Les modes alternatifs de règlement des conflits des rapports locatifs

La résolution des litiges locatifs fruit de négociation et de conciliation :

« Accord vaut mieux que plaide ».
« Solus consensus obligat » : le seul consentement suffit à obliger.

21. Dans cette première partie, l'accent sera mis sur deux types de modes de règlement alternatif des conflits : la Transaction (chapitre Ier, Section 3ème) et la Conciliation (chapitre IIè).

22. Auparavant, il est nécessaire de rappeler quelques règles de principe permettant de régler de manière optimale un litige locatif, et tout litige en général, puis de consacrer un développement à la concertation locative qui contribue, par la négociation collective, à la résolution des conflits locatifs (chapitre Ier) véritables applications de la liberté contractuelle.

A. Chapitre Ier :
La négociation en tant que résolution amiable de litiges par
l'information, la concertation et la transaction:

23. Dans ce chapitre est opéré un rappel de quelques règles de base. Dans la pratique de conseil, juriste, et médiateur, l'auteur a pu constater que tous les litiges émanaient d'une méconnaissance des droits de l'une ou l'autre des parties.

La mauvaise foi se manifeste en réalité assez rarement dès l'origine du litige, elle apparaît quand la partie en tort réalise son erreur et ne veut pas la reconnaître.

24. Nous présenterons ici, l'apport de la concertation locative dans la résolution des conflits locatifs. Elle contribue par la négociation à la résolution amiable. La négociation étant le coeur même des Modes Alternatifs de Règlement des Conflits (section IIème). Puis dans une troisième et dernière section nous nous intéresserons à un mode particulier : la transaction. Ce mode est la manifestation complète de la négociation et de la liberté contractuelle. Tant dans le choix du mode que dans les conditions de validité et dans ces effets (section IIIème).

Dans la première section seront présentés les préalables de bases à toutes résolution des conflits, notons que ce qui est évident pour un juriste ne l'est pas pour un justiciable (section Ière).

Section Ière :
Préalable aux Modes Alternatifs de Règlement des Conflits :

25. Si les Marc sont présentés comme un préalable à une action contentieuse, on n'omet d'indiquer qu'avant de saisir un médiateur ou un conciliateur certaines étapes sont pertinentes pour une résolution optimale quelques soient les voies usitées.

Ce premier développement résulte essentiellement de la pratique. En effet, en tant que médiateur on se sent particulièrement désarmé lorsque des justiciables vous saisissent la veille de leur expulsion ; une fois que la procédure d'expulsion est totalement achevée.

Il sera rappelé des évidences dans ce développement, qui cependant paraissent nécessaires dans la pratique, ces évidences sont oubliées voir ignorées.

Celles-ci seront présentées de la manière suivante : Premièrement « Connaître ses droits » (I), deuxièmement « réclamer ses droits » (II) et troisièmement « réunir des preuves » (III).

I. Connaître ses droits.

26. «L'accès au droit n'est plus un simple devoir de solidarité mais une véritable obligation légale. »16

Connaître ses droits est l'une des premières étapes des plus fondamentales pour défendre ses droits. L'adage « Nul n'est censé ignorer la loi » est malheureusement un adage très théorique. L'instruction juridique est quasi inexistante, l'éducation nationale ne comble pas particulièrement cette carence et les informations juridiques que l'on récolte au quotidien sont rarement de bonne qualité sauf s'il on s'adresse à des spécialistes.

27. Ainsi les justiciables ont pour la plupart une connaissance juridique limitée voire inexistante. Leur connaissance est tronquée.

Les justiciables vont par exemple revendiquer des droits tels que le délai de rétractation pour tout type de contrat de vente alors que ce délai de rétractation est limité à certaines hypothèses juridiques : démarche à domicile ou vente à distance.

En matière de droits locatifs, pour connaître ses droits il existe différentes structures permettant de connaître ses droits et les actions correspondantes pour les défendre.

¹⁶ R. Cordas, ancien Président du Tribunal de Grande Instance de Toulouse et du Conseil Départemental de l'Accès aux Droits de la Haute-Garonne, « Guide pratique de l'accès au droit : informations juridiques et adresses utiles », 2001, p.2 et p.3.

