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Les modes alternatifs de règlement des conflits des rapports locatifs

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par Yoann Garot
Université des sciences sociales de Toulouse - Master II Mention Droit Privé et Sciences Criminelles, Spécialité Droit privé recherche 2005
  

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Section IIème :
La Concertation locative :

50. La culture de l'amiable mise en place pour la résolution des litiges à travers les différents modes de règlement alternatif, existe d'une manière particulière en droit locatif : C'est ce que l'on nomme la concertation locative.

La nécessité de concertation s'impose en matière de logement, le logement étant l'instrument par excellence du lien social que chacun de nous développe avec la société.

51. Ce développement a pour intention de démontrer que la négociation, réelle et développée à tous les niveaux, permet en amont de prévenir des litiges locatifs et d'anticiper sur leur résolution.

Cette dynamique s'incorpore parfaitement avec la culture de l'amiable, elle reflète l'esprit consensualiste de notre système juridique jusqu'à la réalisation d'accord négocié entre justiciable sur leurs différends.

La concertation locative est l'entité même de la négociation amiable. C'est une négociation contractuelle formalisée par des accords conclus à différents niveaux. La liberté contractuelle, et le consensualisme, sont au coeur des modes de règlement amiable. La concertation locative participe à cette culture de l'alternatif aux recours contentieux, en ce qu'elle permet, par le dialogue, la mise en place d'accords et des solutions aux conflits régulièrement rencontrés en droit locatif.

52. C'est son caractère contractuel qui fait de la concertation locative une présentation nécessaire dans ce mémoire, consacré aux modes alternatifs de règlement des conflits en droit locatif.

Cette concertation locative s'établit entre bailleurs et locataires. Le législateur y a apporté une attention toute particulière. Plusieurs lois lui sont consacrées en 1982, 1986, 1989 et en 2000 ; dite loi SRU pour cette dernière. Cette concertation est directement liée à la résolution des litiges locatifs puisqu'elle a pour objectif de les anticiper et d'instaurer un dialogue entre bailleurs et locataires.

53. Elle se situe à deux niveaux :

D'abord national (I), avec une commission placée auprès du ministère du logement. Elle rend des avis mais elle sert aussi de lieu de négociation d'accords qui peuvent éventuellement être rendus obligatoires par décret.

Puis local (II) : à l'échelle de l'immeuble, des groupes immeubles, ou du patrimoine d'un bailleur. Par la concertation, sur les sujets les plus courants tels que les charges récupérables ou la gestion de l'immeuble, ou par la négociation d'accords collectifs locaux qui, dans certaines conditions, peuvent s'imposer au-delà des seuls signataires.

54. La concertation locative a d'autres champs d'application qui dépassent celui de l'immeuble 28:

- Au plan départemental, elle est appelée à favoriser la conciliation, entendue ici

comme la résolution amiable, des différends locatifs ;

28Ph. Pelletier et M. Rudaux-Richoillez, avocats Lefèvre Pelletier & associés : « La concertation locative : état des lieux et perspectives », Rev. Loyers n°855, 2005.

- Au plan national, elle participe à l'élaboration des normes juridiques et en surveille

l'application.

Les modes de cette concertation sont divers, leurs intensités sont variables, mais leurs places s'imposent dans le parc social comme dans le parc privé.

55. La législation actuellement appliquée résulte de la loi du 23 décembre 198629, modifiée dernièrement par la loi du 13 décembre 200030.

i Au niveau national.

A. La Commission Nationale de Concertation.

56. Au niveau national, l'institution clef est la Commission Nationale de Concertation (CNC) qui est venue remplacer en 1986 la Commission Nationale des Rapports Locatifs (CNRL) qui avait elle-même été instituée par la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, dite loi Quilliot31.

La Commission Nationale de Concertation est un organisme paritaire, réunissant les représentants des organisations de bailleurs, locataires et gestionnaires, outre divers organismes et personnalités qualifiés.

