La gestion juridique du risque de crédit: cas des prêts immobiliers à la SGBCI

INTRODUCTION

Le risque de crédit et en général la codification des relations entre prêteurs et emprunteurs, étaient déjà au coeur des préoccupations des rois des premières civilisations. En effet, il y'a 3800 ans HAMMOURABI^1(*) roi de Babylone au paragraphe 48 de son code^2(*) des lois, énonçait que : «  dans l'éventualité d'une récolte désastreuse, ceux qui avaient des dettes étaient autorisés à ne pas payer d'intérêt pendant un an^3(*) ».

Risque donc très ancien, le risque de crédit peut être appréhendé comme « le risque de pertes consécutives au défaut d'un emprunteur face à ses obligations, ou à la détérioration de sa solidité financière ou de sa situation économique au point de dévaluer la créance détenue sur lui ^4(*)». Ce risque de pertes, même s'il peut faire l'objet d'une évaluation^5(*), apparaît incontestablement comme un risque majeur pour les établissements de crédits (banques et établissements financiers). En effet, ceux-ci dont la raison d'être est l'activité de crédit, restent assurément les plus exposés.

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C'est pourquoi, la gestion du risque de crédit est devenue un besoin d'adaptation récurrent et même une question de survie pour eux qui vivent, mais peuvent aussi disparaître à cause d'une mauvaise maîtrise de ce risque.

Une question se pose alors : comment parvenir à une gestion efficace du risque de crédit inhérent à toute activité de crédit ? Autrement dit, quels moyens les banques et établissements financiers^6(*) peuvent ils mettre en oeuvre afin de minimiser au mieux leur risque de crédit ?

En effet, préoccupation majeure de tout bon banquier, cette problématique demeure au coeur de l'activité bancaire et financière. Aussi, sa prise en compte fait-elle appel à diverses compétences au sein des banques et établissements financiers. La compétence juridique étant elle particulièrement essentielle dans le traitement des prêts immobiliers, nous avons bien voulu consacrer notre

mémoire à l'analyse des techniques juridiques participant à la gestion des risques inhérents à ce type de prêt. D'où, notre thème intitulé : « La gestion juridique du risque de crédit : cas des prêts immobiliers ».

Défi permanent pour les banques, la gestion des risques inhérents à cette forme de prêts est aujourd'hui plus que jamais d'actualité. En témoigne d'ailleurs, la crise financière et économique dans laquelle le monde est actuellement englué.

A l'origine de cette crise en effet, se trouvent les crédits ?subprime?. Initiés par certaines banques américaines, ces crédits étaient censés répondre à un besoin essentiel. Des millions de ménages pauvres cherchant à acquérir un logement sans en avoir les moyens, des banquiers américains proposent alors des crédits qui à première vue semblent très alléchants. Les taux d'emprunts qui sont raisonnables pendant les premières années sont amenés à augmenter ; mais, ce dernier point n'est pas expliqué en détail aux ménages qui souscrivent à ces crédits en masse, parfois plusieurs à la fois.

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Ces prêts à risques, les fameux ?subprimes?, sont ensuite revendus à des fonds d'investissement^7(*). Prenant le relais, les ingénieurs financiers dissèquent les crédits et les intègrent par ?petits morceaux? dans des paquets financiers incluant également d'autres actifs de crédits moins risqués. Ces paquets appelés titres^8(*), sont par la suite mis en circulation sur les marchés financiers où ils sont achetés par des banques du monde entier.

A partir de fin 2006, les ménages qui avaient souscrits aux ?subprimes? sont victimes de la brutale hausse^9(*) des taux d'intérêt directeurs de la Réserve Fédérale (Fed). Hausse, qui elle-même a entraînée l'augmentation des taux des crédits immobiliers. Car, confrontées à un coût plus élevé de l'argent pour financer leurs besoins, les banques ont répercuté ces conditions plus sévères sur leur clientèle.

Parallèlement, l'assèchement de la demande de biens immobiliers a tiré les prix de ces derniers vers le bas, entraînant du même coup une diminution de ?l'effet richesse? des ménages. La valeur de leurs appartements et maisons ayant baissé, leur richesse potentielle s'est considérablement amoindrie. La conjonction de ces deux évolutions défavorables, a conduit à une hausse des défauts de paiement, voire dans certains cas, des situations d'insolvabilité de foyers.

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Les fonds d'investissement qui avaient massivement investit dans les ?subprimes? se retrouvent alors pris au piège. En juillet 2007, deux fonds de la banque d'investissements Bear Stearns ferment. C'est le début d'une réaction en chaîne qui va toucher des banques un peu partout dans le monde. Northern Rock, établissement spécialisé dans le crédit immobilier au Royaume-Uni, sera nationalisé en février 2008, faute de repreneur, après que les images des longues files d'épargnants venus retirer leur argent en catastrophe aient fait le tour du monde. En France, BNP Paribas est obligé de fermer plusieurs de ses fonds. La Société Générale, en pleine affaire Kerviel, annonce une dépréciation de 2 milliards d'euros.

Les conséquences au plan social sont toutes aussi importantes. En effet, on assiste d'abord à une panique sur le marché du travail des traders et à la diminution considérable de leur pouvoir d'achat. « Les choses ont changé depuis l'été dernier », témoigne Yann H., trader âgé de 26 ans, interrogé sur le site des Observateurs de France 24. « J'ai lu dans les journaux britanniques que les taxis, les restaurants de luxe et les boîtes de nuit se plaignent d'une baisse de leur chiffre d'affaires qui est directement liée aux problèmes de la City ». Ce trader, qui a quitté la banque Goldman Sachs à l'été 2008, estime que les choses vont encore empirer.

Ainsi, le chômage ne menace pas seulement le monde de la finance. D'ailleurs à ce sujet, l'économiste Alessandro Giraudo, auteur de ?Mythes et Légendes économiques?, interrogé sur France 24, prévient : «  la crise actuelle va forcer les acteurs de l'économie à ralentir leur activité et à prendre moins de risques ». Il va sans dire que ce ralentissement d'activité entraînera à coup sûr, de nombreux licenciements^10(*) pour cause économique.

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Egalement dans beaucoup de pays industrialisés, les effets du resserrement du crédit imposé par les banques aux ménages et aux entreprises, se font déjà sentir. L'on assiste en effet, à une baisse importante de la consommation, sans oublier le manque de visibilité pour les entreprises quant au financement de leurs investissements.

Pis encore, ce sont les fondements économiques mêmes de certains pays tels que l'Islande, qui sont aujourd'hui en péril. A preuve, le gouvernement de ce pays après avoir placé sous sa tutelle deux des plus grandes banques, a fait appel à la Russie début octobre 2008, pour un prêt de quatre (4) milliards d'euros. Les Etats-Unis, la France et l'Allemagne qui ne sont pas en reste, parlent aujourd'hui de façon ouverte, de récession économique^11(*).

Au demeurant, et cela même si l'on essaie actuellement d'apporter des solutions à cette crise, il va falloir pleinement en tirer les leçons. Mais que

retenir d'autre ? Si ce n'est qu'un risque de crédit immobilier mal géré, peut avoir des conséquences dramatiques. Car, au-delà des seuls établissements de crédits, c'est tout le circuit économique et financier qui en pâtît.

C'est pourquoi, il reste seulement à espérer que les établissements de crédits concernés au premier chef, ont tiré de cette crise tous les enseignements qui s'imposent. Afin de nous en rendre compte et surtout vivre au quotidien la gestion juridique du risque de crédit immobilier, nous avons durant une période de trois (3) mois bénéficié d'un stage pratique à la SOCIETE GENERALE DE BANQUES EN COTE D'IVOIRE (en abrégé SGBCI).

Débuté le 02 septembre 2008, ce stage qui entrait dans le cadre de la seconde phase de notre formation (phase pratique), nous a permis de mieux connaître cette banque. Première de par sa position au sein du système bancaire Ivoirien, la SGBCI a été fondée le 23 mai 1962 par la SOCIETE GENERALE (France) en association avec plusieurs banques internationales européennes et américaines. Détenant à sa création un capital de 400.000.000 FCFA, cette société anonyme avec conseil d'administration possède aujourd'hui un capital de 15.555.555.000 FCFA répartit en 3.111.111 actions de 5.000 FCFA^12(*). L'actionnariat composé d'Ivoiriens et d'étrangers, est dominé par la SOCIETE GENERALE (France), détenant 66,79% du capital.

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La SGBCI, forte d'un réseau de 35^13(*) agences réparties sur l'ensemble du territoire national, offre des services multiples à sa clientèle. Le service des crédits qui nous intéressera davantage dans le cadre de ce mémoire, reste l'atout majeur de cette banque.

En effet, et ce même s'il faut reconnaître du fait de la situation socio-politique actuelle une baisse sensible du montant des crédits accordés, la SGBCI demeure le numéro un du marché en terme de prêts. Ses opérations de financement sont réalisées soit à titre individuel, soit sous forme de cofinancement en partenariat avec d'autres banques nationales ou étrangères (cas des pools bancaires).

Il convient surtout d'indiquer que cette fourniture de crédit est le résultat d'un travail à la chaîne. Maillon incontournable de cette chaîne, la Direction du risque tient une place de choix dans le traitement des dossiers de crédit. Les services suivant la composent :

- le service risques engagements ;

- le service risques opérationnels ;

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le service du contrôle général ;

- le service des affaires contentieuses et du recouvrement ;

- le service des affaires juridiques.

Dernièrement cité, le service des affaires juridiques (SAJ) qui nous a accueillit lors de notre stage, occupe une position stratégique dans le dispositif de gestion des risques encourus par la banque. Jusqu'à notre arrivée, ce service scindé en deux cellules (SAJ secrétariat et SAJ opposition), avait pour mission la veille et le conseil juridique de l'ensemble du réseau, la gestion du contentieux (dossiers en défense), les saisies et les successions, sans oublier la gestion des garanties hypothécaires prises au moment de l'ouverture des crédits immobiliers^14(*) accordés aux personnes physiques, en vue de l'accession à la propriété immobilière (construction, acquisition de maisons neuves ou anciennes) ou encore en vue de travaux de finition ou de rénovation d'immeubles. Se situant donc au coeur de l'action juridique préventive du risque de crédit immobilier, ce service nous a été d'un apport inestimable dans la compréhension du mécanisme des garanties hypothécaires.

Afin de mieux appréhender l'organisation de l'action juridique curative du risque de crédit immobilier au sein de la banque, nous avons également bénéficié de l'appui de deux autres services : Le service risques engagements pour ce qui est de la détection et la gestion curative des engagements en souffrance et le service des affaires contentieuses et du recouvrement pour ce qui concerne les techniques juridiques mises en oeuvre par la SGBCI dans le cadre du recouvrement de ses créances.

En somme, notre démarche dans le cadre de ce mémoire a connu deux grandes étapes. D'abord, une première étape consacrée à l'action juridique préventive du risque de crédit immobilier (1^ère PARTIE). Ensuite, une seconde consacrée elle, à l'action juridique curative du risque de crédit immobilier (2^ème PARTIE).

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1ère PARTIE : L'ACTION JURIDIQUE PREVENTIVE DU RISQUE DE CREDIT IMMOBILIER

Le service juridique de la SGBCI est au centre de l'action juridique préventive du risque de crédit immobilier.

Cette action juridique préventive porte essentiellement sur la prise de diverses garanties conventionnelles, censées prémunir la banque contre le risque de crédit immobilier.

Ces garanties conventionnelles prises en amont s'articulent autour des techniques de garantie hypothécaire et de délégation.

CHAPITRE 1 : LA TECHNIQUE DE GARANTIE HYPOTHECAIRE

Une hypothèque est un droit accordé à un créancier (la SGBCI dans notre cas) sur un bien immobilier ou exceptionnellement sur un bien meuble assimilable à un immeuble (à l'exemple du navire) en garantie d'une dette, sans que le propriétaire^15(*) du bien qui constitue la garantie, en soit dépossédé.

Présentée comme « une sûreté réelle immobilière », l'hypothèque peut être conventionnelle ou forcée. Selon l'article 119 de l'acte uniforme portant organisation des sûretés : « seuls les immeubles^16(*)immatriculés^17(*), sous réserve des textes particuliers autorisant l'inscription provisoire d'un droit réel au cours de la procédure d'immatriculation, peuvent faire l'objet d'une hypothèque ». Il s'agit notamment :

- La technique de garantie hypothécaire

des fonds bâtis ou non bâtis et leurs améliorations ou constructions survenues, à l'exclusion des meubles qui en constituent l'accessoire ;

- des droits réels immobiliers^18(*) régulièrement inscrits selon les règles du régime foncier. Toutefois, et ce en vertu des dispositions de l'article 31 du décret du 26 juillet 1932, parmi ces droits réels immobiliers, seuls sont susceptibles d'hypothèque : l'usufruit (pendant sa durée), l'emphytéose (pendant sa durée) et le droit de superficie.

Conférant également à son titulaire un droit de suite^19(*) et de préférence^20(*), l'hypothèque conventionnelle (qui nous intéresse ici) consentie en Côte d'Ivoire, doit résulter d'un acte notarié. En effet, la législation^21(*) Ivoirienne relative aux actes portant sur des immeubles, exige la forme authentique à peine de nullité de l'acte conclu.

Il va donc sans dire que, le notaire en relation avec la banque bénéficiaire de l'hypothèque, joue un rôle essentiel. Cela, non seulement dans la formalisation de la garantie hypothécaire, mais aussi et surtout dans le suivi de la garantie hypothécaire.

Section 1 : La formalisation de la garantie hypothécaire

Cette formalisation est l'affaire de deux principaux acteurs : la banque (en sa qualité d'organisme prêteur) à travers son service juridique et le notaire représentant du candidat au crédit immobilier (en sa qualité de notaire instrumentaire de l'acte d'ouverture de crédit).

Deux grandes phases sont à noter ici :

La technique de garantie hypothécaire

- d'abord, la réception du dossier de crédit par le service juridique et l'analyse du projet de convention d'ouverture de crédit (en relation permanente avec le notaire désigné par le client demandeur du crédit immobilier) ;

- ensuite, la signature de la minute, la mise en place du crédit et la transmission de la minute au notaire.

Paragraphe 1 : La réception du dossier de crédit et l'analyse du projet

de convention d'ouverture de crédit immobilier

A/ La réception du dossier de crédit immobilier

Il s'agit ici uniquement des dossiers de la clientèle de particuliers (CLIPRI), étant donné que les crédits ou prêts immobiliers (appelés prêts personnels immobiliers à la SGBCI) n'intéressent que les personnes physiques titulaires de compte chèque.