A. Les associations de locataires et de consommateurs.

28. Les associations de consommateurs, comme de locataires, sont agréés par arrêté conjoint du ministre chargé de la consommation et du garde des sceaux dont l'objet statutaire est la défense des intérêts des consommateurs, et des locataires.

La loi leur reconnaît la qualité pour exercer les droits reconnus à la partie civile relativement aux faits portant préjudice direct ou indirect à l'intérêt collectif des consommateurs, des locataires. Elles peuvent recevoir mandat d'agir devant les juridictions civiles au nom des consommateurs victimes d'un préjudice personnel¹⁷.

29. Ces associations fonctionnent comme toute association type : elles ne peuvent proposer ses prestations qu'auprès de ses adhérents. Elles renseignent leurs adhérents sur leurs droits et peuvent également les aider à accomplir leurs démarches. « Les associations de consommateurs ne peuvent conseiller et défendre que leurs adhérents »¹⁸.

En raison de cette obligation légale, les associations de consommateurs et de locataires demandent une cotisation annuelle à leurs adhérents.

30. Notons cependant que certains professionnels du droit, tel que les avocats, estiment que ces associations leurs font de la concurrence déloyale. Il a déjà été opposé, aux juristes et médiateurs d'association de consommateurs par des avocats, que le titre de conseiller juridique ne pouvait être attribué légalement à un juriste d'une association de consommateurs. Si la pauvreté de l'argumentation juridique prête à sourire, cette interprétation étriquée de la loi, par certains professionnels, préjudicie aux consommateurs, aux justiciables.

31. Il faut rappeler le texte de la loi de 1971¹⁹ et son article 63 : « Les associations reconnues d'utilité publique (...) peuvent donner à leurs membres des consultations juridiques relatives aux questions se rapportant à leur objet ». Ce texte plutôt clair est pourtant source d'interprétation, dans un sens qui n'est guère favorable aux associations.

Informer, conseiller et être consulté est pour un juriste plus qu'un métier, c'est un devoir. La connaissance de ces droits reste la base et on ne peut priver les justiciables de cette faculté.

Cette disposition légale conduit à restreindre les actions des associations. Le cadre étant ainsi fixé, elles ne peuvent faire de consultations auprès d'autres personnes que leurs membres, ce qui empêche la participation des associations de consommateurs dans des institutions telles que les Maisons de la Justice et du Droit.

32. Sur le département de Haute-Garonne, douze associations de consommateurs sont implantées. Certaines comprennent plusieurs cellules et locaux.

Parmi ces douze associations de consommateurs, quatre d'entre elles sont des associations représentatives de locataires :

- La CLCV : Consommation Logement et Cadre de Vie. - La CGL : Confédération Générale du Logement.

- La CSF : Confédération Syndicale des Familles.

- La CNL : Confédération Nationale du Logement.

¹⁷ Article L 421-1 et L 422-1 du code de la consommation.

¹⁸ Loi n° 90-1259 du 31 décembre 1990.

¹⁹ Loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, relatif aux consultations juridiques et rédactions d'acte sous seing privé.

Ces quatre associations siègent à la Commission Départementale de Conciliation des rapports locatifs.

B. Les Agences Départementales pour l'Information sur le Logement : ADIL.

33. Il existe une ou plusieurs ADIL dans la quasi-totalité des départements. Chacun dispose d'une équipe de juriste spécialisé dans le domaine du logement, qui informent et conseillent gratuitement le public : locataires, bailleurs, copropriétaires, accédants à la propriété et autres.

Les ADIL ont été créées à l'initiative des pouvoirs publics et des collectivités locales. Ce sont des organismes conventionnés par le Ministère du logement, à vocation départementale et regroupant l'ensemble des acteurs immobilier du département sous régime associatif à but non lucratif, régi par la loi de 1901.

34. Depuis 1982, l'Etat, les élus locaux, les professionnels de l'immobilier et du secteur bancaire, la Caisse d'Allocations Familiales, les organismes HLM, les gestionnaires du 1% patronal, organismes divers d'intervention sur le secteur immobilier et organisation d'usagers, participent à ce service.

