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La genèse d'un projet de renouvellement urbain - le cas du bas Chantenay à  Nantes

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par Philippe Lassale
IAUR (Institut d'Aménagement et d'Urbanisme de Rennes) - Université Rennes 2 - Master MOUI (Maîtrise d'Ouvrage Urbaine et Immobilière) 2012
  

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Etablir une stratégie foncière dans le temps

Afin de bien évaluer les potentialités du foncier sur le territoire, il a été décidé de mener un travail exploratoire en constituant un atlas foncier, recensant, de manière exhaustive, l'ensemble des parcelles identifiées comme présentant un intérêt pour le projet. Cet atlas a pour ambition de servir de fil rouge pour la stratégie d'acquisition foncière, et regroupe, par parcelle, toutes les informations disponibles à ce jour : dimensions, zonage au PLU, propriétaire, locataire, nature et durée du bail, principales caractéristiques urbaines (situation, voisinage, présence pressentie de pollution...), type d'affectation, historique de la relation avec le propriétaire (rencontres, propositions amiables, DIA...).

L'objectif est annoncé comme suit :

La présente note a pour objectif de recenser l'avancement de la maîtrise foncière pour le projet urbain du Bas Chantenay :

· Les terrains privés disponibles,

· Le foncier maîtrisé,

· Les différents dispositifs d'acquisition (préemption, négociation amiable).

La politique foncière doit servir un projet de territoire afin de :

· Optimiser la gestion de la ressource foncière et la diversité des usages,

· Limiter l'enchérissement du prix,

· Mener à bien et privilégier les projets d'intérêts collectifs,

· Planifier durablement par une action continue dans le temps.

Ce travail n'est pas encore abouti, mais a déjà permis d'identifier plusieurs parcelles présentant un intérêt opérationnel avéré. Ces parcelles sont aujourd'hui, soit déjà maîtrisées par la puissance publique (NMA, NM ou Ville de Nantes), soit sans affectation et donc sans besoin de dédommagement, de gestion de bail ou de démolition / déconstruction / dépollution. Ainsi la surface totale identifiée représente près de 14 hectares de foncier sur lesquels le projet pourrait s'appuyer à une échéance brève.

Tableau synthétique des possibilités de réaffectations foncières, Nantes Métropole (juillet 2012)

De l'impératif du partenariat avec les grands acteurs fonciers

Nous avons vu que le foncier nécessitait une approche rationnelle et une méthodologie organisée pour bien envisager les possibilités de mutations qui s'offrent à nous, mais surtout bien quantifier les efforts budgétaires qu'elles impliquent et leurs impacts dans l'équilibre financier de notre opération. Afin de limiter les coûts induits par les temps de négociations en amont et de portage financier en aval, il faut également envisager la manière d'approcher des propriétaires fonciers pour engager des discussions positives et efficaces. Il existe une littérature conséquente sur ce point, et les auteurs semblent s'accorder sur la nécessité d'envisager des mécaniques de partenariats afin de faciliter les discussions, particulièrement avec les grands propriétaires fonciers (port autonome, grandes emprises industrielles...).

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