57. Par son action elle contribue directement à la négociation collective en tant qu'organe de consultation. Elle a pour mission de rendre des études, de donner des avis et de faire des propositions. Elle est placée auprès du ministère chargé de la construction de l'habitation.

58. Pour faciliter la concertation, quatre secteurs locatifs homogènes ont été créés : - Secteur 1 : les logements HLM,

- Secteur 2 : les logements des SEM32, du groupe ICADE, des collectivités publiques, des entreprises du 1 % logement,

- Secteur 3 : les entreprises d'assurance, établissements de crédit et toutes personnes morales autres que celles des deux premiers secteurs définis ci-dessus,

- Secteur 4 : les bailleurs personnes physiques et les sociétés civiles immobilières familiales constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.

1) Rôle de la Commission Nationale de Concertation.

59. La Commission Nationale de Concertation a « pour mission, par ses études, avis et propositions, de contribuer à l'amélioration des rapports entre bailleurs et locataires ».

29 Loi n°86-1290, 23 déc. 1986, tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, article 41 à 44 quater.

30 Loi n°2000-1208, 13 déc. 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbain.

31 Cette dernière commission avait elle-même pris le relais d'un organisme plus informel, constitué au début des années 1970 et placé sous la présidence du Conseiller d'État Pierre Delmon, à une époque où, hormis les logements privés loués sous l'empire de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 et ceux placés sous le statut des logements HLM, la relation locative était régie par la convention des parties et les dispositions supplétives du Code civil.

32 Société immobilière à participation majoritaire de la Caisse des dépôts et consignations.

La concertation locative au plan national a cependant perdu de son intensité avec l'entrée en vigueur d'un statut locatif d'ordre public au début des années 80 : plus le statut légal est ample, moins le champ contractuel, individuel ou collectif, est ouvert33.

60. Le début des années 70 fut marqué par une construction juridique par voie d'accords collectifs, que la loi a ensuite entérinés, spécialement dans le domaine des charges et réparations locatives.

La liste des dépenses de menues réparations, qui demeurent à la charge du locataire, et celle des charges locatives récupérables par le bailleur sur le locataire, ont ainsi été fixées par les partenaires de la Commission Nationale de Concertation. Aujourd'hui les charges récupérables sont réglementées par le décret n°87-713 du 26 août 1 98734.

61. Dès l'entrée en vigueur de la loi du 22 juin 1982 dite loi Quilliot, la concertation locative a eu pour principal champ d'application l'examen des modèles de contrats de location qui étaient proposés aux parties, de façon à mettre les situations contractuelles en conformité avec les dispositions statutaires nouvelles. La Commission a alors émis des recommandations rédactionnelles et quelques clauses types.

62. À partir de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la Commission Nationale de Concertation s'est vue confier un rôle nouveau : celui d'émettre un avis35.

À l'exception de cet avis annuel, les ministres chargés du Logement ont régulièrement consulté la CNC sur des projets de réforme. La plupart de ces consultations36 sont toutefois restées infructueuses.

63. Une consultation, relative à l'évolution de la législation alors fixée par la loi du 6 juillet 1989, a cependant permis, le 7 février 1994, aux différents collèges de la CNC de s'entendre pour proposer au gouvernement diverses modifications de la loi. Cela a permis au ministre chargé du Logement de présenter au parlement un projet, établi sur la base de ces propositions, qui a été entériné par le parlement au visa de l'équilibre trouvé par les partenaires : ce dispositif d'adaptation de la législation des rapports locatifs a pris corps par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l'habitat.

2) Représentativité.

64. La Commission Nationale de Concertation est un organisme paritaire, réunissant les représentants des organisations de bailleurs, locataires et gestionnaires, outre divers organismes et personnalités qualifiés.

Les organisations représentatives des bailleurs privés et sociaux, des locataires et des gestionnaires d'immeubles figurent sur une liste réglementaire, dressée par le ministre chargé du Logement, qui atteste de leur représentativité au plan national37.

33 Ph. Pelletier et M. Rudaux-Richoillez, idem.

34 Décret pris en application de l'article 18 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables.

35 En application de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989, si des circonstances économiques particulières devaient justifier des mesures réglementaires d'encadrement des loyers.

