B- L'action en responsabilité contre les
contractants
Le bénéficiaire de la promesse peut choisir
d'intenter une action en responsabilité contre le promettant ou contre
le tiers en vue d'obtenir des dommages et intérêts.
1 - l'action en responsabilité contre le
promettant
Le bénéficiaire doit prouver qu'il a subi un
dommage découlant de l'inexécution de la promesse constitutif de
faute.
Aussi, le bénéficiaire peut exercer ses actions
contre le promettant avant même la levée de l'option
subordonnée soit à la réalisation d'une condition et ce
conformément à l'article 126du DOC lequel
dispose que le créancier peut, avant l'accomplissement de la condition
faire tous les actes conservatoires de son droit soit à l'arrivée
du terme conformément à l'article 139 du DOC
lequel dispose :
« Le débiteur perd le
bénéfice du terme, s'il est déclaré en faillite,
si, par son fait, il diminue les sûretés spéciales qu'il
avait données par le contrat, ou s'il ne donne pas celles qu'il avait
promises. La même règle s'applique au cas où le
débiteur aurait frauduleusement dissimulé les charges ou
privilèges antérieurs qui grèvent les sûretés
par lui données »
L'indemnité obtenue doit compenser le préjudice
prévisible résultant de la violation de la promesse.
En ce qui concerne l'action en responsabilité contre le
tiers contractant, il y a lieu de noter que les droits découlant de la
promesse sont des droits personnels et qui ne sont pas par conséquent
opposable aux tiers lesquels ne sont pas censés connaître
l'existence de cette promesse.
2 - l'action en responsabilité contre le
tiers
Le contrat d'option ne transférant pas de droit
réel, le tiers acquéreur peut acquérir valablement,
pendant le délai d'option, un bien ayant fait l'objet d'une promesse et
faire publier la, vente. La publication de la vente au bureau des
hypothèques rendra la vente opposable à tous. Le titulaire d'un
droit d'option semblera dès lors totalement démuni. Nous devons
toutefois distinguer deux situations :
- Tiers de bonne foi
Le tiers acquéreur de bonne foi qui a publié la
vente est à l'abri de toute revendication. Le titulaire du droit
d'option n'a d'autres ressources que de se faire indemniser du préjudice
qu'il a subi. Le promettant a violé son contrat, il a commis une faute
qui a porté préjudice à son cocontractant, il peut donc
être condamné à de sévères
dommages-intérêts. Il faut préciser que nous raisonnons
dans le cas où aucune faculté de dédit n'a
été stipulée pour le promettant, sinon il n'y aurait plus
de violation de contrat.
Ces compensations ne sont, bien souvent, pas totalement
satisfaisantes pour le bénéficiaire. Pensons seulement à
certains biens immobiliers situés dans des villes importantes ou dans
les environs immédiats ... qui valent plusieurs millions et qui sont
uniques.
- Tiers de mauvaise foi
La question qui se pose maintenant est de savoir si le tiers
qui avait connaissance de l'existence de la promesse engage sa
responsabilité en contractant avec le promettant. Notons qu'il s'agit
là d'une action en responsabilité délictuelle, et il
appartient au bénéficiaire que ce tiers a commis une faute
notamment en contractant avec le promettant. Cette faute consiste à
avoir participé en connaissance de cause à un acte fautif
c'est-à-dire à la violation par le promettant de ses engagements
à l'égard du bénéficiaire.
Si la mauvaise foi du tiers est établie, le
bénéficiaire pourra demander réparation sur le terrain de
la responsabilité délictuelle.
Si la faute du promettant et du tiers est une faute commune,
ils seront condamnés solidairement conformément à
l'article 99 du DOC lequel énonce que :
« Si le dommage est causé par plusieurs
personnes agissant de concert, chacune d'elles est tenue solidairement des
conséquences, sans distinguer si elles ont agi comme instigateurs,
complices ou auteurs principaux ».
Cette indemnité est cumulable avec les
réparations en nature, c'est -à-dire qui résulte de la
conclusion du contrat le transfert du droit du patrimoine du tiers dans celui
du bénéficiaire
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