La problématique du loyer perçu anticipativement par l'usufruitier d'un immeuble à usage résidentiel

« UNIGOM »

B.P. 204 GOMA

FACULTE DE DROIT

DEPARTEMENT DE DROIT PRIVE ET JUDICIAIRE

DE LA PROBLEMATIQUE DU

LOYER PERÇU
ANTICIPATIVEMENT PAR
L'USUFRUITIER D'UN IMMEUBLE

A USAGE RESIDENTIEL

Travail de fin de cycle présenté et défendu en vue de
l'obtention du diplôme de graduat en Droit.

Par : PONY MATSANDE Médard Directeur : KATEMBO ZAWADI

Assistant.

Année académique 2007-2008.

a

EPIGRAPHES

<< Pas plus qu'un locataire, l'usufruitier ne pourra devenir
propriétaire par le mécanisme de la prescription acquisitive».

PONY MATSANDE Médard

<< Nul ne peut s'enrichir sans juste cause aux dépens
d'autrui ».

PRINCIPE GENERAL DU DROIT

b

A tous nos lecteurs présents et avenir ;

A tous les usufruitiers-bailleurs d'immeuble à

usage résidentiel ;

A tous ceux qui aiment, respectent et appliquent

l'équité, la justice ;

A nos parents géniteurs KATEMBO MATSANDE

et KAHAMBU MUSAVULI ;

A tous nos frères et scours germains : DEDIEU

MULEKYA, MIREILLE NYAVINGI, CRHISTIAN KAKULE,

FIDELE LWANZO et CHRISTELLE MUGHOLE_;

Nous dédions le présent travail.

PONY MATSANDE Médard

REMERCIEMENTS

En guise de reconnaissance et surtout de gratitude, il nous plait d'adresser nos probes remerciements à tous ceux qui, de près ou de loin, nous ont soutenus tout au long de notre cursus de formation scientifique.

En fin de ce premier cycle universitaire, remercions particulièrement :

Nos parents géniteurs KATEMBO MATSANDE et KAHAMBU MUSAVULI,qui, les premiers nous ont conduit vers l'école aux fins d'acquérir la base de toute notre instruction ;

La famille de l'oncle maternel MARTIN MUSAVULI et KAVUGHO MUNAGHA, madame son épouse, pour leur encadrement et tous les bienfaits aussi grandioses qu'inexprimables ;

Notre directeur KATEMBO ZAWADI, qui en dépit de ses multiples occupations, a accepté l'encadrement de notre travail.

Nous ne pouvons pas oublier d'exprimer notre profonde gratitude au grand-frère Christophe MAMBOLEO ZAWADI ainsi qu'à son proche collaborateur NZANZU Blaise pour leur initiation pratique à certaines notions de droit dont certains fruits ont été présentés à travers cette oeuvre. Aussi, à tous nos frères et soeurs, cousins et cousines notamment JOELLE MATHE, VICTOIRE MUSAVULI, FLORENT MUSAVULI, MIRYAM MUSAVULI, DIVINE MUSAVULI, ... pour leur soutien fraternel chaleureux ; et alliés JEANINE MUGHOLE, SOLANGE MATUMAINI...

Que mademoiselle Liliane KATYA KAHEMULWA trouve ici l'expression de notre profonde gratitude pour l'encadrement sympathique, cordial, affectueux, tendre et intime qu'elle nous a toujours offert.

En fin, nous ne pouvons pas passer sous silence nos amis et compagnons de lutte jusqu'à ce jour : ZOE AKILI, TRESOR MUSUBAO, MOISE KANYUNYI, ...

d

SIGLES ET ABREVEATIONS

art : article

C.R.D.F. : Centre de Recherche et de Diffusion Juridiques

Cass.civ : chambre de Cassation Civile

CCC L III : Code Civil Congolais Livre trois

éd. : édition

Elis. : Elisabethville

J.O.Z. : Journal Officiel du Zaïre

Jur.Col. : Revue de doctrine et de Jurisprudence Coloniale

Léo. : Léopoldville

Op.Cit. : Opere Citato (intitulé d'un ouvrage déjà cité pour le même auteur). p. : page

P.F.D.U.C. : Publication des Facultés de Droit des Universités du Congo

pp. : pages

R.J.C.B. : Revue Juridique du Congo Belge

R.J.Z. : Revue Juridique du Zaïre T. : tome

INTRODUCTION

1. Problématique

Tout le droit dont nous nous servons est relatif aux personnes, aux biens et aux obligations. Il est évident qu'entre l'être et l'avoir, entre les personnes et les biens, il existe un lien naturel, psychologique, économique ... que le Droit enregistre et organise. L'ensemble des relations juridiques qui se tissent ainsi entre les personnes et les biens peut dès lors constituer le toile de fond d'un « droit des biens » au sens large.¹ Ce droit des biens est la branche du droit civil répartissant, entre ces personnes, leurs avoirs. Ainsi, la propriété confère un bien à une seule personne ; l'usufruit démembre la propriété en usus et fructus excluant l'abusus ; l'indivision met en concurrence plusieurs propriétaires sur un même bien ;...Ce droit des biens correspond à l'étude d'une partie des droits patrimoniaux dans son objet bien précis, l'autre partie étant constituée par le droit des obligations ; et ces deux constituent les branches maîtresses du droit patrimonial.

Ainsi, les biens ou droits patrimoniaux sont de trois sortes : les droits de créance ou d'obligation, les droits réels et les droits intellectuels.

Les seuls droits réels sont : la propriété, la concession perpétuelle, les droits d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage et d'habitation, les servitudes foncières, le gage, le privilège et d'hypothèque.²

Le droit des obligations, détermine les obligations réciproques des parties par rapport à un bien, à une source d'obligations bien déterminée. Ainsi, dans le contrat de bail notamment, le bailleur donne en location son bien et en assure jouissance paisible³, le locataire doit à son tour paiement du loyer conformément à leur contrat.

1 KANGULUMBA MBAMBI, Précis de droit civil : les biens, T1, Academia-Bruylant, Louvain-la-Neuve, « Bibliothèque de Droit Africain » 2007, p. 24.