36 Réforme de la grille des charges locatives récupérables, choix d'un indice d'évolution des loyers qui serait mieux adapté que l'indice du coût de la construction notamment.

37 Ph. Pelletier et M. Rudaux-Richoillez, avocats Lefèvre Pelletier & associés : « La concertation locative : état des lieux et perspectives », Rev. Loyers n°855, 2005.

65. Au niveau national, la concertation s'instaure soit en commission plénière, soit au sein d'un ou de plusieurs secteurs locatifs entre les représentants des organisations représentatives de bailleurs, gestionnaires et locataires selon des modalités définies par décret38.

66. La représentativité de ces organisations s'apprécie au vu du montant global de leurs cotisations, de leur indépendance, de leur expérience et de leur activité dans le domaine du logement.

a. Les associations de bailleurs et de gestionnaires.

67. On tient compte du nombre de leurs adhérents et des logements détenus ou gérer par les adhérents.

Ces représentants sont :

Les bailleurs privés : l'Union Nationale de la Propriété Immobilière (UNPI) et la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières (FSIF) ;

Les bailleurs sociaux : l'Union Nationale des Fédérations d'Organismes HLM (UNFOHLM), la Fédération Nationale des Sociétés d'Economie Mixte (FNSEM), l'Association des Propriétaires Sociaux (APS), le groupe ICADE (anciennement SCIC, groupe caisse des dépôts) ;

Les gestionnaires d'immeubles : la Confédération Nationale des Administrateurs de Biens (CNAB), la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM), le Syndicat National des Professionnels Immobiliers (SNPI), l'Union Nationale des Intermédiaires et Transitaires (UNIT) ;

Personnalités et organismes qualifiés : l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat (ANAH), l'Association Nationale d'Information sur le Logement (ANIL), l'union nationale des associations familiales (UNAF) ;

b. Les organisations de locataires.

68. On tient compte du nombre et de la répartition géographique de leurs adhérents39.

Au sein de la commission nationale de concertation : cinq organisations de locataires sont représentées : la Confédération Nationale du Logement (CNL), la Confédération Générale du Logement (CGL), l'association Consommation Logement et Cadre de Vie (CLCV), la Confédération Syndicale des Familles (CSF) et l'Association Force Ouvrière Consommateur (AFOC).

69. Diverses administrations siègent encore à la CNC dont le président est traditionnellement un conseiller d'État et actuellement une inspectrice générale de l'Équipement.

70. Cette commission s'est dotée de deux vice-présidents (représentant les bailleurs, d'une part, et les locataires, d'autre part) et d'un bureau. Suivant l'importance des questions à traiter, la CNC se réunit deux à quatre fois par an.

En sus de l'action de cette commission, au niveau national il faut surtout noter l'existence d'accords nationaux véritable source textuelle favorisant l'amiable.

38 Décret n°88-274, 18 mars 1988.

39 Loi du 23 novembre 1986, article 43.

B. Les Accords collectifs nationaux.

71. Des accords peuvent être conclus par secteurs locatifs entre une ou plusieurs associations de bailleurs et de locataires. Ils sont opposables aux organisations signataires de ces accords et aux adhérents de ces organisations. Le caractère obligatoire des accords existe dès leur signature, sauf stipulation conventionnelle contraire, sans qu'une quelconque publication de l'accord soit nécessaire.

Ils peuvent être rendus obligatoires par décret à tous les logements de secteurs locatifs concernés, sauf opposition de la majorité des organisations représentatives de bailleurs du secteur ou de la majorité des organisations représentatives de locataires40.

72. À titre d'exemple l'accord collectif de location relatif aux congés pour vente par lot aux locataires dans des ensembles immobiliers d'habitation41. Cet accord a été rendu obligatoire par le décret n°99-628 du 22 juillet 1 99942. Cet accord définit les conditions d'information de locataires par les bailleurs qui vendent plus de 10 logements dans un même ensemble immobilier. L'accord recommande le recours aux procédures de conciliation le cas échéant.

