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Les modes alternatifs de règlement des conflits des rapports locatifs

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par Yoann Garot
Université des sciences sociales de Toulouse - Master II Mention Droit Privé et Sciences Criminelles, Spécialité Droit privé recherche 2005
  

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Les modes alternatifs de règlement des

conflits dans les rapports locatifs

Mémoire de Master II de Droit Privé et de Sciences Criminelles présenté par : Yoann GAROT

2005

Le mémoire présent se distinguera peut être des mémoires traditionnels, en raison de la pratique actuelle de son auteur en tant que salarié dans une association de consommateur spécialisée en droit du logement : la Confédération Nationale du Logement.

Les fonctions exercées au sein de cette association de locataires, sont celles de juriste et de médiateur en droit du logement, ainsi que en tant que Vice-président de la Commission Départementale de Conciliation des Rapports Locatifs et membre de la Commission d'attribution du fonds de solidarité logement de Haute-Garonne.

L'aspect développement théorique sera sûrement entaché par cette pratique. Cependant plus qu'un mémoire universitaire, l'objectif de ce travail est de pousser à la réflexion sur le sujet : en vue de l'améliorer et d'apporter une pierre à l'édifice.

Les Modes Alternatifs de Règlement des Conflits

Dans les rapports locatifs :

(Les numéros correspondent aux pages)

Sommaire 3

Introduction 8

I. Première partie :

La résolution des litiges locatifs fruit de négociation et de conciliation 13

A. Chapitre Ier :

La négociation en tant que résolution amiable de litiges par l'information,

la concertation et la transaction : 14

Section Ière :

Préalable aux Modes Alternatifs de Règlement des Conflits : 15

I. Connaître ses droits 15

A. Les associations de locataires et de consommateurs. 16

B. Les Agences Départementales pour l'Information

sur le Logement : ADIL 17

C. Les maisons de justice et du droit : les MJD. 17

II. Réclamer ses droits 18

III. Réunir des preuves 19

Section IIème :

La Concertation locative : 21

I. Au niveau national 22

A. La Commission Nationale de Concertation. 22

1) Rôle de la Commission Nationale de Concertation 22

2) Représentativité 23

a. Les associations de bailleurs et de gestionnaires.... 24

b. Les organisations de locataires 24

B. Les Accords collectifs nationaux. 25

C. Un bilan mitigé 25

II. La concertation à un niveau infranational 26

A. A l'échelon départemental. 26

1) Les commissions spécialisées des rapports locatifs 26

2) Les accords collectifs départementaux 27

3) La Commission Départementale de Conciliation 27

B. A l'échelon local 27

1) Conditions de représentativité des associations

et des groupements de locataires 28

a. Les associations de locataires 28

b. Les groupements de locataires 29

2) Les thèmes de la concertation 29

a. Charges locatives 29

b. Gestion de l'immeuble 30

c. Copropriété 30

3) Droit de représentation en justice des

locataires par les associations 30

C. A l'échelle du patrimoine du bailleur. 31

Section IIIème :

La Transaction : 33

I. Présentation 33

A. Définition . 34

B. Spécificités . 34

1) Maîtrise de la transaction par les parties 34

2) Exigences de concessions réciproques 34

3) Nécessité d'un écrit 35

II. Ordre public 36

III. Effets 37

A. « Autorité de la chose transigée » . 37

B. Recours 37

C. L'exequatur 38

IV. Transaction et litiges locatifs 38

B. Chapitre IIème :

La conciliation en tant que résolution amiable de litiges

par le rapprochement des parties : 40

Section Ière :

La Conciliation 41

I. Définition et présentation 41

II. La conciliation : un contrat 42

III. Caractéristiques 43

A. La Conciliation : soit judiciaire, soit extrajudiciaire. 43

1) Conciliation judiciaire 43

2) Conciliation extrajudiciaire, avant tout procès 44

3) Synthèse : intervention du conciliateur de justice

dans trois situations distinctes 44

B. La clause de conciliation . 44

C. Conciliation et force exécutoire. 45

IV. Le domaine de compétence 45

Section IIème :

La Conciliation dans les rapports locatifs 47

I. Les tiers de la conciliation : Les Conciliateurs 47

II. Les Conciliateurs de justice 47

A. Leurs fonctions . 48

B. Le conciliateur de justice . 48

C. L'organisation . 49

D. « L'accord » . 50

III. Le Tribunal d'Instance 50

A. La tentative de conciliation préalable : faculté du

demandeur avant assignation. 50

 

B.

