La gestion juridique du risque de crédit: cas des prêts immobiliers à la SGBCI

Paragraphe 2 : Le renouvellement de l'inscription hypothécaire

Aux termes des stipulations du modèle de convention SGBCI, le renouvellement de l'inscription hypothécaire est subordonné à la demande expresse de la banque. Il s'en suit que là encore, le service juridique en charge^51(*) de cette question en relation avec le notaire, se doit également de faire preuve d'une vigilance accrûe. Etant donné qu'en cas de non renouvellement avant l'expiration de la durée prévue par les parties, l'inscription conformément à l'article 123 de l'acte uniforme portant organisation des sûretés, « perd son effet pour une durée déterminée ».

La technique de garantie hypothécaire

Fort heureusement, sur ce point, nous n'avons rencontré pareille situation. Ce qui est plus ou moins le gage, d'une bonne gestion de la question du renouvellement de l'inscription hypothécaire.

Aussi, pour l'ensemble même de sa gestion, sommes nous tenté de féliciter le service juridique ; eu égard à son action préventive du risque de crédit immobilier encouru par la banque.

Cependant, les leçons que nous avons pu tirer de la crise américaine des ?subprimes?, nous poussent à nous retenir un temps soit peu. En effet, avec le déroulement de cette crise, pouvons-nous encore aujourd'hui tenir la garantie hypothécaire pour arme juridique imparable contre le risque de crédit immobilier ?

De notre point de vue, il faut avant toute discussion, reconnaître que cette crise a eu au moins pour mérite de mettre en avant, les limites de l'hypothèque en tant que sûreté du crédit immobilier. Ce d'autant plus que, les établissements de crédits américains initiateurs de ces prêts hypothécaires appelés ?subprimes?, avec toutes les hypothèques qu'ils détenaient, n'ont pu entrer en possession de leurs fonds lorsque le marché de l'immobilier aux Etats-Unis s'est écroulé.

En effet, face à une baisse de la demande immobilière, les immeubles hypothéqués même après saisie immobilière, n'ont pu être revendus (faute d'acquéreurs) pour permettre aux banques et fonds d'investissement (en tant que créanciers saisissants) d'obtenir des liquidités.

Il s'en suit que, la garantie hypothécaire n'est en définitive efficace qu'en période de boom immobilier. Ce qui donc fait d'elle une protection juridique limitée, non infaillible contrairement à ce que la pratique bancaire veut faire croire.

La technique de garantie hypothécaire

Que faire alors ? S'en remettre peut être au bon Dieu en espérant qu'il continue de maintenir en Côte d'Ivoire le boom immobilier dans lequel nous baignons actuellement ou tout simplement, s'engager courageusement à prévenir toute situation contraire en cherchant des solutions^52(*) alternatives, pour le

bonheur des banques en particulier et celui de l'activité économique en général (tributaire de la bonne santé des banques et établissements financiers).

La seconde solution nous paraît la plus scientifique et la plus réaliste des deux. Et ce n'est certainement pas le service juridique de la SGBCI qui nous contredira, étant donné que lui-même dans sa stratégie préventive de lutte contre le risque de crédit immobilier, y avait déjà songé. Cela notamment, à travers la prise de garanties conventionnelles supplémentaires (sur la base de la technique juridique de la délégation).

CHAPITRE 2 : LA TECHNIQUE JURIDIQUE DE LA DELEGATION

S'agissant de la mise en oeuvre de cette technique, il nous faut signaler que c'est l'étude du modèle de convention d'ouverture de crédit SGBCI, notamment en ses articles 20 et 21, qui nous a permis de déceler ces deux formes de délégation objet de ce second chapitre.

En effet, au niveau de l'article 20 du modèle, nous avons pu comprendre qu'il s'agissait de la délégation telle que prévue par les articles 1275 et 1276 du code civil.

Pour ce qui est de l'article 21, nos recherches nous ont permis d'appréhender cette clause comme étant une clause de délégation de créance, qui en réalité n'est rien d'autre qu'une variante de la cession de créance telle que régie par le code civil (article 1689 et suivants) et l'acte uniforme portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d'exécution (article 173 et suivants).

L'ayant su, il nous restait alors à vérifier si ces deux formes de délégation telles que prévues par le modèle de convention de la SGBCI, répondaient aux exigences légales.

Section 1 : La clause de délégation de loyers (article 20 du modèle SGBCI)

Avant de porter nos regards sur la validité de cette clause, nous nous sommes attelé à déterminer la nature juridique de la délégation qu'elle prévoit.

* ⁵¹ Pour des raisons d'organisation interne, le service juridique devait être déchargé de la gestion des garanties hypothécaires de la banque. Cette responsabilité est désormais dévolue au service banque centralisé de la SGBCI. Chose curieuse d'autant plus que, le premier responsable de ce service n'est pas juriste de formation.

* ⁵² Des solutions complémentaires ou alternatives à la garantie hypothécaire, pourraient résider dans l'assurance crédit et l'assurance hypothécaire :

- l'assurance crédit : cette forme d'assurance prévue par le Code CIMA (Conférence Interafricaine des Marchés d'Assurances) en sa branche 14, est « une technique d'assurance qui moyennant le paiement d'une prime garantit le bénéficiaire contre la défaillance de son cocontractant ». Il s'agit donc d'un moyen d'action contre le risque de crédit. L'intérêt d'une telle assurance est certain pour la banque, qui n'engagera aucun frais pour le paiement des primes. Cela sera de la responsabilité des clients demandeurs de crédit. En Côte d'Ivoire, l'assurance crédit est proposée par la Loyale Assurances. Source : PME Magazine, Spécial Banques et Assurances de Côte d'Ivoire 2006, page 55.

- l'assurance hypothécaire : développé au Canada, ce produit d'assurance est « un outil de gestion du risque de crédit qui protège le prêteur contre les pertes sur prêt hypothécaire. En effet, si un emprunteur ne rembourse pas son prêt et que le produit de la saisie de l'hypothèque ne suffit pas à combler la perte résultante, l'emprunteur peut alors soumettre une réclamation à l'assureur afin de recouvrer le montant de la perte encourue. Dans la pratique, la prime d'assurance est acquittée par l'emprunteur sur exigence du prêteur ». Source : www.fin.gc.ca/assurancehypothécaire résidentielle.htm consulté le 20/02/2009. De notre point de vue, les Assureurs Ivoiriens gagneraient à s'inspirer de l'expérience Canadienne, afin de proposer ce produit d'assurance aux banques de la place.