Par cet exemple d'accord collectif, on constate l'incidence de la concertation locative sur la mise en place de procédures de règlement amiable dans les rapports locatifs.

C. Un bilan mitigé43.

73. C'est ce qui ressort du rapport intitulé « Etat et avenir de la concertation locative » remis le 18 mai 1999 au Ministre chargé du Logement, M. Pierre Zémor, ancien président de la CNC.

Ce rapport relève que la CNC constitue un lieu d'échange d'information et de communication donnant lieu à des pratiques très hétérogènes, même si les discussions permettent de révéler des pratiques, de préciser les intérêts respectifs, de circonscrire les objets de conflit. Malgré tout la Commission Nationale de Concertation demeure un organe de consultation utile aux pouvoirs publics.

74. Le rapport déplore que cette commission ne soit pas systématiquement consultée à l'occasion de réformes législatives qui concernent, directement ou non, la relation locative.

Vis-à-vis de partenaires et organismes extérieurs, les démarches de la CNC ont suscité des résultats divers : à propos de la floraison des antennes par lesquelles les locataires captent les chaînes distribuées par satellite (contact avec le président du CSA), à propos du défaut d'assurance des locataires (contact avec la Fédération Française des Sociétés d'Assurance).

40 H. Des Lyons et Y. Rouquet, « Baux d'habitation ; rapports propriétaires-locataires : secteur privé, secteur Hlm, loi de 1948. » 3ème édition Delmas 2003. p.3 16.

41 Ph. Pelletier, « Les congés pour vente dans les ensembles immobiliers d'habitation », Rev. Loyers 2003, p. 554.

42 JO 23 juill. 1999.

43 Ph. Pelletier et M. Rudaux-Richoillez, avocats Lefèvre Pelletier & associés : « La concertation locative : état des lieux et perspectives », Rev. Loyers n°855, 2005.

75. Il n'en demeure pas moins que la Commission Nationale de Concertation constitue une instance irremplaçable permettant aux partenaires de nouer un dialogue. Rappelons que le champ de futurs accords collectifs nationaux reste étendu.

Cette institution âgée de 20 ans à peine n'a pas développé toutes ses capacités et ressources. Le dialogue dans les rapports locatifs à un niveau national est nécessaire, comme tout dialogue, et doit être encouragé et amplifié. Cela reste un travail fastidieux et nécessairement long.

La négociation collective n'est cependant pas que nationale, elle existe en fait à tous les échelons.

II. La concertation à un niveau infranational.

76. Le découpage de cette possibilité de concertation à un niveau infranational peut se faire sur trois niveaux : départemental (A), local (B) et à l'échelle du patrimoine du bailleur (C).

À ces différents niveaux, la concertation favorise en amont la résolution amiable les litiges locatifs par la mise en place de normes juridiques, d'accords et de procédures de résolutions alternatives.

A. À l'échelon départemental44.

1) Les commissions spécialisées des rapports locatifs.

77. La loi a créé au sein du conseil départemental de l'habitat (CDH), visé à l'article L. 3 64-1 du Code de la construction et de l'habitation, une commission spécialisée des rapports locatifs. Cette commission regroupe des représentants des organisations des bailleurs, des locataires et des gestionnaires qui, à l'instar de celles présentes au plan national, doivent être représentatives au plan départemental. Elles semblent être des organismes d'étude et de consultation.

78. La représentativité au plan départemental s'apprécie de la même façon qu'au plan national, bien que la loi n'ait envisagé que l'échelon national.

En pratique, ces commissions sont inégalement présentes sur le territoire, certaines n'ayant pas été constituées, d'autres se réunissant de façon trop épisodique.

2) Les accords collectifs départementaux.

79. Le processus de conclusion d'accords collectifs au plan départemental obéit aux mêmes règles que celui instauré au plan national45.

44 Loi n° 86-1290, 23 déc. 1986, art. 41 bis et 41 ter.

45 Article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986.

« Cependant, sauf erreur ou omission, aucun accord départemental ne semble avoir été conclu à ce jour »46.