La conciliation obligatoire : procédure classique

 
 
 

devant le Tribunal d'Instance.

52

 

C.

Le recours à un tiers : soumis à l'accord des parties.

52

 

D.

Conciliation aboutissant à un accord .

53

IV.

La Commission

Départementale de Conciliation des

 
 

rapports locatifs de Haute-Garonne

54

 

A.

Fondement textuel .

54

 

B.

Sa composition .

54

 

C.

Son organisation

55

 
 

D.

Rôle .

56

 

E.

Domaine de compétence .

56

 
 

1) Compétence à saisine facultative

56

 
 

2) Cas particulier : saisine obligatoire de la commission,

l'article 17 C de la loi du 6 juillet 1989

57

 
 

F.

Sa saisine

58

 

G.

Délais

58

 

H.

Conciliation des parties, à défaut avis de la Commission.

58

 

I.

Bilan

59

II. Deuxième partie :

Les Modes Alternatifs de Règlement des Conflits

partiellement maîtrisées par les parties 60

A. Chapitre Ier :

La Médiation en droit locatif 61

Section Ière :

La Médiation : présentation, textes et mécanismes. 64

I. Définition 64

II. Distinction médiation conventionnelle et judiciaire 64

A. Médiation conventionnelle ou extra judiciaire. 64

B. Médiation judiciaire 65

III. Les acteurs 66

A. Les parties 66

B. Le médiateur 66

IV. La durée de la médiation 67

V. Issue de la médiation 67

Section IIème :

La Médiation dans les rapports locatifs 68

I. Médiation dans les rapports locatifs du domaine public 68

A. Le Médiateur de la République et ses délégués.69

1) Fonctions 70

2) Les délégués du Médiateur de la République 70

3) La procédure 71

a) La saisine 71

b) Le traitement du dossier 71

4) Les résultats 72

B. Les Commissions d'attribution de logement HLM.72

1) Présentation 73

2) Rôle et fonctionnement 73

3) Apport de la loi de programmation pour la cohésion

sociale du 18 janvier 2005 74

4) Remarques 74

C. Décret n° 2001-1361 : mise en place de gardien obligatoire

dans les HLM, d'agent de proximité et de médiateurs 75

II. Médiation intervenant dans les rapports locatifs que le parc soit

public ou privé 77

A. La médiation dans les Maisons de Justice et du Droit.77

1) Présentation 77

2) Activité des MJD : le volet consommation 78

a) En civil 78

b) En pénal 79

B. La Commission d'attribution du Fonds de Solidarité

Logement, FSL 80

C. Les Commissions Départementales Consultatives

des gens du voyage . 81

1) Composition 82

2) Fonctionnement 82

3) Rôle 83

D. Le « Médiateur en droit du logement » 83

1) Le Médiateur 84

2) Principale structure d'accueil : les associations

de consommateurs, de locataires 84

a) Leur activité juridique 85

b) Activité de « conseil », et de résolution des conflits 85

3) La gestion des dossiers de droits locatifs

par le médiateur du logement 86

a) Constitution du dossier 86

b) Traitement du dossier 87

c) Délais 89

d) Résolution du conflit : le protocole d'accord 90

B. Chapitre IIème :

L'Arbitrage, mode alternatif juridictionnel 92

Section Ière :

L'Arbitrage : présentation, textes et mécanismes. 93

I. L'Arbitrage mode alternatif juridictionnel de règlement amiable 93

II. L'Arbitrage institutionnel ou ad hoc 93

A. L'Arbitrage institutionnel.93

B. L'Arbitrage ad hoc 94

III. L'Arbitrage résulte d'une convention passée entre les parties 94

A. Le Compromis 94

B. La Clause compromissoire.95

IV. L'Arbitrage peut être rendu en droit ou en amiable composition,

en équité 95

V. Les recours contre la sentence arbitrale 95

Section IIème :

L'Arbitrage et droit du logement 97

I. Attrait de l'arbitrage en droit locatif 97

II. Limite de l'arbitrage en droit locatif 97

A. En présence d'une clause compromissoire. 97

B. En présence d'un compromis.98

III. L'arbitrage, mode alternatif inadapté à ce jour aux litiges locatifs 100

Section IIIème :

Juridictions compétentes en droit locatif 102

I. Le Tribunal d'Instance 102

II. Le Juge de proximité 103

Conclusion 105

A. Aspects juridiques et procéduraux préjudiciant à une parfaite

maîtrise des MARC 105

1) Les délais 105

2) Existences éparses et non coordonnées des modes alternatifs de règlement des conflits 105

3) Une confusion entre les Modes Alternatifs de Règlement

des Conflits 107

B. Les aspects du droit locatif défavorables à l'utilisation des MARC 107

1) Une information juridique non maîtrisée 107

2) L'inexistence d'une institution régulatrice des rapports bailleurs locataires intervenant sur le terrain 108

Bibliographie 110

Index alphabétique 112

Les Modes Alternatifs de Règlement des Conflits

Dans les rapports locatifs :

« Le but de toute association politique et la conservation des droits naturels et
imprescriptibles
de l'homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté et la résistance
à l'oppression »1.

« Garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l'ensemble de la
nation »2.

1. Les modes alternatifs de règlement des conflits en matière de rapports locatifs s'insèrent dans cette dualité : le droit de propriété, droit institutionnel et constitutionnel, et le droit au logement, droit fondamental qui n'a pas été encore reconnu droit constitutionnel3.

Le logement n'a jamais été considéré en France comme un service public. Le droit du logement fait partie, pour l'essentiel du droit privé. Le droit du logement est un droit fondamental mais il s'exerce dans le cadre des lois qui le régissent, aucun droit constitutionnel ne lui a été attribué4.

2. Si la place des modes alternatifs dans cette dualité paraît délicate, elle est complètement justifiée. L'absence de logement marginalise les individus et, à terme, les exclus de notre société. Au-delà d'une mission juridique de résolution des conflits, les modes alternatifs permettent de réintroduire un dialogue. Ils participent aux politiques d'aide sociale.

3. Dans un souci de clarté et de concision, ne seront développés que les rapports locatifs de baux d'habitation. Les baux commerciaux, baux professionnels ou baux ruraux, même s'ils

1 Article 2 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen du 26 août 1789.

2 Article premier de la loi du 6 juillet 1989, n° 89-462, loi d'ordre public.

3 En effet un principe à valeur constitutionnelle établi par la jurisprudence interprétant les textes constitutionnels, se distingue d'un principe établi par la constitution elle-même, en raison des discussions et contestations que soulèvent ces principes issus de la jurisprudence.

4 J. Calais-Auloy, F. Steinmetz, « Droit de la consommation », précis Dalloz, sixième édition, p. 416-417.

connaissent des MARC, exigeraient un développement trop conséquent pour le présent mémoire.

Nous n'apporterons que les quelques précisions suivantes : ces baux particuliers connaissent des modes alternatifs, que ce soit la transaction, la médiation ou la conciliation voir l'arbitrage. L'arbitrage reste, en droit commercial et droit des affaires, le mode alternatif le plus exploité. Nombreux cependant sont les professionnels, et les commerçants, qui s'adressent à des médiateurs ou juristes d'association de consommateurs pour résoudre leur difficulté, résultant de l'exécution de leurs baux ; Tel que le renouvellement du bail, l'éviction ou les charges locatives.

4. La technicité du bail commercial, par exemple, demanderait la rédaction d'un mémoire à lui seul. Le bail commercial est un bail à loyer de locaux auxquels les parties donnent une destination commerciale, industrielle ou artisanale et qui est soumis à un statut dérogatoire au droit commun droit de la propriété commerciale5.

Nous nous contenterons de rappeler l'existence de Commissions Départementales de Conciliation en matière de baux commerciaux. Leur saisine est toujours facultative. Elles sont encadrées par l'article L. 145-35 du Code du commerce et le décret n° 88-694 du 9 mai 1988. Elles sont compétentes pour la révision du loyer au moment du renouvellement du bail.

5. Pour les baux ruraux, une Commission Consultative Paritaire Nationale des Baux Ruraux est visée par l'article L. 411-1 et l'article R. 414-6 du code rural.

6. Le louage d'habitation est un contrat de location, que le Code civil appelle louage de choses, par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix, le loyer6.

Ce contrat réuni au minimum deux parties : Un bailleur, personne qui donne à bail le bien immeuble dont elle est généralement, mais pas nécessairement, propriétaire7. Un preneur de bail, plus communément appelé locataire qui reçoit la jouissance de la chose immobilière en contrepartie du paiement du loyer.

7. Jusqu'en 1914, la liberté contractuelle la plus totale régnait dans les rapports entre bailleur et locataire. Les destructions et l'exode des campagnes causées par la guerre accentuèrent la demande de logement. Pour protéger les locataires le législateur est intervenu au moyen de dispositions impératives, ce qui dissuada les détenteurs de capitaux d'investir dans les immeubles d'habitation8.

