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La protection du preneur dans un contrat de location-gérance

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par Gervais MUBERANKIKO G.
Université d'Abomey-Calavi (Bénin) - Maitrîse en Droit privé 2004
  

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INTRODUCTION GÉNÉRALE

Dans une société, les gens pratiquent plusieurs activités. Mais on constate que l'activité commerciale fait partie des plus pratiquées. D'où la création du droit commercial, qui est un ensemble des règles juridiques applicables aux commerçants dans l'exercice de leur activité professionnelle et régissant aussi l'activité commerciale1(*).

Pendant longtemps, le droit commercial ne s'est occupé que de l'activité professionnelle du commerçant. Mais avec la pratique commerciale française du 19ème siècle, il est apparu la notion du Fonds de commerce. Le code de commerce français n'a pas donné la définition du fonds de commerce. Il a néanmoins énuméré les éléments qui le composent. Quant à l'Acte Uniforme de l'O.H.AD.A portant Droit commercial général, il dispose dans son Art. 103 que le fonds de commerce est l'ensemble de moyens permettant aux commerçants d'attirer et de conserver une clientèle.

En ce qui concerne la doctrine, elle s'accorde pour y voir un ensemble d'éléments mobiliers corporels et incorporels réunis par le commerçant en vue de satisfaire aux besoins de sa clientèle2(*). Le droit s'est intéressé au fonds de commerce pour d'une part protéger le commerçant contre la concurrence et d'autre part protéger les créanciers du commerçant, en leur donnant un droit d'opposition sur le prix de la vente du fonds. Le droit commercial applicable dans les Etats franco-africains, a été régi par le Code de commerce français et les lois postérieures. Avec l'évolution, certains Etats africains ont décidé de créer un Droit des Affaires moderne et adapté qui répond aux réalités socio-économiques.

C'est pour cela qu'un traité d'harmonisation a été signé à Port Louis (Îles MAURICE) le 17 octobre 1993.Ce traité a créé ainsi l'Organisation pour l'Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires O.H.A.D.A3(*).

Aujourd'hui huit Actes Uniformes ont été adoptés dont l'Acte Uniforme portant droit commercial général. Ce dernier est entré en vigueur le 1er janvier 1998.

Mais on constate que certaines parties du droit commercial n'ont pas été réglementées par le législateur O.H.A.D.A, ce qui fait que dans ces situations, on est obligé de recourir aux textes qui étaient applicables dans ces Etats.

Comme le code de commerce français, l'Acte Uniforme O.H.A.D.A a prévu le fonds de commerce. La question est de savoir comment le fonds de commerce est exploité. Selon l'art.106 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général, il peut l'être par son propriétaire comme aussi il peut l'être par une tierce personne.

Comme exemple le fonds peut être l'objet d'usufruit, peut être exploité par un gérant salarié, il peut être confié à un administrateur provisoire par décision de justice, le fonds peut être aussi exploité par un locataire-gérant ou gérant libre,... C'est ce dernier cas qui nous intéresse; la location-gérance. Mais qu'est ce que la location-gérance? Elle est réglementée par les art.106 à 114 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général. Pour l'Acte Uniforme O.H.A.D.A, la location- gérance est  « une convention par laquelle le propriétaire du fonds de commerce, personne physique ou morale en concède la location à un gérant, personne physique ou morale qui l'exploite à ses risques et périls »4(*). Selon la doctrine il y a location-gérance quand «le propriétaire d'un fonds de commerce ou d'artisan concède pour un temps, l'exploitation de son fonds à une personne dite gérant libre ou locataire-gérant qui l'exploite à ses risques et périls contre paiement d'une redevance périodique » '5(*) 

Pour la Cour de cassation française, la location-gérance est établie lorsque même en l'absence de tout contrat organisant les relations des parties et de toute redevance convenue, un commerçant indépendant exploite à ses risques et périls le fonds qui lui a été concédé par le propriétaire dans un intérêt économique commun6(*).

La location-gérance est un contrat récent. Il n'a pu apparaître qu'avec la conception d'une propriété du fonds distincte de l'exploitation.

Il a tout d'abord été utilisé lorsque le fonds de commerce est échu par succession à un mineur qui n'a pas la capacité légale de faire le commerce ou à une personne exerçant une activité incompatible avec l'exercice du commerce.