L'une des explications peut être celle-ci : en l'état du droit positif, la Cour de cassation rappelle qu'un accord collectif de location « ne peut déroger aux dispositions d'ordre public des lois des 23 décembre 1986 et 6 juillet 1989, ni contenir une renonciation à un droit d'ordre public »47.

Bien que le raisonnement semble juridiquement logique, quel peut être l'objet d'accords collectifs départementaux s'il n'est pas permis de déroger par voie contractuelle collective à la norme juridique supérieure48 ? On réalise ici que l'aspect ordre public ne favorise pas toujours la négociation et la résolution amiable.

3) La Commission Départementale de Conciliation.

80. Elle a pour objet de concilier les parties dans les litiges locatifs au niveau départemental. Les parties aux litiges locatifs seront le bailleur, ou ses représentants, et le preneur de bail, le ou les locataires ou une association représentative des locataires.

81. Elle offre la possibilité aux bailleurs et aux locataires, pour sa résidence principale, de se rencontrer et de rechercher ensemble une solution au conflit qui les oppose sans s'adresser au juge.

C'est une instance placée auprès du préfet de chaque département et composée à part égale de représentants des bailleurs et de représentants des locataires. Les membres qui la composent sont nommés pour trois ans par le préfet sur proposition des organisations de bailleurs et de locataires dont la liste est fixée en fonction de leur représentativité dans le département.

La Direction Départementale de l'Equipement assure le secrétariat de la commission.

82. Cette Commission de conciliation fait l'objet de développements plus conséquents dans la suite de ce mémoire, en raison de sa place toute particulière dans les modes alternatifs de règlement des conflits dans les rapports locatifs49.

B. À l'échelon local.

83. La concertation locale intervient au niveau de l'immeuble ou, selon l'article 44 de la loi du 23 décembre 1986, de « l'ensemble immobilier ».

À l'échelle de « l'immeuble » ou du « groupe d'immeuble » : Les locataires sont représentées soit par une association, soit, depuis la loi SRU, par un groupement.

46 Ph. Pelletier et M. Rudaux-Richoillez, avocats Lefèvre Pelletier & associés : « La concertation locative : état des lieux et perspectives », Rev. Loyers n°855, 2005.

47 Cass. 3e civ., 19 janv. 2000, n°98-12.658, Bull. civ. III, n°9.

48 Ph. Pelletier et M. Rudaux-Richoillez, idem.

49 V. les développements au chapitre consacré à la conciliation.

1) Conditions de représentativité des associations et des

groupements50 de locataires.

a. Les associations de locataires.

84. Afin de pouvoir exercer leurs attributions, les associations de locataires doivent remplir plusieurs conditions.

De prime abord, les associations doivent d'une part, « oeuvrer dans le domaine du logement », d'autre part être « indépendantes de tout parti politique, ou organisation philosophique, confessionnelle, ethnique ou raciale »51. Enfin, elles ne doivent pas poursuivre « d'intérêts collectifs qui serait en contradiction avec les objectifs du logement social fixé par le code de la construction et de l'habitation... ou du droit à la ville... »52.

85. Les associations, pour être représentatives, doivent :

- Soit être affiliées à l'une des cinq associations nationales de locataires siégeant à la Commission Nationale de Concertation,

- Soit représenter au moins 10 % des locataires de « l'immeuble » ou du « groupe d'immeubles »53.

86. L'association peut également prétendre à la représentativité et ce, alors même qu'elle ne réunirait pas 10 % des locataires de l'immeuble ou du « groupe d'immeubles », dès lors qu'elle est affiliée à une organisation siégeant à la commission nationale de concertation. Ainsi, par exemple, un immeuble comprenant 35 locataires et constituant une association : cette dernière, si elle s'affilie à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation, pourra bénéficier de toutes les prérogatives qui lui sont reconnues par la loi, même si elle ne comporte que de deux membres. Certains auteurs qualifient ce groupement : de groupement de fait entre locataire s54.

