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Le défiscalisation: du logement privé au logement social, l'émergence d'un nouveau régime de production. Le cas de l'àŪle de la Réunion.

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par Clara Sperduto
IUAR Aix Marseille III - Master 2 Urbanisme Durable et Projet Territorial 2011
  

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I-2) BILAN DU DISPOSITIF GIRARDIN

Nous venons de le voir, la défiscalisation Girardin a rempli bien plus que les dispositifs précédents ses objectifs en terme de production de logements neufs. Toutefois, encourager des particuliers à investir dans la pierre pour faire baisser le montant de leur impôt les encourage à considérer les logements comme de purs produits financiers. Cela peut donc induire des effets pervers qui nuisent { l'efficacité réelle du dispositif.

Nous allons revenir ici sur le fait que les logements produits grâce à la défiscalisation ne répondaient pas de manière qualitative aux besoins de la population puis nous nous interrogerons sur la pertinence de la défiscalisation en faveur du locatif intermédiaire au regard des réalités économiques des ménages de l'ile.

I-2-A) LE LOGEMENT : UN PRODUIT FINANCIER PAS COMME LES AUTRES

Nous venons de le montrer, la défiscalisation a permis une production importante de logements neufs. Toutefois, la nécessité de proposer des produits qui toucheraient un maximum d'investisseurs a entrainé l'orientation de la production essentiellement vers des logements de types T1 et T2 car ces logements ne dépassaient pas un prix de vente supérieur à 200 000 euros. En 2005 par exemple, la DEAL estimait que la production de T1 et T2 représentait 70 à 90% du total des logements issus de programmes en défiscalisation.

Nous l'avons vu, la défiscalisation n'a pas affecté de la même manière les différentes parties du territoire de l'ile. La production importante de petits logements dans les trois principaux pôles urbains que constituent Saint Denis, Saint Pierre et Saint Paul a permis de répondre en partie à la demande car ce sont les endroits où elle était orientée vers des logements de cette taille. Toutefois, l'importance de la production de petits logements défiscalisés a été telle que le marché s'en est trouvé rapidement saturé et que cette production localisée sur certains secteurs a conduit à accentuer d'avantage les déséquilibres territoriaux de l'ile.

D'une manière générale, la taille moyenne des ménages réunionnais s'établit autour de 3 à 4 personnes. Or, à titre d'exemple ce sont 35 { 45% de T2 qui ont été vendus sur l'île en 2006. Les ménages de grande taille (5 personnes et plus) représentent 21% des ménages de l'île. Or, entre 2000 et 2008 seuls 15% des logements autorisés étaient des T5 ou plus. C'est donc un véritable décalage entre l'offre issue de la défiscalisation et les besoins réels de la population63

L'INSEE préconisait ainsi en 2006 suite { l'Enquête Logement de freiner considérablement la production de petits logements et d'augmenter le nombre de constructions de logements type T4 et plus.

63 Ce constat est mis en évidence par l'ensemble des acteurs du logement à la Réunion, et a même été mis en avant dans un rapport de l'assemblée nationale sur les niches fiscales.

Le graphique ci-dessous montre comment, selon l'INSEE, devraient être réparties les résidences principales en fonction de leur taille en 2015 afin de correspondre à celle des ménages

FIGURE 15:REPARTITIONS DES RESIDENCES PRINCIPALES EN 2005 ET 2015

Source :INSEE, 2006

L'autre conséquence de l'inadéquation entre les typologies de logements produits et la réalité des besoins des ménages concerne les cas de surpeuplement.. Selon la norme INSEE64 près d'un quart des ménages réunionnais se trouvent en situation de surpeuplement.65 Ce sont ainsi 29% des ménages locataires du privé qui se trouvent dans cette situation.

Le graphique ci-dessous indique à quel point les logements de petites tailles sont en situation fréquentes de surpeuplement

64 La norme INSEE veut qu'il y ait dans chaque logement une pièce par couple ou adulte, une pièce pour chaque enfant de plus de sept ans dans des fratries de sexe différent et une pièce pour deux enfants plus petits. La différence entre le nombre de pièces du logement et cette norme associée à des critères de taille du logement permet de déterminer un indice de peuplement

65 A titre de comparaison, en métropole 1 ménage sur 10 est en situation de surpeuplement.

FIGURE 16: REPARTITIONS DES LOGEMENTS SELON LE NOMBRE DE PIECES

Source : INSEE,2006

I-2-B) DEFINIR LES CATEGORIES INTERMEDIAIRES : UN DEFI NON RELEVE.

Si la réalisation de logements ne correspondant pas à la taille des ménages entraine logiquement des situations de surpeuplement, ce n'est pas le seul facteur explicatif. En effet, le surpeuplement est également souvent induit par l'inadéquation entre les loyers pratiqués et l'effort financier que peut consentir le ménage concerné.

L'orientation des dispositifs de défiscalisation envers des ménages dits intermédiaires devait permettre de créer une nouvelle offre locative adaptée a ces dits ménages. Ces ménages sont catégorisés comme intermédiaires selon des plafonds de revenus, et les loyers pratiqués dans lesdits logements doivent eux respecter des prix maximum.