La réception du dossier de crédit, il faut le souligner, marque le point de départ d'une série d'actions entreprises par le service juridique de la SGBCI. En effet, dès réception du dossier transmis par le gestionnaire du client, ce service procède systématiquement à l'enregistrement du dossier dans un fichier électronique dénommé « REPORTING GARANTIE ». Puisqu'il s'avère assez efficace dans le suivi des garanties hypothécaires prises par la banque, l'existence de ce fichier si utile est à saluer.

Cela, même si à ce stade, le travail du service juridique ne fait que commencer. Effectivement, après l'enregistrement du dossier dans le fichier électronique ci-dessus indiqué, vient l'étape de l'examen du dossier. Cet examen vise notamment à vérifier l'existence des pièces suivantes :

- l'accord de la direction, vu que le traitement du dossier devra prendre en compte les réserves et conditions indiquées par la Direction de l'Exploitation de la Clientèle Privée (DECP) ;

- La technique de garantie hypothécaire

une copie de la lettre d'ordre^22(*) dont l'original est transmis au notaire instrumentaire ;

- un tableau d'amortissement faisant ressortir le Taux Effectif Global (TEG)^23(*). Ce tableau dressé par la banque, indique les échéances de remboursement jusqu'à la fin du crédit immobilier. Il détaille la répartition exacte du montant de chaque échéance, entre le capital, les intérêts et les primes d'assurance. Il précise enfin, le montant du capital restant dû après paiement de chaque échéance ;

- les pièces relatives à l'identité du demandeur de crédit, sa situation et son régime matrimonial. Il s'agit en pratique, d'une photocopie de la Carte Nationale d'Identité ou du passeport en cours de validité, du livret de famille ou un extrait de l'acte de mariage. En cas de mariage du requérant sous le régime de la communauté de biens, la convention d'ouverture de crédit SGBCI conformément à la loi, prévoit une clause signifiant le consentement du conjoint à l'affectation hypothécaire ;

- le titre de propriété (du constituant de l'hypothèque) relatif au bien affecté en garantie. Dans le cadre d'une opération immobilière, le service juridique vérifie également qu'il existe pour cette opération un dépôt de

pièces dont notamment, la lettre d'attribution ou l'arrêté de concession provisoire (ACP) ou le certificat de propriété foncière (CPF) et un état foncier récent. L'examen minutieux des documents sus indiqués est un impératif non négociable pour la banque. En effet, l'hypothèque conventionnelle se fondant particulièrement sur la propriété des biens immobiliers affectés en hypothèque, la protection effective de la banque ne résultera que de la nature des documents effectivement mis à sa disposition. Cela, d'autant plus que chacun de ces documents suppose un droit différent:

La technique de garantie hypothécaire

· La lettre d'attribution? c'est le document délivré par le Ministère de la construction, de l'urbanisme et de l'habitat à un acquéreur de terrain, lui donnant le droit d'engager la procédure en vue de l'obtention du titre foncier (TF)^24(*). Il importe également d'indiquer que les lettres d'attribution délivrées avant le 24 Avril 2002^25(*), permettent dans un premier temps d'engager la procédure pour l'obtention de l'arrêté de concession provisoire, avant de pouvoir ensuite engager la procédure d'obtention du titre foncier. Par contre, toutes les lettres d'attribution délivrées à partir du 24 Avril 2002 et établies selon le modèle officiel suivant « l'arrêté conjoint Ministre de l'Economie et des Finances et Ministre de la Construction », permettent d'engager directement^26(*) la procédure d'obtention du titre foncier sans que l'arrêté de concession provisoire ne soit nécessaire. Ainsi, les détenteurs d'une lettre d'attribution nouvelle

formule, tout comme les détenteurs d'un arrêté de concession provisoire, peuvent directement engager la procédure d'obtention du titre foncier sans avoir au préalable mis le terrain en valeur (ce qui était une nécessité par le passé).

Finalement comme nous pouvons le constater, la lettre d'attribution n'est pas toute suffisante pour faire de son détenteur le propriétaire de l'immeuble pour lequel elle est délivrée. Mieux, elle n'est nullement représentative d'un quelconque droit de propriété accordé à son détenteur. C'est pourquoi, une hypothèque prise à partir de cet acte administratif, n'est même pas envisageable ;

La technique de garantie hypothécaire

Qu'en est-il alors de l'arrêté de concession provisoire ?

· L'arrêté de concession provisoire ? ce document (voir n° 3 en annexes) est délivré par le Ministre de la construction, de l'urbanisme et de l'habitat. Il constate et accorde un droit dit de superficie^27(*) sur le terrain concerné. L'arrêté de concession provisoire est obtenu après constitution d'un dossier technique (élaboré avec l'aide d'un géomètre-expert) qui permet la première création du titre foncier au nom de l'Etat. Cela s'explique par le fait qu'en Côte d'Ivoire, sans titre foncier établit au nom d'une personne privée sur une parcelle donné, l'Etat reste le seul véritable propriétaire en dépit des droits coutumiers ou des actes administratifs délivrés. Ce n'est qu'au terme de la procédure visant à obtenir le titre foncier, que le nom du bénéficiaire de l'arrêté est inscrit (procédure de mutation) en lieu et place de l'Etat. Celui-ci devient alors, le propriétaire légal et définitif de l'immeuble.

En conséquence, une hypothèque consentie sur la base d'un arrêté de concession provisoire, ne peut l'être que sous conditions suspensives^28(*). C'est à dire, sans garantie totale pour la banque au moment de la prise de l'hypothèque. Dans une telle hypothèse, la banque même si elle ne possède pas une garantie pleine, peut s'engager, pourvu bien entendu que le droit de superficie ait fais l'objet d'une publicité (conformément aux dispositions de l'article 119 de l'acte uniforme portant organisation des sûretés) au livre foncier.

En effet, plusieurs cas de ce genre ce sont présentés lors de notre passage à la banque. Ce qu'il convient surtout d'indiquer, c'est que dans la plupart de ces cas, l'hypothèque après les réserves du service juridique et l'accord de la Direction de l'Exploitation de la Clientèle Privée, fut prise. Mais, le service juridique tenant fortement à la protection de la banque, allait très souvent plus loin en exigeant le cautionnement^29(*) hypothécaire du vendeur de l'immeuble affecté en hypothèque.

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S'agissant aussi des opérations immobilières, alors même que le morcellement^30(*) du Titre Foncier Global (TFG) avait été fait, le service juridique de la banque exigeait également le cautionnement hypothécaire de l'opérateur immobilier. Une telle attitude il faut le souligner, a donné lieu à des débats entre certains notaires et le service juridique. En effet, ces notaires estimaient que le titre foncier global morcelé, chaque acquéreur était devenu propriétaire en raison

du numéro de titre foncier individuel qui lui avait été attribué. En conséquence, l'intervention de l'opérateur immobilier en qualité de caution ne se justifiait^31(*) plus. Le service juridique qui n'était pas de cet avis, considérait plutôt que le cautionnement hypothécaire devait être exigé même en cas de morcellement. Etant entendu que, des formalités restaient à être accomplies en vue de la mutation du titre foncier objet de l'immeuble vendu, au nom de l'acquéreur candidat au prêt immobilier.

Dans ce débat nous l'avouons, nous sommes d'avis avec le service juridique, car comme nous l'avons déjà indiqué : « en Côte d'Ivoire le titre foncier est le seul document qui garantit, sécurise et protège le droit du propriétaire ^32(*)», donc par ricochet celui du créancier hypothécaire. Le morcellement du titre foncier global ne faisant foi que de l'attribution d'un numéro de titre foncier individuel, nous pensons que, c'est à raison que le service juridique de la SGBCI continue d'exiger le cautionnement hypothécaire de l'opérateur immobilier.

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En effet, en l'absence de mutation du titre foncier objet du bien vendu au nom de l'acquéreur, l'opérateur immobilier reste le seul véritable propriétaire de l'immeuble (son nom figurant sur le titre foncier global). Par conséquent, son intervention à l'acte en tant que caution nous paraît valable. Cela d'autant plus que, le cautionnement exigé en l'espèce^33(*) est un cautionnement réel^34(*), c'est à dire, un cautionnement qui engage la caution à offrir en garantie une hypothèque sur un immeuble lui appartenant. Or en l'espèce, conformément au régime

foncier Ivoirien, l'opérateur immobilier est demeuré propriétaire de l'immeuble vendu (faute de mutation).

Au reste, et ce même si les notaires se défendent en arguant que les frais de mutation sont déjà payés par l'acquéreur, nous pensons que la confiance n'exclut pas la prévention. Surtout que, les réalités du terrain démontrent assez souvent que les notaires ne sont pas toujours prompts dans l'accomplissement des formalités de mutation;

· Le certificat de propriété foncière ? c'est un extrait du livre foncier délivré au propriétaire en vue d'attester de son droit de propriété sur une parcelle de terrain. Alors que le titre foncier est conservé par l'Administration, le certificat de propriété (voir n° 4 en annexes) est délivré au propriétaire pour justifier de son droit de propriété.

Il s'en suit donc que ce document à lui seul, est tout suffisant pour administrer la preuve de la propriété d'un immeuble. En conséquence, une hypothèque prise par la banque sur la base de ce document, ne peut que lui être bénéfique.

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Toutefois, dans les cas où le bien vendu n'avait pas encore été muté (condition suspensive) au nom de l'acquéreur bénéficiaire, nous avons pu voir le service juridique de la banque exiger le cautionnement hypothécaire du vendeur. Attitude que nous jugeons du reste normale, étant donné que la détention du certificat de propriété foncière par l'opérateur immobilier ou le vendeur personne physique ne signifie pas que le client acquéreur devient automatiquement propriétaire. Ce sera le cas seulement, après immatriculation de l'immeuble au nom de celui-ci (procédure de mutation).

L'existence de cette condition, il faut le souligner, a malheureusement pour effet d'empêcher la prise d'une hypothèque ferme. C'est pourquoi dans de tels cas, la protection de la banque ne résultait pour partie, que du cautionnement hypothécaire exigé par le service juridique;

· L'état foncier ? ce document également appelé état des droits réels, est délivré par le conservateur foncier. Il dresse (voir n° 6 en annexes) un état de la situation des droits réels grevant l'immeuble sur lequel il porte. Il fait surtout état des inscriptions et du rang occupé par chaque créancier bénéficiaire d'une hypothèque sur l'immeuble concerné.

La question du rang est essentielle, car d'elle dépendra le positionnement dans la distribution aux créanciers hypothécaires, des deniers provenant de la réalisation des immeubles saisis. A cet égard, l'acte uniforme portant organisation des sûretés en son article 131 décide que : « l'hypothèque consentie pour sûreté d'une ouverture de crédit à concurrence d'une somme déterminée à fournir, prend rang à la date de sa publication sans égard aux dates successives de l'exécution des engagements du fournisseur de crédit ».

Cette disposition nous apprend deux choses essentielles. Elle nous indique d'abord, que la valeur de l'hypothèque doit être en principe au moins égale au montant des sommes fournies par le banquier. Il arrive cependant dans la pratique, que le banquier lorsqu'il se sent suffisamment protégé par l'ensemble des garanties fournies par son client, accepte une hypothèque de valeur inférieure aux sommes qu'il a fournies. Ce texte nous apprend ensuite que, l'hypothèque consentie prend rang à la date de sa publication (inscription) au livre foncier. Cette dernière information n'est surtout pas à négliger par les établissements de crédits, vu l'importance du rang dans la procédure de désintéressement des créanciers hypothécaires.

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En tout état de cause, comme nous avons pu nous-même le constater, le service juridique de la SGBCI en fait une priorité^35(*) dans sa stratégie de

protection de la banque contre le risque de crédit immobilier. En effet, en exigeant de façon systématique un état foncier récent, ce service veut à l'occasion du traitement de chaque dossier de crédit, s'assurer du rang que la banque pourrait occuper en cas de prise d'hypothèque. Un tel réflexe est donc à féliciter et à encourager dans toutes les autres banques ;

- le rapport d'estimation de la valeur du bien immobilier établit par le département de la logistique (DDL LOG) de la SGBCI. Ce rapport n'est pas prévu au dossier lorsque l'ouverture de crédit intervient dans le cadre d'une opération immobilière. Il est du reste important, puisqu'il permet d'avoir une idée de la valeur de l'hypothèque consentie.

Enfin, pour être complet sur la phase d'examen des pièces du dossier, il faut également indiquer que la consigne à cette étape est d'exiger que ce soit au gestionnaire ou au notaire instrumentaire, toutes pièces utiles et manquantes au dossier. C'est en tout cas une règle immuable au service juridique de la SGBCI. Pour ce faire, une liste des notaires avec leurs contacts, a même été élaborée et est régulièrement mise à jour. Cette liste de contacts est d'autant plus importante, qu'elle s'avère fort utile dans l'étape suivante où de façon permanente en relation avec le notaire (désigné par le client), le service juridique procède à l'analyse du projet de convention d'ouverture de crédit.

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B/ L'analyse du projet de convention d'ouverture de crédit immobilier

Cette phase suppose d'une part, que le service juridique sur instruction de la Direction de l'Exploitation de la Clientèle Privée se soit engagé à prendre une hypothèque dans le dossier compulsé, et d'autre part, que le notaire instrumentaire ait effectivement reçu l'original de la lettre d'ordre censée l'orienter dans la réalisation de sa mission.

Ces deux choses acquises, la seconde étape de la formalisation de la garantie hypothécaire peut véritablement débutée. Ladite étape s'articule autour de deux points majeurs: l'analyse proprement dite du projet et l'indication d'informations particulières.

1) L'analyse proprement dite du projet

A ce niveau, il faut peut être commencer par dire que la SGBCI en fonction de la nature du crédit sollicité, dispose d'un modèle standard de convention élaboré par le service juridique de la banque. Ce modèle qui est remis au notaire, doit être adapté par ce dernier, en tenant compte des spécificités de chaque dossier de prêt immobilier.

Le notaire qui doit trouver dans la lettre d'ordre et le modèle de convention SGBCI les premières indications, demeure en contact avec le service juridique durant tout le temps nécessaire à la réalisation par lui du travail attendu (non seulement par son client, mais aussi et surtout par la banque).