2 Voir art. 1 Al. 1 et 2 de la loi n°73/021 du 20 jullet 1973 portant Régime général des biens, Régime foncier et immoblier et Régime des sûretés telle que modifiée et complétée par la loi n°80/008 du 18 jullet 1980.

3 H. CAPITANT, F. TERRE, Y. LEQUETTE, Les grands arrêts de la jurisprudence civile, T1, 11^e éd., Dalloz, Paris, 2000, p. 349.

Le bailleur peut être soit le propriétaire soit l'usufruitier d'un immeuble à usage résidentiel. Dans la deuxième alternative, les actes de l'usufruitier peuvent se montrer préjudiciables aux intérêts futurs du nupropriétaire surtout lorsqu'il y a eu perception anticipative du loyer par ce premier, et ce pour le temps où il n'aurait plus dû le percevoir du fait de l'extinction de son droit (d'usufruit) surtout par sa mort. Aussi, cette situation suscite-t-elle une réflexion et nécessite-t-elle une solution adéquate.

Pour ce faire, un certain nombre d'interrogations trouve son

mérite :

1. l'usufruitier d'un immeuble à usage résidentiel peut-il le donner à bail ?

2. si oui, ce bail peut-il produire des effets à l'égard du nu-propriétaire tant en cours qu'en fin d'usufruit ?

3. que dire de l'administration du bien grevé d'usufruit et objet du contrat de bail ?

4. à l'extinction de l'usufruit, quel sera le sort du loyer perçu anticipativement - et au-delà du terme - par l'usufruitier ?

Voilà autant d'interrogations auxquelles nous tenterons de donner solution tout au long des développements du présent travail.

2. Hypothèses

D'entrée de jeu, disons que les hypothèses sont des solutions - réponses- anticipées et provisoires aux interrogations posées dans la problématique qui seraient en fin du travail infirmées ou confirmées.

Tout d'abord l'usufruit, démembrement de la propriété, confère à son titulaire le droit d'usage et le droit de jouissance sur une chose. C'est ainsi que l'usufruitier est en relation immédiate, directe avec la chose -objet de son droit. Il reçoit une partie de prérogatives inhérentes à la propriété et les exerce directement sur la chose¹. Aussi, l'usufruitier pourrait-il prendre

1 Ch. ATIAS., Droit civil : Les biens, 4^e éd., Litec, Paris, 1999, p. 166.

qualité de bailleur car titulaire surtout du fructus. En ce sens, il pose un acte d'administration sur l'objet de son droit.

Ensuite le contrat de bail, en principe, ne pourrait produire effet à l'égard du nu-propriétaire. Il n'y est pas partie. Exceptionnellement, en fin d'usufruit les effets intrinsèques du contrat de bail pourraient lui être opposés pour au tant qu'il acceptât de continuer à percevoir le loyer, il en assumerait alors toutes les obligations de bailleur.

Quant à l'administration du bien grevé d'usufruit et objet du contrat de bail, l'usufruitier assumerait toutes les obligations inhérentes à tout bailleur sans préjudice des caractéristiques de l'usufruit, bien entendu. Autrement, en concluant bail, il doit sauvegarder l'intérêt du nu-propriétaire. Du coté du locataire, il assumerait d'ordinaire les siennes.

En fin, le bail consenti par l'usufruitier peut troubler la jouissance du nu-propriétaire s'il a perçu un loyer et que par la suite son usufruit s'éteigne. A l'extinction du droit d'usufruit, la propriété devient ipso facto effective dans le chef du nu-propriétaire. Ainsi, considérant la conclusion du contrat de bail par l'usufruitier, qui de bonne ou de mauvaise foi a perçu le loyer pour une période au-delà de l'extinction de son droit d'usufruit, le nupropriétaire serait en droit de revendiquer ce loyer qui, en principe, lui revient de droit, car étant devenu pleinement propriétaire. Le sort de ce loyer excédent serait le remboursement par l'usufruitier-bailleur.

3. Intérêt et choix du sujet.

Notre travail présente un intérêt certain, indéniable, tant sur le plan pratique (sociologique) que sur le plan théorique.

Au plan pratique, il y a intérêt de porter à la connaissance de tous les usufruitiers surtout d'immeubles à usage résidentiel qu'ils ont le droit de donner à bail leur immeuble en vue de les faire fructifier toute en conservant leur valeur. Pas mal de veuves ont déniché cet intérêt. Ainsi, quant aux obligations et droits, ce document peut être tenu comme référence pour les intéressés. C'est surtout tout nu-propriétaire qui trouvera grand intérêt dans la présente étude. Il pourra non seulement se rendre compte de la possibilité du remboursement du loyer indûment perçu par l'usufruitier-bailleur en fin

d'usufruit mais aussi et surtout prendre connaissance des outils nécessaires pour se faire remettre dans ses droits.

Au plan théorique, ce travail démontre les lacunes de la législation congolaise en matière d'usufruit. Mais ces lacunes ne constituent du tout pas un blocage à la constitution d'usufruit sur tout autre bien que le sol en RDC. Ce travail en apporte plus ou moins un débouché par l'ordonnance du 14 mai 1888 en son art. 1. Cette ordonnance permettant ainsi de nous référer au code civil Napoléon et d'appliquer ses dispositions en RDC en tant que principes généraux de droit. Ainsi, l'usufruit peut porter sur tout autre bien, les immeubles notamment. Quant à la destinée du loyer indûment perçu par l'usufruitier-bailleur, ce travail la présente sous un angle théorique (voir dernier chapitre).

Pas mal d'étonnements constituant davantage une des interrogations de notre problématique ont convergé au choix du présent sujet. Ce choix porte ainsi sur le bail consenti par l'usufruitier d'un immeuble à usage résidentiel et toutes les conséquences y afférentes.

4. Délimitation du sujet

La finalité du présent travail ne pourrait être aisée sans pour autant le limiter dans l'espace, dans le temps et dans la matière.

Dans l'espace, notre travail couvre la RDC car analysant la législation congolaise notamment la loi n°73/021 du 20 juillet 1973 portant Régime général des biens, Régime foncier et immobilier et Régime des sûretés telle complétée et modifiée par la loi n° 80-008 du 18 juillet 1980 ; le décret du 30 juillet 1888 portant des contrats ou des obligations conventionnels ainsi que les principes généraux de droit ayant trait à notre sujet.

