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Le défiscalisation: du logement privé au logement social, l'émergence d'un nouveau régime de production. Le cas de l'àŪle de la Réunion.

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par Clara Sperduto
IUAR Aix Marseille III - Master 2 Urbanisme Durable et Projet Territorial 2011
  

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CONCLUSION

Le choix de notre sujet s'est effectué de manière empirique. Notre présence sur le territoire réunionnais nous a rapidement orienté vers cette thématique parce que la défiscalisation a eu une telle ampleur que son impact est directement observable sur le territoire. De plus, l'étude du marché de l'habitat qu'il nous fallait réaliser dans le cadre de notre stage de fin d`étude, effectué { la SICA Habitat Réunion129, nécessitait de prendre en compte l'impact d'un tel dispositif sur le marché.

En approfondissant nos connaissances sur le sujet, il est rapidement apparu que la défiscalisation issue de la loi Girardin était vivement critiquée par les acteurs du logement. Il semblait en effet qu'il y ait eu de nombreuses dérives { ce dispositif et que les réponses apportées aux besoins en logement n'étaient pas satisfaisantes.

Notre investigation sur le sujet nous a rapidement conduit à prendre connaissance de la réorientation du système en faveur du logement social. Ce nouveau dispositif est inédit et entraine de nombreuses interrogations notamment concernant son fonctionnement et son efficacité. En effet, en découvrant le contexte de l'ile il est très vite apparu que les besoins en logements sociaux étaient relativement importants. L'enjeu de la réorientation du dispositif de défiscalisation s'est donc révélé être primordial.

Petit à petit, notre sujet s'est construit autour de la question de la défiscalisation et de sa manière de répondre aux besoins des populations les plus modestes, celles concernées par le logement social et celles concernées par le logement dit intermédiaire. Nous souhaitions montrer en quoi la défiscalisation ne permettait pas de répondre de manière satisfaisante aux besoins en logements de ce public là.

Nous souhaitions surtout mettre en avant la question de la défiscalisation du logement social. Ce dispositif a été mis en place afin de relancer la production de cette catégorie de logement. Il repose sur le principe d'encourager des personnes physiques

129 La SICA Habitat Réunion est une Société d'Intérêt Collectif Agricole qui est un opérateur agrée en matière d'amélioration et qui réalise la maitrise d'oeuvre de LES. Elle est affiliée au réseau national

« Habitat et Développement ».

ou des sociétés { investir dans le logement social afin de bénéficier d'une réduction d'impôt. Il s'agissait pour nous d'interroger la pertinence de ce nouveau dispositif comme levier à la production de logements locatifs sociaux.

Pour mener à bien notre analyse nous avons donc procédé en trois parties.

Dans la première nous tenions { rappeler le contexte des politiques de l'habitat et du logement { la Réunion. Il s'agissait pour nous de mettre en avant de quelle manière s'étaient construites ces politiques. Nous voulions montrer quelles sont leurs spécificités étant donné qu'elles diffèrent légèrement de celles existantes en métropole puisque le contexte même de la demande y est sensiblement différent. Il est apparu que ces politiques répondent encore de manière insuffisante aux besoins et que les enjeux pour les années à venir sont importants. Cela nous a permis de mettre en avant la place qu'avaient eue dans ce contexte les premiers dispositifs de défiscalisation. Cela nous a surtout permis de mettre en avant le fait que la défiscalisation des investissements locatifs ne peut être considéré comme une politique de l'habitat { part entière mais qu'elle repose sur de nombreux autres enjeux.

En seconde partie, nous sommes revenus sur le contexte des années 2000 qui ont vu le succès du dispositif de défiscalisation Girardin et la chute de la production de logements locatif sociaux. Nous avons montré en quoi la défiscalisation Girardin n'avait pas permis de répondre de manière satisfaisante aux besoins des catégories intermédiaires. Nous avions également expliqué tout ce qui avait conduit à la faible production de logements sociaux pendant ces années là. Enfin nous avons pu mener une réflexion sur l'offre locative idéale qui favoriserait le logement social et réadapterait les dispositifs destinés aux catégories intermédiaires. L'offre en logements locatifs sociaux est en effet loin d'être suffisante et les catégories de logements destinés aux catégories intermédiaires, qu'il est pourtant important de développer, offrent des niveaux de loyers trop élevés.

Enfin, la dernière partie était consacrée au dispositif de défiscalisation en faveur du logement social. Nous avions souhaité expliqué clairement la manière dont fonctionnait ce dispositif parce qu'il est totalement inédit et qu'il modifie les paramètres habituels de montages d'opérations de logements locatif sociaux. Cette partie nous a permis de mettre en avant le fait qu' effectivement il semble d'ores et déj{ que grâce {

l'utilisation conjointe de la défiscalisation mais aussi des opérations en VEFA la production soit relancée. Pour autant, ce dispositif pose de nombreuses questions. Il coûte plus chez { l'Etat, ne permet pas de produire davantage de LLTS alors que les besoins de la population s'orientent davantage vers ce type de logements. Il s'agit également d'un dispositif relativement complexe { mettre en oeuvre et constitutif des fameuses niches fiscales contre lesquelles le gouvernement entend bien lutter pour limiter le déficit public.