87. Une deuxième condition est imposée par l'article 44 de la loi de 1986 : l'association ou le groupement doit désigner « le nom de trois au plus de ses représentants parmi les locataires de l'immeuble ou du l'ensemble d'immeubles ». Cette information est transmise par lettre recommandée avec demande d'avis de réception aux bailleurs et, dans les immeubles en copropriété, aux syndics.

88. En Haute-Garonne, trois associations spécialisées dans le domaine du logement se sont regroupées autours de leur spécialité. Les associations en question, conscientes de défendre les mêmes intérêts, se sont concertées pour travailler et établir une grille de vétusté des équipements locatifs d'HLM. Cette concertation s'est opérée avec différents offices HLM.

50 Depuis la loi SRU.

51 Cette exigence, issue d'un amendement sénatorial déposé par le groupe socialiste en première lecture reprend, quasiment dans les mêmes termes, le dispositif de l'article 61 de la loi no 98-657 du 29 juillet 1998 (JO 31 juill.) relative à la lutte contre l'exclusion, qui complète l'article L. 421-8 du Code de la construction et de l'habitation.

52 Article 193, 2° b, de la loi n°2000-1208, 13 déc. 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbain

53 CA Paris, 6e ch. B, 20 sept. 96, Baudin c/ SCI Le Clos des Français, Loyers et copr. 1996, n° 473.

54 H. Des Lyons et Y. Rouquet, « Baux d'habitation ; rapports propriétaires-locataires : secteur privé, secteur Hlm, loi de 1948. » 3ème édition Delmas 2003. p.3 17.

b. Les groupements de locataires.

89. La loi « SRU »55 a offert aux bailleurs un nouvel interlocuteur en étendant aux groupements de locataires la représentativité jusqu'alors réservée aux seules associations déclarées.

90. Les groupements ne peuvent être pris en considération que s'ils sont affiliés à une organisation siégeant à la Commission Nationale de Concertation.

Cette mesure a pour but d'éviter aux locataires les formalités imposées par la constitution d'une association, qui peuvent décourager les bonnes volontés56.

En outre, à la différence des associations, les groupements de locataires n'ont pas à justifier de leur « indépendance », ni de l'objet poursuivi.

2) Les thèmes de la concertation57.

91. Nous citerons quelques uns de ses thèmes de concertation, à titre d'exemple, pour apprécier l'intervention de ces représentants de locataires et de leur travail en amont pour une meilleure résolution amiable des litiges locatifs pouvant être rencontrés ultérieurement.

92. Concernant les groupements de locataires, ils bénéficient des prérogatives jusqu'ici réservées aux seules associations de locataires. Ils ont ainsi accès aux divers documents concernant la détermination ou l'évolution des charges locatives. Ils peuvent, en outre, à leur demande, être consultés chaque semestre par le bailleur ou le syndic, s'il y a lieu, sur les divers aspects de la gestion de l'immeuble ou du groupe d'immeubles

En revanche, au visa de l'article 44 alinéa 3, non modifié, de la loi du 23 décembre 1986, qui ne vise que les « représentants des associations », les autres représentants des groupements de locataires ne peuvent pas assister aux assemblées générales de copropriété.

a. Charges locatives.

93. Les représentants des associations ont « accès aux différents documents concernant la détermination ou l'évolution des charges locatives ».

En pratique, les termes de la loi étant relativement généraux, les représentants des associations peuvent consulter toutes les pièces justificatives de la nature et du montant des charges locatives (factures, devis et marchés, contrats divers, relevés de consommations, etc.).

94. Ces modalités d'accès par les associations auxdits documents n'ont jamais été définies par le législateur. La jurisprudence ne s'est, semble-t-il, pas davantage prononcée.

Ces dernières devront être fixées contractuellement entre les parties, et à défaut d'accord par le juge. À titre d'exemple, les parties pourront déterminer si les représentants des associations ont le droit ou non de photocopier les documents consultés.

55 Article 193 de la loi.

56 Rapport au nom de la Commission des affaires économiques et du plan (de François Ph.), JO Sénat, doc. N°304, p. 343- 344.

