Le Contentieux Immobilier en Droit Positif Béninois

A. La multiplication des actions

Notre analyse portera sur les actions intentées devant le tribunal civil en 2002 et 2003relatives à la propriété immobilière tant devant la quatrième chambre civile moderne que devant la chambre traditionnelle statuant en matière des biens.

En étudiant les actions en général devant le tribunal civil moderne les conflits immobiliers occupent une place moins importante que devant le tribunal de droit traditionnel. En 2002 nous avons relevé sur 243 affaires, 28 affaires immobilières devant la chambre civile moderne, tandis que dans la même année 326 actions immobilières sur 391 actions ont été recensées devant la chambre traditionnelle. En 2003 le constat est le même. Toutes les actions que nous allons citer sont relatives « au droit de propriété ».

Une analyse succincte des formes d'action immobilière devant chacune des chambres sus-dites donne le résultat suivant :

1) Chambre civile de droit moderne^96(*) :

Cette chambre est saisie par voie d'assignation et dans certains cas spécifiques par requête. Exemple : en matière de rectification d'erreur matérielle sur le titre foncier.

· Année 2002:

- actions en confirmation de droit de propriété: 11, soit 39,28% des actions ;

- actions en contestation de droit de propriété: 8, soit 28,56% ;

- actions en revendication de droit de propriété : 2, soit 7,14% ;

- actions en annulation de droit de propriété : 3, soit 10,71% ;

- autres actions  de droit de propriété: 4, soit 14,28%

· Année 2003 :

- actions en confirmation de droit de propriété: 26 soit 53,06%des actions ;

- actions en contestation de droit de propriété : 11, soit 22,44% ;

- actions en annulation de droit de propriété : 6, soit 12,24% ;

- actions en revendication de droit de propriété : 2, soit 4,08% ;

- autres actions de droit de propriété: 4, soit 8,16%.

2) Le tribunal civil traditionnel^97(*): 

Elle est saisie par voie de requête et par voie de déclaration orale des parties consignée au greffe du tribunal. Mais ce second mode est en désuétude, il n'est plus usité.

Sur 391actions intentées devant cette chambre en 2002 nous avons 326 actions immobilières, soit, un taux de 83,37% des actions.

Sur 302 actions en 2003 nous avons 230 actions immobilières, soit un taux de 77,81%.

En comparant les deux années nous avons un taux de régression de 0,70% par rapport à l'année 2002.

L'analyse des cas de saisine de cette chambre nous donne les résultats ci-après :

· Année 2002 :

- actions en confirmation de droit de propriété: 245, soit 75,15% des actions ;

- actions en revendication de droit de propriété: 47, soit 14,41% ;

- actions en annulation de droit de propriété : 13, soit 3,98% ;

- actions en contestation de droit de propriété : 7, soit 2,14% ;

- autres actions : 10, soit 3,06%.

· Année 2003 :

- actions en confirmation de droit de propriété : 163, soit un taux de 70,80% ;

- actions en revendication de droit de propriété: 34, soit un taux de 14,72% ;

- actions en annulation de droit de propriété: 10, soit 4,34% ;

- actions en contestation de droit de propriété : 06, soit 2,60% ;

- autres actions de droit de propriété : 17, soit 7,39%.

Le graphique ci-dessous résume ces données :

B. L'importance de ces actions

Année	confirmation	contestation	revendication	annulation	Autres
2002 Civile moderne	39,28	28,56	7,14	10,71	14,28
2003 Civile moderne	53,06	22,44	4,08	12,24	8,16
2002 Traditionnelle	75,15	2,14	14,41	3,98	3,06
2003 Traditionnelle	70,8	2,6	14,72	4,34	7,39

On constate d'après le graphique que dans tous les cas le nombre des actions en confirmation est supérieure aux autres. Mais on observe que les actions en confirmation et en revendication au niveau de la chambre civile traditionnelle sont plus importantes que celles qui sont pendantes devant la chambre civile moderne.

Or les actions en contestation et en annulation au niveau du tribunal civil surpassent de loin ceux du tribunal civil traditionnel. Ce qui prouve que, la chambre civile traditionnelle statuant en matière d'état des biens connaît plus d'actions immobilières que la chambre civile moderne.

Nous pouvons donc retenu sauf erreur, que de nos jours les terres régies par le droit civil moderne ne posent plus beaucoup de problèmes comparativement aux terres de tenues coutumières.

Tous ces problèmes en se transformant en des conflits sont gérés par les intéressés eux-mêmes, soit par des pratiques occultes^98(*) en procédant à des éliminations physiques de l'adversaire, soit ils les portent devant les autorités qui ont en charge la gestion de la terre. En allant vers ces autorités le règlement du contentieux se fera soit administrativement, soit devant les tribunaux judiciaires. Des solutions sont donc à envisager afin de limiter le grand nombre de conflits qu'on relève devant les tribunaux et les instances administratives.

LE REGLEMENT DES CONTENTIEUX IMMOBILIERS

L'analyse de l'origine et de la diversité des conflits liés à la terre au Bénin révèle au regard de ce qui précède que de nombreux problèmes existent et ont des causes multiples.

Pour que chaque individu puisse jouir de son droit de propriété sur la terre, certaines mesures sont aujourd'hui indispensables ; car le dualisme juridique au niveau des terres et les modes d'accession à celles-ci constituent entre autres les causes de ces problèmes. Il importe de prendre des mesures indispensables à la pleine et paisible jouissance du droit de propriété. Ces mesures doivent être prises tant au niveau des structures administratives et judiciaires qui ont en charge le règlement des contentieux domaniaux, que de la législation sur les terres.

Dès lors, il s'avère indispensable de faire des propositions de solutions.

Aussi estimons-nous nécessaire de faire d'abord une étude des structures impliquées dans la résolution des conflits domaniaux afin de proposer des réformes structurelles nécessaires(chapitre1) avant de rechercher la possibilité d'aboutir à une unification du régime de la propriété foncière(chapitre2).

* ⁹⁶ Elle est saisie par voie d'assignation et dans certains cas spécifiques par requête. Exemple : en matière de rectification d'erreur matérielle sur le titre foncier.

* ⁹⁷ Elle est saisie par voie de requête et par voie de déclaration orale des parties consignée au greffe du tribunal. Mais ce second mode est désuétude, il n'est plus de pratique.

* ⁹⁸ Pratiques occultes : il s'agit de pratiques de sorcellerie, de magie ou de charlatanisme ou toutes pratiques de genre susceptible de troubler l'ordre public ou de porter atteinte aux personnes et aux biens. Pratiques punies par la loi n° 87-0011 du 21 septembre 1987 au Bénin. Annexe VII.