Plus récemment, la location-gérance a révélé un autre intérêt et soulevé d'autres préventions en tant que technique de redressement des entreprises en difficultés. Le contrat de location-gérance met en présence deux personnes: le bailleur et le locataire gérant qu'on peut qualifier du preneur dans ce contrat.

Étudier la protection du preneur présente un intérêt pratique dans la mesure où le contrat de location-gérance pèse de plus sur le locataire gérant qui doit gérer ce qui ne lui appartient pas.

La location-gérance est moins justifiée lorsque le bailleur est un commerçant qui aurait pu continuer ses activités, mais qui préfère se retirer avant l'âge et vivre de loyer payé par le locataire-gérant.

Les rédacteurs de la loi du 25/01/1985 sur le redressement et la liquidation judiciaire en France, ont reproché à la location-gérance de favoriser le pillage de la clientèle et des fichiers de l'entreprise défaillante par le gérant. Encore le contrat de location-gérance n'est pas sans danger pour les partenaires économiques du gérant parce que celui-ci n'est pas propriétaire du fonds.

Enfin, on peut signaler d'autres dangers commerciaux, comme le risque d'une concurrence exercée par le bailleur à son locataire. On ne peut pas finir sans dire que c'est la situation difficile du preneur dans un contrat de location-gérance qui a conduit le législateur à réglementer des restrictions considérables dans la pratique de ce contrat. Un temps d'exploitation antérieure du bailleur fût imposé ainsi que la responsabilité de celui-ci consacrée pour certaines dettes commerciales du gérant.

C'est dans le souci d'analyser les mécanismes de protection du preneur, partie faible au contrat que nous avons décidé de réfléchir sur la question à travers le présent mémoire dont le thème est: "LA PROTECTION DU PRENEUR DANS UN CONTRAT DE LOCATION-GÉRANCE".

Notre objectif, c'est de vérifier si le législateur O.H.A.D.A a prévu les règles protectrices des intérêts du preneur dans un contrat de location-gérance.

En réalité, il s'agit de se demander si le bailleur a des obligations pendant l'exploitation du fonds de commerce par le locataire-gérant.

Y a-t-il des relations entre le locataire-gérant et le propriétaire de l'immeuble dans lequel le fonds est exploité ou entre le locataire-gérant et l'acquéreur du fonds? Un fonds de commerce sans clientèle peut-il être donné en location-gérance?

Le locataire est-il obligé d'exécuter les contrats qui sont en cours au moment de la conclusion du contrat de location-gérance?

En somme, existe-t-il une protection du preneur dans un contrat de location-gérance? Est -ce que cette protection se manifeste à toutes les étapes du contrat?

Pour répondre à toutes ces questions, nous allons examiner à chaque étape du contrat, les différents types de protections dont dispose le preneur et ses créanciers dans l'espace O.H.A.D.A. Nous confronterons la législation O.H.A.D.A et la législation française pour en dégager les points auxquels l'Acte Uniforme n'a pas apporté des éclaircissements.

Pour atteindre notre objectif, nous analyserons la protection du preneur au moment de la formation du contrat de location-gérance d'une part et d'autre part nous verrons la protection du preneur pendant l'exécution du contrat.

PREMIÈRE PARTIE

* 1 GUILLIEN (R.) et VINCENT (J.), Lexique des termes juridiques, 12ème éd., Paris, Dalloz, 1999, p.206

* 2 SANTOS (A-P) et TOE(J-Y.), Droit commercial général, Coll. droit uniforme africain, Bruylant, 2003, p.197; GUYON(Y.), Droit des affaires: Droit commercial général et des sociétés, 10ème éd., Paris, Economia, 1998, n°643; RIPERT (G.) et ROBLOT (R), Traité de Droit commercial,18ème éd., Paris, LDDJ, 2001 n°522

* 3 L'OHADA regroupe 16 Etats:Bénin, Burkina faso, Comores,Cameroun, Centre afrique , Congo, Côte d'ivoire, Gabon, Guinée bissaou, Guinée, Guinée équatoriale, Mali, Niger, Sénégal, Tchad, Togo.

* 4 Cf.Art.106 Acte Uniforme portant droit commercail général,

* 5 CORNU (G.), Vocabulaire juridique, Association H. Capitant, Paris, PUF, 1990, p.484

* 6 Cass.com. 23 mars1999:Bull.civ.4, n°71

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