En effet, ce qui nous a été donné de constater, c'est que le service juridique de la SGBCI tient au respect scrupuleux de ses indications contractuelles. Il ne transige pas ; c'est pourquoi, dès qu'une irrégularité est constatée dans le projet de convention, le notaire est immédiatement interpellé. Il s'agit des irrégularités concernant notamment :

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la capacité des parties à contracter : les personnes physiques étant les seules concernées par les prêts immobiliers, sont particulièrement vérifiés l'identité des parties (la condition d'âge) et le régime matrimonial en cas de mariage. A ce sujet, en cas de mariage sous le régime de la communauté de biens, le service juridique s'assure toujours que le conjoint doit intervenir à l'acte afin de consentir à l'affectation hypothécaire. Le service juridique l'exige notamment, lorsque le bien affecté en hypothèque a été acquis pendant le mariage (régime de la communauté de biens réduite aux acquêts oblige^36(*)). Lorsque cette exigence n'était pas respectée par le notaire, nous même en tant que stagiaire associé à l'analyse des dossiers de prêt immobilier, avions été invité à rappeler au notaire la nécessité de l'existence de cette clause dans l'acte ;

- le montant du crédit, le taux, le taux effectif global et les échéances : Il s'agit ici de s'assurer que tous ces éléments prévus au projet, correspondent effectivement aux indications du tableau d'amortissement ou de l'acte de notification de crédit (accord de la Direction de l'Exploitation de la Clientèle Privée). Dans la pratique, chaque fois que ce n'était pas le cas, le service juridique exigeait la régularisation de la situation jusqu'à complète satisfaction. S'agissant de la gestion juridique du risque de taux, nous avons surtout apprécié que l'alinéa 4 de l'article 7 du modèle de convention SGBCI prévoit que : « toute variation du taux de base bancaire de la SGBCI (TBB-SGBCI^37(*)) et/ou de la taxe sur les opérations bancaires sera répercuté sur le coût du crédit ». En effet, une telle clause selon nous, constitue une excellente arme juridique contre le risque de taux que nous avons identifié plus haut;

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le texte de l'affectation hypothécaire tel que rédigé par le notaire : L'objectif à ce niveau est de vérifier que les indications du notaire dans le projet, sont conformes à la nature de la garantie définie par l'accord de la Direction de l'Exploitation de la Clientèle Privée. Chaque fois que ce n'était pas le cas, le notaire était également invité à se conformer aux exigences de la Direction ;

- l'absence de clause prévoyant le délai de réalisation des conditions suspensives : en cas d'hypothèque prise sous conditions suspensives, il

faut en effet, veiller à ce que le projet prévoit une clause indiquant le délai

de réalisation des conditions suspensives. La protection véritable de la

banque résidant dans la stipulation expresse d'une telle clause, l'exigence

de son existence n'est pas négociable pour elle. En conséquence, chaque

fois que cette irrégularité apparaissait au projet, la consigne était de

procéder sans délai à la régularisation de la situation. Il convient d'ailleurs

de s'en féliciter, étant donné qu'elle est le gage d'une gestion juridique

profonde du risque de crédit immobilier encouru par la banque ;

- l'article « DUREE DE L'INSCRIPTION HYPOTHECAIRE^38(*) » ou l'article « POUVOIRS » : « Les parties à la convention donnent mandat au notaire ou à tout clerc de son Etude à l'effet de procéder au renouvellement de l'inscription avant l'expiration du délai prévu à la demande expresse de la banque ». Telle qu'indiquée, cette clause prévue par le modèle de convention SGBCI doit figurer dans le projet analysé. Le service juridique s'assure donc de son existence dans l'un ou l'autre des articles sus indiqués. Ainsi, chaque fois que ce n'était pas le cas, le notaire était invité à intégrer la clause concernée dans l'acte. Vu l'importance de cette clause qui précise les conditions de renouvellement de la garantie de la banque, il ne pouvait en être autrement. D'autant plus que, la protection juridique de la banque repose en partie sur la validité de l'hypothèque ;

- La technique de garantie hypothécaire

l'assurance incendie et/ou décès-invalidité : ici, il faut commencer par indiquer que dans le but de renforcer sa garantie, la SGBCI engage les candidats au crédit immobilier à souscrire à une assurance groupe. Néanmoins, il peut arriver dans certains dossiers, que l'assurance incendie et/ou décès-invalidité ne soit pas groupe^39(*). Dans ces hypothèses là, le service juridique doit s'assurer que les primes à payer ne sont pas comprises dans le montant des échéances. Voir le service juridique veiller à cela, était pour nous un gage de sérieux et de professionnalisme de la banque, qui nous démontrait ainsi qu'elle savait aussi bien veiller sur ses propres intérêts que sur ceux de sa clientèle.

Toutes ces irrégularités, il faut en définitive le souligner, étaient portées à la connaissance des notaires par le biais du téléphone ou d'une lettre d'observations élaborée à cet effet. Ladite lettre d'observations était privilégiée pour des raisons de traçabilité. Cela est également à encourager, étant donné que les écrits constituent en matière juridique des moyens de preuve efficaces. Malheureusement, l'abondance de lettres d'observations ou d'observations tout court, est aussi le signe d'un travail qui n'avance pas, voir même d'un travail bâclé par le notaire. C'est souvent le cas comme nous avons pu le noter, lorsque le notaire fait preuve de négligence en confiant son travail à un personnel non initié ou tout simplement, lorsque ce dernier n'a pas encore en sa possession le modèle standard de convention élaboré par le service juridique de la SGBCI. C'est pourquoi, sur ce dernier point, la consigne au service juridique de la SGBCI, est de toujours s'assurer avant toute chose, que le notaire désigné par le client, dispose du modèle standard. Une telle attitude est également à féliciter, puisqu'elle permet au service de gagner un temps précieux.

La technique de garantie hypothécaire

La lettre d'observations qui doit être aussi précise que possible, doit être aussi le moyen de faire parvenir au notaire des informations particulières, voire déterminantes.

2) L'indication d'informations particulières et déterminantes

Il s'agit ici d'informer le notaire de ce qu'il a à attirer l'attention du client sur le fait que, le déblocage des fonds reste subordonné à la mise à disposition de la banque des pièces suivantes :

- un état foncier récent (s'il n'existe pas un au dossier) ;

- une attestation de paiement des frais d'acte et d'accomplissement des formalités d'inscription de l'hypothèque.

Lorsque cette dernière consigne est respectée et que le travail du notaire est jugé satisfaisant par le service juridique, viennent alors les étapes de la signature de la minute, la mise en place du crédit immobilier et la transmission de la minute au notaire.

La technique de garantie hypothécaire

Paragraphe 2 : La signature de la minute, la mise en place du crédit et

la transmission de la minute au notaire

A/ La signature de la minute

Présentée comme « l'original d'un acte rédigé par un officier public^40(*) », la minute est l'acte sur lequel les parties à la convention d'ouverture de crédit immobilier apposent leurs signatures. Il s'agit notamment, du représentant de la banque, de l'acquéreur-bénéficiaire, du vendeur-caution (en cas de cautionnement hypothécaire) et du notaire.

Mais bien avant de soumettre la minute à signature (au représentant de la banque), le service juridique s'assure de l'avoir effectivement reçue et procède ensuite, à de nouvelles vérifications. Lesdites vérifications qui ne sont guères superflues, visent particulièrement à s'assurer:

- que la minute est en tout point conforme aux exigences signifiées au notaire ;

- que la minute est bel et bien signée par le client (acquéreur-bénéficiaire) et le vendeur-caution (en cas de cautionnement hypothécaire) ;

- de la production effective de l'état foncier (récent) et de l'attestation de paiement des frais d'acte et d'accomplissement des formalités d'inscription de l'hypothèque consentie. Concernant ces pièces, la consigne est de ne jamais soumettre la minute à la signature en leur absence, sauf accord expresse de la Direction de l'Exploitation de la Clientèle Privée. Lorsque c'est le cas, le service juridique avant de s'exécuter prend soin d'informer systématiquement par écrit, la cellule promotion des prêts personnels immobiliers de la banque avec ampliation au gestionnaire, ou la cellule garantie du service banque avec ampliation au gestionnaire, de la non production de l'une des deux pièces ci-dessus indiquées. Tout cela bien entendu, dans le seul but légitime de dégager sa responsabilité. Attitude que du reste, nous approuvons fortement.

La technique de garantie hypothécaire

Au demeurant, la minute une fois signée (par le représentant de la banque), le dossier est transmis par le service juridique au service après-vente et qualité (SAVQ) de la SGBCI, aux fins de mise en place du crédit immobilier accordé.

B/ La mise en place du crédit immobilier et la transmission

de la minute au notaire

1) La mise en place du crédit immobilier

Comme nous venons de l'indiquer, cette mise en place est surtout l'affaire du service après-vente et qualité de la SGBCI. Toutefois, pour un meilleur traitement du dossier par ce service, le service juridique se doit de transmettre à l'appui d'une lettre de transmission, les éléments suivants :

- le dossier physique (avec toutes les pièces qu'il contient) ;

- une photocopie de la minute signée par les parties ;

- une photocopie de l'attestation de paiement des frais d'acte et d'accomplissement des formalités d'inscription de l'hypothèque ;

- les originaux des avenants de délégation d'assurance (quant l'assurance groupe n'a pas été retenue dans le dossier).

La transmission effective de tous ces éléments par le service juridique, est surtout le gage d'une mise en place rapide et véritable du crédit (donc une mise en place de qualité). Cela est d'autant plus important que, le concept de ?qualité? apparaît de plus en plus aujourd'hui, comme un critère de bonne gestion des entreprises. Et pour avoir vu le service juridique veiller à une transmission scrupuleuse des éléments attendus par le service après-vente et qualité, nous ne pouvons que le féliciter de son apport dans la réalisation d'une mise en place de qualité du crédit.

La technique de garantie hypothécaire

Le signifier n'est certainement pas superfétatoire, lorsque nous avons pu voir des clients après avoir signer la minute, s'interroger sur la lenteur dans le déblocage des fonds^41(*) (la mise en place du crédit). Dans chacun de ces cas, nous retenons cependant, que la responsabilité du service juridique ne pouvait être engagée. Etant donné que cette lenteur ne pouvait lui être directement imputée.

Ce service ayant parfaitement accompli sa mission, continuait d'ailleurs de le faire en transmettant au notaire l'original de la minute dûment signée par les parties.

2) La transmission de la minute au notaire

La transmission de la minute dûment signée par les parties, est faite comme nous avons pu le constater, par lettre. Cette lettre si besoin est, invite le notaire à procéder à de légères corrections et précise que la grosse^42(*) ainsi que tout justificatif d'inscription de l'hypothèque, doivent être transmis à la banque via

son service juridique, dans le délai^43(*) de 45 jours à compter de la date de transmission^44(*) de la minute.

Les questions relatives à la grosse et au certificat d'inscription hypothécaire (CIH) relevant du suivi de la garantie hypothécaire, nous en débattrons dans la section suivante consacrée à cette étape non moins importante de l'action juridique préventive du risque de crédit immobilier.

La technique de garantie hypothécaire

Section 2 : Le suivi de la garantie hypothécaire

Cette phase est tout aussi cruciale que la première, étant donné qu'il s'agit ici de parachever le travail entamé. En effet, l'objectif à ce niveau est clair : il faut d'abord obtenir du notaire ou de la conservation foncière (c'est selon) les titres qui fondent les droits de la banque. Ces titres obtenus, il faudra ensuite veiller à la conservation des droits qu'ils consacrent.

Ainsi dans le premier cas, la mission du service juridique en relation avec le notaire instrumentaire, consistera à obtenir la grosse et le certificat d'inscription hypothécaire. Dans le second, il s'agira de veiller à la conservation des droits de la banque, en procédant le moment venu au renouvellement de l'inscription hypothécaire.

Paragraphe 1 : La transmission de la grosse et l'inscription de

l'hypothèque

Dans la pratique, si la grosse est souvent produite par les notaires dans des délais assez raisonnables^45(*), ce n'est pas le cas du certificat d'inscription hypothécaire (voir n° 5 en annexes). Cette situation est à décrier avec la dernière énergie, étant donné que selon les termes de l'alinéa 2 de l'article 122 de l'acte

uniforme portant organisation des sûretés : « l'inscription confère un droit au créancier... ».

Néanmoins, relativement à cette question, il nous faut pouvoir distinguer deux situations :

- la première qui est nettement meilleure, est celle dans laquelle les formalités d'inscription de l'hypothèque ont effectivement été accomplies par le notaire, sans que pour autant la conservation foncière ait encore délivré le certificat d'inscription hypothécaire. Dans une telle situation, les mentions de l'état foncier permettront alors d'apporter la preuve de l'accomplissement effectif des formalités ;

La technique de garantie hypothécaire

- la seconde qui est à craindre, est plutôt celle dans laquelle le notaire qui ne fait pas de l'inscription de l'hypothèque une priorité^46(*), va à son propre rythme. C'est de loin la situation la plus dramatique, car en l'absence d'inscription hypothécaire, l'on peut vraisemblablement considérer que la banque ne dispose en réalité d'aucun droit hypothécaire.

Certes, elle pourra en cas d'impayés poursuivre le paiement de sa créance sur la base de la grosse considérée comme un titre exécutoire^47(*) (article 33 de l'acte uniforme portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d'exécution), mais cela en n'ayant pas le statut de créancier hypothécaire (pour défaut d'inscription). Une telle situation peut lui être fortement préjudiciable, étant donné la position^48(*)occupée par les créanciers chirographaires, dans le processus de désintéressement des créanciers (suite à la réalisation des immeubles saisis).

Au surplus, nous pouvons affirmer que les faits en plus du Droit, semblent nous conforter dans notre position selon laquelle le défaut d'inscription est un danger^49(*) latent pour la banque. En effet, ce ne sont certainement pas les auditeurs envoyés par Société Générale (Paris) au cours de notre stage, qui nous dirons le contraire. Eux, qui n'avaient de cesse de réclamer les certificats d'inscriptions hypothécaires^50(*) qu'on ne retrouvait pas assez souvent d'ailleurs.

C'est pourquoi, sans faux fuyant alors, il nous faut profondément nous interroger sur la question. En effet, l'incapacité de la banque à détenir dans des délais raisonnables les certificats d'inscriptions hypothécaires est-t-elle le fait de la conservation foncière ou plutôt le fait de l'immobilisme des notaires ? Nous ne saurons malheureusement apporter ici une réponse assez précise à cette interrogation. Cela, pour la simple et bonne raison que sur le terrain, ces deux partenaires continuent de se rejeter l'un sur l'autre, la responsabilité de cette situation du reste dommageable pour les banques.

La technique de garantie hypothécaire

Ceci dit, nos réflexions nous l'espérons, pourront attirer l'attention de la banque sur la nécessité de procéder à un suivi plus efficace des hypothèques qui lui sont conférées. Car en réalité celle-ci via son service juridique, ne saurait être dédouanée si facilement dans cette affaire.

Oui, étant la seule véritable bénéficiaire de ces titres, elle se doit selon nous par tout moyen, de s'assurer de leur obtention effective. En conséquence, le mot d'ordre qu'elle doit s'imposer à ce stade, doit être la vigilance rien que la vigilance.

