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La genèse d'un projet de renouvellement urbain - le cas du bas Chantenay à  Nantes

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par Philippe Lassale
IAUR (Institut d'Aménagement et d'Urbanisme de Rennes) - Université Rennes 2 - Master MOUI (Maîtrise d'Ouvrage Urbaine et Immobilière) 2012
  

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Le processus de valorisation du foncier en renouvellement urbain

Attachons nous maintenant à estimer le poids du foncier dans une opération de renouvellement urbain, et le chemin qu'il suit pour être valorisé. Un des objectifs étant d'apporter de la mixité dans le quartier par l'apport de logements (un minimum de 400 logements est aujourd'hui inscrit dans le PLU), regardons la chaîne de valeur d'une transformation d'un foncier d'activités en foncier de logements.

Dans le domaine du logement, le foncier est une matière première transformée à plusieurs reprises pour obtenir, au bout de la chaîne de valeur, une opération de construction. Sa valeur est progressivement augmentée par le travail de mobilisation et d'aménagement réalisé par de multiples acteurs, qui apportent chacun une véritable valeur ajoutée. Cette création de valeur est rendue possible par le faible rendement du foncier occupé par d'autres activités que le logement neuf (baux industriels, fermage...). Il s'agira ici de comprendre comment les principales étapes de transformation du foncier se traduisent par une valeur ajoutée. Nous nous baserons pour ce faire sur la fiche du conseil général de Haute Savoie, la création des valeurs foncières (2007).

Mobiliser le foncier

Il s'agit dans un premier temps d'identifier des gisements fonciers. Dans notre cas, et puisque l'établissement public foncier de Loire Atlantique n'est pas encore opérationnel, c'est à l'aménageur que revient cette responsabilité. Lorsque ces gisements fonciers ne constituent pas d'emblée une unité foncière opérationnelle pour le projet, un remembrement peut s'avérer nécessaire. À cette identification des gisements fonciers s'ajoute, tout au long du processus, l'acquisition foncière, qu'elle se fasse à l'amiable ou sous contrainte. En plus du temps passé par les intervenants, des frais s'ajoutent lors de chaque accession. À l'issue de cette étape, on dispose d'une matière première : le foncier maîtrisé.

Rendre opérationnel le droit des sols

En fonction des avants projets, une adaptation du droit des sols est souvent nécessaire : foncier non urbanisable ou sur des densités très faibles, contraintes ne permettant pas de réaliser le projet... Il s'agit alors pour l'aménageur d'élaborer un pré-projet à destination de la collectivité pour examiner une modification du droit des sols. La procédure de ZAC permet de réaliser cette étape conjointement avec la définition de l'aménagement. Le fait de rendre un terrain urbanisable ou d'augmenter les droits à construire a un impact majeur sur sa valeur. Cette étape est extrêmement consommatrice de temps, non seulement pour l'opérateur et ses prestataires, mais aussi pour la collectivité.

Aménager le foncier

L'aménagement dote le foncier d'un certain niveau d'équipement et d'une qualité urbaine qui apportent de la valeur : l'aménagement créée de la valeur par les investissements réalisés.

Le coût est plus ou moins élevé en fonction de la nature du foncier : en renouvellement urbain, les coûts de démolition et de dépollution viennent fortement renchérir le foncier par rapport à un foncier nu (extension urbaine). Ces coûts peuvent s'avérer très élevés et sont difficilement évaluables au début du projet. En projet d'aménagement (ZAC ou lotissement principalement), le foncier est une seconde fois commercialisé auprès d'opérateurs immobiliers : cette étape vient également augmenter le prix des charges foncières finales, notamment lorsque les opérateurs passent par une mise en concurrence.

Schéma des processus de valorisation du foncier dans une opération de renouvellement urbain, Conseil Général de Haute Savoie (2007)

Etablir un bilan d'aménagement

En termes de bilan d'aménagement, il est nécessaire de distinguer projet d'aménagement de renouvellement urbain (hors projets types ANRU qui reposent beaucoup sur les subventions publiques) et projet en extension urbaine. Cette distinction repose principalement sur le poids relatif des acquisitions foncières, beaucoup plus importants en renouvellement urbain : environ 49 % du bilan, contre 17 % en extension urbaine.

Ventilation des postes dans un bilan d'aménagement, Conseil Général de Haute Savoie (2007)

Cette différence s'explique par :

· Une valeur des marchés fonciers bien plus élevée dans les secteurs urbains, principaux territoires porteurs de renouvellement ;

· La nécessité d'offrir une valeur suffisante aux grands propriétaires industriels devant financer un projet de réimplantation souvent très coûteux et assurer la dépollution et le démolition de leur site ;

· Un processus d'acquisitions foncières complémentaires souvent complexe et étalé dans le temps, dans des conditions de survalorisation progressive des coûts plus l'échéance opérationnelle du projet se rapproche.

Il faut compter aussi avec la prise de valeur progressive de tous les fonciers, à mesure que le projet prend forme. Car les acteurs immobiliers présents comprennent rapidement l'intérêt de la présence d'un projet urbain à proximité, et l'intègrent par anticipation dans la valorisation de leur terrain, entraînant un phénomène spéculatif. Ce phénomène, que l'on peut déjà voir à l'oeuvre sur le Bas Chantenay (on l'a vu plus haut avec l'exemple de Mr Sertis, propriétaire de l'entreprise SECODI), est à nuancer cependant, car l'aménageur dispose également de la possibilité de faire évaluer les parcelles par une estimation des domaines, qui bien souvent ont tendance à lisser volontairement les effets spéculatif pour favoriser l'acquisition publique.

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