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Le défiscalisation: du logement privé au logement social, l'émergence d'un nouveau régime de production. Le cas de l'àŪle de la Réunion.

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par Clara Sperduto
IUAR Aix Marseille III - Master 2 Urbanisme Durable et Projet Territorial 2011
  

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I-1-B) UN MARCHE DE LA CONSTRUCTION RELANCE

Entre 2000 et 2002 une diminution sensible du nombre de permis de construire déposés a été observée. L'instauration du dispositif Girardin a tout de suite entrainé une nette augmentation de la production de nouveaux logements du secteur privé. La défiscalisation concernait alors principalement des programmes de logements collectifs.

A la Réunion, traditionnellement c'est le modèle de la maison individuelle qui domine. Si, en métropole aussi on retrouve une prédominance de la maison individuelle, le rapport { l'espace domestique y est sensiblement différent comme nous l'avions évoqué dans notre première partie .Le développement massif de l'offre en logements collectif va donc marquer un changement important dans la morphologie urbaine de l'ile.

En plus d'avoir permis l'accroissement du nombre d'appartements, la défiscalisation a
surtout entrainé une montée en puissance du secteur locatif privé. Le développement

57 AGORAH Les principales caractéristiques des marchés du logement à la Réunion, à l'heure de la refonte de la loi de défiscalisation, 2008,p 23 et AGORAH : La défiscalisation du logement a la Réunion en 2005, 2005,

58 Entretien avec M délégué régional de la FNAIM

59 AGORAH : La défiscalisation du logement a la Réunion en 2005, 2005,p 10

60 CF partie 1, III

d'une offre locative est nécessaire puisqu'elle constitue une étape fondamentale { la réalisation du parcours résidentiel des ménages.

Le graphique ci-dessous permet de mettre en avant la prépondérance de la vente d'appartements neufs entre 2003 et 2006 par rapport aux autres produits du marché. Le pic de production ayant été atteint entre 2006 et 2008, ce graphique ne représente qu'une imagine partielle du succès du dispositif mais il illustre bien la prédominance de la vente d'appartements neufs sur tout le reste des segments du marché.

FIGURE 12:EVOLUTION DES VENTES DE BIENS BATIS DE 2000 A 2006

Source : AGORAH,2008

Nous l'avons vu, les besoins en logement sur l'ile sont très importants notamment en raison de la croissance démographique et de la baisse continuelle de la taille des ménages. C'est ainsi que la Cellule Economique du BTP de la Réunion (CER BTP) estime à 11 00061 le nombre de logements à réaliser chaque année toutes catégories inclues. Avec 12 000 logements autorisés par an entre 2006 et 200862, on peut considérer que la production de logements répondait alors quantitativement aux besoins estimés de la population.

Toutefois, la répartition des constructions issus de programmes en défiscalisation ne
s'est pas effectuée de la même façon selon les secteurs de l'île. Le graphique suivant

61 Ce chiffre peut légèrement varier d'une source { l'autre. A titre de comparaison, cela représente plus 3 fois le rythme de construction de la métropole.

62 AGORAH Les principales caractéristiques des marchés du logement à la Réunion, à l'heure de la refonte de la loi de défiscalisation, 2008, p 10

montre en effet que le boom de la production de logement collectif concerne de manière plus importante le secteur Nord de l'ile, suivi des secteur Ouest et Sud , le secteur Est, en revanche, ayant été beaucoup moins touché.

FIGURE 13: EVOLUTION DES PERMIS DE CONSTRUIRES DEPOSES

POUR DES LOGEMENTS COLLECTIFS

3 500

3 000

2 500

2 000

1 500

1 000

500

0

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

est nord ouest sud

Source : DEAL, 2011

En 2005, la DDE estimait que 60% des offres en logements défiscalisés se répartissait ainsi de Saint Denis à Saint Leu et que le secteur de Saint Pierre et du Tampon totalisait lui 30% de l'offre.

FIGURE 14: REPARTITION DES VENTES D'APPARTEMENTS NEUFS EN 2006

Source : AGORAH, 2006

Le développement de nombreux programmes de logements collectifs a permis de densifier ces pôles urbains et de participer à la maîtrise de l'étalement urbain, des déplacements et des énergies. Cela est d'autant plus important { la Réunion que le foncier se fait de plus en plus rare sur une île ou les besoins ne cessent de croitre. La défiscalisation s'étant principalement concentrée sur les centres agglomérés, de nombreuses dents creuses ont pu être comblé et l'étalement urbain s'est fait également dans des proportions plus raisonnables que par le passé. Selon l'Institut d'Emission des Départements d'Outre Mer (IEDOM), là où il se construisait une seule maison sur

1000m2 de terrain, grâce à la défiscalisation il se construisait 20 appartements. Cet effort de densification se retrouve aujourd'hui dans le nouveau SAR.

Les bénéfices de la défiscalisation étaient aussi de permettre de redynamiser le secteur du BTP. C'est ainsi que grâce à ce dispositif le nombre de salariés du BTP sur l'ile est passé de 18 000 en 2005 à 25 000 en 2008. Ce facteur est très important dans le contexte économique de l'ile ou le chômage touche une large part de la population. De plus, l'absence d'une base industrielle, agricole ou touristique capable de soutenir le développement économique de l'ile le secteur de la construction revêt une importance particulière. L'économie de la Réunion se trouve donc bien plus sensible { l'activité du secteur du BTP que la métropole.

Mais ce n'est pas que ce secteur qui a profité du succès de la loi Girardin. C'est tout un système qui a pu en tirer profit des cabinets de défiscalisation aux agents immobiliers, en passant bien entendu par les promoteurs immobiliers.

Ainsi, la défiscalisation Girardin aura permis de relancer considérablement le marché de la construction en permettant d'accroitre l'offre en logements collectifs locatifs qui était encore peu développée sur l'ile. Elle a également entrainé d'autres effets positifs comme la création d'emplois ou la densification de certains centres urbains

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Rassembler les contraires c est creer l harmonie