La promesse de vente de la chose d'autrui

Conclusion

Somme toute, il a été question tout au long de ce devoir de montrer que malgré la règle posée par l'article 1599 du code civil qui frappe de nullité les ventes de choses d'autrui, la validité des promesses portant sur la cession du bien immeuble d'autrui, n'est point l'exception, mais bien la règle.

Pour en arriver à cette conclusion, nous avons établi que cette validité est due en grande partie à la possibilité d'intégrer des conditions dans la vente immobilière, ce qui n'est possible que si la conclusion de ce contrat de vente, prévoit l'élaboration préalable d'une promesse de vente.

Pour nous, hormis les conditions suspensives légales apparaissant généralement dans les promesses, les parties peuvent parfaitement prévoir conventionnellement d'autres clauses, et les aménager, au point, sinon d'éradiquer complètement, mais du moins, de réduire significativement tout risque de potestativité qui pèse sur de telles conditions, empêchant ainsi la vente de faire ultérieurement l'objet d'une nullité. Ceci implique beaucoup de vigilance et de la subtilité de l'intermédiaire (notaire, agent immobilier) mandaté pour la rédaction de la promesse, car ce dernier engage sa responsabilité en cas de manquement à son devoir de conseil envers ses clients.

Par ailleurs, nous avons relevé que la vente de la chose d'autrui, qu'elle soit valable du fait que le vendeur a pu ultérieurement acquérir la chose d'autrui, ou du fait que le propriétaire initial a finalement décidé de la ratifier, implique pour le promettant une obligation d'acquérir pour transmettre, qui en cas d'inexécution conduit nécessairement à des sanctions.

A la question de savoir quelle sanction est adéquate à l' inexécution de l'obligation d'acquérir pour transmettre, nous pensons que malgré la préférence jurisprudentielle qui va vers une nullité relative, la résolution pour inexécution, parce que non seulement, ses règles seraient beaucoup mieux adaptées que celle de la nullité relative, mais aussi qu' elle a sur la nullité relative l'avantage d'être compatible avec les conséquences attachées par la jurisprudence à l'acquisition de la chose par le vendeur, et à la ratification par le propriétaire, serait la mieux adaptée.

Aussi cette étude nous a-t-elle montré quelle ampleur prenait les promesses de ventes en matière de cessions immobilières. Elle s'impose au fil du temps comme un outil privilégié dans ce domaine. Il nous a été loisible de constater que la faisabilité de la vente de la chose d'autrui dépendait en grande partie d'un contrat préparatoire, dont la simple existence conditionne entièrement le processus : la promesse de vente, en intégrant le fait qu'elle autorise, et facilite la conclusion des ventes de biens immeubles appartenant à un autre que le propriétaire, par le jeu des conditions qu'elle permet d'exploiter, élargi significativement la Sphère des ventes immobilières.

Grâce aux promesses de vente ou d'achat, nous assistons de plus en plus à la conclusion valable de « contrat de vente d'immeubles en chaîne »  ou «  en cascade ».

Pour nous, si la cour de cassation a admis la validité d'une promesse d'achat d'immeuble sous condition suspensive de la vente future du bien du promettant comme nous l'avons relevé plus haut, il n'y aura pas de raison qu'elle n'admette pas l'hypothèse voisine de la promesse de vente d'un bien immeuble sous condition suspensive de son acquisition ultérieure par le promettant, si les parties à cette promesse prennent la précaution, par l'adoption de clauses précises et explicites, de réduire ou alors de supprimer le risque de potestativité qu'encourt la condition.

D'ailleurs, si la 3^e chambre Civile de la Cour de cassation^132(*) a considéré comme purement potestative la condition suspensive de l'acquisition des immeubles par le vendeur, qui devait faire tous les efforts pour obtenir de leur propriétaire actuel la signature d'une promesse, force est de constater que cette condition aurait pu toutefois s'analyser en une condition mixte, mais le consentement du propriétaire actuel pour transférer la chose à la société venderesse n'était d'aucun délai et les modalités à entreprendre par celle-ci n'étaient pas précisées, si bien que le vendeur était livré à son seul gré. Quand le débiteur est seul maître du jeu, la condition est purement potestative : il n'est pas certain qu'il en était ainsi en l'espèce.

Aussi une bonne promesse de vente portant sur la chose d'autrui devrait-elle à notre avis contenir :

- Une condition suspensive d'acquisition du bien d'autrui qui n'est pas impossible.

- Une condition suspensive qui ne doit pas être purement potestative.

- Une définition des caractéristiques du bien projeté afin de limiter le risque de potestativité (promesse de vente déjà élaborée avec le propriétaire initial, offre d'achat...)

- La durée précise de la condition.

- La preuve que la mise en vente du bien par le propriétaire originaire ne dépend pas exclusivement du bon vouloir du promettant.

- Les preuves que le promettant ne contrôle ni la réalisation de l'évènement conditionnel, ni la défaillance (en s'assurant par exemple qu'au moment où on élabore la promesse, le bien appartient effectivement à une personne autre que le promettant)

Ainsi, l'introduction des conditions dans les ventes a le mérite d'accroître la sphère de validité des ventes de choses d'autrui à un point que nous pensons qu'il serait préférable pour le législateur sinon de supprimer l'article 1599 de l'ordonnancement juridique, du moins de le reécrire en faisant de la validité de ces ventes le principe, et non pas l'exception, comme c'est le cas actuellement ; le caractère marginal actuel des hypothèses de nullité des ventes de choses d'autrui, évoquées dans nos développements, vient confirmer notre analyse.

L'évolution jurisprudentielle en la matière nous prouve en outre que la promesse est un moyen de sécurisation des ventes d'immeubles, en ceci que les règles applicables en la matière se font de plus en plus précises, et mettent ainsi l'acquéreur à l'abri de soucis liés à la mauvaise foi tant du vendeur que du propriétaire initial.

La promesse de vente, tant parce qu'elle facilite l'élaboration des ventes portant sur la chose d'autrui, que parce qu'elle permet, en amont de la signature d'un acte aussi important que le contrat de cession d'immeuble bâtis, de vérifier si toutes les conditions sont réunies pour une vente valable, s'impose aujourd'hui comme une nécessité.

Aussi suggérons nous que le législateur lui accorde plus d'importance, car au vu des développements faits supra, l'apport de la promesse de vente en matière de vente d'immeuble n'est plus à démontrer.

* ¹³². Cass. Civ. 3^e ; 13 Octobre 1993, n° 91-15.424, Bull. CIv. III, N° 121, JCPN 1994, n° 12, p. 63.