La promesse Unilatérale

Deuxième partie

REGIME JURIDIQUUE DE LA PROMESSE UNILATERALE

Comme tout contrat, la promesse unilatérale met à la charge des contractants des obligations qui convient d'étudier, à savoir : les obligations du promettant et les obligations du bénéficiaire, appelées aussi, la contrepartie des obligations du promettant.

Section 1

LES OBLIGATIONS DU PROMETTANT

L'obligation principale, ainsi qualifiée parce que c'est autour d'elle que s'ordonne l'économie du contrat^16(*) est l'obligation du promettant. Celui-ci accepte de passer un contrat qui doit préparer et différer la vente et accorde au bénéficiaire la possibilité de repousser sa décision finale pendant un délai déterminé. C'est l'objet même du contrat de promesse.

Le contrat de promesse unilatérale crée une obligation pour le promettant. Le contrat donne ainsi naissance à un droit appelé « droit d'option » et qui est exercé par le bénéficiaire.

Ce droit est différent d'une simple faculté. Il a une existence limitée, est prescriptible et a sa source dans la convention. C'est un droit subjectif, une prérogative juridique destinée à modifier la situation née de la convention.

L'obligation du promettant est distincte de celle du vendeur.

La situation juridique du promettant par rapport au bien promis reste « apparemment » inchangée jusqu'à la levée de l'option.

Elle présente deux particularités notables : en premier lieu, le promettant n'aura pas à renouveler son offre au moment de la levée d'option ; en second lieu, pendant la durée de l'option, le promettant pourra accepter et conclure le contrat de vente. Le promettant devra donc lui transférer la propriété.

Nous analyserons successivement :

Le contenu de l'obligation.

La nature de l'obligation.

La violation de l'obligation.

§ 1- LE CONTENU DE L'OBLIGATION DU PROMETTANT

L'obligation du promettant peut s'analyser en une double proposition :

a) Une offre de vente ferme avec prix et objet déterminés.

La vente n'est qu'éventuelle puisqu'il est de l'essence du contrat de promesse unilatérale de laisser le choix de la décision finale au bénéficiaire, mais, et c'est toute l'originalité et l'avantage de cette technique, le consentement du promettant n'aura pas à être renouvelé lors de la levée d'option pour le contrat de vente soit parfait.

b) La promesse que ce consentement est donné pendant un certain délai. Le bénéficiaire pourra ainsi transformer, par sa seule initiative, la situation juridique créée par le contrat d'option en une autre situation juridique, celle-là définitive.

Le contenu de l'obligation du promettant est conditionné par ces deux éléments. Cette thèse est adoptée par la doctrine dominante^17(*).

A - Offre de vente non renouvelable

L'offre de vente du bien promis s'unit avec l'acceptation du bénéficiaire pour former le contrat de vente. La levée d'option met fin au contrat de promesse ? Elle n'est qu'une forme particulière de l'acceptation du contrat de vente.

Le contrat de vente se forme dès que le bénéficiaire s'engage à acquérir. Le consentement du promettant est « figé » pendant le délai d'option, c'est pourquoi l'engagement du bénéficiaire au moyen de la levée d'option suffit à former le contrat de vente.

Le contrat de promesse rend l'offre irrévocable. Dès cet instant le promettant ne peut plus rétracter son offre. Tandis qu'un offrant peut, en principe, rétracter son offre ? Le promettant ne peut plus le faire car il résilierait alors unilatéralement la convention. Le contrat de promesse et les stipulations qu'il contient ont force de loi pour les contractants. Il crée un lien obligatoire. En cas de difficultés, la situation du bénéficiaire de l'option contractuelle apparaît bien plus sûre que celle d'un bénéficiaire d'une simple offre de vente.

Lorsque l'on est en présence d'une offre simple, le tribunal devra savoir, en cas de litige, si le promettant a maintenu son offre au moment de l'acceptation ou s'il s'est rétracté.

En présence du contrat de promesse de vente. Le tribunal devra seulement constater la validité du contrat. Si celui-ci est valable, l'offre qu'il contient n'a pas à être réitérée pour que la vente soit parfaite.

Néanmoins, un courant doctrinal ne serait certainement pas opposé à reconnaitre que l'offre engage celui qui l'émet. Les offre lorsqu'elles sont accompagnées d'un délai exprès ou tacite lient leur auteur en ce sens qu'il est tenu de les maintenir au moins pendant un certain temps : sa volonté s'est donc liée elle-même. M.A.Rieg, estime que l'offre a par elle-même une valeur obligatoire quoiqu'en pensent les auteurs et la jurisprudence parce que la rétractation pendant le délai de réflexion est absolument inopérante.