Dans le temps, notre recherche va de l'entrée en vigueur du décret précité jusqu'à nos jours.

Il s'agira dans notre travail d'analyser ces trois sources formelles de droit afin d'apprécier la destinée du loyer perçu anticipativement par l'usufruitier-bailleur pour le temps où son droit est éteint.

5. Méthodes et techniques de recherche

Les démarches raisonnées, ordonnées et suivies nous permettant de vérifier nos hypothèses ci-haut mentionnées suivent :

> la méthode exégétique : nous permettant de comprendre et d'interpréter les textes de lois ci-haut évoqués.

> la méthode comparative : Par cette méthode, avons mis en parallèle la législation française en matière d'usufruit conventionnel se suivant du contrat de bail et celle de notre pays en la même matière.

> La technique documentaire : celle-ci est passée par la lecture doctrinale, y cueillant ainsi les opinions des auteurs en vue consolider notre réflexion.

> La technique cybernétique : technique actuellement en vogue, nous a permis de récolter des données électroniques.

7. Enoncé du plan

S'il s'avère indispensable et nécessaire de considérer sous une perceptive générale l'usufruit et le contrat de bail au chapitre premier, il nous faudra non seulement présenter au chapitre deuxième la manière dont est administré l'immeuble à usage résidentiel grevé d'usufruit et donné à bail mais aussi et surtout présenter le sort du loyer perçu anticipativement par l'usufruitier-bailleur pour le temps où son droit est éteint au chapitre troisième, et ce ; hormis l'introduction et la conclusion.

CHAPITRE PREMIER
DES CONSIDERATIONS GENERALES SUR L'USUFRUITIER
ET LE CONTRAT DE BAIL

Il sied, au préalable, pour le présent travail de pouvoir décortiquer en humbles détails les notions générales de base en vue d'une bonne appréhension. Il s'agira dans le présent chapitre d'épingler deux grandes notions présumées connues pour les initiés : l'usufruit (SECTION I), et le contrat de bail (SECTION II). Les deux notions sont la base constitutive de notre travail. En fin de ce chapitre nous présenterons les dissemblances et les ressemblances entre les deux notions (SECTION III).

SECTION I DE L'USUFRUIT

L'article 109 de la loi n°021 du 20 juillet 1973 telle que modifiée et complétée par la loi n° 80-008 du 18 juillet 1980 énumère divers droits de jouissance sur le sol qui, d'après le législateur, sont des droits réels, et sont dits par ce dernier comme étant des « concessions ordinaires ». Parmi ceuxci, on trouve l'usufruit dont il importe d'appréhender le prodrome et la définition (§1) d'abord ; ensuite, relever le caractère lacunaire de la réglementation d'usufruit en droit positif congolais (§2); suivront les caractères de d droit d'usufruit (§3) ; enfin déterminer les droits et obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire (§4).

§1. Prodrome et définition

Prodrome exige de souligner qu'avant 1973 la notion d'usufruit était fort méconnue par le Droit congolais. Ce n'est qu'en cet an qu'il apparaît mais d'application restreinte, et ce avec l'avènement de la loi dite foncière.

Cette nouvelle réglementation, ainsi adoptée, avait pour objet essentiel le bien fonds concédé par l'Etat congolais alors que ce droit d'usufruit est dans sa généralité à même de frapper bien d'autres biens que le sol en l'occurrence les biens meubles corporels, les biens immeubles, etc.

Le Droit congolais définit la notion d'usufruit
proportionnellement à son application et à son objet. C'est la première

optique que l'article 132 de la loi n°021 du 20 juillet 1973 telle que modifiée et complétée par la loi n° 80-008 du 18 juillet 1980 dispose : « l'usufruit concédé par l'Etat à une personne sur le fonds est le droit pour elle d'user et de jouir de ce fonds, comme l'Etat lui-même, mais à la charge de le conserver dans son état »¹. Cette définition restrictive accorde à l'Etat congolais seul la probabilité d'être nu-propriétaire et dans ce cas d'espèce seul le sol est susceptible d'être grevé d'usufruit. Dans la deuxième optique et quatorze ans plus tard, le code de la famille institut deux types d'usufruits : l'usufruit des parents sur les biens de leurs enfants mineurs et l'usufruit du conjoint survivant sur la maison habitée par les deux époux et les meubles meublants ainsi que la moitié de l'usufruit des terres attenantes que l'occupant de la maison exploitait personnellement pour son propre compte et du fonds de commerce y afférent.

Cependant en Droit français, cette notion d'usufruit date de l'entrée en vigueur du Code civil Napoléon de 1804. Avec tout intérêt et vu les faits sociaux contemporains, déjà ce code définit en son article 578 la notion d'usufruit. Cette est définition englobante : « l'usufruit est le droit de jouir d'une chose dont un autre a la propriété, comme le propriétaire luimême, mais à charge d'en conserver la substance²».

De l'intersection de ces deux définitions légales des Droits congolais et français, il découle que la propriété se trouve démembrée et deux de ses trois attributs sont à l'honneur de l'usufruitier dont le « jus fruendi » et le « jus utendi ». Le propriétaire ne conserve que le « jus abutendi » qui était assurément la partie la plus profonde de son droit, mais non la plus visible ni la plus vivante. Dépouillée de l'usus et du fructus, la propriété n'est plus qu'une nue-propriété, mais elle a en elle la certitude de revenir un jour pleine propriété ; car l'usufruit est un droit essentiellement temporaire et, en général viager : destiné à s'éteindre à la mort de son titulaire³.

1 Voir article 132 de la loi n°73/021 du 20 juillet 1973 portant Régime général des biens, Régime foncier et immobilier et Régime des sûretés telle que modifiée et complétée par la loi n°80/008 du 18 juillet 1980.

