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La genèse d'un projet de renouvellement urbain - le cas du bas Chantenay à  Nantes

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par Philippe Lassale
IAUR (Institut d'Aménagement et d'Urbanisme de Rennes) - Université Rennes 2 - Master MOUI (Maîtrise d'Ouvrage Urbaine et Immobilière) 2012
  

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Un renouvellement orienté par les opportunités du marché

Sur ce point, O. Piron et J. Comby (2002) affirment que la logique des opérations de renouvellement doit être de dégager de la valeur, en offrant des perspectives de profit aux investisseurs que l'on veut attirer et aux propriétaires que l'on souhaite associer. Ils estiment que le choix de la rupture est considéré comme pouvant seul permettre le retour au niveau de qualité du reste de l'agglomération et attirer des investisseurs. Pour réussir, cette démarche doit être appuyée par l'octroi d'avantages comparatifs suffisamment attractifs. Ces orientations coûteuses pour les budgets publics ne sont justifiées que par l'espoir de revenir à une situation normalisée qui pourra dégager des plus-values. Pour les « théoriciens » du renouvellement urbain, c'est précisément l'aspect radical de cette solution qui peut assurer le succès du renouvellement urbain. Ces derniers privilégient clairement une approche économique du renouvellement urbain, en se réfèrant à l'expérience du renouvellement urbain britannique qui favorise le rôle des acteurs privés, les logiques de marché et les changements d'usage des zones à renouveler. Ils estiment en outre que cette approche semble pouvoir s'appliquer davantage aux tissus urbains anciens et aux friches urbaines qui sont dévalorisés et de statut privé, plutôt qu'aux quartiers d'habitat social où l'appropriation publique est importante. Eric Crouzet (2009) dira ainsi que : « Après les appareils de productions eux-mêmes (entreprises en général, usines, exploitations agricoles, activités de service...), l'urbain, par le biais de la rente foncière et immobilière, est entré dans des logiques spéculatives et de rentabilité. C'est la question de la « ville mondiale spéculative » qui se pose à travers la question des bureaux et du logement. »

Marc Bonneville (2004) précisera que le dynamisme d'un quartier est un facteur important à prendre en compte dans la stratégie foncière à adopter. Il explique ainsi que « les secteurs situés en zone péricentrale présentent des cas qui correspondent bien aux logiques du renouvellement urbain. Il s'agit de friches industrielles, militaires ou urbaines, ou bien de zones résidentielles dévalorisées parce qu'obsolètes et désinvesties. Souvent bien insérées à proximité des quartiers centraux et bien desservies par les transports en commun, elles offrent des possibilités bien plus aisées de recyclage. Ces possibilités existent dès lors que les marchés immobiliers sont suffisamment actifs et que des investisseurs sont demandeurs de sites de développement. Ces opérations sont clairement conçues dans une logique d'aménagement et de produits pour le marché immobilier, et les acteurs privés, en particulier les investisseurs, y jouent un rôle essentiel ».

Il s'agirait donc, pour le Bas Chantenay, d'anticiper une ligne budgétaire conséquente pour le foncier, afin de lancer une dynamique qui puisse être reprise ensuite par les acteurs privés sur le territoire. C'est une stratégie qui nous semble correspondre au projet, car nous avons ici un site qui présente déjà de la valeur aux yeux des investisseurs, puisqu'il est en mutation, de manière spontanée, depuis quelques années déjà (projet Armor, développements de l'entreprise Secodi...).

La question qui doit se poser alors est celle de la rentabilité du foncier que l'aménageur va faire muter, et de l'approche qu'il faut développer en termes budgétaires. Ainsi Bonneville expliquera que le Grand Lyon par exemple, « est contraint d'utiliser la pratique du «gap funding» pour assurer le financement du différentiel entre le prix de revient des opérations d'aménagement et le prix acceptable par le marché pour l'acquisition des terrains aménagés ». Sur le plan comptable, il ajoute que « ces subventions sont consenties soit directement sur le budget des opérations, soit indirectement par la réalisation d'infrastructures et d'équipements pour ou à proximité des opérations ».

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