La protection du saisi dans la vente par voie parée

§2. D'un point de vue plan procédural

Conformément à la procédure de surenchère évoquée précédemment, en France, celle-ci ne pourra plus être formée après cette deuxième vente. Cette fois-ci, presque comme dans le cas précédent, l'acquéreur devra s'acquitter notamment des frais de poursuite de la première vente et de la surenchère annoncé avant la seconde ; de ses émoluments ; les droits d'enregistrement demandés directement par l'administration fiscale ; du coût de la publication du jugement à la conservation des hypothèques ; ainsi que, le cas échéant, les honoraires de son avocat.

Par ailleurs, 8 jours après la délivrance du commandement de payer valant saisie et à défaut de paiement, l'huissier de justice peut pénétrer dans les lieux pour dresser un procès-verbal de description. Le créancier poursuivant assigne le débiteur à comparaître à une audience d'orientation du juge de l'exécution. Celle-ci est adressée dans les deux mois qui suivent la publication du commandement valant saisie.²³⁹ Toutefois dépassé ce délai, le commandement n'a pas d'effet. Retenons aussi que, l'assignation dirigée contre des créanciers inscrits doit intervenir au plus tard le 5^èmejour après celle du débiteur. Ils deviennent alors des parties dans la procédure. Les créanciers concernés sont ceux qui ont inscrit, avant la date de la publication du commandement valant saisie, une hypothèque ou un privilège sur le bien saisi.²⁴⁰Elle doit comporter à son tour les mentions communes à toutes les assignations ainsi que les mentions suivantes sous peine de nullité : date et lieu de l'audience d'orientation ; sommation de prendre connaissance du cahier des conditions de vente²⁴¹et montant de la mise à prix ; sommation d'avoir à déclarer les créances inscrites sur le bien saisi. Ledit cahier doit être déposé au greffe du juge de

239 Il est pour nous important de signaler en passant que, l'assignation du débiteur doit comporter les mentions communes à toute assignation, ainsi que les mentions suivantes sous peine de nullité : date et lieu de l'audience, son objet, conséquences du défaut de comparution, manière de présenter une demande ou une contestation; consultation du cahier des conditions de vente et montant de la mise à prix; possibilité de contester le montant de la mise à prix, de solliciter l'autorisation de vente amiable et de bénéficier de l'aide juridictionnelle. Pratique qui n'est pas d'application au Congo Kinshasa, faute des textes y relatifs. Concrétisée aussi par le fait que la loi Zaïroise, préconise la vente judiciaire, en cas de non-respect par le débiteur de ses obligations. Voir K. MUSTHIKILA : droit civil les obligations, Kinshasa, PUC, 2005, p 94.

240 R. MUKALAYI : procédure civile, Kinshasa, PUC, 2000, p 97.

241 Soulignons aussi que, le cahier des conditions de vente contient tous les éléments d'information nécessaires à la réalisation de la vente. Idem

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l'exécution avant l'audience d'orientation dans les 5 jours ouvrables suivant la délivrance de l'assignation au débiteur saisi, à peine de caducité du commandement. Ce qui justifie le fait pour le créancier de devoir préalablement faire procéder au procès-verbal de description du bien. Il doit également lever un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement, éléments qui doivent obligatoirement y être joints.²⁴²

De ce qui précède, le juge de l'exécution entend les parties pour connaître leurs prétentions. A cette occasion, il se prononce sur les contestations et demandes qui lui sont soumises. Ainsi, le jugement détermine la suite de la procédure, soit en autorisant la vente amiable, soit en ordonnant celle dite forcée. Cette décision judiciaire peut également mettre fin, suspendre ou interrompre la procédure d'exécution. La demande du débiteur d'autoriser la vente amiable²⁴³ de l'immeuble ainsi que les actes consécutifs à celle-ci, sont dispensés de l'intervention d'un avocat. Cette demande peut être formulée verbalement à l'audience d'orientation. Néanmoins, quand on parle d'une vente amiable sur autorisation judiciaire, elle produit les effets semblables à ceux produits par celle qui serait volontaire. Elle est passée devant un notaire. Toutefois, le juge de l'exécution fixe les éléments suivants : le montant en dessous duquel l'immeuble ne peut être vendu; la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée, dans un délai de 4 mois maximum, afin de vérifier la réalisation de la vente, un délai supplémentaire de 3 mois peut être accordé, sur justification du demandeur d'un engagement écrit d'acquisition, pour permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. Mais, à défaut de contestation, de demande fondée interdisant la vente du bien ou de vente amiable, le

242 B. LWABANTU : Procédure civile, Bujumbura, PUB, 2004, p 56.

243 Le saisie peut solliciter Une autorisation de vendre son bien à l'amiable qui est une alternative à cette vente forcée. Il peut procéder lui-même à la vente de son bien. Il doit toutefois d'obtenir l'autorisation du juge lors de l'audience d'orientation néanmoins le recours à un avocat est vivement conseillé. Le juge n'acceptera pas automatiquement cette demande. Il devra justifier d'un dossier complet prouvant ses démarches pour vendre son bien et souvent une expertise sérieuse de la valeur immobilière. Un délai de quatre mois pour vendre. Le juge fixera, en cas d'acceptation de sa demande, le montant minimal du prix de vente autorisé et la date d'une seconde audience, appelée audience "de rappel", dans un délai qui ne peut être supérieur à quatre mois. Le débiteur utilisera ce temps pour finaliser la vente de son bien immobilier. À cette seconde audience, le juge s'assurera que la vente a bien eu lieu. À défaut, il ordonnera la vente forcée. Sous certaines conditions, il est toutefois en droit d'accorder un délai supplémentaire de trois mois. Voir D. FREDERIC : la procédure de saisie immobilière, Pairs, Dalloz, 1996, p 84.

