Introduction
La protection du fonds de commerce a pour origine
l'importance de l'installation matérielle du commerçant. On peut
définir le fonds de commerce étant à la fois l'outil de
travail du commerçant et son capital ; bien immobilier sui
généris, il est composé d'un ensemble de biens meubles
corporels et notamment incorporels dont la clientèle en constitue
certainement le socle le plus essentiel Or on sait que pour un commerce de
détail ,l'implantation géographique conditionne la
fidélisation , le développement de la clientèle .Si le
locataire commerçant venait à perdre son local,il perdrait de
facto sa clientèle ,donc son fonds Pour canaliser ce risque et limiter
autant que faire se peut, l'arbitraire des bailleurs ,le législateur
français a adopté le 30 juin 1926 un droit consistant à
la légalisation du droit au renouvellement des baux commerciaux et
industriels .Mais son application donne lieu rapidement a de nombreuses
difficultés .Elle respectait dans une certaine mesure les
prérogatives du bailleur pour un droit de reprise sans indemnité
ni sanction Les locataires en ont réclamé la modification .
Ainsi un décret du 30 septembre 1953 abroge la loi de
1926 et, de lui, découle un nouveau principe : la
propriété commerciale. C'est la règle selon laquelle tout
locataire commerçant a un droit au renouvellement de son bail à
l'échéance dés lors qu'il répond aux conditions
édictées par la loi , elle ouvre deux alternatives au bailleur
soit renouveler le bail, soit refuser et payer une indemnité (au
locataire qui n'a pas commis de faute ).
Ce même principe de droit au renouvellement a
été aussi consacré par l OHADA dans les articles 92
à 102 sur le droit commercial général.
De ce fait l'expression propriété commerciale
s'est imposée par la force des usages.
Elle affirme la revendication d'une propriété et
l'existence au profit des locataires d'un droit sur l'immeuble. Ces deux
solutions sont d'ordre public et s'imposent donc au bailleur qui ne saurait y
déroger par des stipulations contraires insérées dans le
contrat.
En effet la notion est juridiquement impropre ; car elle
ne peut pas être employer pour marquer l'opposabilité absolue du
droit .Tout un intérêt pratique découle de ce principe du
fait q'il essaie de concilier la stabilité et la préservation des
droits du propriétaire sur son bien Ce qui est une cause noble mais
difficile réalisation.
En toute hypothèse le droit au renouvellement dont
bénéficie le locataire titulaire d'un bail soumis au statut doit
remplir les conditions de fonds et de formes requises .Ces conditions sont
liées au preneur lui-même, à la nature de ces
activités, et enfin à la destination des locaux. La condition de
forme consiste au respect d'une procédure établie par l'Acte
Uniforme
En conséquence la propriété commerciale
assure son rôle de protection du commerçant.
Cette protection du preneur illustre la place importante de
la localisation géographique du commerçant Elle se manifeste
surtout par la reconnaissance du droit au renouvellement.
.L `autre avantage est à chercher du
côté des mesures favorables au maintien dans les lieux du
locataire en cas de changement de la situation du preneur .De même,le
bailleur ne peut s'opposer à la fusion qu'à défaut de
garantie et seulement dans les mêmes conditions qu'un créancier
.
Cependant contrairement à d'autres statuts locatifs
d'ordre public qui n'autorisent le bailleur à reprendre le bien
loué que dans des conditions limitatives, l'Acte Uniforme de même
que le décret de 1953 permet au propriétaire dans tous les cas de
refuser le renouvellement du bail lors de son expiration .Autrement dit il ne
peut se maintenir dans les ; lieux contre la volonté du bailleur
.Au meilleur des cas il obtiendra une indemnité d'éviction
Tout ce ci nous ramène, après une
réflexion critique, à dire que, malgré le filet de
protection du locataire dans les conditions dérogatoires du droit
commun, le bailleur conserve toujours des prérogatives que lui
confère le droit de propriété sur son immeuble
En premier lieu on remarque une certaine flexibilité
du droit au renouvellement qui se traduit par une souplesse des règles
qui régissent ce droit. Ainsi pour se soustraire du principe, les
bailleurs développent une stratégie qui consiste à signer
des baux de courte durée qui ipso facto anéantie toute
idée de renouvellement .En second lieu l'absolutisme du droit
réel du bailleur prime sur le droit de créance du preneur. Le
sous locataire a un droit direct à l'égard du bailleur ( art 22
de la loi de 1953 ET ART 89 AU/DCG )mais à l'expiration du bail
principal le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a
expressément ou tacitement accepté la sous location.
C'est pour toutes ces raisons que l'idée
« d'une protection excessive » dégagé par
certains auteurs (YVES GUYON) est à nuancée.
Il ne saurait bien sûr être question de remettre
en cause la pertinence de certaines dispositions qui visent à assurer
la pérennité du preneur dans les locaux, (.Il y'a notamment le
maintien du bail et aussi l'existence d'un encadrement juridique du
renouvellement par un plafonnement des loyers et par une protection contre les
clauses résolutoires qui peuvent nier le droit au renouvellement), mais
plutôt renforcer la législation sur la propriété
commerciale.
Une jurisprudence et une doctrine récente visent
à modifier la propriété commerciale en faveur du bailleur
d'où le nom d'un colloque intitulé « le décret
de 1953 ,50ans après? une modernisation nécessaire »
L'objectif principal était disent -ils de rééquilibrer
les rapports entre le propriétaire et le preneur qui est selon les
participants (GILLES DE ROBIEN) en défaveur du bailleur et un groupe
de travail fût constitué pour cela.
C'est pour démontrer que même l'actualité
récente prône des changements, la seule différence majeure
est que notre démarche se situe à un autre niveau.
En effet vu l'insécurité juridique qui entoure
la situation des preneurs, et le droit de refus accordé au
propriétaire, il nous est très difficile de penser à
augmenter les prérogatives du bailleur .De ce faite une modernisation de
la propriété commerciale s'impose avec une certaine adaptation
aux nouvelles formes de commercialité .Cela passe par un recours
à des baux de courte durée(.On doit également
préciser qu'il y'a une différence fondamentale avec la loi
française où la durée initiale est impérative
contrairement à l' OHADA) .Une revalorisation de l'indemnité
d'éviction n'est pas à écarter L'Objectif de cette
dernière idée réside dans le fait qu'elle peut
être une source de démotivation du propriétaire. Autrement
dit si l'indemnité est considérable il peut constituer une
contrainte pour le bailleur et par conséquent un motif de consolidation
du preneur dans les lieux loués.
A cet égard il convient d'élaborer deux
chapitres pour expliciter les idées énoncées. Nous allons
dans un premier chapitre essayer d'illustrer l'idée de protection que
confère la propriété commerciale aux commerçants
locataires car c'est une évidence qu'on ne peut nier et dans une
seconde partie nous nous focaliserons sur la question de l'efficacité
de la protection assurée par le droit au renouvellement.
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