Toutefois, même si par le passé cela n'a peut être pas été le cas, nous pensons que cette situation est en passe de changer. Car, comme nous avons pu le remarquer au cours de notre stage, les nouvelles procédures qui étaient en train d'être rédigées par le service juridique, y attachaient une importance

particulière. Au point même que lesdites procédures, conseillaient en cas de retard dans la production de ces titres (grosse et certificat d'inscription hypothécaire), des relances (autant que possible) et des visites chez le notaire ou à la conservation foncière, à l'effet de remédier à la situation. Proposition qui du reste recueille notre assentiment, étant donné l'enjeu pour la banque.

Paragraphe 2 : Le renouvellement de l'inscription hypothécaire

Aux termes des stipulations du modèle de convention SGBCI, le renouvellement de l'inscription hypothécaire est subordonné à la demande expresse de la banque. Il s'en suit que là encore, le service juridique en charge^51(*) de cette question en relation avec le notaire, se doit également de faire preuve d'une vigilance accrûe. Etant donné qu'en cas de non renouvellement avant l'expiration de la durée prévue par les parties, l'inscription conformément à l'article 123 de l'acte uniforme portant organisation des sûretés, « perd son effet pour une durée déterminée ».

La technique de garantie hypothécaire

Fort heureusement, sur ce point, nous n'avons rencontré pareille situation. Ce qui est plus ou moins le gage, d'une bonne gestion de la question du renouvellement de l'inscription hypothécaire.

Aussi, pour l'ensemble même de sa gestion, sommes nous tenté de féliciter le service juridique ; eu égard à son action préventive du risque de crédit immobilier encouru par la banque.

Cependant, les leçons que nous avons pu tirer de la crise américaine des ?subprimes?, nous poussent à nous retenir un temps soit peu. En effet, avec le déroulement de cette crise, pouvons-nous encore aujourd'hui tenir la garantie hypothécaire pour arme juridique imparable contre le risque de crédit immobilier ?

De notre point de vue, il faut avant toute discussion, reconnaître que cette crise a eu au moins pour mérite de mettre en avant, les limites de l'hypothèque en tant que sûreté du crédit immobilier. Ce d'autant plus que, les établissements de crédits américains initiateurs de ces prêts hypothécaires appelés ?subprimes?, avec toutes les hypothèques qu'ils détenaient, n'ont pu entrer en possession de leurs fonds lorsque le marché de l'immobilier aux Etats-Unis s'est écroulé.

En effet, face à une baisse de la demande immobilière, les immeubles hypothéqués même après saisie immobilière, n'ont pu être revendus (faute d'acquéreurs) pour permettre aux banques et fonds d'investissement (en tant que créanciers saisissants) d'obtenir des liquidités.

Il s'en suit que, la garantie hypothécaire n'est en définitive efficace qu'en période de boom immobilier. Ce qui donc fait d'elle une protection juridique limitée, non infaillible contrairement à ce que la pratique bancaire veut faire croire.

La technique de garantie hypothécaire

Que faire alors ? S'en remettre peut être au bon Dieu en espérant qu'il continue de maintenir en Côte d'Ivoire le boom immobilier dans lequel nous baignons actuellement ou tout simplement, s'engager courageusement à prévenir toute situation contraire en cherchant des solutions^52(*) alternatives, pour le

bonheur des banques en particulier et celui de l'activité économique en général (tributaire de la bonne santé des banques et établissements financiers).

La seconde solution nous paraît la plus scientifique et la plus réaliste des deux. Et ce n'est certainement pas le service juridique de la SGBCI qui nous contredira, étant donné que lui-même dans sa stratégie préventive de lutte contre le risque de crédit immobilier, y avait déjà songé. Cela notamment, à travers la prise de garanties conventionnelles supplémentaires (sur la base de la technique juridique de la délégation).

CHAPITRE 2 : LA TECHNIQUE JURIDIQUE DE LA DELEGATION

S'agissant de la mise en oeuvre de cette technique, il nous faut signaler que c'est l'étude du modèle de convention d'ouverture de crédit SGBCI, notamment en ses articles 20 et 21, qui nous a permis de déceler ces deux formes de délégation objet de ce second chapitre.

En effet, au niveau de l'article 20 du modèle, nous avons pu comprendre qu'il s'agissait de la délégation telle que prévue par les articles 1275 et 1276 du code civil.

Pour ce qui est de l'article 21, nos recherches nous ont permis d'appréhender cette clause comme étant une clause de délégation de créance, qui en réalité n'est rien d'autre qu'une variante de la cession de créance telle que régie par le code civil (article 1689 et suivants) et l'acte uniforme portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d'exécution (article 173 et suivants).

L'ayant su, il nous restait alors à vérifier si ces deux formes de délégation telles que prévues par le modèle de convention de la SGBCI, répondaient aux exigences légales.

Section 1 : La clause de délégation de loyers (article 20 du modèle SGBCI)

Avant de porter nos regards sur la validité de cette clause, nous nous sommes attelé à déterminer la nature juridique de la délégation qu'elle prévoit.

Paragraphe 1 : La nature juridique de la délégation de loyers

La délégation prévue à l'article 20 du modèle de convention SGBCI, trouve son fondement dans les articles 1275 et 1276 du code civil. A preuve, ledit modèle de convention se réfère expressément à ces deux articles du code civil.

La technique juridique de la délégation

Cette forme de délégation peut être définie comme : « l'opération juridique par laquelle, une personne, le délégué s'oblige sur instruction d'une autre personne, le délégant, envers une troisième, le délégataire ^53(*)».

Très généralement, elle est le fait de personnes déjà liées par des rapports juridiques préexistants : le délégant notamment (le client bénéficiaire du crédit dans notre cas) est à la fois débiteur du délégataire (la banque SGBCI dans notre hypothèse) et créancier du délégué (le locataire dans notre situation), auquel il demande de s'obliger envers le délégataire. « Lorsque ce dernier (le délégué) accepte, il le fait principalement dans le but de constituer au profit du délégataire une garantie de la dette du délégant »^54(*). Dans une telle hypothèse, la délégation a une fonction de garantie. On parle alors de délégation simple, ayant pour effet de fournir au délégataire un second débiteur constituant ainsi une sûreté personnelle.

Ladite délégation simple stipulé dans notre espèce, est à distinguer de la délégation novatoire qui à contrario a pour effet de libérer le délégant. Cette forme de délégation n'a pas de fonction de garantie.

Au demeurant, pour que la délégation simple stipulée à l'article 20 du modèle de convention SGBCI soit valable, elle doit remplir certaines conditions.

Paragraphe 2 : Les conditions de validité de la délégation

simple

Deux conditions essentielles doivent être remplies :

- d'abord, l'accord du délégué (le locataire dans notre espèce) doit être obtenu^55(*) ;

- ensuite, l'acte de délégation doit clairement exprimer la renonciation à la novation.

La technique juridique de la délégation

Est-ce le cas de la clause SGBCI ?

A/ De l'accord du délégué

La spécificité de la délégation réside dans l'engagement nouveau que prend le délégué envers le délégataire à la demande du délégant. S'il faut certes aussi un accord du délégant, qui est l'initiateur de l'opération triangulaire, cet accord n'appelle aucun développement particulier.

Par contre, à défaut d'engagement nouveau du délégué, l'on est en présence, au mieux, d'une simple indication faite au créancier d'une personne devant payer à la place du débiteur ou d'une promesse de délégation.

Il ne saurait y avoir de délégation véritable sans engagement du délégué envers le délégataire. Cet engagement, s'il doit être certain, peut être tacite^56(*). Il peut, par ailleurs, être pur et simple ou assorti de modalités, de réserves ou de limites^57(*).

S'agissant de notre espèce, les dispositions de l'alinéa 2 de l'article 20 de la clause SGBCI, achèvent de nous convaincre quant à la volonté des parties d'obtenir l'accord ou l'engagement du délégué. En effet, aux termes de ces dispositions, il est souligné que : « Les baux de chacun des locaux de ces biens devront contenir obligatoirement une clause dans laquelle le locataire s'engage à accepter toutes délégations de loyers...... ».

Ainsi formulée, cette clause selon nous, constitue une preuve tangible de la bonne application par le service juridique de la SGBCI de la réglementation sur la délégation simple.

B/ De la renonciation expresse à la novation

La novation est « l'opération juridique par laquelle les parties décident de substituer une obligation nouvelle à une obligation préexistante, qui est corrélativement éteinte »^58(*). La spécificité de la novation réside dans son effet extinctif, plus précisément dans le lien indissociable établi entre l'extinction de l'obligation primitive et la création de la nouvelle obligation.

La technique juridique de la délégation

Lorsqu'elle est stipulée dans l'acte de délégation, la novation a pour effet de libérer le délégant. Or, « la fonction de garantie ne se réalise que si le délégant reste lui-même tenu envers le délégataire. Tel est le principe.... ^59(*)».

En conséquence, l'acte de délégation formé pour servir de garantie conventionnelle (hypothèse de la délégation simple), doit expressément stipuler le renoncement à la novation. C'est une obligation légale, étant donné que  « la volonté d'opérer novation doit clairement résulter de l'acte » (article 1273 du code civil).

La clause SGBCI est-t-elle en phase avec ces différents principes ? Nous répondons par l'affirmative, eu égard aux précisions de cette clause relativement à la question de la novation. En effet, il ressort clairement des dispositions de l'alinéa 6 de l'article 20, que les parties : « ...........déclarent au surplus et reconnaissent que la délégation de loyers qui précède est consentie sans aucune novation.......... ».

Section 2 : La clause de délégation de salaires et autres revenus

(article 21 du modèle SGBCI)

L'analyse de cette clause s'est faite conformément au cheminement précédent.

Paragraphe 1 : La nature juridique de la délégation de salaires

Comme nous l'avons déjà révélé, la délégation de créance stipulée à cet article (article 21), n'est rien d'autre qu'une cession de créance de forme particulière obéissant aux dispositions des textes indiqués plus haut. D'ailleurs pour nous en convaincre également, la clause concernée ne manque pas elle-même, d'employer le verbe ?céder?.

La technique juridique de la délégation

La cession de créance puisque c'est d'elle qu'il s'agit ici en réalité, peut être définie comme : « l'opération juridique par laquelle un créancier, le cédant, transfère à un cessionnaire sa créance contre son débiteur, appelé débiteur cédé ^60(*)». Cette opération peut avoir pour objet une créance déjà échue ou, plus fréquemment, une créance à échoir, la cession étant dans ce dernier cas, un moyen pour le créancier de la « mobiliser », c'est à dire d'en percevoir la contre-valeur par anticipation (cas de l'escompte d'effets de commerce).

Il existe une variété de cession avec diverses fonctions. Celle à laquelle nous avons affaire en l'espèce, a pour finalité l'extinction d'une dette et constitue dans le même temps une garantie conventionnelle de paiement. En effet, l'hypothèse ici, est celle d'un débiteur (le bénéficiaire du crédit dans notre cas) qui cède à son créancier (la banque SGBCI en l'espèce) en guise de paiement, une créance qu'il a lui-même contre une troisième personne (l'employeur dans notre situation). Il s'agit d'une cession à titre de garantie non libératoire pour le débiteur^61(*).

Paragraphe 2 : Les conditions de validité de la cession de créance

Deux conditions sont également à remplir ici:

- d'abord, étant donné qu'il s'agit ici d'une forme particulière de cession de créance, l'acte doit être porté à la connaissance du débiteur cédé (article 1690 du code civil) ;

- ensuite, puisqu'il s'agit d'une créance de salaire, la législation en la matière doit être respectée.

A/ De la signification au débiteur cédé

C'est une exigence de l'article 1690 précité. En effet, pour que la cession de créance soit opposable au débiteur cédé (l'employeur dans notre cas), il faut qu'elle lui soit signifiée. Celui-ci doit donc, être solennellement averti de la cession de créance dont il est passivement tenu ; mais cela, sans que la convention de cession de créance requière son consentement.

La technique juridique de la délégation

La signification dont il est ici question, peut être faite à l'initiative du cédant ou du cessionnaire. Ce dernier (la banque dans notre cas) étant le principal intéressé, c'est le plus souvent lui qui veillera à son accomplissement. Elle prend normalement la forme d'un exploit d'huissier. Aucun délai n'est imposé, la seule conséquence d'une signification différée étant l'inopposabilité de la cession au débiteur cédé tant que la signification n'a pas eu lieu, donc le risque d'un paiement fait au cédant ou de l'acquisition par des tiers d'autres droits sur la créance cédée.

Pour ce qui est de notre espèce, il nous a été donné de constater que, la clause de délégation de salaire stipulée par la SGBCI dans son modèle de convention, accorde une grande importance au respect scrupuleux de cette formalité^62(*) du reste essentielle, pour la consolidation de la garantie conventionnelle de la banque.

En effet, cela apparaît en ces termes à l'alinéa deuxième de cette clause : « En conséquence....................cette délégation de salaires qui sera signifiée à l'employeur......... ».

B/ Du respect des limites imposées par la loi en matière de

salaire

Relativement à ce point, il convient surtout d'indiquer ici, que même si le salaire est une créance sur l'employeur, il s'agit d'une créance particulière qui obéit à des règles spéciales qu'il faut bien entendu respecter.

La technique juridique de la délégation

En effet, le salaire ayant avant tout un caractère alimentaire, le législateur ne permet pas qu'il soit saisi en totalité par les éventuels créanciers de l'employé. En conséquence, les opérations qui portent sur lui sont conditionnées et limitées à certaines proportions^63(*).

D'ailleurs, le service juridique de la banque l'a si bien compris, que la clause de délégation de salaire prend en compte ces limites légales. On le voit en effet à travers l'alinéa 1^er de ladite clause stipulant que : « le bénéficiaire cède et

délègue...................dans les limites et sous les conditions de formalité prévues par la loi.......... ».

En définitive, et cela au vu de tout ce qui précède, nous pouvons affirmer que le service juridique de la SGBCI pour l'ensemble de son action, est à créditer d'une bonne gestion préventive du risque de crédit immobilier. Même s'il reste encore des efforts à faire au niveau de l'obtention effective des certificats d'inscriptions hypothécaires, il faut reconnaître que la délivrance des grosses n'est plus véritablement un problème à la SGBCI. Eu égard, au nombre non négligeable de grosses qui sont effectivement délivrées.

Ce n'est pas peu de le souligner, dans la mesure où les titres exécutoires dont la grosse, sont des éléments essentiels de l'action juridique curative du risque de crédit immobilier.

