La promesse Unilatérale

Section II

LES OBLIGATIONS DU BENEFICIAIRE

Il n'a jamais été contesté que toute intention libérale soit absente du contrat de promesse unilatérale de vente. Le propriétaire qui promet un de ses biens et accepte de l'immobiliser pendant un certain temps a en vue la réalisation de la vente. Il sait, en acceptant une intense des affaires, immobilières, la rédaction des promesses est tout à fait imprécise. Les contractants rédigent les conventions qui sont pratiquement toutes qualifiées du terme vague de « promesse de vente », quels que soient les engagements pris par les parties. Avant la guerre de 1940 qui a bouleversé les règles établies, la promesse est le plus souvent contenue dans un bail. Si elle est conclue à titre principal, elle est établie en un seul exemplaire. Le chèque en garantie remis au promettant ne précise pas s'il est donné à titre d'arrhes, d'acompte ou d'indemnité d'immobilisation sauf exception bien entendu. Toutes ces pratiques ne facilitent pas l'interprétation que le juge doit donner de ces conventions ambiguës. La qualification n'est pas toujours évidente.

La période qui a suivi la fin de la deuxième guerre mondiale a vu un complet changement d'état d'esprit en ce qui concerne les transactions commerciales en général et les transactions immobilières en particulier. Les terrains se sont raréfiés avec la multiplication des constructions nouvelles et ont pris une valeur considérable. Une promesse de vente est un bien convoité et l'immobilisation qu'implique le contrat d'option ne peut être gratuite.

L'intérêt économique que représente une promesse se traduit par la généralisation de l'indemnité d'immobilisation demandée par le promettant.

Le contrat d'option devient un bien faisant l'objet d'une circulation commerciale et la contrepartie demandée par le promettant est l'équivalent de son obligation. Celle-ci constitue la cause même de son obligation. Son étude présente un intérêt essentiel car elle transformer la finalité de la promesse.

Ainsi, on va étudier la nature, la forme et le régime de la contrepartie

§ 1 - LA NATURE DE LA CONTREPARTIE DE L'OBLIGATION DU PROMETTANT

On donne généralement le nom de « dédit » à la somme d'argent que le bénéficiaire verse ou s'engage à verser quand il passe une promesse. Cette appellation est commune tant aux promesses bilatérales qu'aux promesses unilatérales. Or, en ce qui concerne cette dernière convention, elle est erronée, et doit être distinguée du dédit stipulé dans les promesses synallagmatiques. Les deux dédits n'ont pas le même fondement ; néanmoins, les contractants, laissant, volontairement ou non, planer le doute sur leurs conventions, ont obligé la jurisprudence à se servir de cette contrepartie pour procéder à la qualification de celles-ci. Le critère ainsi dégagé n'est pas exempt d'objections pertinentes, il a cependant le mérite de partir de la volonté des contractants pour aller à la psychologie « des affaires ». Les juges, en qualifiant le « dédit » de clause pénale ou d'indemnité d'immobilisation, qualifient par là même la convention.

A - L'obligation du bénéficiaire n'est pas l'application d'une clause pénale

Un dictionnaire courant propose cette définition du « dédit » : révocation de la parole donnée. Il a pour synonyme, rétractation ou renonciation. Le dédit ne doit donc théoriquement être utilisé que pour indemniser le vendeur en cas de rétractation de l'acheteur. Il suppose un engagement préalable. Le dédit est une clause pénale : c'est une compensation du préjudice que le créancier subit du fait de l'inexécution de l'obligation du débiteur. Il se traduit par la fixation forfaitaire de dommages-intérêts et n'est exigible que si l'obligation n'est pas exécutée. Ces conditions sont-elles remplies dans le contrat de promesse ?

Quand il conclut une promesse bilatérale, le bénéficiaire s'engage à acheter. S'il n'achète pas, il se soustrait à son engagement, il se rétracte et le promettant subit un préjudice. Il ne conclut pas l'affaire sur laquelle il était en droit de compter. Le dédit stipulé contrairement dans la promesse est destiné à réparer ce préjudice. Le versement du dédit est l'application pure et simple d'une clause pénale.

Quand il conclut un contrat d'option, le bénéficiaire ne s'engage pas à acheter. Il tient essentiellement à conserver sa liberté pendant quelque temps. C'est un avantage qu'il achète. On ne peut pas parler de rétractation lorsqu'il n'achète pas, mais seulement d'exercice de son droit d'option. La clause contractuelle fixant un prix dans le contrat d'option ne peut en aucun cas être qualifiée de clause pénale.

Certaines formules rédigées par des notaires font très nettement la distinction^23(*) : l'option ayant été levée « si M ... ne pouvait pas ou ne voulait pas passer l'acte et en payer le prix et les frais... l'acompte ci-dessus prévu serait acquis à X... pour le prix de l'immobilisation pendant la durée de l'option, le bénéficiaire a versé une somme de ... ainsi que le promettant le reconnait ».

Dans un même contrat, la somme prévue pour l'indemnité d'immobilisation doit être distincte de celle prévue en cas de défaillance après la levée de l'option. Les contrats types de crédit-bail comportent également une fixation forfaitaire pour rupture unilatérale du contrat qui est tout à fait indépendant du prix de l'option et qui est contenue dans le loyer.

Lorsqu'il y a dédit, il y a engagement d'acheter tandis que lorsqu'il y a indemnité d'immobilisation, il y a choix de la décision finale.

* ²³ Formule cité par A. Lapeyer, La promesse de vente, J.C.P 1975, éd. G., n, 12 mars 1975