Un nouveau mandat au budget
limité
Fin 2011 a donc été signé un nouveau
mandat d'études avec NMA, qui présente une vocation
opérationnelle très marquée. Le mandat stipule en effet
dans sa rédaction les résultats attendus de la manière
suivante :
· Un état des lieux fonctionnel et urbain
complet ;
· L'identification et le dimensionnement
économique des contraintes et des conditions de réalisation des
opérations d'aménagement : contraintes
réglementaires, desserte en réseaux VRD, aléas
d'occupation du sol et du sous-sol, risques juridiques et
fonciers ;
· Un scénario de développement
associant :
o des intentions urbaines articulant la mise en oeuvre des
politiques publiques de Nantes Métropole et de la ville de Nantes et les
conditions réglementaires, techniques, économiques et
foncières des sites,
o un phasage général de mise en
opération.
· L'identification des mesures conservatoires
indispensables pour préserver les évolutions urbaines à
long terme : desserte ferroviaire de l'agglomération,
franchissements de Loire, continuité des boulevards du
19ème siècle vers le sud de la Loire,
continuité douce le long de la Loire en ouvrant la ville au fleuve,
développement de l'offre de mobilité alternative, lien entre le
haut et le bas Chantenay, développement conjoint de l'activité
économique et industrielle et de l'habitat ;
· Un programme général
d'aménagement ;
· Une approche bilancielle d'opération
globale ;
· Des schémas d'aménagement de secteurs
cohérents d'un point de vue urbain et opérationnel,
précisant pour chaque site :
o les contraintes et conditions de mise en
opération,
o un préprogramme,
o des modes opératoires et des
périmètres opérationnels,
o un pré-bilan économique,
o les modalités de participation des
opérations à l'aménagement.
Il est donc clair que le mandat est ambitieux et exige de
l'aménageur un travail de fond complet, et vise ouvertement à
lancer la maîtrise d'oeuvre dans la foulée (contrairement à
ce qu'il s'est passé avec les études de Pierre Gautier). Ainsi,
la production exigée du candidat retenu est complète, et la
question du budget dédié à ce dernier doit se poser. Un
budget faible réduirait les chances de recevoir des candidatures de
qualité, or ce budget ne peut plus, aujourd'hui, être
étoffé de subventions nationales. Il ne dépend que des
capacités financières de la commune et de la communauté de
communes.
En effet, depuis les années 1990, les mécanismes
de financement mis en place par l'Etat se focalisent sur les grands ensembles :
zones sensibles des quartiers classées en GPV ou ZUS, en ne s'attachant
qu'à l'échelle du quartier et non de l'agglomération, et
à la question du logement en soi, et non de la diversification des
usages. Philippe Méjean (2003) affirme ainsi que « nous sommes
revenus à une conception restrictive du renouvellement urbain, qui
privilégie essentiellement les quartiers sensibles et les
procédures de démolition / reconstruction des logements sociaux,
plutôt que de chercher à faire de l'urbanisme de projet sur la
ville ou l'agglomération dans son ensemble, comme c'est la tendance
aujourd'hui ». La réalité du renouvellement urbain
semble ainsi proposer un double régime de renouvellement urbain :
· Celui des opérations
« labellisées » qui concernent les secteurs
d'habitat social ou dégradé, ainsi que les friches urbaines qui
sont considérées comme étant hors marché. Ces
dernières bénéficient des soutiens financiers de
l'État, et souvent, la stratégie de renouvellement
appliquée est antinomique, puisqu'elle passe par des opérations
de « table rase » pour acter les pertes, devant
l'impossibilité d'une réversibilité par la seule
intervention du marché.
· Celui des opérations qui mettent en oeuvre le
renouvellement urbain dans une logique de retour sur le marché
immobilier, dans laquelle entre le projet urbain du Bas Chantenay. Le plus
souvent non labellisées, elles sont renvoyées aux modes
d'intervention classiques, vers les financements des collectivités
locales et les mécanismes du marché immobilier. Mais ces
opérations ont une capacité supérieure à attirer
des projets nouveaux et des investisseurs pour les financer, car c'est
là que l'on peut trouver les processus de recyclage-revalorisation,
grâce à l'instauration de mixités fonctionnelles et
sociales, lorsque les politiques locales font preuve de courage politique.
Ainsi, dans l'agglomération lyonnaise par exemple, le
renouvellement urbain ne concerne que les quartiers de logements sociaux ou des
copropriétés en difficulté des années 60-90
puisqu'il n'y a pratiquement pas de quartiers plus anciens classés en
GPV, ZUS ou ORU. En revanche, les interventions développées sur
de vastes sites en tissu urbain ancien (comme par exemple celles de Vaise et de
Lyon-Confluence), qui ont pour objet de reconvertir des zones
péricentrales jugées obsolètes ou occupées par des
friches industrielles, ne relèvent pas du label, ni des financements du
renouvellement urbain.
A l'image de la ZAC Lyon Confluence, le projet urbain et Bas
Chantenay et la ou les ZAC qui y seront mises en place ne
bénéficient donc pas, sauf modification de la loi, de l'aide de
l'Etat. C'est à l'aménageur que relève la
responsabilité d'équilibrer son budget, soit par un apport
financier conséquent de la collectivité, soit par un travail sur
les niveaux de charges foncières, soit bien souvent par la conjonction
des deux.
Aujourd'hui le mandat précise un budget dans lequel il
est prévu, pour la maîtrise d'oeuvre urbaine, une enveloppe totale
de 150.000 euros HT. Au vu de l'ambition affichée d'aller rapidement
vers l'opérationnel, ce montant est faible. Pour palier à ce
manque, comme on le verra plus bas, il a été décidé
d'inclure cette mission d'étude dans un accord-cadre au
périmètre plus large, qui intègre dès à
présent des missions de maîtrise d'oeuvre d'espace public et
d'accompagnement architectural des projets spontanés.
A l'été 2012, la procédure de recrutement
d'une équipe d'urbanistes est en cours. C'est une procédure
négociée dont les vingt-six candidatures et leurs notes
d'intentions viennent d'être reçues. Après un premier jury,
entre trois et cinq équipes seront retenues pour concourir sur des
premières orientations de projet urbain, et le choix final se fera sur
leurs esquisses et ébauches de schémas directeurs.
Si le projet semble donc avancer dans la bonne direction, il
est légitime de se poser la question de son positionnement au milieu des
nombreux projets d'envergure existants sur l'agglomération : le grand
projet de renouvellement de l'île de Nantes, les aménagements du
centre-ville, le (re)démarrage de la ZAC des Isles à Rezé,
le lancement des études de définition des Gohards plus à
l'Est, mettent la ville dans une dynamique de mutation positive, mais posent
clairement la question épineuse du financement. Il est donc
démarré un projet urbain ambitieux, sans savoir quel sera son
avenir d'ici la fin du mandat, ce qui nous amène à poser la
question de la voie à suivre pour assurer sa bonne gouvernance.
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