2 Voir art.578 in A. LUCAS, Code civil, 25 éd., Litec, Paris, 2006, p. 360.

3 LUKOMBE NGHENDA, Droit civil : Les biens, P.F.D.U.C, Kin, 2003, p. 581.

La doctrine, notamment celle de François TERRE et de Philippe SMILER, définit l'usufruit comme un droit réel viager qui confère à son titulaire le pouvoir d'user et de jouir durant sa vie, des biens appartenant à une autre personne, comme celle-ci en userait et en jouirait, mais à charge d'en conserver la substance¹

Cette définition, pour nous innovatrice, est beaucoup plus matérielle par rapport aux deux autres légales. Elle y inclut un déterminant de grande taille : le déterminant temps -durée- car sans elle, il n' y aurait usufruit. Cependant, ces auteurs n'ont du tout pas atteint perfomance. En effet, le droit d'usufruit ne s'éteint exclusivement par la mort de l'usufruitier. D'autre mode existe tel que l'arrivée du terme, la consolidation,...

Considérant l'innovation ci-haut dégagée, nous proposons définir l'usufruit comme étant le droit d'user et de jouir (percevoir les fruits) d'un bien dont une autre personne a la propriété, comme le propriétaire luimême à charge d'en conserver la pleine substance, et ce pendant une période bien déterminée, à la limite déterminable.

§2. Du caractère lacunaire de la loi n°021 du 20 juillet 1987 telle que
complétée et modifiée par la loi n° 80-008 du 18 juillet 1980 quant à la
notion d'usufruit

Cette loi dite restrictivement foncière traite bien d'autres matières en l'occurrence : le régime général des biens, le régime immobilier et le régime des sûretés. Cette nouvelle réglementation inclut dans l'arsenal juridique écrit congolais une notion très nouvelle : celle de l'usufruit. Nouveauté que nous saluons vivement.

Cette loi, innovant et modifiant certaines dispositions de l'ancien code civil livre II a, avec toute consternation, régi l'usufruit de manière lacunaire. Cette lacune découle du fait que cette loi n'avait institué que l'usufruit concédé par l'Etat congolais sur son fonds, alors que le droit d'usufruit est susceptible de porter sur différents biens notamment meubles, immeubles ou les droits et biens incorporels. Ainsi, ignore-t-elle à tort tout autre usufruit ne portant pas sur le sol.

1 F. TERRE et Ph. SIMLER, Droit civil: les biens, Dalloz, Paris, p. 591.

Tout compte fait, la loi congolaise du 20 juillet 1987 est lacunaire vu que les règles posées ne concernent pas les droits d'usufruit portant sur les biens autres que le sol.

Ce caractère lacunaire incite en nous un étonnement : la loi n°021 du 20 juillet 1987 ne régissant pas l'usufruit autre que celui portant sur le sol, lequel est uniquement concédé par l'Etat, n'aurait-elle pas par ce silence interdite la constitution de l'usufruit sur d'autres biens et ce par des particuliers! Absolument pas, car s'il s'agissait d'interdire, le législateur l'aurait dit expressément. Comme il n'est d'interdiction, en cas de constitution d'usufruit ; quel sera le fondement juridique de cette constitution ! N'y aurait-il pas absence de fondement juridique !

Pour y pallier, invoquons les dispositions de l'art.1 de l'ordonnance de l'administration générale au Congo du 14 mai 1886 approuvée par le décret du 12 novembre 1886 : Quant la matière n'est pas prévue par un décret, un arrêté ou une ordonnance déjà promulguée, les contestations qui sont de la compétence des Tribunaux du Congo seront jugées d'après les coutumes locales, les principes généraux de droit et l'équité ».

La position du Professeur LUKOMBE NGHENDA consolide la notre : « il s'impose de faire appel à l'application de l'ordonnance administrative du 14 mai 1886 : faute des règles légales écrites ou coutumières, l'usufruit sur les biens autres que le sol sera régi par des principes généraux de droit à tirés de l'application des règles posées dans le livre II du code civil Napoléon (dit belge ou français) relatives à l'usufruit qui porte sur les biens autres que le sol »¹.

Ainsi, outre les dispositions de la loi dite foncière en matière d'usufruit, aux termes de l'art. 581 CCC L III, l'usufruit peut être établi sur toute sorte de biens meubles ou immeubles.²

§3. Des caractères de l'usufruit

Qu'il s'agisse du droit d'usufruit sur le fonds qui est plus ou moins systématiquement réglementé en RDC par la loi dite foncière ou du

1 LUKOMBE NGHENDA, Op.cit., p.580.

2 Voir art.581 code civil Napoléon, in A. LUCAS, Op.cit., p.355

droit d'usufruit sur tout autre bien que le sol, les caractères de l'un ou de l'autre côté sont similaires.

A. L'usufruit est un droit réel

Ce caractère ressort de deux dispositions légales

définitionnelles de l'usufruit et ce, par l'expression : « comme le propriétaire lui-même ». Par cette expression, les deux dispositions font allusion au droit de propriété que son titulaire pouvait lui-même exercer sur sa chose. Le droit qu'a l'usufruitier est quasi-identique à celui du propriétaire. Et on peut affirmer sans doute que par cette expression les deux articles (578 pour le code civil Napoléon et 132 pour la loi dite restrictivement foncière) entendent considérer le droit d'usufruit comme droit réel.

Davantage, ce caractère peut être démontré par un autre raisonnement. Ce dernier part même de l'acception du droit réel. Par droit réel, il est entendu les prérogatives ou pouvoirs reconnus et qu'exerce son titulaire sur une chose immédiatement, directement ; sans passer par un intermédiaire quelconque. Ces prérogatives sont bien reconnues et accordées à l'usufruitier. Ce dernier est en relation directe et immédiate avec le bien lui assujetti. Ce caractère résulte de la négation de tout intermédiaire entre la chose et lui; autrement il n'est pas en relation personnelle avec le nupropriétaire, de surcroît qui n'a aucune obligation envers lui.¹

B. L'usufruit est un droit de jouissance

L'usufruit est un droit de jouir d'une chose ... L'usufruitier détiendra la chose, l'utilisera, en percevrant les fruits, (...). Il n'est qu'un simple détenteur précaire à l'égard du droit de propriété, c'est-à-dire qu'il ne pourra jamais posséder à titre de propriétaire. Par conséquent, pas plus qu'un emprunteur ou un locataire, l'usufruitier ne pourra devenir propriétaire par le mécanisme de la prescription acquisitive.