2^ème PARTIE : L'ACTION JURIDIQUE CURATIVE DU RISQUE DE CREDIT IMMOBILIER

A ce niveau de la gestion juridique du risque de crédit immobilier, l'on peut considérer que le risque est matérialisé et que l'établissement de crédits fait face à des impayés. Il s'agit alors pour lui dans ces cas là, de mettre en oeuvre les moyens juridiques adaptés afin d'en minimiser au mieux les effets.

Cette action juridique curative du risque de crédit immobilier a deux volets :

- un volet réaction qui vise à détecter et gérer les engagements en souffrance et ;

- un volet récupération ou recouvrement dont le but est d'emmener la clientèle à régulariser les impayés et permettre ainsi à la banque par tout moyen, d'entrer dans ses fonds (capital et intérêts).

CHAPITRE 1 : LA DETECTION ET LA GESTION CURATIVE DES ENGAGEMENTS EN SOUFFRANCE

Il importe ici que les créances dont le remboursement ne se déroule pas dans les conditions initialement prévues, créances dites ?en souffrance?, soient bien identifiées par l'établissement prêteur et isolées dans ses comptes afin d'en assurer une gestion plus efficace.

Ces crédits (immobiliers ou non) qui font l'objet d'impayés ou dont le recouvrement paraît compromis en raison de certains indicateurs^64(*), doivent être traités de façon diligente. En effet, présentant un risque de pertes plus ou moins élevé pour l'établissement de crédits, ils requièrent un surcroît d'attention et la mise en oeuvre de procédures spécifiques, prévues par l'instruction^65(*) BCEAO n°94-05 en date du 16 Août 1994 et confirmées par le dispositif prudentiel

applicable aux banques et établissements financiers de l'UMOA (à compter du 1^er Janvier 2000).

Il s'agit notamment des procédures de déclassement, de reclassement et de provisionnement des créances en souffrance.

Section 1 : Les procédures de déclassement et de reclassement

Le reclassement qui est toujours envisageable, interviendra à la suite de la procédure de déclassement des créances en souffrance.

La détection et la gestion curative des engagements en souffrance

Paragraphe 1 : Le déclassement des créances en souffrance

Le déclassement des créances en souffrance obéit aux exigences de l'instruction n°94-05 relative à la comptabilisation et au provisionnement des engagements en souffrance (élaborée dans le cadre de l'adoption du plan comptable bancaire). Cette instruction à laquelle le dispositif prudentiel de 2000 se réfère, opère une distinction entre les créances impayées, immobilisées, douteuses ou litigieuses et irrécouvrables, ainsi que les risques-pays.

Les créances impayées représentent les échéances de prêts impayées depuis six mois au plus et n'ayant pas fait l'objet de prorogation ou de renouvellement de terme.

Quant aux créances immobilisées, il s'agit des échéances impayées depuis six mois au plus et dont le remboursement ne peut être effectué par le débiteur en raison d'obstacles indépendants de sa volonté. Figurent également dans cette catégorie, les créances ayant fait l'objet d'un concordat amiable ou non, dont les termes de règlement sont respectés.

Les créances douteuses ou litigieuses sont celles, échues ou non, qui présentent un risque probable ou certain de non recouvrement partiel ou total. Entrent notamment dans cette catégorie, les créances sur lesquelles ont été enregistrés au moins un impayé datant de plus de six mois ainsi que les comptes débiteurs sans aucun mouvement créditeur depuis plus de trois mois et les

comptes débiteurs sans mouvements créditeurs significatifs depuis plus de six mois. Dans ce dernier cas, les dépôts enregistrés au cours de la période de référence sont faibles et irréguliers.

Les créances irrécouvrables par contre, sont celles dont le recouvrement est irrémédiablement compromis.

Enfin, les risques-pays sont les créances et les engagements de hors bilan sur des débiteurs privés ou publics résidant dans des pays hors de la zone franc, faisant l'objet d'un rééchelonnement de leur dette dans un cadre multilatéral ou ayant interrompu les paiements au titre de leur endettement.

La détection et la gestion curative des engagements en souffrance

Ainsi, comme nous pouvons le voir, la mise en oeuvre du déclassement requière une vigilance accrûe dans l'observation des comptes des clients emprunteurs. Il s'agit en effet, d'un travail de suivi du remboursement après la fourniture du crédit.

Cette procédure assez complexe, nous avons pu nous en rendre compte, est engagée à la SGBCI à l'initiative des chargés de clientèle ou de la Direction des risques. Lorsque l'initiative est prise par le chargé de clientèle, celui-ci remplit une fiche de déclassement qu'il soumet pour avis au service risques engagements. Ce service après analyse de la demande, donne son avis, détermine le niveau de provisionnement et transfère le dossier au service des affaires contentieuses et du recouvrement. Ce service à travers sa cellule administrative et technique, se charge du déclassement effectif de la créance. Ce déclassement se traduit notamment par :

- le changement de cotation ou de note du client emprunteur. Celui-ci qui en début de relation avait un bon crédit, se voit attribuer une note qui désormais fait de lui un client risqué pour la banque ;

- le changement du code gestionnaire ;

- la modification des chapitres comptables ;

- la création d'un compte de récupération par client ;

- l'arrêt de la perception des agios, des commissions sur caution, etc.

A la suite de ce déclassement, la procédure de recouvrement de la créance (que nous apprécierons plus tard) est déclenchée. Lorsqu'elle aboutit à la régularisation de la situation du client, le reclassement de ce dernier est toujours envisageable.

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Paragraphe 2 : Le reclassement du client

Cette procédure vise à rétablir le client dans ses droits. En effet, celui-ci redevenu sain après régularisation de ses impayés, doit retrouver le profil qu'il avait avant son déclassement.

Pour ce faire, le chargé de clientèle SGBCI (à la demande du client) remplit une fiche de reclassement qu'il soumet (comme pour la procédure de déclassement) pour avis au service risques engagements. Ce service après analyse, donne son avis et transfère la demande au service des affaires contentieuses et du recouvrement pour validation. Ce service après validation, procède à la régularisation de la situation du client. Une fois rétablit, le client voit :

- modifier sa cotation ou note (il retrouve une meilleure note) ;

- changer ses chapitres comptables ;

- modifier son code gestionnaire ;

- reprendre la perception des agios, etc.

Tel que présenté, le reclassement doit donc être considéré comme l'envers de la procédure de déclassement. En effet, rendues obligatoires par les textes précités, ces deux procédures sont des normes de gestion complémentaires. Les voir alors appliquées au quotidien (en tout cas chaque fois que besoin est) par la Direction des risques, constitue une preuve indubitable du respect par la SGBCI des normes de droit comptable bancaire. Normes qui du reste, participent à la gestion juridique du risque de crédit en général et du risque de crédit immobilier en particulier.

Toutefois, pouvons-nous en dire autant concernant l'application des normes de provisionnement ?

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Section 2 : Le provisionnement des créances et ses conséquences pour les

établissements de crédits

Paragraphe 1 : Le provisionnement des créances en souffrance

Imposé par les textes sus indiqués, « le provisionnement permet de constater comptablement les risques et charges qui ne se sont pas encore réalisés, mais que les circonstances rendent probables. Les provisions pour risques et charges (supplément d'impôt, litiges en cours) sont inscrites à un poste de passif du bilan^66(*) ». Le provisionnement dont il est ici question, concerne les créances déclassées. En effet selon les cas, ces créances doivent faire l'objet d'une provision destinée à couvrir le risque probable de perte encouru par l'établissement de crédits.

Ladite provision est cependant facultative pour les risques directs sur l'Etat et ses démembrements. Elle est simplement recommandée pour les risques garantis par l'Etat.

S'agissant des risques privés non garantis par l'Etat, il n'est pas obligatoire de provisionner ceux qui répondent à la définition de créance impayée ou immobilisée. En revanche, les créances douteuses ou litigieuses doivent être provisionnées selon les indications suivantes :

· Les risques privés non couverts par des garanties réelles (hypothèques par exemple) doivent être provisionnés à 100%, au cours de l'exercice pendant lequel les créances sont déclassées en créances douteuses ou litigieuses ;

· Les risques assortis de garanties réelles : la constitution de provisions est facultative au cours des deux premiers exercices. La provision doit couvrir au moins 50% du total des risques le troisième exercice et 100% le quatrième exercice ;

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· Les intérêts non réglés portés au crédit du compte de résultat doivent être provisionnés à due concurrence ;

· Les créances douteuses relatives aux loyers afférents aux opérations de crédit-bail et opérations assimilées doivent être intégralement provisionnées à due concurrence.

Les intérêts non réglés depuis plus de trois mois et se rapportant aux risques-pays doivent faire l'objet d'un provisionnement intégral. Les créances irrécouvrables quant à elles, doivent être passées en perte pour l'intégralité de leur montant.

L'application effective de ces normes de provisionnement par la SGBCI, est l'affaire de la Direction des risques. En effet, si le niveau de provisionnement est déterminé par le service risques engagements, la création effective du compte de provision elle, relève de la compétence du service des affaires contentieuses et du recouvrement. Ce service (par le biais de sa cellule administrative et technique) tient par ailleurs un état des provisions constituées, qu'il met à la disposition du service comptabilité.

En tout état de cause, l'ensemble de ces concours en souffrance doit faire l'objet d'un examen périodique au plus haut niveau de l'établissement de crédits. Aussi, doit il exister un système de reporting^67(*) interne, avisant régulièrement la Direction générale de la composition et de l'évolution de ces encours, ainsi que des dispositions qui sont prises afin de les réduire et d'en atténuer les effets sur les résultats de la banque.

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Paragraphe 2 : Les conséquences de l'application des normes de

gestion pour les établissements de crédits

La mise en oeuvre des règles de détection et de provisionnement des créances en souffrance, n'est évidemment pas sans impact sur la gestion des établissements de crédits.

En effet, la mise en place de la notion de créances en souffrance dont les méthodes de détection et de déclassement sont aujourd'hui harmonisées sur l'ensemble de l'espace UMOA, permet à la fois d'établir des comparaisons objectives de niveau de risque par établissement et d'analyser l'évolution intrinsèque des risques d'un établissement.

Notamment, un ratio permet de déterminer le taux de risque d'un établissement de crédits. Il comprend au numérateur le montant des créances en souffrance et au dénominateur les encours de crédits portés par l'établissement. Ce ratio permet d'apprécier instantanément et aussi dans le temps, la position de risque de crédit de chaque établissement de crédits. D'un autre point de vue, l'analyse des « taux de couverture » de risque de chaque établissement devient possible. En effet, matérialisé par un ratio, ce « taux de couverture » résulte du rapport de l'ensemble des provisions constituées par l'établissement, sur le total de ses créances en souffrance. Ce taux constitue un indicateur pertinent de la politique prudentielle de l'établissement de crédits et participe de la sécurité que celui-ci offre à sa clientèle.

Ceci étant, l'usage de ces ratios doit permettre aux établissements de crédits concernés, d'apporter à leur gestion les corrections nécessaires. Car, qu'on le veuille ou pas, l'augmentation des créances en souffrance entraîne de manière mécanique, l'augmentation des provisions destinées à les couvrir. De plus, ces créances en souffrance lorsqu'elles n'ont pu être efficacement récupérées, se transforment définitivement en pertes pour l'établissement de crédits.

La détection et la gestion curative des engagements en souffrance

Par conséquent, la mise en place et l'organisation d'un service de recouvrement à la hauteur du challenge, doivent être des objectifs non négociables pour les établissements de crédits.

CHAPITRE 2 : LE RECOUVREMENT DES CREANCES

Le recouvrement des créances est le dernier recours, ?l'ultima ratio?, dans la gestion juridique du risque de crédit immobilier. Il intervient en aval, lorsque les premières mesures de relance (parfois automatiques) n'ont pas entraîné la réaction spontanée du client.

Aussi pour qu'il soit efficace, ce recouvrement doit il s'appuyer sur une organisation professionnelle et des méthodes éprouvées.

Section 1 : L'organisation de la filière recouvrement

Cette organisation selon nous, passe d'abord par une nécessaire appréhension des objectifs du recouvrement. Elle suppose ensuite, des moyens adéquats permettant d'atteindre ces objectifs.

Paragraphe 1 : Les finalités de la fonction recouvrement

Avant toute chose, il faut peut être commencer par indiquer que pendant longtemps, les banques, ont pour des raisons diverses délaissé cet aspect de leur activité. En effet, jusqu'au milieu des années quatre-vingts, les préoccupations bancaires étaient plus tournées vers le développement des activités commerciales dans un environnement économique plutôt favorable.

Les services de recouvrement « représentaient alors en poussant la caricature, des sortes de difformités honteuses que l'on cachait, ou dont au mieux on ne parlait pas, et qui accueillaient souvent les personnels en mal d'affectation dans la banque ^68(*)».

Mais progressivement, l'augmentation du risque de crédit, liée à de multiples facteurs, économiques (durcissement de la conjoncture, augmentation de la

Le recouvrement des créances

concurrence, difficultés des emprunteurs...), juridiques et règlementaires (lois protectrices des emprunteurs, règles prudentielles,...), psychologiques (adeptes du crédit « mode de vie » et de l'impayé...), a amené les banques à porter leur attention sur la récupération des créances qu'elles détenaient.

Ainsi autrefois marginalisées, les unités de recouvrement dont le principal objectif est de renflouer les caisses de la banque, ont vu l'attention des Directions générales se tourner vers leurs activités. Ce n'est pas la Direction Générale de la SGBCI qui nous dira le contraire ; elle qui pour le seul service des affaires contentieuses et du recouvrement dispose d'une quinzaine d'agents.

Bien entendu, il y'a une raison à cela : l'on a enfin compris que, l'efficacité du recouvrement d'une banque recèle des enjeux financiers et commerciaux très importants. Dans la mesure où « chaque franc qui n'est pas perdu est gagné », gagné notamment sur l'économie d'une activité commerciale censée combler les pertes.

Quels sont alors les moyens qui peuvent fonder le succès de cette action ?

Paragraphe 2 : Les moyens d'actions du recouvrement

Il faut ici distinguer deux types de moyens : ceux qui sont propres à l'établissement de crédits et ceux qui lui sont extérieurs.

A/ Les moyens internes

Ces moyens peuvent varier en fonction de l'organisation interne de l'établissement de crédits. Mais en règle générale, les établissements de crédits s'appuient sur leurs agences, leurs cellules internes de recouvrement et leurs logiciels de gestion.

1) Les agences

Les agences doivent être le premier « maillon » de la chaîne de recouvrement. Il leur appartient en effet, d'effectuer les premières démarches de recouvrement auprès des clients qu'elles connaissent en général bien. Leurs actions doivent être appuyées par les envois automatiques de lettres (relances, lettres de dénonciation) éditées par le système d'information, la mise en place de mesures^69(*) de sauvegarde pour éviter l'aggravation de la situation du client, la disposition d'états de suivi des comptes et des prêts, etc.