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juge ordonne, dans son jugement d'orientation, la vente forcée du bien par adjudication judiciaire.²⁴⁴ Ainsi, le jour de l'audience, le créancier poursuivant peut demander la vente. Néanmoins, si aucun créancier ne la demande, le juge constate alors l'extinction de la procédure et la caducité du commandement de payer. La vente forcée est poursuivie après publicité.²⁴⁵ Le plus grand nombre d'enchérisseurs possible sera informé. La vente forcée est annoncée, à l'initiative du créancier, entre 1 et 2 mois avant l'audience d'adjudication.²⁴⁶ La vente a lieu aux enchères publiques à l'audience du juge. Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. À défaut d'adjudication, le créancier est déclaré adjudicataire à hauteur de ce montant²⁴⁷, situation qui semble enfoncer d'avantage le saisi dans des véritables difficultés. Le commandement vaut déjà saisie immobilière. Dès sa réception, ce dernier ne peut plus vendre son bien sans autorisation. Mais conserve le droit de l'habiter ou de le louer, voir y percevoir des fruits afin de lui permettre à mieux payer ses dettes.²⁴⁸ Chose qui jusque-là n'a pas été envisagée en droit congolais, car l'art 3 précise que les baux qui n'ont pas date certaine avant le commandement ou, le cas échéant, avant la sommation, pourront, suivant les circonstances, être annulés si les créanciers le demandent.²⁴⁹ On pourrait donc chercher à savoir ce qui était à la base de la motivation du législateur de verrouiller d'avantage la possibilité pour le débiteur saisi de jouir mêmes de ses quelques droits cités expressément dans la disposition sous analyse, pourtant nous pensons que ça devrait lui permettre à s'acquitter de ses obligations. Nous estimons aussi que,

244 R. MUKALAYI: op.cit, p 99.

245 D.VADDEL : recueil de jurisprudences françaises, Paris, Dalloz, 2001, p 62, disponible sur www.nouvelle/ jurisprudencefrancaise.com consulté ce mardi 5 mars 2013 à 10 heures 33'

246 L'adjudication entraîne la vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire. Le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre de la personne saisie (au cas où l'immeuble est toujours habité). Le montant du prix de la vente doit être consigné dans les 2 mois après la date d'adjudication définitive. Toutefois, Dans les 10 jours suivant la vente, toute surenchère est possible. Toute personne peut proposer, par l'intermédiaire d'un avocat, un prix plus élevé (10 % minimum). Une date d'audience de surenchère est fixée par le juge de l'exécution dans un délai de 2 à 4 mois suivant la déclaration de surenchère. Si l'acheteur ne peut pas payer dans les délais, le bien est remis en vente aux conditions de la première vente forcée. Il s'agit d'une réitération des enchères, qui prévoit une nouvelle audience de vente. Disponible sur www.nouvelle/ jurisprudencefrancaise.com consulté ce mardi 5 mars 2013 à 10 heures 33'

247 TOMASIN, Remarques sur la nullité des actes de procédure civile, Paris, Dalloz, 1997, p.853.

248 WIEDERKEHR : la notion d'action en justice selon l'article 30 du nouveau code de procédure civile, Paris, LGDJ, 1994, p 921.

249 Art 3 de l'O-L n°76-200 précitée

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l'utilisation de qualificatif comme ; date certaine n'aurait pas raison d'être étant donné que dans la pratique, voir dans le quotidien des personnes au sein d'une société, il arrive fréquemment de passer des contrats de bail qui soient quelque fois illégaux. C'est notamment souvent le fait pour une personne de faire louer à une ONG sa maison moyennant une garantie d'une durée de dix ans, alors que le Code Civil Congolais des obligations limite un tel contrat à une condition d'être conclu pour une durée de trois mois renouvelables pour certaines catégories des personnes.²⁵⁰

Du fait du dynamisme du droit, le législateur congolais doit à cet égard s'adapter aux réalités sociales en revisitant l'article 3 de l'O-L n° 76-200 précitée, car en agissant ainsi, il permettra aux débiteurs d'être à mesure de payer leurs dettes. Toutefois, le créancier, à son tour, dispose de deux mois pour faire publier le commandement au bureau des hypothèques. Par ailleurs, si son adversaire est dans l'impossibilité de faire face à ses dettes et suite aux différentes menaces dont il serait victime, il peut saisir la commission de surendettement qui pourra éventuellement suspendre la saisie. Voilà la manière intelligente à travers laquelle le législateur français a jugé bon de protéger le saisi.

Par ailleurs, dans le souci de remédier aux différents fléaux qui seraient dû, aux mécanismes de saisie tel que est le cas actuellement dans notre pays et qui entrainent souvent des conséquences néfastes dans le monde notamment des affaires, à la lumière de la doctrine française qui émet, un avis important; tout d'abord, elle propose la procédure du cautionnement. Nous estimons que, avec cette façon de voir les choses, pour procéder à une telle vente, le saisissant doit déposer préalablement une somme importante assurant une quelconque indemnisation à la victime au cas où celui-ci trouvait gain de cause à l'instance supérieur. En suite permettre à ce dernier la jouissance de ses biens saisis, notamment la perception des loyers, pour lui permettre de s'acquitter de ses obligations, afin de recouvrer ses avoirs.²⁵¹

250 Cfr les dispositions du Décret-Loi du 30 juillet 1888, portant contrats et obligations conventionnelles, précitée.

251 Solution à lire dans le recouvrement de l'hypothèque de G. J. VENETHEQU, Paris, éd. Montchrestien, 2005, p 93.

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