Cependant, les deux textes légaux signifient que l'usufruitier est titulaire d'un droit réel comme l'est le propriétaire lui-même ; ils ne sauraient signifier que la jouissance de l'usufruitier est la même que celle du propriétaire, et cela, non seulement parce que l'étendue des droits de

1 Ch. ATIAS, Op.cit., p. 1661.

l'usufruitier est moindre, mais encore parce que, même réduite à la jouissance, cette dernière n'est pas aussi grande que celle du propriétaire. Au demeurant, ces deux textes le laissent entendre, puisqu'ils obligent l'usufruitier à conserver la substance de la chose (et la restituer en fin de son droit -en ce sens il est détenteur précaire de l'objet d'usufruit-) d'une part, et que d'autre part, l'usufruitier n'a pas l'abusus sur la chose (en ce sens il est possesseur pour le nu-propriétaire de l'objet d'usufruit). Cet abusus ou droit de disposer (matériellement ou juridiquement) appartient au nupropriétaire¹.

Affirmons que l'usufruitier ne peut ni détruire matériellement la chose - objet de son droit- ni disposer juridiquement de cette même chose. A ceci, il ne revient pas à dire qu'il ne peut juridiquement disposer de son droit portant sur cette chose. Ainsi, il peut aliéner, céder son droit d'usufruit, mais avec cette réserve que la chose reviendra au nu-propriétaire en fin d'usufruit soit à la mort de l'usufruitier originaire -auteur de l'aliénation- soit à l'arrivée du terme. Par contre si le cessionnaire vient à décéder avant l'usufruitier originaire, ce droit pourra être transmis aux héritiers du cessionnaire, qui l'exerceront jusqu'à la mort de l'usufruitier originaire. C'est donc la vie de ce dernier qui doit être prise en compte et non celle du cessionnaire². A ce sujet hélas l'art. 139 de la loi congolaise n°021 du 20 juillet 1973 interdit la cession du droit d'usufruit.

Du reste, on notera que même pour l'exercice de l'usus et du fructus par l'usufruitier, il y a absence de caractère absolu des prérogatives de l'usufruit -malgré la définition de ce dernier en un droit réel. En effet, même limité à l'usus et au fructus de la chose, on ne saurait permettre à l'usufruitier d'exercer ces deux prérogatives aussi librement et d'une façon aussi complète que pourrait faire un propriétaire. On conçoit que la jouissance de la chose ne soit pas aussi étendue que celle du propriétaire, l'usufruitier étant tenu de la restituer ; ce qui implique dans l'intérêt du

1 LUKOMBE NGHENDA, Op. cit., p.587.

2 Idem, p.593.

propriétaire, qu'il n' en abuse pas par cette jouissance en altérant la substance de la chose¹.

Par conséquent, la jouissance de l'usufruitier est limitée, ce qui se manifeste par l'existence de certaines obligations dont il est tenu.

C. L'usufruit est un droit temporaire

Ce droit est l'essence de la constitution de l'usufruit. Tel a été le mérite de la définition doctrinale brillante au niveau de la notion de durée d'usufruit malgré la redondance usée par leurs auteurs -François TERRE et de Philippe SMILER -traduisant ainsi l'insistance de ces derniers à ce propos : « l'usufruit est un droit réel viager qui (...) durant sa vie, des biens (...). Mais, la faiblesse de cette définition est d'avoir restreint le facteur vie de l'usufruitier au seul mode normal d'extinction d'usufruit alors que l'arrivée du terme extinctif en est un autre mode normal.

La précision de la durée de l'usufruit est très capitale. A ce sujet, ni l'article 578 du code civil Napoléon ni l'article 132 de la loi dite restrictivement foncière, ne font allusion au caractère temporaire de l'usufruit, alors qu'il s'agit là d'un élément essentiel. Ce qui différencie d'ailleurs la jouissance de l'usufruitier d'avec celle du propriétaire. Ce caractère temporaire ressort de l'article 671 du code civil Napoléon relatif à l'extinction de l'usufruit et l'article 135 de la loi congolaise n°021 du 20 juillet 1973.

La raison d'être de la durée est que l'usufruit est généralement constitué à titre personnel (intuitu personae) c'est-à-dire qu'il est conféré à une personne pour la satisfaction de ses besoins et que, par ricochet, il doit disparaître au plus tard avec elle, au moment de son décès.

Si donc l'usufruit est constitué au profit d'une personne physique, il ne peut durer au maximum que jusqu'à son décès. Il est donc au plus un droit viager. Mais le caractère viager n'est pas d'ordre public et l'acte constitutif peut lui assigner une durée moindre en fixant un terme. De la même façon, l'usufruit peut être accordé en prenant en considération non

1 LUKOMBE NGHENDA, Op. cit., p.593.

pas la vie de l'usufruitier, mais celle d'un tiers ou encore un âge limite d'un tiers¹.

S'il s'agit d'un usufruit constitué au profit d'une personne morale, étant donné que la durée de cette personne peut être très longue, ce qui entraînerait à considérer que l'usufruit serait à la limite perpétuel, l'art. 619 du code civil Napoléon en a limité la durée à trente ans tandis que pour l'usufruit sur le fonds, l'art. 135 de la loi congolaise n°021 du 20 juillet 1987, a fixé le terme à vingt-cinq ans renouvelable.

C'est surtout à travers cette disposition, dit LUKOMBE NGHENDA que l'on saisit bien le caractère temporaire de l'usufruit : ce caractère est dicté non seulement par le fait que l'usufruit est accordé pour la satisfaction des besoins d'une personne déterminée, mais encore parce que l'usufruit entraîne une paralysie de la propriété et que cette paralysie ne saurait être perpétuelle, sous peine de ruiner totalement la propriété².

L'usufruit perpétuel ne l'est pas. Il pêcherait à la règle de la

restitution.

Soutient également à ce sujet Vincent KANGULUMBA MBAMBI que si l'usufruit était de caractère perpétuel, il y aurait là une atteinte à l'un des attributs du droit de propriété. Or, tout démembrement est temporaire, conséquemment l'usufruit en tant que tel l'est aussi³.

Et donc l'usufruit est un droit temporaire.