Le recouvrement des créances

Le rôle joué par les agences à ce stade est si primordial, qu'il doit permettre de régulariser les impayés, de détecter les causes des difficultés et enfin, de préparer par la fourniture de renseignements précis et complets, l'action des cellules internes spécialistes du recouvrement.

Pour l'avoir constaté à la SGBCI, nous pouvons en effet l'affirmer. D'ailleurs, nous l'avons déjà indiqué : ce sont les chargés de clientèles en agence qui après moult relances, initient (auprès du service risques engagements) la procédure de déclassement des créances en souffrance.

2) Les cellules internes en charge du recouvrement

Dans la généralité des cas, le recouvrement en interne est l'affaire de deux principales cellules :

- la cellule de recouvrement amiable dénommée service précontentieux dans certains établissements bancaires et ;

- la cellule de recouvrement judiciaire qualifiée parfois de service contentieux.

S'agissant du cas particulier de la SGBCI, nous avons pu constater qu'en plus de ces deux cellules (amiable et judiciaire), le service de recouvrement compte une cellule administrative et technique chargée de la gestion administrative des comptes déclassés. Cette cellule sert particulièrement de courroie de transmission et assure le relais entre le service risques engagements et les cellules en charge du recouvrement proprement dit.

Le recouvrement des créances

3) Les logiciels de gestion

Devant l'augmentation du volume des créances à traiter, la quasi-totalité des établissements de crédits ont équipé leur service de recouvrement, de logiciels de gestion dans le triple but :

- d'alléger les tâches administratives courantes du personnel pour lui permettre de se concentrer sur les actions à valeur ajoutée (la récupération des créances) ;

- de raccourcir les délais d'exécution et réduire les coûts de fonctionnement ;

- de disposer d'un outil d'information et de pilotage des risques de l'établissement de crédits.

Bien qu'il existe sur le marché de nombreux logiciels de gestion du recouvrement (logiciels contentieux), certains établissements de crédits préfèrent disposer de logiciels « maison ». C'est le cas de la SGBCI qui dispose d'un logiciel propre. Ce logiciel utilisé par le service en charge du recouvrement, a pour but de faciliter la gestion des créances déclassées.

Mais concernant ces logiciels, il faut surtout préciser qu'ils doivent répondre aux besoins des utilisateurs^70(*). En effet, ils doivent permettre de détecter les impayés, d'éditer de manière automatique des courriers et des décomptes, de gérer les délais de procédures et les relances clients, de traiter les provisions, d'échéancer les renouvellements des garanties, d'éditer des tableaux de bord de suivi, etc. Ces logiciels doivent également être interfacés avec l'ensemble des acteurs de la chaîne de crédits et le service comptabilité de l'établissement.

Le recouvrement des créances

B/ Les moyens externes

Il s'agit ici de divers collaborateurs extérieurs, que l'établissement de crédits via son service de recouvrement, associe à l'action de récupération des créances. Ces collaborateurs extérieurs sont les plus divers et interviennent soit en fonction de la procédure, soit de la mission à accomplir ou bien même du montant de la créance.

En effet, lorsqu'il s'agit par exemple d'une procédure d'injonction de payer, les services des avocats et huissiers sont requis. Quant il s'agit plutôt de localiser un débiteur en fuite, il est fait recours aux services d'un enquêteur^71(*). En fonction aussi du montant de la créance à recouvrer, l'on fait appel à un cabinet de recouvrement.

Le service de recouvrement de la SGBCI, selon les cas, a recours aux services de l'ensemble de ces collaborateurs extérieurs. Nous notons surtout, que chaque agent sur la base d'une liste préétablie, a la latitude de désigner le collaborateur extérieur qu'il veut pour telle ou telle mission. Chaque agent se voyant ainsi pleinement responsabilisé, est contraint à plus de dépassement et d'efficacité dans l'action.

Section 2 : L'efficacité de la filière recouvrement

Cette efficacité tient à des méthodes que certains résultats permettent d'attester.

Paragraphe 1 : Les méthodes de recouvrement

Nous distinguons deux principales méthodes : la méthode de recouvrement amiable et la méthode de recouvrement judiciaire.

Le recouvrement des créances

A/ La méthode de recouvrement amiable

Cette méthode privilégie la négociation et le compromis. Elle favorise le dialogue, dans le but d'emmener le débiteur à régler sa dette sans avoir à l'y contraindre.

Au niveau de la SGBCI, comme nous l'avons déjà indiqué, les chargés de clientèle en agence, sont les premiers recouvreurs amiables. Ils sont en effet les premiers, à mettre en oeuvre cette méthode faite d'échanges.

A leur suite, lorsque le client reste sans réaction, la cellule de recouvrement amiable intervient. Malheureusement, comme nous avons pu le constater, l'efficacité de l'action de cette cellule tient à l'engagement et à la bonne foi du débiteur.

En effet, ce débiteur qui propose ou se voit proposer par la banque un échéancier, peut s'avérer de mauvaise foi. Dans ce cas, la banque qui risque de perdre en temps et en argent, se voit obligée de procéder à un recouvrement judiciaire de sa créance.

B/ La méthode de recouvrement judiciaire

Au centre de cette méthode se trouvent les instances judiciaires. Celles-ci sont en effet saisies, à l'effet de permettre au créancier (la banque dans notre cas) d'entrer dans ses fonds. Le débiteur sera alors contraint au règlement de sa dette.

Trois procédures peuvent être engagées:

- la procédure d'injonction de payer ;

- la procédure de droit commun (assignation en paiement) et ;

- la procédure de saisie immobilière.

1) La procédure d'injonction de payer

Cette procédure est la voie par laquelle un créancier peut obtenir rapidement un titre exécutoire, c'est à dire une décision judiciaire de condamnation de son débiteur au paiement de sa créance. Elle est prévue par l'acte uniforme portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d'exécution (articles 1à 18).

Le recouvrement des créances

Le recours à cette procédure suppose néanmoins pour le créancier, la détention d'une créance certaine, liquide et exigible (article 1^er). La juridiction territorialement compétente pour connaître de cette procédure, est celle du domicile du débiteur. Le créancier devra alors déposer une requête en personne ou par le biais de son mandataire, au greffe de cette juridiction.

La décision de cette juridiction qui est susceptible d'opposition, peut être une décision d'injonction de payer ou de rejet. Lorsqu'il s'agit d'une décision de rejet, ce rejet peut être total ou partiel. En cas de décision d'injonction de payer, la cellule de recouvrement judiciaire de la SGBCI reste toujours ouverte à un règlement amiable, si le débiteur le propose.

2) La procédure de droit commun (assignation en paiement)

C'est la seule voie de recours qui s'offre au créancier en cas de rejet de la requête aux fins d'injonction de payer (article 5 alinéa 2). Il s'agit alors ici pour ce dernier, d'assigner le débiteur en paiement devant le tribunal de son domicile.

En cas de jugement de condamnation au paiement total ou partiel de la créance, le débiteur, ses coobligés et héritiers le cas échéant, peuvent être également condamnés à payer. Le débiteur qui dispose alors d'un délai d'un mois pour faire appel, peut voir la juridiction d'appel infirmer ou confirmer le jugement. Dans l'hypothèse d'un arrêt confirmatif, le débiteur dispose d'un délai d'un mois pour se pourvoir en cassation.

Dans tous les cas, à chacune des étapes de cette procédure de droit commun, la cellule de recouvrement judiciaire de la SGBCI reste ouverte à un règlement amiable de sa créance. Lorsque cette proposition ne vient pas, cette cellule se voit alors contraint de procéder à la saisie de l'immeuble affecté à la garantie du prêt immobilier.

Le recouvrement des créances

3) La procédure de saisie immobilière

Cette procédure peut s'avérer inévitable, surtout en matière de prêt immobilier. Elle consiste pour « un créancier à poursuivre la vente par

expropriation forcée des immeubles appartenant à son débiteur défaillant ou de ceux affectés à sa créance^72(*) ».

Longue et coûteuse, la procédure de saisie immobilière n'est possible que pour les créances constatées par un titre exécutoire (article 247 de l'acte uniforme portant sur les voies d'exécution). Ce titre en effet, demeure au centre de toute la procédure de saisie immobilière. C'est d'ailleurs le titre sans lequel aucune saisie immobilière n'est possible. A preuve, à peine de nullité, le commandement aux fins de saisie qui marque le point de départ de la procédure de saisie immobilière, doit contenir une reproduction ou une copie du titre exécutoire.

Il s'en suit donc qu'à cette étape de la procédure, le travail de formalisation et de suivi de la garantie hypothécaire, s'avère déterminant. Déterminant, parce que tout le succès de la procédure repose ici sur la qualité du travail abattu en amont.

En effet, une garantie hypothécaire mal formalisée ou mal suivi (défaut d'inscription hypothécaire, non renouvellement de la garantie hypothécaire, ou même perte de la grosse délivrée par le notaire,...), pourrait contraindre l'établissement de crédits à envisager une autre action pour recouvrer sa créance. Une telle situation est-t-elle à craindre à la SGBCI ?

Du point de vue de la formalisation de la garantie hypothécaire, nous pouvons affirmer qu'il n'y a vraiment rien à signaler. Nous l'avons déjà souligné, le service juridique qui gère cet aspect de la gestion juridique du risque de crédit immobilier, fait preuve de professionnalisme et de compétence.

Le recouvrement des créances

Pour ce qui est du suivi de la garantie hypothécaire, nous constatons que les grosses des différents actes d'ouverture de crédit immobilier, sont régulièrement délivrées et du reste bien conservées dans les archives de la banque. Les cas

aussi de non renouvellement de la garantie hypothécaire, nous l'avons dit, sont assez rares.

Ainsi, bien qu'il y'ait encore des efforts à faire concernant notamment l'obtention effective des certificats d'inscriptions hypothécaires, nous pouvons attester que la SGBCI pour l'essentiel, reste en mesure de recourir à la procédure de saisie immobilière. Ce qui reste un avantage certain, étant donné qu'il s'agit d'une arme en plus, une arme qui peut en appui des autres produire des résultats probants.

Paragraphe 2 : Les résultats du recouvrement

Nous l'avons déjà indiqué, les résultats du recouvrement sont fonction des méthodes mises en oeuvre. Cependant, chaque méthode ne constitue pas à elle seule, une recette miracle pour le recouvrement des créances de prêt immobilier. C'est pourquoi, nous préconisons de les combiner, pour des résultats plus probants.

L'on peut également procéder par une autre méthode consistant à fixer annuellement des objectifs de résultats (chiffrés) à chaque agent recouvreur. Une telle méthode a l'avantage de fixer « le cap » et de valoriser les actions personnelles de chacun des agents. La SGBCI qui applique cette méthode, a vu son service de recouvrement au cours des exercices 2007 et 2008, dépassé les attentes de début d'année.

Néanmoins, au final, c'est le rapport résultats/moyens engagés qui permet véritablement de juger de l'efficacité de la filière recouvrement. En effet, l'on ne peut raisonnablement parler d'efficacité, lorsque les frais engagés pour le recouvrement s'avèrent aussi élevés que les sommes recouvrées. Assurément, un tel résultat est plus un signe d'inefficacité que d'efficacité dans l'action.

Le recouvrement des créances

Aussi, faut-il avoir le courage de le souligner : ce que l'on recherche en réalité dans une action, c'est plus l'efficacité que le résultat. Le résultat certes,

mais la manière aussi de l'obtenir est essentielle. Est-ce le cas de l'action menée par le service de recouvrement de la SGBCI ?

Nous ne saurons véritablement nous prononcer pour manque d'information sur la question. Nous espérons toutefois, que ce service jette courageusement un regard sur les frais qu'il engage dans le cadre de son recouvrement. A coup sûr, cela lui permettra d'être mieux situé sur la question de l'efficacité de son action. Action qui du reste est essentielle, dans la gestion juridique du risque de crédit immobilier.

CONCLUSION

A ce stade de notre réflexion, il n'est pas inutile de rappeler qu'en effectuant ce stage à la SGBCI, nous étions surtout mus par le désir de vivre au quotidien (avec des professionnels) la gestion juridique du risque de crédit immobilier.

Pour nous en effet, il n'y a pas eu à réfléchir longtemps quant au choix de notre thème de mémoire. Nous considérions même que l'actualité de ces derniers mois nous l'imposait. Il nous fallait donc comprendre, étudier et appréhender la notion de risque de crédit du reste centrale dans la crise économique et financière actuelle.

Cependant, en tant que juriste en formation, il faut admettre que nous étions particulièrement intéressé par les implications juridiques de la question. En effet, nous l'étions d'autant plus que, les informations en provenance des Etats-Unis faisaient état de ventes d'immeubles à la suite de ?saisies immoblières?. De quoi s'agissait il alors exactement ?

Les recherches entreprises pour apporter réponse à cette interrogation, nous ont conduits dans un premier temps à appréhender la notion de risque de crédit. Tel que nous l'avons défini plus haut, le risque de crédit s'est révélé être un risque majeur pour les banques et établissements financiers (en tant qu'organisme prêteur par excellence). Mais, aussi dangereux qu'il nous apparaissait, ce risque de crédit pouvait être évalué et le cas échéant maîtrisé à travers diverses techniques notamment juridiques.

Appréhendées dans un second temps, ces techniques juridiques se sont révélées sous deux grands aspects : un aspect préventif (à travers la prise de diverses garanties conventionnelles) et un aspect curatif (à travers l'application

Conclusion

de techniques de droit comptable et de recouvrement de créances) devant permettre aux entreprises particulièrement exposées au risque de crédit, de minimiser au mieux son impact sur leurs résultats financiers.

Etait ce possible? Autrement dit, la pratique de ces techniques pouvait-t-elle réellement permettre à ces entreprises de lutter efficacement contre le risque de crédit en général et le risque de crédit immobilier en particulier ?

La réponse à cette question nous a été donnée au cours de notre stage à la SGBCI, où nous avons pu apprécier au quotidien, l'application des techniques juridiques de gestion du risque de crédit immobilier.

En effet, comme nous l'avons déjà indiqué, l'application des techniques préventives est l'affaire du service juridique de cette banque. Ce service assume la responsabilité de conduire tout le processus de prise des diverses garanties conventionnelles. Il s'agit notamment de la garantie hypothécaire et de diverses autres garanties prises sur la base de la technique juridique de la délégation.

De cette action préventive, il convient surtout de retenir la bonne application de la loi ainsi que le professionnalisme avec lesquels, le service juridique s'attèle à prémunir la SGBCI contre le risque de crédit immobilier.