Tous ces intervenants s'associent pour informer et conseiller dans le domaine de l'habitat. C'est un service d'intérêt public gratuit.

35. En comparaison avec les associations de locataires, les ADIL ont deux inconvénients majeurs :

- Les délais : les ADIL reçoivent sur rendez-vous, qui peuvent s'avérer trop éloignés

dans le temps. Les litiges nécessitent une intervention rapide, l'information étant la première étape si elle intervient tardivement la résolution du litige sera plus difficile voir impossible.

- L'intervention des ADIL se limite à une activité de conseil et non de résolution des

litiges.

C. Les maisons de justice et du droit : les MJD.

36. Ce sont « des structures locales qui assurent une présence judiciaire de proximité et concourent à la prévention de la délinquance, à l'aide aux victimes et à l'accès au droit »²⁰.

37. Créées par la loi en 1998²¹, les maisons de justice et du droit ont pour vocation d'être un lieu d'accueil, d'écoute, d'orientation et d'information des justiciables sur leurs droits et obligations. Placée sous l'autorité du Président et du Procureur de la République du tribunal de grande instance, elles assurent une présence judiciaire de proximité. Ces missions principales s'orientent autour de 22:

²⁰ Article 7-12-1-1 al 2 Code de l'Organisation Judiciaire.

²¹ Loi n°98-1163 du 18 décembre 1998.

22 « Guide pratique de l'accès au droit : informations juridiques et adresses utiles », CDAD de Haute-Garonne.

- L'action judiciaire : mesures alternatives aux poursuites pénales telles que rappels à

la loi, mesures de réparation pour les mineurs, médiation, classement sous condition ;

- L'accès au droit : permanences assurées par les barreaux, les notaires, les collectivités

territoriales, les associations d'aides aux victimes.

- La communication et l'information : instauration d'un dialogue entre les instances

judiciaires et les élus locaux, les autres partenaires de la justice et de la population.

38. Elle offre à titre gratuit ses services et toutes ses compétences. Un accueil est assuré quotidiennement et de manière plus spécifique pour les victimes d'infractions pénales.

Des permanences sont organisées autour des thèmes de la vie quotidienne : droits de la famille, des mineurs, droit des personnes, du travail, de la consommation, droit des victimes et droits du logement.

39. Chacun peut bénéficier d'une aide pour accomplir ses démarches, ainsi que de consultations juridiques assurées par des avocats, des notaires, des huissiers de justice ou des associations.

40. Il est à noter que ce ne seront pas les associations de consommateurs qui seront présentes dans ces maisons de justice du droit puisque les instances étatiques, tel que le Préfet ou le parquet général, estiment que le système d'adhésion légale, qui est obligatoire pour ces associations, est inadéquat dans une structure comme les MJD.

Ces instances étatiques pensent que les associations de consommateurs chercheront uniquement à accroître leurs nombres d'adhérents. Curieusement cette crainte de « clientélisme » ne semble pas avoir préjudicié aux avocats qui exercent dans les maisons de justice du droit, dans lesquelles bien évidemment les avocats se constituent une part importante de leur clientèle²³.

II. Réclamer ses droits.

41. Pour que le demandeur puisse saisir la justice, il faut déjà avoir réclamé ses droits à l'amiable. Les procédés sont simples mais, en pratique, rarement réalisés.

42. Pour commencer, on peut réclamer verbalement ce qui est du, par téléphone, ou par courrier simple ou électronique. Une simple conversation téléphonique peut éviter une résolution longue et laborieuse. C'est uniquement lors d'un refus catégorique ou des promesses non tenues qu'il faudra formaliser les demandes : lettre recommandée avec accusé de réception et mise en demeure.

La mise en demeure est le point de départ des dommages-intérêts éventuellement dus. Elle formalise le défaut d'exécution par la partie qui doit remplir une obligation.

43. Ce formalisme sera indispensable si le litige est porté, par exemple, devant la Commission Départementale de Conciliation des rapports locatifs ou en justice.