57 Loi n°86-1290, 23 déc. 1986, art. 44, al. 2 ; Loi n°89-462, 6 juill. 1989, art. 24-1 modifié.

b. Gestion de l'immeuble.

95. Les associations de locataires ont un rôle consultatif : elles ont la faculté de demander semestriellement au bailleur à être consultées sur « les différents aspects de la gestion de l'immeuble ou du groupe d'immeubles ».

Le bailleur comme l'administrateur de la copropriété sont tenus de consulter, à leur demande, l'association, au moins une fois par semestre, sur les différents aspects de la gestion de l'immeuble ou du groupe d'immeubles. Selon ce texte, c'est aux représentants des associations de locataires qu'il appartient de prendre l'initiative de demander à être consultées.

c. Copropriété.

96. Les représentants peuvent, dans les copropriétés, assister aux assemblées générales et formuler des observations sur la question de l'ordre du jour58. Comme précisé précédemment, cette prérogative est réservée aux associations de locataires.

À cette fin, le syndic de copropriété les informe, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, de la date, de l'heure, du lieu et de l'ordre du jour de l'assemblée générale.

3) Droit de représentation en justice des locataires par les associations.

97. Depuis la loi du 13 décembre 2000, dite loi SRU, les associations ont le droit de représenter les locataires en justice.

Les associations siégeant à la Commission Nationale de Concertation et agréées pour agir en justice peuvent, en effet, être mandatées pour le compte d'un ou plusieurs locataires, lorsqu'un locataire a un litige locatif avec son bailleur, ou lorsque plusieurs locataires ont avec un même bailleur un litige ayant une origine commune.

L'expérience révèle que cette faculté est peu utilisée, sans doute en raison de la difficulté pour l'association de souscrire une assurance en responsabilité civile au titre des risques encourus par cette représentation judiciaire.

98. En Haute-Garonne, cette faculté est effectivement peu exercée. La pratique consistant à représenter les locataires devant des institutions de règlement amiable, telle que la Commission de Conciliation de rapports locatifs, et de travailler en partenariat avec des avocats pour les actions contentieuses devant les tribunaux.

99. Rappelons qu'en matière locative, les juridictions compétentes, le juge de proximité et le tribunal d'instance, ne requièrent pas la présence obligatoire d'un avocat. Dans le cas où les parties ne se munissent pas d'avocat, les associations les assistent dans la rédaction des actes de procédure : assignation, conclusion ainsi que dans l'argumentation juridique. Dans ce dernier cas de figure, les parties se défendent elles-mêmes mais elles s'appuient sur le savoir-faire juridique des associations.

58 Loi n° 86-1290, 23 déc. 1986, art. 44, al. 3.

C. À l'échelle du patrimoine du bailleur.

100. La loi59 offre au bailleur la possibilité de conclure des accords locaux sur « tout ou partie de leur patrimoine », soit avec les associations de locataires, soit directement avec les locataires eux mêmes.

101. Les accords entre bailleurs et associations de locataires ont les même objets que ceux des accords nationaux et départementaux, sauf à préciser que les accords locaux peuvent porter sur « les loyers », à la différence des autres accords qui peuvent porter sur les « suppléments de loyers pour les organismes d'habitation à loyer modéré ».

Ces accords, conclus pour une durée déterminée ou indéterminée, doivent mentionner les conditions de leur dénonciation, de leur renouvellement ou de leur révision.

102. Les accords sont obligatoires à une double condition : d'une part avoir été conclus, soit par une ou plusieurs associations regroupant le tiers au moins des locataires concernés, soit par une ou plusieurs associations regroupant au moins 20 % des locataires concernés et affiliées à une organisation siégeant à la Commission Nationale de Concertation. D'autre part, ne pas avoir été rejetés par écrit par un plus grand nombre de locataires dans un délai d'un mois à compter de leur notification individuelle par le bailleur aux locataires.

L'ensemble de ces conditions, notamment de représentativité, rend en pratique difficile la négociation d'accords dans cette forme.