Même s'il est vrai que des efforts restent à faire quant à l'obtention effective des certificats d'inscriptions hypothécaires, nous pensons que les objectifs de l'action préventive sont globalement atteints. Eu égard aux nombreuses grosses effectivement délivrées par les notaires instrumentaires des actes d'ouverture de crédit immobilier. Au surplus, s'agissant de la question de l'inscription hypothécaire, si nous nous en tenons aux exigences des procédures internes (rédigées pendant notre stage), nous pouvons affirmer que le problème est en passe d'être réglé.

Toutefois, comme nous l'avons également souligné, en raison des leçons que nous avons pu tirer de la crise américaine des ?subprimes?, nous restons quelque peu inquiets quant à la capacité de la garantie hypothécaire à protéger

Conclusion

efficacement les établissements de crédits contre le risque de crédit immobilier. Même si au niveau de la Côte d'Ivoire, l'effondrement du marché de l'immobilier n'est pas encore à l'ordre du jour, nous restons convaincus qu'il est préférable de prévenir toute situation contraire. D'ailleurs, en prévoyant des garanties conventionnelles supplémentaires, le service juridique de la SGBCI semble être du même avis que nous.

En effet, appuyées sur la technique juridique de la délégation, ces garanties sont prévues aux articles 20 et 21 du modèle SGBCI de convention d'ouverture de crédit immobilier. De ces clauses, nous retenons également une parfaite application par le service juridique des règles de droit sur la délégation. Et ce n'est pas peu de le dire, puisqu'il en résulte pour la banque une garantie en plus en cas de défaut de paiement.

Préjudiciable aux établissements de crédits, l'impact des défauts de paiement peut être néanmoins minimisé, à travers l'application des techniques juridiques curatives du risque de crédit immobilier. Lesdites techniques effectivement appliquées à la SGBCI, nous avons pu le vérifier, s'articulent autour des techniques de déclassement, de provisionnement et de recouvrement des créances.

Si l'application des techniques de déclassement et de provisionnement des créances en souffrance relève de diverses entités au sein de la banque (chargés de clientèle, service risques engagements et service des affaires contentieuses et du recouvrement), l'application des techniques de recouvrement des créances elle, relève de la responsabilité exclusive du service des affaires contentieuses et du recouvrement. Ce service à sa discrétion bien entendu, peut s'il le juge nécessaire, utiliser les services de collaborateurs extérieurs (avocats, huissiers, enquêteurs,...).

S'agissant singulièrement du recouvrement des créances, nous observons aussi que les techniques de recouvrement amiable et judiciaire sont couramment

Conclusion

appliquées par le service en charge du recouvrement. Pour ce qui est du recouvrement judiciaire, ce sont les procédures classiques d'injonction de payer, de droit commun (assignation en paiement) et de saisie immobilière qui sont généralement combinées.

Cela, pour le bonheur de la banque ; car, la mise en oeuvre de l'ensemble de ces techniques sous tendue par la méthode consistant à fixer annuellement des objectifs de résultats (chiffrés), permet un recouvrement efficace des créances. A preuve, comme nous l'avons indiqué plus haut, le service des affaires contentieuses et du recouvrement pour les exercices 2007 et 2008, ne s'est pas limité à réaliser ses objectifs de début d'année. Il est allé au-delà !

Ainsi, qu'il s'agisse de l'action préventive ou de l'action curative, nous pouvons affirmer que les effets sur le risque de crédit sont réels. D'ailleurs, l'action juridique de la SGBCI sur son risque de crédit immobilier, est là pour nous convaincre et nous en apporter la preuve.

Aussi, sommes nous en droit de considérer cette banque, comme un bon exemple en matière de gestion juridique du risque de crédit en général et du risque de crédit immobilier en particulier.

Ceci étant, serait-il encore raisonnable de prédire à la garantie hypothécaire un avenir radieux ?

* ¹ « Hammurabi, en français Hammourabi, (aussi transcrit Hammu-rapi ou Khammurabi) est le sixième roi de Babylone. Il régna de 1792 avant Jésus-Christ, jusqu'à sa mort vers 1750 avant Jésus-Christ. Pour garder un empire soudé, Hammourabi fit adopter une seule langue (l'akkadien), une seule religion et surtout une seule loi (Code d'Hammourabi) ». Source : http://fr.wikipedia.org/wiki/Hammurabi consulté le 12/02/2009.

* ² « Le code d'Hammourabi (traduit par le Père Jean Vincent Scheil) est l'une des plus anciennes lois écrites trouvées. Il fut réalisé sur l'initiative du roi de Babylone, Hammourabi, vers 1730 avant Jésus-Christ. Ce texte ne répond pas à l'acception légaliste du droit (Code civil Français), mais correspond plutôt au droit jurisprudentiel (Common law) : il recense sous une forme impersonnelle, les décisions de justice du roi ». Source : http://www.businesspme.com/articles/economie/16/le-code-d-hammourabi.htm consulté le 12/02/2009.

* ³ Paragraphe 48 (version intégrale) : « Si un homme a été tenu par une obligation productive d'intérêt, et si l'orage a inondé son champ et emporté la moisson, ou si faute d'eau le blé n'a pas poussé dans le champ cette année, il ne rendra pas le blé au créancier, trempera dans l'eau sa tablette (son contrat), et ne donnera pas l'intérêt de cette année ». Source : http://www.micheline.ca/doc--1730-hammourabi.htm consulté le 12/02/2009.

* ⁴ Source : http://www.memoireonline.com/12/07/764/m_le-risque-de-credit-et-la-rentabilite-bancaire consulté le 27/09/2008. De cette définition, il se déduit deux (2) types de risque de crédit : d'un côté le risque de défaut et de l'autre, le risque de dépréciation de la qualité de crédit.

* ⁵ Evaluer le risque de crédit revient à se poser la question de la solvabilité du demandeur de crédit. Deux principales techniques financières permettent d'apprécier cette solvabilité : la technique de notation financière qui concerne particulièrement les acteurs du marché financier et la technique d'évaluation des risques-clients ou score de crédit.

- La technique de notation financière : « la notation financière encore appelée notation de la dette ou "rating" dans le monde anglo-saxon, est l'appréciation par une agence de notation financière (FITCH Ratings, MOODY'S, STANDARD & POOR'S sont les principales agences de notation financière), du risque de solvabilité financière d'une entreprise, d'un Etat ou d'une autre collectivité publique nationale ou locale, d'une opération (emprunt, emprunt obligataire, opération de financement structurée, titrisation, etc.). Cette appréciation a pour but d'attribuer une note (allant d'AAA à D) correspondant aux perspectives de remboursement par le débiteur de ses engagements envers ses créanciers (fournisseurs, établissements de crédits, détenteurs d'obligations, etc.) » Source : http://fr.wikipedia.org/wiki/Notation_financi%C3%A8re consulté le 15/01/2009.

- La technique d'évaluation des risques-clients ou score de crédit : « l'évaluation des risques-clients encore appelée score de crédit ou "scoring", désigne un ensemble d'outils financiers d'aide à la décision d'octroi ou de refus du crédit. D'origine anglo-saxonne, cette technique consiste à attribuer au demandeur de crédit, une note (allant de 400 à 900) permettant de mesurer le risque d'impayé que ce dernier représente » Source : http://fr.wikipedia.org/wiki%C3%89valuation_des_risques-clients consulté le 15/01/2009 ; Voir également http://www.ezfrench.com/lecréditscore/ consulté le 10/12/2008.

* ⁶ A la différence des banques, les établissements financiers ne peuvent utiliser que leurs propres fonds pour leurs opérations de crédits. (Voir Décret n°92-311 du 15 mai 1992 relatif au classement, à la forme juridique et aux opérations des établissements financiers.

* ⁷ « Les fonds d'investissement ont pour objectif d'investir dans des sociétés sélectionnées selon certains critères. Ils sont le plus souvent spécialisés suivant l'objectif de leur intervention : fonds de capital-risque, fonds de capital développement, etc. ». Source : http://www.vernimmen.net consulté le 24/02/2009.

* ⁸ « Technique financière sophistiquée, la titrisation des créances a été la courroie de transmission des crédits ?subprime? » Source : http://www.lesechos.fr/imprimer.php consulté le 16/10/2008. En effet, « cette technique qui ne fait pas encore l'objet d'une réglementation dans l'espace UEMOA, consiste pour une entité cédante (banques, entreprises, Etats) à vendre une partie de ses créances (créances commerciales, prêts hypothécaires, etc.) en les transformant en titres liquides et négociables (billets de trésorerie, titres de créances négociables, certificats d'obligation) ». Voir Article de Diop (S) - ? Les opérations de titrisation des créances ?, in TYCOON, #1 octobre_ 2007, page 69.

* ⁹ La hausse des taux d'intérêt a pour effet la réalisation du risque de taux (composante du risque de crédit), défini comme « le risque que fait courir au porteur d'une créance ou d'une dette à taux fixe, l'évolution ultérieure des taux » (voir Mathieu (M), L'exploitant bancaire et le risque crédit, Paris, 1^ère édition, La Revue Banque, 1995, page 154). Pour une banque notamment, le risque de taux représente l'éventualité de voir sa rentabilité affectée par l'évolution des taux, par exemple lorsque celle-ci refinance à court terme un prêt à long terme à taux fixe, et se trouve face à une hausse importante des taux d'intérêt. Cette hausse des taux est selon nous, l'une des principales causes de la crise financière et économique actuelle.

* ¹⁰ « A la mi janvier 2009, le constructeur automobile ?HONDA? baisse sa production et se sépare de 3100 salariés. On parle même de 51 Millions de licenciements dans le monde ». Source : France 24, Janvier 2009.

* ¹¹ Définie comme : « le ralentissement du rythme de croissance de l'activité économique ». Voir Dictionnaire ? le nouveau Petit Robert de la langue française 2007? page 2138.

* ¹² Comme nous pouvons le remarquer, la SGBCI a optée pour le maintien de la valeur nominale de ses actions au montant initialement prévu par les textes en vigueur avant l'OHADA (la loi française du 24 juillet 1867 notamment). Cela bien entendu, conformément aux dispositions de l'article 917 de l'Acte Uniforme relatif au droit des sociétés commerciales et du GIE, qui précise que ledit acte « ne déroge pas aux dispositions législatives relatives au montant minimal des actions et parts sociales émises par les sociétés constituées antérieurement à son entrée en vigueur ». Lesdites dispositions constituent à n'en point douter une dérogation aux prescriptions de l'acte uniforme précité (Voir article 387).

* ¹³ Au moment où nous rédigions ce mémoire, la SGBCI était en plein processus d'extension de son réseau. Il va donc sans dire que, le nombre d'agences que nous indiquons présentement, est appelé à croître.

* ¹⁴ Les crédits ou prêts immobiliers appelés ? Prêts Personnels Immobiliers? à la SGBCI, ne sont octroyés qu'aux personnes physiques disposant de revenus réguliers (salaires, revenus immobiliers, mobiliers et agricoles ou d'actions ou d'obligations) provenant d'activités ou d'investissements stables.

Il faut également souligner que ces prêts à moyen ou long terme offerts par l'ensemble des banquiers Ivoiriens, ne sont accordés qu'avec prise de diverses garanties (réelles ou personnelles, etc.).

* ¹⁵ La notion de propriété est essentielle en matière d'hypothèque. En effet, comme le prévoit l'article 127 de l'acte uniforme portant organisation des sûretés : « l'hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par celui qui est titulaire du droit réel immobilier régulièrement inscrit et capable d'en disposer ». A défaut, le législateur OHADA précise que : « ceux qui n'ont sur l'immeuble qu'un droit soumis à condition, résolution ou rescision régulièrement publiées ne peuvent consentir qu'une hypothèque soumise aux mêmes conditions, résolutions ou rescisions » voir article 121de l'acte uniforme précité.

* ¹⁶ Cette disposition est en nette contradiction avec le code Ivoirien de la marine marchande qui prévoit l'hypothèque sur les navires (hypothèque maritime). C'est en effet à l'occasion d'une consultation sur la question lors de notre stage, que nos recherches nous ont révélé ce conflit de lois. La question restait donc de savoir s'il fallait appliquer le code Ivoirien ou plutôt l'acte uniforme qui n'envisage même pas la possibilité d'une hypothèque sur un meuble tel le navire (voir à ce sujet, Anoukaha (F), Cissé-Niang (A) et autres, Sûretés, Bruxelles, 1^ère édition, Collection droit uniforme Africain, Bruylant, 2002, page 187).

* ¹⁷ Selon Garrier : « l'immatriculation est la procédure qui sort une parcelle du monde coutumier et la fait entrer dans l'univers du droit civil » (Voir Garrier (C), Côte d'Ivoire et zone OHADA : gestion immobilière et droit foncier urbain, Paris, 1^ère édition, Collection le droit en marche, L'harmattan, 2007, page 39.

Faisant suite à une « procédure spéciale tendant à provoquer la révélation de tous droits réels déjà constitués », l'immatriculation qui dans certains cas est précédée de l'indemnisation des « possesseurs coutumiers » par la puissance publique, garantit l'origine de propriété à l'Etat (par la création du titre foncier à son nom).

En son article 1^er, le décret N° 71-74 du 16 février 1971 relatif aux procédures domaniales et foncières, rend obligatoire cette procédure spéciale préalablement à « toutes transactions immobilières, tous lotissements, tous morcellements de terrains et en règle générale, toutes conventions relatives à des droits immobiliers ».

Aux dires aussi de Tribillon, un des principes essentiels du droit foncier Ivoirien réside dans le fait que : « seul l'Etat peut requérir l'immatriculation d'une terre ou d'un terrain » (Voir Tribillon (J F), La question du code de l'urbanisme et de l'aménagement foncier, Rapport préliminaire et d'orientation MTPTCU Abidjan, 1980).

* ¹⁸ En Droit Ivoirien, c'est l'article 20 du décret du 26 juillet 1932 qui donne la liste des droits réels immobiliers.

* ¹⁹ « Droit permettant au créancier hypothécaire de saisir l'immeuble garantissant le paiement de la dette en quelque main qu'il se trouve, même entre les mains d'un tiers acquéreur ». (Voir lexique précité, page 212).

* ²⁰ « Droit permettant au créancier hypothécaire d'obtenir par préférence aux autres créanciers généralement chirographaires, paiement sur le produit de la vente du bien saisi ». (Voir le même lexique, page 210).

* ²¹ Voir article 8 annexe fiscal, 10 mars 1970, gestion 1970. Voir également, l'article 40 du décret du 26 juillet 1932 qui précise que : « l'hypothèque conventionnelle est consentie par acte authentique ».