Une évolution de l'offre vers l'engagement unilatérale de volonté parachèverait la totalité indépendante du contrat qui ne serait plus alors utilisé à seule fin de la rendre irrévocable. Si, comme l'écrivait M. J. L Aubert « l'analyse du contrat en une juxtaposition de deux engagements unilatéraux apparaissait, à juste titre, comme une révolution inacceptable autant qu'inutile » ... « cela n'a pas condamné la théorie même de l'engagement unilatéral de volonté ... rien ne s'oppose vraiment à son admission »^18(*)

Utiliser le contrat de promesse dans le seul but de rendre l'offre irrévocable est une finalité qui devient anachronique à une époque où l'on parle de plus en plus d'une harmonisation des droits européens. Sur ce point, les pays de la communauté européenne sont fondamentalement divisés. L'article 145 BGB reconnait que l'offre lie celui dont elle émane, elle doit être maintenue, elle subsiste malgré le décès ou l'incapacité, elle a une existence juridique indépendante. Les droits néerlandais, danois et même le droit belge ont adopté ce principe.il ne servirait qu'à donner au bénéficiaire un pouvoir qui impliquerait la reconnaissance d'une restriction au droit de disposer de son bien pour le promettant. Le droit d'option serait un droit potestatif et non un simple droit de créance.

La jurisprudence semble elle-même parfois hésitante. Une décision de la première chambre civile censure un arrêt qui avait jugé sans cause la reconnaissance de dette souscrite au profit d'un propriétaire d'immeuble « à titre de dédommagement pour la perte de temps occasionnée » à la suite de la rupture des pourparlers d'achat engagés par le signataire sans rechercher si le propriétaire ne s'était pas senti lié par cette offre et n'avait pas en fait immobilisé son immeuble pendant le délai ainsi consenti. Toutefois, l'on a pu constater, d'après l'ensemble des décisions, que les juges s'attachent à conserver le principe de l'offre rétractable tant qu'elle n'a pas été valablement acceptée.

L'offre est caduque en cas de décès et d'incapacité, dans ce dernier cas ? La jurisprudence exige que la volonté de contracter existe encore au moment de l'acceptation. M.J.M Verdier explique que « l'offre n'a de valeur juridique que parce qu'elle n'est pas rétractée, elle est une proposition sans cesse renouvelée »^19(*). Au contraire, l'option contractuelle n'est pas caduque en cas d'incapacité et se transmet en cas de décès. Doctrine et jurisprudence se sont accordées sur ce point.

Les stipulations du contrat d'option sont transmissibles activement et passivement : les héritiers du promettant doivent respecter la volonté de leur auteur et les héritiers du bénéficiaire disposent de la même liberté de choix que leur auteur. Ainsi, l'option peut être valablement levée après le décès du promettant contre sa veuve et ses héritiers mineurs sans qu'il y ait lieu pour ces derniers d'observer les formalités de la tutelle. Si le promettant résiste, le tribunal se bornera à constater l'existence de la vente. De même, nous venons de le voir la capacité du promettant au moment de la conclusion du contrat d'option suffit. Si celui-ci perd ses facultés mentales après, la levée d'option est tout de même valable.

La validité de l'option s'explique par le fait que le consentement a été en quelque sorte « figé » à la conclusion du contrat et n'a pas besoin d'être renouvelé. L'acceptation n'est et ne peut être qu'une adhésion pure et simple à une vente dont les clauses essentielles ont été débattues lors de la conclusion du contrat de promesse. Les éléments du contrat ne peuvent plus être remis en question, ils doivent être définitifs sinon il ne s'agit plus d'une levée d'option. Le prix doit donc être déterminé ou déterminable ainsi que le bien promis. Il a été jugé, par exemple, qu'une promesse portant sur des biens à choisir parmi un ensemble appartenant au promettant n'était pas valable ? La levée d'option ne pouvait pas contenir l'accord de volontés indispensable pour des biens n'était pas suffisante.

* ¹⁶ J. Ghestin, les obligations, t. II, le contrat, n. 513, 1980

* ¹⁷ J.M. Verdier, les droits éventuels, 1955, p, 161

* ¹⁸ J.L . Aubert, Notions et rôles de l'offre et de l'acceptation dans la formation du contrat, L.G.D.J. 1970.n 122 et 123

* ¹⁹ M.J.M Verdier , les droit éventuels op. cit, p, 100