Les constats établis tout au long de ce travail nous permettent de confirmer notre hypothèse de départ, à savoir que la défiscalisation ne permet pas de répondre de manière satisfaisante aux besoins en logement de la population réunionnaise.

Toutefois, il existe plusieurs limites à notre travail qui pourraient conduire le lecteur à douter de nos conclusions.

La première limite tient évidemment du fait que le dispositif de défiscalisation à l'heure o ù nous écrivons est relativement récent. Il semble donc relativement difficiles de mesurer les effets de ce dispositif même si nous avons tenté ici de justifier toutes nos constatations. De plus, le fait que les décrets soient parus bien plus tard que la LODEOM écourte davantage le recul que nous pouvons avoir sur le bon fonctionnement du dispositif.

Autre limite, il s'agissait de la difficulté que représentait pour nous la compréhension même de ce dispositif. Si les dispositifs de défiscalisation privés s'appréhendent facilement, c'est une toute autre histoire pour les dispositifs de défiscalisation du logement social. Sans étude relative à ce sujet il nous aura fallu comprendre ce dispositif uniquement via la parole d'acteurs souvent spécialistes, de la fiscalité et bien plus tard par des circulaires et décrets du gouvernement que nous avons pu nous procurer. Il revient à des spécialistes de la fiscalité d'être en mesure de comprendre et d'appréhender ce type de dispositif et non à des urbanistes. Malgré cela, nous avons tenté de nous approprier le sujet au mieux et avons essayé de rendre ce dispositif le plus compréhensible possible pour notre lecteur.

Enfin, la dernière limite à ce présent mémoire peut provenir du fait qu'au regard de notre analyse du dispositif Girardin il peut sembler que notre travail semble relativement convenu et n'apporte pas réellement d'éléments nouveaux par rapport { ce

que certaines études ont déjà montré. Néanmoins, ce qui enrichit notre travail c'est d'avoir réfléchi plus largement sur l'offre locative pour les populations sociales et intermédiaire en étudiant les conséquences de la défiscalisation et en donnant des perspectives pour améliorer la production de cette offre.

En dépit des limites évidentes de notre travail, il nous a semblé relativement intéressant de choisir un sujet, la défiscalisation, peu traité dans le domaine de l'urbanisme et de l'aménagement. Comme nous l'avons énoncé en introduction, il s'agit d'un dispositif qui va { l'encontre d'une politique interventionniste et régulatrice de l'Etat. C'est en cela que nous avons souhaité nous poser des questions sur l'offre produite, et que nous avons porté autant d'intérêt { la question du logement social. Il est tout { fait inédit de faire reposer la réalisation d'opérations de logements locatifs sociaux sur des équivalents subventions provenant d'investisseurs privés.

A ce titre, si le dispositif de défiscalisation du logement social persiste il serait relativement intéressant de mener à bien une étude sur son impact réel en ayant un recul suffisant que nous n'avons pas eu ici. Cette étude pourrait être élargie { l'ensemble des territoires d'outre-mer .

Concernant la défiscalisation privée, bien entendu nous ne pouvons que souhaiter que de véritables études soient réalisées sur son impact130 que ce soit à la fois en outre mer mais également en métropole. Il s'agirait de voir quelles sont les logiques qui sous tendent ce nouveau régime de production de logement, quelles sont les conséquences en terme d'offre et de demande, mais aussi quelles sont les conséquences territoriales du développement massif de programmes immobiliers sans contrôle des collectivités.

Toutefois, comme nous l'avons évoqué par ailleurs la défiscalisation pose des questions plus larges. Nous avons vu en effet à quel point l'économie de l'ile est sensible aux fluctuations du BTP. L'importance donnée { la défiscalisation comme soutien à l'économie locale est évidente. Cela a probablement conduit l'Etat a poursuivre la mise en oeuvre de ces dispositifs en dépit des effets pervers constatés.

130 Un étude de Vergriete est en cours, cf : VERGRIETE, Les mécanismes de la production du logement à la Réunion, non publié.

Nous nous sommes également interrogés sur la légitimité de ce type de dispositif dans le contexte actuel de lutte contre les déficits publics. Actuellement, on nous parle de raboter les niches fiscales, notamment la défiscalisation Scellier et certains investissements outre mer. Quid de la défiscalisation du logement social ? Est-il légitime de faire perdurer un système qui coûte plus cher { l'Etat ? D'ici septembre 2011 le projet de « rigueur budgétaire » devrait voir le jour et conditionnera la loi de finance pour 2012. Qu'adviendra-t-il des dispositifs de défiscalisation en outre mer ? La question reste entière.

Le sujet que nous avons choisi renvoie donc à de grandes interrogations sur le présent mais aussi sur l'avenir, et sur la manière dont on choisira de financer le logement des populations modestes de la Réunion.

Il nous semble évident que ces choix devront s'inscrire dans une démarche plus large qui visera à mener une réflexion entre tous les acteurs et collectivités concernées sur la manière d'aménager au mieux la Réunion de demain. Il conviendra également d'aboutir { la production d'une offre en logement qui réponde quantitativement, qualitativement et économiquement aux besoins de la population.

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