§4. Des obligations et droits des usufruitier et nu-propriétaire

Leurs droits et obligations varient selon que l'on se situe avant, pendant ou après la constitution de l'usufruit.

A. Avant la constitution de l'usufruit

1° Les obligations pesant sur l'usufruitier au moment de son

entrée en jouissance sont justifiées par le fait que l'usufruit est un droit
temporaire et que, par conséquent l'intégralité des prérogatives de la pleine
propriété sera recouvrée par le nu-propriétaire à la fin de l'usufruit. Or, ce

1 Voir art. 620 code civil Napoléon A. LUCAS, Op.cit, p. 445.

2 LUKOMBE NGHENDA, Op.cit, p. 588.

3 KANGULUMBA MBAMBI, Op.cit., p. 270.

dernier a le droit d'être garanti contre toute éventualité de ne pas recouvrer tous les biens attribués à l'usufruitier et contre celle de ne pas les récupérer en bon état, la responsabilité de l'usufruitier pouvant être retenue en cas de détérioration, notamment si celle-ci est due à un abus de jouissance¹.

Pour ce faire, le code civil Napoléon a mis à la charge de l'usufruitier deux obligations pour permettre d'entrer régulièrement en jouissance :

· Faire tenir un inventaire des meubles éventuels et de l'état de l'immeuble et ce, contradictoirement et à ses frais.

· Il doit fournir sûreté pour garantir le nu-propriétaire contre l'éventualité d'une inexécution des obligations qui pèsent sur lui pendant la durée de l'usufruit et à la cessation de celui-ci. Cette sûreté peur être personnelle (physique ou morale : caution) ou réelle.

En principe, s'il n'y a pas de sûreté il n'y aurait d'usufruit .Mais la dispense est possible. Celle-ci peut être légale ou conventionnelle. Ainsi, légalement les père et mère sont réputés servir de caution pour l'usufruit de leurs enfants².

2° le nu-propriétaire n'en a presque pas sinon qu'il s'agit d'une obligation négative : il ne doit rien faire.

B. Pendant l'usufruit

1° Les obligations de l'usufruitier pendant la durée de l'usufruit

proviennent de deux idées : d'abord, la jouissance de l'usufruitier ne pouvant être absolue en raison de l'intérêt du nu-propriétaire, il convient de la limiter par certaines obligations ; ensuite, certaines charges grèvent les revenus, charges qui doivent être supportées par l'usufruitier et non le nupropriétaire.

Ainsi, pendant la jouissance, deux types d'obligations incombent à l'usufruitier :

· les obligations ancrées à son droit de jouissance ;

1 LUKOMBE NGHENDA, Op.cit., p.601.

2 KANGULUMBA MBAMBI, Op.cit., p. 277.

· l'obligation de supporter certaines charges dites charges usufruitières.

Les premières sont instituées comme dit ci-haut dans l'intérêt du nu-propriétaire et en cas d'inexécution de ces obligations il peut lui être dû des dommages et intérêts, la déchéance de l'usufruitier pouvant également être prononcée pour abus de jouissance.

L'usufruitier doit jouir en bon père de famille en ce sens qu'il doit se comporter dans sa jouissance en un jouisseur raisonnable, diligent et consciencieux de la bonne conservation de la chose.

LUKOMBE NGHENDA enseigne que dès lors l'usufruitier ne jouit plus en bon père de famille, il y a abus de jouissance ; d'où peut intervenir la déchéance¹.

La deuxième regorge l'ensemble des dépenses qui doivent être effectuées avec les revenus de la chose -fruits-, revenus dont l'usufruitier a le profit complet. Il s'agit essentiellement des impôts, taxes, redevances qui sont payés périodiquement sur les revenus². Sont en ligne de compte les réparations d'entretien conformément à l'art. 605 du code civil Napoléon.

Au titre des droits pendant la jouissance, l'usufruitier a droit à l'usage et à la jouissance de la chose, les fruits produits sont siens. Il a le droit d'administration sur la chose, il peut le céder aussi, il a le droit de disposition sur son droit d'usufruit et non sur la chose.

2° le nu-propriétaire a un droit réel sur la chose. Quant aux attributs de la propriété, il a exclusivement l'abusus. A ce sujet, il peut disposer juridiquement de la chose. Il a le droit à tous les produits.

A l'opposé, il ne doit pas troubler l'usufruitier dans sa jouissance. Il a la charge des grosses réparations auxquelles l'usufruitier dispose d'une action pour contraindre le nu-propriétaire à effectuer les gosses réparations devenues indispensables en cours d'usufruit et il peut recouvrer à charge du nu-propriétaire le coût de ces réparations.3

1 LUKOMBE NGHENDA, Op.cit., p. 603.

2 Ibidem.

3 KANGULUMBA MBAMBI, Op.cit., pp. 277-278.

C. En fin d'usufruit

1° En ce moment-ci, l'obligation sine qua none qui incombe à

l'usufruitier est celle de restituer la chose dans son état initial ainsi que les fruits au cas où il n'y aurait plus de droit.

Si l'usufruitier a seul procédé aux grosses réparations, il a droit au remboursement des dépenses ainsi effectuées, car elles reviennent au nupropriétaire.

2° le droit le plus intuitif du nu-propriétaire est de reconstituer son droit jadis démembré. Il devient pleinement propriétaire, titulaire de droit de propriété. Il a ainsi le jus abutendi, le jus fruendi, le jus utendi.

Le nu-propriétaire doit rembourser le prix de dépenses effectuées par l'usufruitier si ce dernier a procédé aux rosses réparations.

§5. Durée du droit d'usufruit

L'usufruit est toujours temporaire. Il est limité dans le temps, au maximum viager. C'est-à-dire, en général, il dure autant que son titulaire et prend fin avec la mort de celui-ci ; et en particulier, il s'éteint soit à l'arrivée du terme soit à la consolidation,... La cession du droit d'usufruit n'a aucun effet sur sa durée.

SECTION II. DU CONTRAT DE BAIL

Le contrat de bail est l'un des plus usités dans notre droit positif congolais. La majorité de la population est locataire, ce qui illustre l'importance que revêt le bail dans notre droit.

