1986, la Réunion a vu se mettre en place une succession de dispositifs redéfinissant chaque fois les modalités de défiscalisation des investissements immobiliers. Nous avons présenté les premiers dispositifs et l'offre en logement qui en a découlé. Toutefois, l'objet de ce mémoire est d'étudier plus précisément la période qui va de 2003 jusqu'{ nos jours.

C'est en effet en 2003 qu'a été mise en place la loi Girardin sur la défiscalisation des investissements en outre-mer. Cette loi marque un tournant dans l'histoire des dispositifs d'incitation fiscale { la fois dans tous les territoires concernés et plus particulièrement { la Réunion parce qu'elle a entrainé un volume de production de logement qui n'avait jamais été atteint auparavant.

La production de logements destinés à la location privée a été redynamisée alors même que ce secteur ne constituait pas un marché très développé sur l'ile. Nous allons voir ce que le succès de ce dispositif a induit en termes de réponse aux besoins en logements d'une des catégories visées par ce dispositif: les ménages intermédiaires.

Nous reviendrons pour cela dans un premier temps sur l'importance de la production de logements défiscalisés puis nous nous intéresserons à la concordance entre cette production et les besoins des populations intermédiaires.

I-1) UNE PRODUCTION EXPONENTIELLE ENTRE 2003 ET 2008

Les modifications apportées par la loi Girardin53 ont permis de relancer de manière considérable le marché de la construction neuve. Ce dispositif présentait en effet des avantages supplémentaires aux lois Pons et Paul qui lui ont permis un succès sans précédent. La production de logements neufs s'est faite { destination du secteur locatif et dans le cadre d'opérations de logements collectifs ce qui entraina une dynamique nouvelle sur l'ile que nous allons ici présenter.

53 Cf Annexe n°3 pour d'avantages de précisions sur les modalités de fonctionnement du dispositif en 2011

Pour cela, nous reviendrons dans un premier temps sur le principe de la loi Girardin. Puis dans un second temps nous évoquerons l'importance de la relance du marché entrainée par ce dispositif.

I-1-A) LA LOI GIRARDIN : UN DISPOSITIF PLUS INTERESSANT POUR LES INVESTISSEURS

La défiscalisation Girardin54 pour l'investissement locatif ne concerne pas uniquement les particuliers. En effet, elle concerne également les entreprises au titre de l'impôt sur les sociétés55 et les particuliers au titre de l'impôt sur le revenu56 comme les précédents dispositifs.

Elle concerne également les investissements immobiliers à usage de résidences principales. L'avantage de la défiscalisation pour ce type d'investissement reste toujours le même, c'est-à-dire qu'il facilite l'accès { la propriété de sa résidence principale, et concerne toujours les mêmes catégories de ménages qui disposent de bons niveaux de revenus et donc d'un taux d'imposition suffisamment élevé. La seule différence se trouve dans l'allongement de la durée de l'avantage fiscal qui est d'autant plus intéressant pour les ménages bénéficiaires. Une fois de plus l'accession { la propriété ne constitue pas l'objet de notre étude et c'est toujours la défiscalisation des investissements locatifs dans ce nouveau dispositif qui mobilise notre attention.

La loi Girardin si elle marque autant l'histoire de la défiscalisation, c'est bien parce qu'elle offre des avantages fiscaux qui ont d'autant plus attiré les investisseurs. Ces avantages se démarquent donc de la loi Paul qui venait d'être mise en place en 2001. C'est ainsi que la loi Girardin a augmenté les avantages fiscaux passant de 25 { 40% le taux de défiscalisation pour le locatif libre et de 40 à 50% pour le locatif intermédiaire.

L'augmentation des avantages fiscaux de base semble avoir entrainé une attractivité de
ce dispositif bien supérieure aux précédents. Cette attractivité a largement dépassé les

54 Issu de la loi de programmation pour l'outremer LOPOM du 21 Juillet 2003

55 article 217 indecies du CGI

56 article 199 indécies A du CGI

frontières de l'ile puisque les investisseurs sont venus majoritairement de métropole. C'est ainsi qu'entre 70 et 80%57 des ventes d'appartements neufs se sont effectuées auprès d'investisseurs métropolitains ce qui marque une rupture avec les dispositifs précédents qui concernaient davantage des investisseurs réunionnais.58

Ces investisseurs ont privilégié à 90%59 le secteur du locatif intermédiaire étant donné l'avantage fiscal supplémentaire que cela entrainait. Dans la continuité des dispositifs préexistants depuis 1992 et 199660, la défiscalisation devait servir ici à contribuer à la mise sur le marché d'une offre de logements locatifs destinés { des catégories de ménages intermédiaires ne pouvant ni prétendre au logement social, ni pouvoir supporter l'effort financier { consentir dans le locatif privé.

précédent sommaire suivant