103. Les accords entre bailleurs et locataire peuvent être réalisés, en l'absence d'accords conclus entre les bailleurs et les associations de locataires. En pratique, et à défaut de dispositions légales ou jurisprudentielles plus précises, on ignore la portée de « l'absence d'accords » entre bailleurs et associations de locataires60.

Doit-on envisager une absence totale d'accord ou un échec après une tentative préalable négociation ? La solution recommandée consiste toutefois à n'envisager un accord direct avec les locataires qu'après avoir constaté le caractère infructueux de la négociation entreprise avec les associations et groupements concernés61.

104. Le formalisme a été réduit au minimum par la législation. Elle précise que la durée de l'accord peut être déterminée ou indéterminée. Dans ce dernier cas la précision des conditions de dénonciation de l'accord, sera primordiale. Elle dispose aussi que l'accord doit préciser les conditions de sa dénonciation, son renouvellement ou de sa révision.

105. La législation dispose que de tels accords sont réputés applicables « dès lors qu'ils ont été approuvés par écrit par la majorité des locataires, dans un délai d'un mois à compter de la réception de la notification individuelle par le bailleur »62 . Ce délai d'un mois est une période

59 Article 42 de la loi de 1986 dispose que les accords collectifs peuvent être passés pour « tout ou partie » du patrimoine. L'accord pourra être conclu à l'échelle d'un bâtiment ou d'un groupe, d'un quartier, ou sur tout le patrimoine d'un même bailleur.

60 H. Des Lyons, « La loi SRU et la concertation dans l'habitat locatif », AJDI 2001, p. 671 et s.

61 Ph. Pelletier et M. Rudaux-Richoillez, avocats Lefèvre Pelletier & associés : « La concertation locative : état des lieux et perspectives », Rev. Loyers n°855, 2005.

62 Cass. 3è civ., 28 juin 2000, Administrer octobre. 2000, p.56, à propos d'un accord visant à substituer à l'antenne collective un raccordement collectif au câble, la Cour de Cassation considérant qu'un vote à la majorité dans les conditions légales ne porte pas atteinte au principe de la libre concurrence. Dans cet arrêt l'accord collectif entre bailleur et locataires a solutionné le litige juridique par une concertation amiable.

de réflexion offerte aux locataires, et non un délai de forclusion rendant irrecevable toute action en contestation de l'accord collectif par un locataire63.

106. Si les accords sont approuvés, ils deviennent obligatoires pour tous les locataires, et non pas seulement pour ceux qui les ont approuvés64. Ainsi, dans le cas d'un accord conclu en vue de l'installation du câble dans l'immeuble, tous les locataires sont tenus au paiement de la redevance concernant l'abonnement au câble, même ceux ne possédant pas la télévision65.

Le bilan en la matière reste toutefois mitigé66.

107. Les préalables à l'amiable présentés, que ce soit en terme d'information et de qualification du litige ou en terme de négociation collective. Nous pouvons étudier plus précisément les Modes Alternatifs de Règlement des Conflits en droit locatif, le premier de ces MARC étant un contrat il trouvait tout à fait sa place dans ce développement consacré à la négociation : La Transaction.

63 CA Paris, 6e ch. B, 20 sept. 96, « Baudin c/ SCI Le Clos des Français », Loyers et copr. 1996, n°473.

64 Cass. 3e civ., 28 juin 2000, n°97-21.684, Bull. civ. III, n°13 1, Loyers et copr. 2001, n°1, obs. B. Vial-Pedroletti, Rev. Administrer 2001, n°337, p. 56, obs. V.Canu, RJDA 2000, n°10, n°845, p. 673.

65 TI Saint-Claude, 25 oct. 1996, Guille c/ OPHLM de Saint-Claude, Loyers et copr. 1997, n°39.

66 Ph. Pelletier et M. Rudaux-Richoillez, avocats Lefèvre Pelletier & associés : « La concertation locative : état des lieux et perspectives », Rev. Loyers n°855, 2005.

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