§1. Prodrome et notion

Avant 1888, année de la promulgation du texte régissant le bail, ce dernier relevait pour l'essentiel de la liberté contractuelle. Le CCC L III met en oeuvre des règles supplétives à la volonté des contractants et constitue le droit commun du bail résultant principalement des arts. 374 à 407 pour les baux des maisons et des biens ruraux et des arts. 408 à 416 pour les baux à loyer ou baux des maisons d'habitation.

En effet, l'art. 370 dispose : « on peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles ». Il s'agit sous cette disposition du louage des choses

soit mobilières soit immobilières. Ce louage consiste en un contrat par lequel l'une des parties s'oblige de faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.¹

Déduisons que le contrat de bail est un des types de contrats de louage des choses.

Le bail exerce un rôle économique et social de premier plan et croissant ; en dissociant propriété et jouissance, il permet une utilisation rationnelle de richesses : au locataire, il procure l'usage du bien, son utilité ; au bailleur, ses fruits. Aussi, rencontre-t-on le louage des choses dans tous les rouages de la vie sociale. Le bail immobilier satisfait le besoin essentiel de logement d'un côté ; de l'autre, fait tirer profit, fournit au commerçant le local où il attire et retient la clientèle,...

La distinction entre les baux immobiliers dépend de la destination convenue de l'immeuble loué : habitation, exercice d'une profession,... c'est la nature de l'immeuble loué, plus que la volonté des parties qui en détermine la destination.²

§2. Caractéristiques du bail

La définition du contrat de louage de choses attendue, deux éléments caractérisent le contrat de bail : d'un côté le droit de jouissance (A), de l'autre le droit personnel (B).

A. Le contrat de bail engendre un droit de jouissance

Par le contrat de bail, le bailleur s'oblige à faire jouir le preneur à bail d'une chose pendant un certain temps. Comme beaucoup d'autres contrats « relatifs » à une chose (vente, dépôt) ou comme l'usufruit, le bail permet au preneur d'appréhender matériellement la chose.³ Tel est d'ailleurs la cause de l'obligation du preneur à bail.

Titulaire d'un droit de jouissance, le preneur use de la chose et peut en percevoir les fruits mais non en altérer la substance. Temporaire également -le droit de jouissance-, la restitution de la chose s'impose à

1 Voir art. 371 du décret du 30 juillet 1888 relatif aux contrats ou aux obligations conventionnelles.

2 P. MALAURIE et L. AYNES, Droit civil : Les contrats spéciaux, 11^e éd., T.VIII, CUJAS, Paris, 1998, p.343.

3 P. MALAURIE et L. AYNES, Op.cit., p.347.

l'expiration du contrat. Tel est le point convergeant et du bail et de l'usufruit. A ce titre, le locataire et l'usufruitier exercent concomitamment les mêmes prérogatives.

B. Le contrat de bail engendre un droit personnel

Si la cause de l'obligation du preneur à bail est la jouissance de la chose louée et qu'en contrepartie celle du bailleur est la perception du loyer, il est déductif que la jouissance du preneur est due par le bailleur, conséquemment, le bailleur est titulaire d'un droit de créance.

Ainsi, le bail -droit de créance- ne porte pas directement sur la chose plutôt sur des personnes ; il permet au bailleur -sujet actif de l'obligation- d'exiger une prestation de donner de la part du preneur à bail.

Eu égard à ce qui précède, le bail s'éloigne plus ou moins de

l'usufruit :

Le bail est un contrat synallagmatique, d'où les causes des obligations se servent réciproquement. Le locataire dépend totalement du bailleur. Il n'a aucun droit direct sur la chose. Tandis, l'usufruitier est totalement indépendant de son nu-propriétaire, excepté certaines limites. Il exerce directement son pouvoir sur la chose, objet de son usufruit.

§3. Des droits et obligations des parties au contrat de bail A. Des obligations du preneur

L'art. 358 CCC L III dispose : « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1. d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination que lui a été donnée par le contrat de bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2. de payer le prix de bail aux termes convenus ».

Deux obligations en découlent :

1. L'usage de la chose en bon père de famille

User de la chose en bon père de famille, c'est notamment honorer les charges locatives et procéder aux réparations locatives.¹ Il

1 LUTUMBA WA LUTUMBA, Op.cit, p.53.

convient de préciser que les réparations locatives ou de menu d'entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux.¹

Quant à la portée exacte des réparations locatives dont le locataire est tenu, la loi présente un caractère abrégé en se contentant de dire que c'est l'usage des lieux qui les détermine. Par ces termes, nous estimons que la loi confère au juge des larges pouvoirs d'appréciation en cas de litige. Ainsi, a-t-il été jugé que des travaux tendant à rendre plus agréable ou plus commode l'usage du bien loué constituent des réparations locatives.²

S'agissant de l'obligation d'honorer les charges locatives, il a été jugé que le défaut de payer les factures de consommation d'eau et d'électricité ainsi que les frais de vidange de la fosse septique commune constitue un motif de résiliation du contrat de bail. Le fait pour le locataire de n'avoir pas payer les frais relatifs à ces charges est une violation de l'obligation d'user la chose en bon père de famille.³

Généralement, la pratique admet que le bailleur puisse exiger les réparations locatives en fin de bail. A cette opportunité, il a le droit de faire constater l'état de lieux. Si les réparations ne sont pas exécutées, il a le droit et l'action en justice contre le locataire. Cependant, si le bail s'est constitué avec une garantie locative, il est d'équité que le bailleur défalque les coûts de réparations à effectuer proportionnellement de la garantie locative s'il est suffisant d'après un état de lieu établi contradictoirement. A défaut d'accord, le juge tranche.⁴

Somme toute, le locataire ne peut être tenu que de l'entretien normal et des réparations locatives par l'usage des lieux ou par la loi. Malheureusement, les bailleurs forts de leur situation économique sur le marché imposent au locataire des charges autres que celles précitées qui, en principe sont les leurs ; ce, sous peine d'expulsion du lieu loué.