8. Au lendemain de la seconde guerre mondiale, fut promulguée la loi du 1er septembre 1948 « en vue de remédier à la crise du logement par des mesures exceptionnelles et temporaires ». Cette loi, qualifiée d'extrêmement protectrice pour les locataires, est cependant limitée aux logements construits avant le 1er septembre 1948.

Pour les nouveaux immeubles, la liberté contractuelle était la règle. La construction d'immeubles locatifs redevint rentable et se développa dans des proportions considérables. La liberté contractuelle permirent au bailleur de dicter leurs conditions aux locataires : loyer au montant élevé, présence croissante des clauses abusives dans les baux, durée du bail non

5 Décret du 30 septembre 1953.

6 Article 1709 du Code civil.

7 Il peut être usufruitier ou lui-même locataire dans le cas d'une sous-location.

8 J. Calais-Auloy, F. Steinmetz, « Droit de la consommation », précis Dalloz, sixième édition, p. 485.

réglementé, liberté de congé. Le droit de propriété était redevenu la règle ainsi que la rentabilité.

9. En 1980 l'arrivée de la gauche au pouvoir mis un terme à la liberté contractuelle9. Trois textes fondamentaux se sont succédés :

- La loi du 22 juin 1982, dite loi Quilliot, texte peut-être trop protecteur des locataires10. Elle a, entre autres, établi des modalités de fixation des loyers, article 51 et suivant de la loi, un droit automatique de renouvellement du bail et consacré « un droit à l'habitat ».

En réaction de cette législation, les bailleurs se refusent à louer ou, quand ils le font, demandent des loyers très élevés. L'effet protecteur recherché ne fut pas atteint.

- La loi du 23 décembre 1986, dite loi Méhaignerie qui diminua la protection des locataires. Notons que cette loi a été votée par une majorité de droite. Elle supprima le droit au renouvellement automatique elle consacre le principe de liberté quant à la fixation des loyers. Son esprit libéral fit libérer les loyers et le renouvellement des baux, conclus après son entrée en vigueur, afin de mettre un terme à la crise de la construction.

- La loi du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz-Malandain, est un mélange des dispositions précédentes. Son vote doit son retour à une majorité de gauche. Sans revenir exactement à la loi Quilliot, elle est plus protectrice que la loi Méhaignerie. Elle réinstaure le système d'encadrement des loyers de la loi Quilliot et affirme le droit fondamental au logement dans son premier article.

Cette loi a été retouchée notamment par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, puis par la loi du 22 juillet 1998 et celle du 13 décembre 2000. La dernière réforme en matière de droits locatifs, modifiant la loi de 89, est la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale. Cette dernière disposition a particulièrement renforcé la protection des locataires de logements meublés jusqu'ici faiblement protégés.

10. Ces dispositions protectrices des locataires ont fait, et font, l'objet d'ardents commentaires. Elles sont considérées comme une atteinte portée au droit de propriété11. On réalise, après une étude approfondie de la pratique de ces législations, que la critique porte non sur la remise en cause du principe du droit de propriété mais sur les conséquences pécuniaires que ces législations ont engendrées : la liberté de fixation du prix du loyer étant réglementée.

11. On considère qu'il y a une atteinte à la liberté et à la sécurité du « commerce juridique »12 alors que le Conseil Economique et Social, en janvier 2004, acte d'une crise du logement particulièrement grave. Il indique que 320 000 logements devraient être construits chaque année jusqu'en 2014, dont 120 000 logements sociaux au minimum. La France comptant plus de 3 millions de mal-logés13.

Le conseil est allé jusqu'à recommander la mise en place un service public de l'habitat qui aurait « une obligation de résultat, dès lors que le droit en logement est manifestement inappliqué, refusé ou différé ».

9 A. Hraki, « Le régime juridique des droits de propriété en matière immobilière : « Etude critique » », thèse présentée et soutenue le 17 septembre 1996 à Toulouse, page 161.

10 J. Calais-Auloy, F. Steinmetz, « Droit de la consommation », précis Dalloz, sixième édition, p. 485

11 D. Tomasin, « Les atteintes portées au droit de propriété », Administrer, décembre 1989, p. 23.

12 D. Tomasin, idem.

13 Avis du Conseil Economique et Social sur l'accès au logement, du 13 janvier 2004.

À titre d'exemple sur le département de Haute-Garonne, des milliers de demandes de logements HLM sont déposées tous les ans alors que dans le même temps environ 300 logements HLM se libèrent.