Si l'on regarde dans un premier temps les ménages considérés par le dispositif comme « intermédiaires » on constate un décalage avec la réalité des ménages réunionnais. L'AGORAH estime ainsi que les ménages que l'on peut considérer comme intermédiaires sont des ménages dont les revenus sont compris entre 1 et 3 SMIC66 soit 27% des ménages réunionnais. Le seuil de 1 SMIC correspond à des ménages actifs dont les revenus devraient leur permettre de trouver un logement dans le parc privé ( le parc

66 Les seuils 1, 2 et 3 SMIC ont été proposés et retenus à l'occasion des comités techniques des études réalisées par l'AGORAH, Observatoire des loyers privés de La Réunion et capacité locative des ménages

réunionnais, 2007 et AGORAH : Transactions foncières et immobilières et capacité des ménages à accéder à la propriété,2008.

social étant insuffisant), tandis que le seuil de 3 SMIC correspond à celui au dessus duquel les revenus deviennent suffisants pour occuper facilement un logement dans le parc privé.

Bien que les critères retenus par l'AGORAH ne prennent pas en compte le nombre de personne composant le ménage67 nous pouvons toutefois nous essayer à une comparaison des deux notions de ménage intermédiaire : celle définie par l'AGORAH et celle définie par la loi Girardin.

C'est ainsi que le tableau ci-dessous nous présente les revenus mensuels maximum dont doivent disposer les ménages afin de pouvoir accéder { la location d'un logement intermédiaire défiscalisé. Selon la définition de l'AGORAH, les ménages intermédiaires gagnent entre 1 SMIC soit 900 euros et 3 SMIC soit 3700 euros par mois. Le plafond défini pour une personne seule rentre dans les critères de l'AGORAH tandis que toutes les autres catégories de ménages dépassent ces critères.

FIGURE 17: PLAFONDS DE REVENUS MENSUELS PERMETTEANT D'ACCEDER A UN LOGEMENT

INTERMEDIAIRE DEFISCALISE

Source : AGORAH , 2008

Si l'on considère que la définition donnée par l'AGORAH pour désigner les ménages
intermédiaires correspond à une certaine réalité- l'agence se basant sur de véritables

études- alors les critères retenus par la loi Girardin sont en inadéquation avec la réalitédes ménages réunionnais.

Le second constat est celui de l'inadéquation entre les plafonds de loyers proposés et la
réalité du marché. C'est ainsi que ce plafond était fixé a 145euros le mètre carré par an

67 La distinction des ménages selon le nombre de personnes les composant, n'a pas été possible dans

le cadre de cette étude (faute de données disponibles), mais reste à envisager, afin de cerner plus finement cette notion de ménage intermédiaire.

soit environ 12 euros par mois le mètre carré68 .Ce prix semble relativement élevé. En effet, certains acteurs du logement69 considèrent par exemple ce plafond devrait être compris entre 7 à 9euros70 le m2.

Le graphique ci-dessous établit les prix moyens au m2 par secteur de l'ile selon trois sources différentes71. Il permet ainsi de constater que seuls les T1, qui offrent un moins bon rapport surface- prix, sont au dessus des plafonds fixés par la loi Girardin En revanche, tous les autres types de logement et ce quel que soit leur localisation ont des prix établis plus bas que le plafond fixé par la loi Girardin pour l'intermédiaire.

FIGURE 18/ LES LOYERS MOYENS EN EUROS/M2 SELON LA TAILLE DU LOGEMENT EN 2006

Source : AGORAH 2008

Si la réalité des plafonds des loyers se trouve au dessus des prix du marché on peut considérer que la location dite intermédiaire n'est qu'un mythe. Les critères fixés par la loi ne correspondent pas à la réalité du terrain ni en terme de revenus des ménages ni en terme de prix des loyers.

68 Les prix sont fixés en m2 par an. Ils ont été modifiés certaines années. En 2011 le plafond était de 156euros par m2 de surface habitable. Nous retiendrons ici que le plafond s'élève aux environs de 12euros le m2.

69 AGORAH Les principales caractéristiques des marchés du logement à la Réunion, à l'heure de la refonte de la loi de défiscalisation, 2008, p 41

70 Ce qui correspond davantage aux prix de PLS.

Ainsi , la défiscalisation si elle a permis de développer l'offre locative sur l'ile n'a pas permis d'apporter des réponses satisfaisantes aux besoins des ménages et notamment des ménages intermédiaires. Le dispositif Girardin a relevé davantage d'une logique financière portée par des investisseurs et des promoteurs que d'un objectif de développement d'un parc de logement adapté à la réalité réunionnaise.

II) UNE CRISE DU LOGEMENT SOCIAL SUR FOND D'APOGEE DE LA

DEFISCALISATION PRIVEE

Les besoins de la population réunionnaise en matière de logement sont tels que le logement social joue un rôle majeur. N'atteignant jamais les niveaux de productions nécessaires à la satisfaction de la demande, il est l'objet de toutes les attentions de la part des acteurs du logement sur le territoire.

Ces dernières années, alors même que la défiscalisation Girardin avait un succès sans précédent, la production de logement social connaissait un niveau de production historiquement bas. C'est ce qui nous conduit aujourd'hui { parler de crise du logement social et à nous interroger sur les raisons de celles-ci.

Nous verrons quels sont les facteurs explicatifs de cette baisse de la production de logements locatifs sociaux et tenterons également de caractériser plus finement la demande. Enfin nous verrons en quoi la question du foncier est primordiale dans la politique de logement social sur l'ile.

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