Le Contentieux Immobilier en Droit Positif Béninois

B. Les conflits entre les propriétaires et l'Etat

Ces conflits naissent sur des terres régies aussi bien par le droit moderne, que par le droit traditionnel.

Dans ces cas, nous avons des conflits qui proviennent de l'expropriation^85(*), des travaux de lotissement, de la délivrance du permis d'habiter^86(*) ou du titre foncier^87(*).

Dans le cas de l'expropriation, elle doit être faite pour cause d'utilité publique. D'après l'article 22 de la Constitution du 11 décembre 1990, « nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique moyennant une juste et préalable indemnité ». Sur cette base, l'Etat dépossède légalement tous ceux dont leurs parcelles sont impliquées dans l'espace de réalisation d'investissements publics. Mais on constate qu'une fois les terres prises, l'Etat ne dédommage plus les propriétaires comme le prescrit l'article précité. Surtout au temps de la révolution il y a eu des expropriations anarchiques. Tel fut le cas des héritiers de feu Houévoessan FOHOUNHEDO qui ont saisi la Cour Constitutionnelle pour dédommagement ou la restitution d'une parcelle de terrain dont ils ont été expropriés pour cause d'utilité publique^88(*). Il s `agit en l'espèce d'une affaire dans laquelle l'administration a par acte exproprié Feu Houévoessan FOHOUNHEDO de l'immeuble et de la construction y érigée sans juste et préalable indemnisation. Lesdits héritiers ont saisi la Cour Constitutionnelle de l'acte d'expropriation intervenu. De l'analyse de cette décision, il ressort que l'administration elle-même n'est pas au-dessus de la loi constitutionnelle et qu'en cas de violation de la Constitution, la Cour doit prononcer l'inconstitutionnalité. Il reste à se prononcer sur les effets d'une telle décision constitutionnelle lorsque l'on sait que l'administration est dotée de prérogatives exorbitantes de droit commun et pourra ne pas tenir compte de ladite décision.

En ce qui concerne les lotissements, on constate que fréquemment l'Etat ne respecte pas les normes déjà établies par les géomètres. Sinon comment peut-il morceler la propriété d'autrui et s'approprier des portions de terres dans ce lot.^89(*)

Et enfin nous avons les problèmes posés par le permis d'habiter et le titre foncier. On constate que pour l'élaboration du permis d'habiter, les agents qui l'établissaient ne faisaient pas d'enquêtes minutieuses sur le terrain. Ils se contentent seulement du certificat de non-litige délivré par le délégué.^90(*) Dans cette affaire, pour la même parcelle, le père a donné à chacun de ses deux enfants des testaments^91(*) : le 1^er a sur la parcelle un testament olographe^92(*) et le second un testament authentique^93(*). Les enfants ont dû saisir le tribunal en vue du règlement de cette situation. Alors que l'affaire est encore pendante devant le tribunal, le 2^e enfant a vendu la parcelle à un certain ADJETE qui a obtenu un permis d'habiter sur la parcelle litigieuse.

Pour le titre foncier, on peut s'opposer à son établissement si cela porte atteinte au droit de propriété de l'autre. Dans ce cas on attrait le conservateur de la propriété et le concerné. En effet le titre foncier conférant un droit de propriété définitif et irrévocable, sa délivrance par le conservateur de la propriété foncière suppose au préalable des enquêtes et des publicités faites par l'administration ; celles-ci offrent l'occasion de s'opposer à son établissement. Ainsi en est-il dans l'affaire da Silva Christophe contre le conservateur de la propriété et Madame Flavie Ursule NICOUE et portant sur une opposition à toute délivrance du titre foncier avec assignation^94(*) ; ladite affaire est encore pendante.^95(*)

Nous constatons que pour ces conflits les propriétaires ont fait recours à une solution judiciaire mais quelle en est la fréquence ?

§ II- Les conséquences judiciaires

Nous constatons de nos jours que plus les conflits naissent, plus un nombre important de ces conflits sont déférés devant les tribunaux. Nous analyserons au plan statistique la fréquence des actions devant les tribunaux en matière immobilière(A) ce qui nous permettra d'apprécier leur importance(B).

* ⁸⁵ L'expropriation pour cause d'utilité publique : est une procédure permettant à une personne publique de contraindre une personne privée à lui céder un bien immobilier ou, des droits réels immobiliers, dans un but d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

* ⁸⁶ Permis d'habiter : c'est une autorisation administrative donnée à un présumé propriétaire lui permettant de construire sur une parcelle aux fins de son habitation. Il confère un droit de jouissance précaire sur cette parcelle et n'est pas un titre de propriété.

* ⁸⁷ Titre foncier : c'est un titre de propriété définitif, inattaquable concernant une parcelle et délivré par le Service de la Conservation Foncière.

* 88 Cf. décision DCC 00-032 de la cour constitutionnelle en annexe VI.

* ⁸⁹ Cf. arrêt n° 32/2000 du 3 février 2000 in « La voie judiciaire, spéciale rentrée 2000 » ; p138-142 : affaire Collège Préparatoire International HOUDEGBE(CPIH) et Hôtel Palm Beach contre Monsieur Laurent Bernard Tohon de ARAYNARD, Etat béninois et Monsieur le Représentant du Service de la Conservation de la Propriété Foncière.

* ⁹⁰ Cf. l'affaire des héritiers KIRINO.

* ⁹¹ Testament : acte juridique unilatéral par lequel une personne, le testateur exprime ses dernières volontés et dispose de tous ou une partie de ses biens pour le temps qui suivra sa mort.

* ⁹² Le testament olographe est le testament qui est écrit entièrement, daté et signé de la main du testateur.

* ⁹³ Le testament authentique est celui reçu par deux notaires ou un notaire plus deux témoins.

* ⁹⁴ Après l'opposition, il faut faire comparaître le demandeur à l'établissement du Titre Foncier et le Conservateur de la Propriété Foncière devant le juge civil pour faire contacter le bien fondé de l'opposition faite.

* ⁹⁵ TPI de Cotonou 4^e chambre civile Dossier n°193, 7 octobre 2002.