12. Les acteurs des modes alternatifs de règlement des conflits en matière de rapports locatifs ont constamment à l'esprit ces réalités sociales, crises et pénurie de logements, et « les milles contraintes qui enferment le droit de propriété »14. Tous ces acteurs ont en commun d'être des tiers aux litiges et d'avoir pour mission de favoriser leur résolution par l'amiable.

« Les contretemps du judiciaire dans la résolution des litiges en matière de baux ont fait prendre conscience aux parties contractantes de mettre en oeuvre des stratégies qui permettent de maîtriser plus sûrement le temps »15.

13. Au plan européen, les modes alternatifs de règlement des conflits ont été progressivement encouragés et encadrés. La Commission européenne a présenté sur ce sujet en avril 2002 un livre vert portant notamment sur l'accès aux modes alternatifs, sur la formation des médiateurs et sur les conditions de la médiation.

14. Cet engouement pour l'alternative à la « justice étatique » a des motivations bien connues : la justice étatique est trop lente et aux résultats parfois aléatoires et imprévisibles. Elle dissuade, voire irrite.

Le procès suscite la tension et la publicité peu propices à renouer des liens après le litige.

15. Les modes alternatifs de règlement des conflits, ou ADR : Alternative Dispute Resolution, ont pour objectifs de rétablir le dialogue entre les parties, de participer à la qualité de la justice et de ramener la paix sociale. Cependant les modes se distinguent entre eux et à ce titre deux remarques :

En premier lieu, il faut noter une certaine confusion entre la médiation et la conciliation tant en terme de vocabulaire et de mécanisme. L'un est souvent pris pour l'autre, mais il faut être vigilent à ne pas les confondre. Les mécanismes et leurs régimes juridiques sont pourtant bien distincts.

En second lieu, en pratique on constate une utilisation excessive du terme « transactionnel », alors même que la transaction au sens juridique du terme est peu utilisée.

16. Les MARC sont des modes non contentieux de résolution des conflits. Ce que nous qualifierons de contentieux est l'intervention d'un magistrat en vue de trancher le litige. Insistons sur le verbe « trancher » car le juge peut aussi concilier les parties. La qualification de contentieux, due à l'intervention d'un magistrat, s'applique à sa mission d'imperium.

17. Les MARC interviennent à tout instant de la procédure : avant contentieux, pendant ou après. Ainsi on peux faire appel à un conciliateur avant la saisine d'un juge, le juge peux lui- même désigner un médiateur en cours de procédure et enfin rien n'interdit aux parties de transiger à n'importe quel moment de la procédure même après jugement ou arrêt.

18. Le point commun des MARC, leur essence, réside dans l'accord des parties à utiliser ou employer ces modes. L'aspect contraignant de l'imperium du juge n'est pas présent dans l'institution des MARC, car les parties décident en commun cette faculté de résolution. Tout du moins l'accord amiable repose sur la liberté des parties de s'y plier : un protocole d'accord

14 M. L. Rozes, « Les travaux et constructions est preneur sur le fonds loué », Thèse. Toulouse 1973.

15 A. Guillemain, « Le temps du changement où la réalité économique retrouvée », AJDI, 1999, p. 1226.

doit pour être valable être signé et accepté par toutes les parties, acceptation pour le consensualisme et signature pour la preuve.

Dans le cas de l'arbitrage, l'accord portera sur le choix de ce mode.

Les MARC sont l'aboutissement en matière de résolution de conflits de la liberté contractuelle et du consensualisme.

19. En matière de rapports locatifs, les MARC sont présents et réellement nécessaires en raison de la masse conflictuelle. Ces MARC locatifs se présentent sous plusieurs formes ; malgré leurs spécificités, elles restent cependant proches des MARC traditionnels au titre des principes procéduriers, entre autre.

20. L'étude suivante a pour double objectif de traiter d'une part des Modes Alternatifs de Règlement des Conflits et d'autre par du Droit Locatif.

Il existe quatre types essentiels de modes alternatifs. Deux d'entre eux, la Transaction et la Conciliation, sont issues de la négociation que ce soit tant par leur désignation que par leur aboutissement. Une première partie leur sera consacrée, dans laquelle nous en profiterons pour aborder d'autres contributions à la résolution amiable comme la négociation collective (Ière partie).

Puis dans une seconde partie, deux autres modes seront présentés, Médiation et Arbitrage, qui sont partiellement maîtrisés par les parties. L'aboutissement de ces modes ne leur appartenant pas. Dans cette seconde partie, nous complèterons par la même la palette des acteurs participant à la résolution par l'amiable (IIème partie).

I. Première partie :

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