²³ Informations recueillies auprès du coordinateur des maisons de justice de droit de la région toulousaine, Monsieur Gonvalés, le 11 mai 2004. Informations confirmées en avril 2004 auprès de la secrétaire générale, Madame Fady Isus, du Conseil Départemental de l'Accès aux Droits de la Haute-Garonne.

Les médiateurs ou conciliateurs demanderont, avant toute intervention, de procéder aux réclamations au moins par courrier simple. Ils procéderont à la rédaction d'une mise en demeure par lettre recommandée si les parties ne l'ont pas fait : c'est le premier acte de toute procédure de règlement amiable.

III. Réunir des preuves.

44. « À l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder »²⁴.

Comme en matière de procès civil, et de procédure en général, le demandeur doit prouver le préjudice subi et le lien de causalité. « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention »25

45. En matière de droits locatifs plusieurs situations différentes se présentent pour prouver les actes ou les faits :

46. L'existence d'un bail : la remise en cause de la qualité de locataires peut être combattue par la présentation du contrat écrit du bail. Cette preuve est en principe évidente en présence de baux d'habitation soumis à la loi de 1989, mais elle est plus difficile en matière de baux de loi de 1948 ou de baux meublés. Si le bail est verbal, il n'en est pas moins valable²⁶. La preuve pourrait être alors rapportée par tous moyens : quittances de loyer, relevés bancaires, échanges de courrier, témoignages.

47. Le paiement du loyer : comme tout paiement, il est doit être prouvé par un écrit sauf lorsque la somme réclamée est inférieure à 800 € ou lorsque le débiteur, ici le locataire, et dans l'impossibilité matérielle ou morale de se procurer une preuve écrite ou lorsque écrit a été détruit par suite d'un cas fortuit ou d'une force majeure. Dans ce cas la preuve pourrait être rapportée par tous moyens.

48. L'état du logement : l'état des lieux contradictoire, réalisé et signé par le locataire et le bailleur, constitue une preuve « parfaite » en pratique. C'est un acte contractuel difficilement contestable a posteriori.

Le constat d'huissier fait en présence du bailleur et du locataire à une force probante supérieure. Il est à noter qu'en pratique un constat d'état des lieux réalisé par huissier est incontestable, sauf à le déclarer faux en justice²⁷.

À défaut de l'un ou de l'autre, en cours de location en particulier, l'état du logement peut être
prouvé par tous moyens : constat d'huissier même non-contradictoire, procès-verbaux
administratifs, attestations de témoins, devis d'artisans, photos. Comme toute preuve elles

²⁴ Article 6 du nouveau code de procédure civile.

²⁵ Article 9 du nouveau code de procédure civile.

²⁶ Rappelons qu'en droit français en matière contractuelle le principe reste le consensualisme.

27 Délit pénal : Article 441-1 du code pénal : (Modifié par Ordonnance n°2000-916 du 19 septembre 2000 - art. 3 (V) JORF 22 septembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002)

Constitue un faux toute altération frauduleuse de la vérité, de nature à causer un préjudice et accomplie par quelque moyen que ce soit, dans un écrit ou tout autre support d'expression de la pensée qui a pour objet ou qui peut avoir pour effet d'établir la preuve d'un droit ou d'un fait ayant des conséquences juridiques.

Le faux et l'usage de faux sont punis de trois ans d'emprisonnement et de 45000 euros d'amende.

seront appréciées souverainement par les magistrats. Il en sera de même par tout acteur de modes alternatifs de règlement des conflits.

49. Lors de l'instruction d'un dossier si ces étapes ont été réalisées, connaissance et réclamation des droits ainsi que réunion des preuves, la résolution du conflit par l'amiable augmente considérablement. Cette réflexion est valable pour toutes actions en justice.

En matière de droits locatifs, certains modes alternatifs sont moins usités que d'autres. Cela est soit du au régime juridique propre du mode alternatif, l'arbitrage, ou juste à la pratique, la transaction. La négociation quant à elle peut participer autrement à « l'amiable », en se manifestant en amont.