Paragraphe 2 : Les aspects financiers de l'habitat
social :
Les modalités de prise en compte de la
capacité financière des ménages dans la planification des
besoins en logements :
L'équilibre entre l'offre et la demande en
matière de logements, la satisfaction des besoins des ménages et
des équipements collectifs, ainsi que la gestion de l'espace urbain
restent problématiques. Alors comment cet équilibre est-il
traité par les différents dispositifs du droit de l'urbanisme
?
a- Le rôle des dispositifs du droit de
l'urbanisme :
« Le plan d'aménagement 104 pose les
règles d'utilisation des sols, et les règles applicables à
la construction notamment les hauteurs minima ou maxima du bâtiment, les
conditions d'implantation et d'orientation des immeubles, les distances des
bâtiments entre eux, les servitudes établies dans
l'intérêt de l'hygiène, de la circulation, de
l'esthétique, de la sécurité et de la salubrité
publique, les zones à ouvrir à l'urbanisation suivant une
périodicité déterminée, les
périmètres des secteurs à restructurer.
Ce plan consiste aussi à paramétrer certaines
zones d'habitats en fonction de la capacité économique des
ménages.
Le schéma directeur d'aménagement urbain (SDAU)
105 est établi par l'administration chargée de
l'urbanisme avec la participation des collectivités locales. Il
s'applique à un groupement d'urbanisme, dont il planifie l'organisation
générale du développement urbain pour une durée de
25 ans. »106
b- La capacité financière des
ménages :
Les ménages les plus démunis, en raison de leur
insolvabilité et l'irrégularité de leurs revenus n'ont pas
accès au crédit, parce que les systèmes d'aides au
financement de logements favorisent majoritairement les ménages qui ont
des revenus plus élevés et plus réguliers.
La capacité financière de ces ménages est
déterminée en fonction de la part du revenu qui peut être
théoriquement consacrée à l'acquisition d'un logement.
Pour déterminer les crédits ou les prêts que les
systèmes d'aides au financement tels que les banques, pourront attribuer
à telle ou telle personne, un calcul minutieux est fait sur la base des
revenus mensuels et de la durée du crédit demandé du
ménage en question.
104 Le PA définit et localise les besoins en
équipements en infrastructure et en habitat et a pour objet de
définir l'affectation des différentes zones, les limites de toute
construction et de la voirie, les limites des espaces verts à conserver,
les emplacements réservés aux équipements publics et aux
équipements collectifs.
105 Le SDAU coordonne les actions d'aménagement
entreprises par l'Etat, les collectivités locales, les
établissements publics et les sociétés privées
bénéficiant d'une participation financière publique
106 Source : Document de Mr A. SEDJARI sur l'habitat social
Siham BENSAID Les politiques urbaines d'intégration
sociale par le logement au Maroc
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Et ce selon des conditions préférentielles (par
exemple crédit avec un taux de 6% sur une durée de 20 ans), donc
cette part consacrée par les ménages représente en fait,
le remboursement des mensualités.
Après que le calcul soit effectué par rapport
à la capacité financière de chaque ménage, il
pourra être décidé de quel type de logement
(économique, social...) ils financeront.
La majorité des SDAU estime théoriquement la
demande non solvable des ménages entre 30 et 40% et propose deux mesures
:
? Une réduction du prix d'acquisition et
d'équipement des terrains à construire et ceci par la diminution
des prestations ou par leur suppression.
? La réalisation d'économies sur le coût de
construction,
Ces ménages sont présentement la
clientèle cible du système d'aides financières par les
ristournes d'intérêt au titre du régime spécial du
Décret de 1968. Il est proposé de remplacer les ristournes
d'intérêt par un système d'aides directes suivant des
modalités d'implantation simplifiées, qui lieraient l'obtention
d'une aide directe à la constitution d'une épargne
préalable et d'un prêt hypothécaire.
c- Le financement de l'habitat social par les
ménages à faible revenus:
Le gouvernement à travers la réforme du
système s'est axé sur la satisfaction des besoins des
ménages les moins aisés en termes de financement et de
logements.
Cette stratégie des pouvoirs publics donne lieu
à la réduction voire l'élimination d'aide au logement des
catégories sociales à revenus supérieurs.
Car cette catégorie est privilégiée quant
aux aides financières de l'Etat, c'est pourquoi il serait judicieux
d'équilibrer ces aides entre les deux catégories et
réduire les avantages fiscaux.
Mais par contre, pour ne pas les léser, cette
catégorie à revenus supérieurs, devrait être le
principal bénéficiaire de mesures telles que l'assurance
hypothécaire ou la location achat, ainsi que de la réduction des
taux que l'on peut attendre de la concurrence et de la diversification des
produits hypothécaires.
Par ailleurs, pour répondre aux besoins urgents des
catégories de ménages à faible revenus, un nouveau produit
d'habitat pour élargir l'accès aux ménages à faible
revenus à 140 000 dirhams a été mis en place par le Groupe
Al Omrane. 107
« Ce nouveau produit vise essentiellement à faire
bénéficier les familles les plus démunies des subventions
de l'Etat en la matière et augmenter l'offre en logement dans le cadre
de la lutte contre l'habitat insalubre.
107 Extrait du Discours de SM le Roi du 11 octobre 2002 :
« De même nous ne saurions préserver au citoyen sa
dignité qu'en lui assurant un logement décent et en
accélérant la mise en oeuvre du programme national de lutte
contre l'habitat insalubre et d'éradication des bidonvilles. Ceux ci
constituent en effet, une menace pour la cohésion et l'équilibre
du tissu social et une source de frustration, d'exclusion, de déviation,
et d'extrémisme »
Siham BENSAID Les politiques urbaines d'intégration
sociale par le logement au Maroc
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Ce programme a aussi pour objectif d'étendre les
programmes subventionnés sur l'ensemble du territoire national et
impliquer les promoteurs immobiliers, petits et moyens dans ce projet. Enfin
pour introduire les projets de logements subventionnés par l'Etat en
veillant à respecter les normes d'ingénierie et le cachet
architectural, ainsi qu'à l'exploitation des méthodes locales de
construction » 108
Le nouveau produit logement est nécessaire pour
développer une vraie politique de prévention de l'habitat
précaire, les pouvoirs publics pourront attaquer le fléau
à la racine posant ainsi les jalons d'une vraie politique de
prévention efficace et durable.
Il est également nécessaire pour
améliorer les performances des actions de prévention du reste de
l'habitat insalubre.
Les ménages à faible revenu ont du mal à
accéder aux logements à 200 000 dhs qui sont également
disponible sur le marché du logement, c'est pourquoi ce nouveau produit
moins coûteux est par conséquent plus accessible du point de vue
du financement.
Mais ce qui est aussi important de souligner, c'est que ce
nouveau produit est possible aujourd'hui grâce aux nouvelles dispositions
d'exonération fiscale et de mobilisation du foncier public
équipé au prix coûtant, donc un effort notable a
été fourni par les pouvoirs publics pour mettre un nouveau
produit sur le marché, produit qui ne remplacera pas celui de 200 000
dhs, car celui-ci couvre un autre segment de l'habitat social.
Cette solution aux ménages au plus faibles revenus est
en parfaite compatibilité avec les objectifs et l'approche de
l'INDH109, une nouvelle dynamique de développement local et
de lutte contre l'exclusion et la pauvreté.
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