* ²² La lettre d'ordre est une lettre destinée à orienter le notaire dans la rédaction de l'acte d'ouverture de crédit immobilier. Elle est rédigée par le gestionnaire du client et comporte un certain nombre d'informations telles que le taux du crédit, le TEG, le montant du crédit,...dont le notaire n'a pas connaissance. Il s'agit d'informations spécifiques à chaque dossier de prêt.

* ²³ Il mesure le coût global du crédit, incluant le taux du crédit, les frais de dossier, d'assurance, de garantie et autre commission. Ce taux doit être indiqué dans le contrat. En Côte d'Ivoire, s'il dépasse 18%, il est considéré comme usuraire. La pratique de taux usuraire est réprimée par la loi N°2005-555 du 02 décembre 2005 modifiant la loi N°77-523 du 30 juillet 1977 portant fixation d'intérêt légal, limitation d'intérêt conventionnel et répression des opérations usuraires en Côte d'Ivoire telle que modifiée par la loi N°81-638 du 30 juillet 1981.

* ²⁴ Le titre foncier est une double page du livre foncier qui se rapporte à un terrain immatriculé et sur laquelle figurent les informations concernant :

-la localisation du terrain,

-sa superficie,

-l'identité du propriétaire,

-les droits et charges grevant le titre foncier,

-les privilèges et hypothèques rattachées à ce titre.

Par ailleurs, l'article 121 du décret du 26 juillet 1932 dispose que : « le titre foncier est définitif et inattaquable... ».

* ²⁵ Date d'entrée en vigueur de l'annexe fiscale 2002.

* ²⁶ Voir l'annexe à la loi de finances 2002.

* ²⁷ Présenté comme un droit réel immobilier, « le droit de superficie consiste dans le fait de posséder des constructions, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui, ou d'être autorisé à en établir... » Article 23 du décret du 26 juillet 1932. Comme indiqué plus haut, le droit de superficie est susceptible d'hypothèque.

* ²⁸ Dans la pratique, l'hypothèque est prise sous conditions suspensives dans les cas où le bien vendu n'a pas encore été muté au nom de l'acquéreur (bénéficiaire du prêt immobilier) ou encore dans les hypothèses où le vendeur lui-même ne justifie pas d'un certificat de propriété.

* ²⁹ Le cautionnement est une sûreté personnelle définie par l'article 3 de l'acte uniforme portant organisation des sûretés comme : « un contrat par lequel (une personne) la caution s'engage, envers le créancier qui accepte, à exécuter l'obligation du débiteur si celui-ci n'y satisfait pas lui-même. Cet engagement peut être contracté sans ordre du débiteur et même à son insu ». « Le cautionnement est réputé solidaire ; il est simple lorsqu'il en est ainsi décidé expressément par la convention des parties ou la loi nationale » (voir article 10 de l'acte uniforme précité). A cet égard, le modèle de convention d'ouverture de crédit SGBCI prévoit en son article 14, un « cautionnement simplement hypothécaire ». Toutefois, conformément aux dispositions de l'article 16 alinéa 2 de l'acte uniforme précité, l'alinéa 3 de cet article précise que : « la banque sera dispensée de discuter préalablement les biens du bénéficiaire pour exercer ses droits sur l'immeuble donné en garantie par la caution ».

* ³⁰ La preuve du morcellement du terrain peut être rapportée par un certificat de morcellement ou un extrait topographique (voir n° 2 en annexes).

* ³¹ Selon nous, seulement chacune des hypothèses suivantes, justifie le cautionnement hypothécaire de l'opérateur immobilier ou du vendeur personne physique:

- le non morcellement du titre foncier global (concernant les opérations immobilières) ;

- la non mutation de l'immeuble au nom de l'acquéreur-bénéficiaire lorsque le vendeur de l'immeuble justifie d'un certificat de propriété foncière.

* ³² Direction Générale des Impôts (Côte d'Ivoire), Tout Savoir sur le Titre Foncier, Abidjan, Les Publications de la DGI, Décembre 2002, page 9.

* ³³ Les dispositions de la convention d'ouverture de crédit SGBCI relatives au cautionnement hypothécaire, sont assez claires sur la nature de l'engagement de la caution.

* ³⁴ Distinction entre caution personnelle et caution réelle, voir lexique précité page 82.

* ³⁵ Dans toutes les hypothèses où nous avons vu le service juridique accepté une hypothèque en second ou troisième rang, cela s'expliquait par le fait que le premier ou le second rang était déjà occupé par la banque elle-même.

* ³⁶ Voir loi N°64-375 du 07 octobre 1964 relative au mariage et modifiée par la loi N°83-800 du 02 août 1983 relative au mariage (en Côte d'Ivoire).

* ³⁷ Jusqu'au 02 décembre 2008 (date à laquelle notre stage à la SGBCI a pris fin), le taux de base bancaire (TBB) de la banque était de 10,75%. Le TBB + la Majoration donnent le taux du crédit (également appelé taux d'intérêt). Ce taux du crédit pour ce qui concerne les prêts aux particuliers, est indiqué par la DECP.

Pour les opérations immobilières agréées au Compte de Mobilisation pour l'Habitat (CDMH), le taux d'intérêt appliqué est particulièrement bas. Il est de 9% à la SGBCI et n'est accordé qu'à certaines conditions :

- coût maximum du logement 20 000 000 FCFA/TTC ;

- apport personnel initial de 10% de la valeur du logement (20% en dehors des prêts CDMH) ;

- revenu maximum du ménage de 700 000 FCFA.

« Les prêts CDMH ont été créés pour permettre l'accession à la propriété du logement économique et social, par le refinancement à long terme (de 11 à 20 ans) des prêts acquéreurs consentis par les banques ». Source : www.bni.ci/lesprêtscdmh/ consulté le 20/02/2009.

* ³⁸ Conformément aux stipulations de l'acte uniforme portant organisation des sûretés (article 123), « la durée de l'inscription hypothécaire peut être fixée d'accord partie ». Ce qui est le choix de la SGBCI qui opte dans la pratique, pour une durée de 10 ans.

* ³⁹ On parle ici de ?Délégation d'assurance? qui n'est rien d'autre qu'un contrat externe au contrat d'assurance groupe proposé par la banque. En effet, il faut signaler que pour des raisons peut être de cherté du contrat d'assurance groupe, certains emprunteurs ont recours à cette délégation d'assurance. Ces emprunteurs peuvent être des personnes dont le risque d'assurance est faible (personne jeune, cadre, non fumeur, etc.) ou dont le risque d'assurance est très élevé et qui ont recours à des assurances extérieures qui leur procurent des contrats « sur mesure ».

Il faut préciser cependant, que toutes les banques n'acceptent pas ces délégations d'assurance.

* ⁴⁰ Voir lexique précité, page 345.

* ⁴¹ Selon l'article 5 alinéa 2 du modèle de convention SGBCI : « les fonds sont versés directement par la banque au compte du bénéficiaire ouvert dans ses livres sous le numéro.... ». Cet article précise notamment les conditions et modalités de mise en place du crédit accordé. De lui il se déduit que, tout relevé de compte mentionnant le montant du crédit, peut valablement servir de preuve du déblocage effectif des fonds. Au demeurant, le client qui a reçu les fonds, ne pourra les utiliser que conformément à la promesse qu'il a faite à l'article 2 « DESTINATION ET PROMESSE D'EMPLOI » de l'acte d'ouverture de crédit immobilier. Aussi, la « banque pourra- t- elle toujours si bon lui semble, se faire remettre tous justificatifs nécessaires pour suivre l'utilisation des fonds, mais elle ne sera pas tenu de surveiller leur emploi » alinéa 4 du même article.

* ⁴² « Expédition (copie) revêtue de la formule exécutoire d'un acte authentique (notarié) ou d'un jugement » Voir lexique précité, page 267. En pratique, il s'agit d'une copie de la minute signée par les parties.

* ⁴³ Ce délai est propre au service juridique de la SGBCI. Il n'a aucune origine légale et relève de la pratique.

* ⁴⁴ Dans les faits, ce sont les coursiers des notaires qui passent retirer les actes au service juridique en signant une décharge au profit de la banque.

* ⁴⁵ Cela s'explique peut être par le fait que le notaire de par la loi est lui-même habilité à produire un tel titre.

* ⁴⁶ Il faut savoir que certains notaires véreux, en raison des intérêts à produire, préfèrent laisser sur leurs comptes les sommes affectées au règlement des frais d'inscription de l'hypothèque.

* ⁴⁷ « Titres ou actes permettant à leur bénéficiaire de recourir à l'exécution forcée : ainsi les titres revêtus de la formule exécutoire (actes notariés, jugements, accords de conciliation), les contrats administratifs et les contraintes ». Voir lexique précité, page 516.

* ⁴⁸ Voir les articles 147 et 148 de l'acte uniforme portant organisation des sûretés.

* ⁴⁹ « Tant que l'inscription n'est pas faite, l'acte d'hypothèque est inopposable au tiers... » Voir article 129 de l'acte uniforme portant organisation des sûretés.

* ⁵⁰ C'est ce titre qui du reste atteste de l'inscription de l'hypothèque.

* ⁵¹ Pour des raisons d'organisation interne, le service juridique devait être déchargé de la gestion des garanties hypothécaires de la banque. Cette responsabilité est désormais dévolue au service banque centralisé de la SGBCI. Chose curieuse d'autant plus que, le premier responsable de ce service n'est pas juriste de formation.

* ⁵² Des solutions complémentaires ou alternatives à la garantie hypothécaire, pourraient résider dans l'assurance crédit et l'assurance hypothécaire :

- l'assurance crédit : cette forme d'assurance prévue par le Code CIMA (Conférence Interafricaine des Marchés d'Assurances) en sa branche 14, est « une technique d'assurance qui moyennant le paiement d'une prime garantit le bénéficiaire contre la défaillance de son cocontractant ». Il s'agit donc d'un moyen d'action contre le risque de crédit. L'intérêt d'une telle assurance est certain pour la banque, qui n'engagera aucun frais pour le paiement des primes. Cela sera de la responsabilité des clients demandeurs de crédit. En Côte d'Ivoire, l'assurance crédit est proposée par la Loyale Assurances. Source : PME Magazine, Spécial Banques et Assurances de Côte d'Ivoire 2006, page 55.

- l'assurance hypothécaire : développé au Canada, ce produit d'assurance est « un outil de gestion du risque de crédit qui protège le prêteur contre les pertes sur prêt hypothécaire. En effet, si un emprunteur ne rembourse pas son prêt et que le produit de la saisie de l'hypothèque ne suffit pas à combler la perte résultante, l'emprunteur peut alors soumettre une réclamation à l'assureur afin de recouvrer le montant de la perte encourue. Dans la pratique, la prime d'assurance est acquittée par l'emprunteur sur exigence du prêteur ». Source : www.fin.gc.ca/assurancehypothécaire résidentielle.htm consulté le 20/02/2009. De notre point de vue, les Assureurs Ivoiriens gagneraient à s'inspirer de l'expérience Canadienne, afin de proposer ce produit d'assurance aux banques de la place.

* ⁵³ Voir Hubert, Essai d'une théorie juridique de la délégation, thèse Poitiers 1899 ; Billiau, La délégation de créance, Essai d'une théorie juridique de la délégation en droit des obligations, thèse Paris I, LGDJ 1989, préf. Ghestin.

* ⁵⁴ Voir Terré (F), Philippe (S), Lequette, Droit civil Les obligations, 7^ème édition, Dalloz, 1999, page 1194.

* ⁵⁵ Voir supra, Terré (F) et autres précité, page 1196.

* ⁵⁶ Voir Cass.com., 16 avril 1996, Bull.civ. IV, n°120, D. 1996, p. 571, JCPG 1996, II, 22689.

* ⁵⁷ Voir Cass. 1^ère civ., 9 décembre 1981, Bull.civ. I, n°374, D. 1982, p. 445, note MESTRE.

* ⁵⁸ Voir supra Terré (F) et autres précité, page 1177.

* ⁵⁹ Voir supra, Terré (F) et autres précité, page 1197.

* ⁶⁰ Voir supra, Terré (F) et autres précité, page 1067.

* ⁶¹ Cass.com., 23juin 1992, Bull.civ.IV, n°245, JCPG 1992, IV, 2441.

* ⁶² Parlant de formalité, il faut aussi indiquer que pour des raisons de validité de la cession des rémunérations, celle-ci ne peut être consentie, quel qu'en soit le montant, que par déclaration du cédant en personne (celui-ci ne peut se faire représenter) au greffe de la juridiction de son domicile ou du lieu où il demeure (article 205). Toute déclaration faite en un autre lieu, notamment au siège de la banque, n'est pas valable.

A cet égard, la clause SGBCI précise que : « le BENEFICIAIRE (le cédant) s'engage formellement, à première demande de la BANQUE, à comparaître en personne, si besoin est, et à faire régulariser par-devant tout officier ministériel cette délégation de salaires et autres revenus ».

* ⁶³ Voir les articles 51,174, 175, 176, 177 et 178 de l'acte uniforme portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d'exécution. Voir également à ce sujet, infra n° 72 pages 173-174.

* ⁶⁴ Pour les banques, ces indicateurs sont liés au fonctionnement du compte bancaire. Ainsi, les rejets de prélèvements, dépassement sur le compte, augmentations des mouvements débiteurs, diminution des mouvements créditeurs, perte d'emploi...sont autant de symptômes d'une détérioration de la situation financière du client. Ce qui doit forcément attirer l'attention du banquier et l'emmener à prendre toutes dispositions utiles.

* ⁶⁵ Cette instruction a été modifiée par l'instruction n°2000/01/RB du 1^er Janvier 2000.

* ⁶⁶ Voir lexique précité, page 425.

* ⁶⁷ Le système de reporting demeure une exigence légale. Voir à ce sujet : ? Guide du banquier de l'UMOA?, page 30. Source : http://www.bceao.int/internet/bcweb.nsf/files/guidebanque2000.pdf/ consulté le 20/02/2009.

* ⁶⁸ Mathieu (M), L'exploitant bancaire et le risque crédit, Paris, 1^ère édition, La Revue Banque, 1995, page 270.

* ⁶⁹ Tels, l'arrêt de perception des agios, l'arrêt de la chaîne des prêts, la clôture du compte, etc.

* ⁷⁰ Pour ce qui est du ?Logiciel Contentieux? de la SGBCI, ses utilisateurs nous ont affirmés qu'ils rencontraient assez souvent des difficultés dans l'utilisation de ce logiciel.

* ⁷¹ L'enquêteur choisi est tenu de présenter son rapport de localisation dans un délai de 15 jours.

* ⁷² Assi Esso (A-M) et Diouf (N), Recouvrement des créances, Bruxelles, 1^ère édition, Collection droit uniforme Africain, Bruylant, 2002, page 191.