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La genèse d'un projet de renouvellement urbain - le cas du bas Chantenay à  Nantes

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par Philippe Lassale
IAUR (Institut d'Aménagement et d'Urbanisme de Rennes) - Université Rennes 2 - Master MOUI (Maîtrise d'Ouvrage Urbaine et Immobilière) 2012
  

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Un nouveau mandat au budget limité

Fin 2011 a donc été signé un nouveau mandat d'études avec NMA, qui présente une vocation opérationnelle très marquée. Le mandat stipule en effet dans sa rédaction les résultats attendus de la manière suivante :

· Un état des lieux fonctionnel et urbain complet ;

· L'identification et le dimensionnement économique des contraintes et des conditions de réalisation des opérations d'aménagement : contraintes réglementaires, desserte en réseaux VRD, aléas d'occupation du sol et du sous-sol, risques juridiques et fonciers ;

· Un scénario de développement associant :

o des intentions urbaines articulant la mise en oeuvre des politiques publiques de Nantes Métropole et de la ville de Nantes et les conditions réglementaires, techniques, économiques et foncières des sites,

o un phasage général de mise en opération.

· L'identification des mesures conservatoires indispensables pour préserver les évolutions urbaines à long terme : desserte ferroviaire de l'agglomération, franchissements de Loire, continuité des boulevards du 19ème siècle vers le sud de la Loire, continuité douce le long de la Loire en ouvrant la ville au fleuve, développement de l'offre de mobilité alternative, lien entre le haut et le bas Chantenay, développement conjoint de l'activité économique et industrielle et de l'habitat ;

· Un programme général d'aménagement ;

· Une approche bilancielle d'opération globale ;

· Des schémas d'aménagement de secteurs cohérents d'un point de vue urbain et opérationnel, précisant pour chaque site :

o les contraintes et conditions de mise en opération,

o un préprogramme,

o des modes opératoires et des périmètres opérationnels,

o un pré-bilan économique,

o les modalités de participation des opérations à l'aménagement.

Il est donc clair que le mandat est ambitieux et exige de l'aménageur un travail de fond complet, et vise ouvertement à lancer la maîtrise d'oeuvre dans la foulée (contrairement à ce qu'il s'est passé avec les études de Pierre Gautier). Ainsi, la production exigée du candidat retenu est complète, et la question du budget dédié à ce dernier doit se poser. Un budget faible réduirait les chances de recevoir des candidatures de qualité, or ce budget ne peut plus, aujourd'hui, être étoffé de subventions nationales. Il ne dépend que des capacités financières de la commune et de la communauté de communes.

En effet, depuis les années 1990, les mécanismes de financement mis en place par l'Etat se focalisent sur les grands ensembles : zones sensibles des quartiers classées en GPV ou ZUS, en ne s'attachant qu'à l'échelle du quartier et non de l'agglomération, et à la question du logement en soi, et non de la diversification des usages. Philippe Méjean (2003) affirme ainsi que « nous sommes revenus à une conception restrictive du renouvellement urbain, qui privilégie essentiellement les quartiers sensibles et les procédures de démolition / reconstruction des logements sociaux, plutôt que de chercher à faire de l'urbanisme de projet sur la ville ou l'agglomération dans son ensemble, comme c'est la tendance aujourd'hui ». La réalité du renouvellement urbain semble ainsi proposer un double régime de renouvellement urbain :

· Celui des opérations « labellisées » qui concernent les secteurs d'habitat social ou dégradé, ainsi que les friches urbaines qui sont considérées comme étant hors marché. Ces dernières bénéficient des soutiens financiers de l'État, et souvent, la stratégie de renouvellement appliquée est antinomique, puisqu'elle passe par des opérations de « table rase » pour acter les pertes, devant l'impossibilité d'une réversibilité par la seule intervention du marché.

· Celui des opérations qui mettent en oeuvre le renouvellement urbain dans une logique de retour sur le marché immobilier, dans laquelle entre le projet urbain du Bas Chantenay. Le plus souvent non labellisées, elles sont renvoyées aux modes d'intervention classiques, vers les financements des collectivités locales et les mécanismes du marché immobilier. Mais ces opérations ont une capacité supérieure à attirer des projets nouveaux et des investisseurs pour les financer, car c'est là que l'on peut trouver les processus de recyclage-revalorisation, grâce à l'instauration de mixités fonctionnelles et sociales, lorsque les politiques locales font preuve de courage politique.

Ainsi, dans l'agglomération lyonnaise par exemple, le renouvellement urbain ne concerne que les quartiers de logements sociaux ou des copropriétés en difficulté des années 60-90 puisqu'il n'y a pratiquement pas de quartiers plus anciens classés en GPV, ZUS ou ORU. En revanche, les interventions développées sur de vastes sites en tissu urbain ancien (comme par exemple celles de Vaise et de Lyon-Confluence), qui ont pour objet de reconvertir des zones péricentrales jugées obsolètes ou occupées par des friches industrielles, ne relèvent pas du label, ni des financements du renouvellement urbain.

A l'image de la ZAC Lyon Confluence, le projet urbain et Bas Chantenay et la ou les ZAC qui y seront mises en place ne bénéficient donc pas, sauf modification de la loi, de l'aide de l'Etat. C'est à l'aménageur que relève la responsabilité d'équilibrer son budget, soit par un apport financier conséquent de la collectivité, soit par un travail sur les niveaux de charges foncières, soit bien souvent par la conjonction des deux.

Aujourd'hui le mandat précise un budget dans lequel il est prévu, pour la maîtrise d'oeuvre urbaine, une enveloppe totale de 150.000 euros HT. Au vu de l'ambition affichée d'aller rapidement vers l'opérationnel, ce montant est faible. Pour palier à ce manque, comme on le verra plus bas, il a été décidé d'inclure cette mission d'étude dans un accord-cadre au périmètre plus large, qui intègre dès à présent des missions de maîtrise d'oeuvre d'espace public et d'accompagnement architectural des projets spontanés.

A l'été 2012, la procédure de recrutement d'une équipe d'urbanistes est en cours. C'est une procédure négociée dont les vingt-six candidatures et leurs notes d'intentions viennent d'être reçues. Après un premier jury, entre trois et cinq équipes seront retenues pour concourir sur des premières orientations de projet urbain, et le choix final se fera sur leurs esquisses et ébauches de schémas directeurs.

Si le projet semble donc avancer dans la bonne direction, il est légitime de se poser la question de son positionnement au milieu des nombreux projets d'envergure existants sur l'agglomération : le grand projet de renouvellement de l'île de Nantes, les aménagements du centre-ville, le (re)démarrage de la ZAC des Isles à Rezé, le lancement des études de définition des Gohards plus à l'Est, mettent la ville dans une dynamique de mutation positive, mais posent clairement la question épineuse du financement. Il est donc démarré un projet urbain ambitieux, sans savoir quel sera son avenir d'ici la fin du mandat, ce qui nous amène à poser la question de la voie à suivre pour assurer sa bonne gouvernance.

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