Procédure d'acquisition du certificat d'enregistrement en droit positif congolais

II.3.2 Transfert par jugement.

Ce mode de mutation intervient à l'occasion d'un procès au cours duquel le tribunal, après avoir annulé ou constaté l'inexistence d'un certificat d'enregistrement d'une des parties au procès, ordonne au conservateur des titres immobiliers d'établir au profit d'une autre partie un nouveau certificat d'enregistrement. Il convient de signaler que cette décision par laquelle le tribunal ou la cour donne ce type d'injonction au conservateur des titres immobiliers doit avoir acquis l'autorité de la force de chose jugée.

En effet, non seulement il ne peut être établi un certificat d'enregistrement sur base d'acte sous seing privé mais non plus sur base d'un jugement susceptible d'un recours, c'est-à-dire non encore passé en force de chose jugée et que tout certificat établi sur cette base peut être annulé à tout moment.

En outre, il a été décidé que selon l'article 231 alinéa 4 la loi du 20 juillet 1973, « les mutations en vertu des jugements ne peuvent être opérées que si ceux-ci sont passés en force de chose jugée».

Les conservateurs ne sont donc pas admis à effectuer une mutation en vertu d'un jugement définitif même si celui-ci était exécutoire par provision.

II.3.3 Transfert par conversion des titres d'occupation.

Plusieurs propriétaires de maison ne disposent pas le certificat d'enregistrement mais ils brandissent à la place, le livret de logeur, la fiche parcellaire et pourtant selon la loi foncière, le certificat d'enregistrement est le seul document qui confère légalement à une personne le droit de propriété d'une maison.

Le permis d'occupation, titre accordé à l'occupant d'une parcelle dans une cité indigène ou un centre extra-coutumier, n'a qu'une valeur administrative, tout comme le droit d'occupation même ; il est diffèrent en conséquence du certificat d'enregistrement parce qu'il n'a pas de caractère inattaquable et opposable à tous. De ce fait, ce titre, à cause de son caractère précaire, n'accorde pas la même sécurité juridique à l'occupant que le certificat d'enregistrement.

Ce droit d'occupation étant actuellement supprimé, il n'est plus intéressant de présenter ses inconvénients et ses avantages. Mais c'est que nous pouvons retenir comme conclusion, ce que le droit d'occupation urbaine est une concession administrative qui, dans ce cas, n'est pas enregistré puisqu'il n'est pas considéré comme un droit réel. Etant donné son caractère fort vague, le législateur de 1953 a voulu, par décret, permettre à tous les congolais qui le désiraient, de transformer leur droit d'occupation en propriété du type adopté par le code civil^28(*).

v Suppression, conversion et validité du droit d'occupation.

Contrairement au décret du 10 février 1953 qui laisse aux titulaires de droit d'occupation la faculté de convertir leur droit de propriété, cause de l'échec de l'application de ce décret, la loi foncière tranche et rend obligatoire la conversion de ce droit en concession perpétuelle^29(*).

En effet, l'article 390 de la loi foncière dispose : « à compter de l'entrée en vigueur de la présente loi, le droit d'occupation constaté par le livret de logeur ou par tout autre titre équivalent délivré dans une ville ou une zone de la République est supprimé, toutefois, ceux des nationaux qui détiennent actuellement un tel droit, pourvu que celui-ci soit régulier et porte sur un terrain du domaine privé de l'Etat situé dans une circonscription lotie et cadastré, se verront octroyer un titre de concession perpétuelle sur le fond occupé »

Il en découle que tous les titres constatant le droit d'occupation ne doivent plus être délivrés après l'entrée en vigueur de la loi foncière de 1973.

Il convient, néanmoins, de faire remarquer que livret de logeur et autres titres similaires obtenus avant l'entrée en vigueur de la loi foncière de 1973 restent valables jusqu'à leur conversion en certificat d'enregistrement en contrat de location.

A ce sujet, il est demandé au détenteur de droit appelé à être converti d'apprêter son dossier composé du livret de logeur ou titre similaire, de la fiche cadastrale, s'il y a lieu, et de tous renseignements et documents concernant la parcelle, l'identification du ou des titulaires des droits, le régime matrimonial de demandeur, etc.^30(*)

Si le dossier du requérant remplit toutes ces conditions, le conservateur des titres immobiliers procède au remplacement du livret de logeur par le certificat d'enregistrement. Ce livret de logeur est alors frappé d'un timbre « annulé » et conservé dans les archives de la conservation des titres immobiliers.

Par contre, dans le cas où la mise en valeur n'est par réalisée, le livret de logeur est remplacé par un contrat de location avec option à la concession perpétuelle.

Dans les deux cas précédents, il faut que le titulaire du droit d'occupation soit de nationalité congolaise.

Si, lors de la conversion de droit d'occupation, il se trouve des étrangers et des personnes morales de droit congolais qui occupent les parcelles sous couvert de livret de logeur, leur droit est converti en concession ordinaire.

* ²⁸ FATAKI wa LUHINDI, op.cit, p.33

* ²⁹ Idem

* ³⁰ Article 3 de l'arrêté n°90-002 du 31 mars 1990 fixant les modalités de conversion des titres de concession perpétuelle ou ordinaire, in code civil et commercial Congolais, cité par FATAKI wa LUHINDI, Op.cit, p.36