1 Voir art. 410 du décret du 30 juilet 1888 relatif aux contrats ou aux obligations conventionnelles.

2 Léo., 11 juin 1929, R.J.C.B., p.27 cité par P. PIRON et J. DELVOS, Codes et lois du Congo belge : Matières civiles et commerciales, T1, 8e éd., Maison Ferdinand Larcier et Ed. des codes et lois du Congo belge, Bruxelles et Léopoldvile, 1959-1960, p.132.

3 TGI/Matete, RC 987 du 26 février 1998, inédit ; Léo, 11 juin 1929, R.J.C.B., p.257 cité par LUTUMBA WA LUTUMBA, Op.cit., p.53.

4 NGOMBA TSHILOMBAYI, Vers un nouveau droit des baux à loyer : liberté contractuel ou dirigisme contractuel, R.J.Z., supplément annuel 19887, pp 33-44, cité par LUTUMBA WA LUTUMBA, Op.cit, p.53.

2. le paiement du loyer tel que stipulé dans le contrat de bail

Le paiement du loyer, cause de l'obligation du bailleur, est une dette dont la valeur doit être déterminée d'avance dans le contrat ainsi que la date d'exigibilité.

Etant donné que le contrat de bail est un contrat de type synallagmatique à exécution successive dont les obligations de parties se servent réciproquement des causes, il a été jugé que le défaut de payer le prix aux termes convenus constitue un motif de résiliation du contrat.¹

Egalement le bailleur peut disposer, en cas de non paiement, de la garantie locative pour se faire payer.

Somme toute, l'obligation du locataire de payer le prix du bail - le loyer- est de l'essence même du contrat de bail pour le bailleur. Elle est d'ailleurs la cause intrinsèque de ses obligations. A ce sujet, pas mal d'abus se commettent. Il existe des bailleurs avides d'argent, cupides exigeant le paiement anticipatif du loyer de 3, 6 voire 12 mois aux locataires, cela à ajouter à la garantie locative. Il en existe d'autres exigeant du loyer avant l'arrivée du terme : fait que le législateur devra combattre.

B. Des obligations du bailleur

Aux termes de l'art. 376 CCC L III, trois obligations principales dans le chef du bailleur concrétisent l'assurance du preneur à la jouissance paisible du bien loué. Elles sont : la délivrance au premier de la chose de la chose louée, l'entretien de cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et la jouissance paisible au preneur.

1. l'obligation de délivrer la chose louée

Le bailleur doit au premier mettre la chose à la disposition du locataire. Il déclenche l'exécution du contrat. L'art. 377 al. 1 CCC L III d'ajouter : « le bailleur est tenu délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce ». Cette obligation consiste dans la mise à la disposition du bien loué au locataire à la date convenue. Le bailleur délivre non seulement la

1 Elis, 20 sept 1923, Jur.Col., 1921, p.269, in LUTUMBA WA LUTUMBA, Op.cit, p.53.

chose louée elle-même mais également ses accessoires déterminés en fonction de la nature de la chose et du contenu de la convention.

La délivrance du bien s'étend à une chose << en bon état de réparations de toute espèce ».¹ C'est dire que le bailleur est tenu, pour la délivrance, à toutes les réparations nécessaires, y compris celles qui seront à la charge du locataire en cours de bail. En cas d'inexécution dans le chef du bailleur de cette obligation, le locataire peut l'y contraindre par exécution forcée voire procéder à la résiliation du contrat de bail principalement ; indemnisation, subsidiairement.

2. l'obligation d'entretien

Ici, le bailleur doit d'une part entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.² Il doit également effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives pendant la durée du bail.³

En effet, l'obligation de mettre les lieux en bon état n'est qu'une conséquence de l'obligation de procurer au preneur l'entière et pleine jouissance de la chose louée.

3. l'obligation de faire jouir paisiblement

Il s'agit ici d'une obligation passive - de ne pas faire-. Le bailleur ne doit pas troubler la jouissance de son locataire.⁴

LUTUMBA WA LUTUMBA qualifie cette obligation de ne pas faire de << garantie du fait personnel ». Il ajoute qu'elle procède directement de l'obligation essentielle de faire jouir paisiblement le preneur et vient en complément de la délivrance et de l'entretien. C'est ainsi que le bailleur ne peut pas, durant le bail, changer la forme de la chose louée sans l'accord du preneur. Il ne peut donc pas ultérieurement modifier les conditions de la jouissance ni les éléments qui composent le bien ainsi loué.⁵

1 F. COLLART et Ph. DELEBECQUE., Contrats civils et commerciaux, Dalloz, Paris, 1991, p.308.

2 Voir art. 376 point 2 du décret du 30 juillet 1888 relatif aux contrats ou aux obligations conventionnelles.

3 Voir art. 377 al. 2 du décret du 30 juillet 1888 relatif aux contrats ou aux obligations conventionnelles.

4 Voir art. 376 point 3 du décret du 30 juillet 1888 relatif aux contrats ou aux obligations conventionnelles.

5 F. COLLART et Ph. DELEBECQUE., Op.cit., p.332.

SECTION III. DES RESSEMBLANCES ET DISSEMBLANCES ENTRE
L'USUFRUIT ET LE CONTRAT DE BAIL

§1. Sur la nature des droits

Le droit de créance et les droits réels étant deux de trois droits patrimoniaux diffèrent tout de même dans leur contenu.

Les seuls droits réels sont : la propriété, les droits de superficie, l'usufruit, l'usage et habitation,... ¹ Le droit réel, en tant que prérogative reconnue et exercée directement, ce sans intermédiaire, confère à son titulaire un droit absolu, de suite et de préférence :

· Absolu : ce droit est opposable erga omnes. Son titulaire peut s'en défendre envers et contre tous - s'agissant de l'usufruit, l'usufruitier en exerçant son droit doit sauvegarder l'intérêt du nu-propriétaire ;

· Son titulaire est habilité à revendiquer son droit entre les mains de ^quique ce soit. Ainsi, l'usufruitier d'un immeuble donné à bail ou vendu

par son nu-propriétaire peut toujours le réclamer respectivement auprès du locataire en troublant sa jouissance notamment ou de l'ayant cause à titre particulier ;

· Le droit de préférence suppose qu'en cas de conflit l'opposant à d'autres personnes, le titulaire d'un droit réel est toujours préféré car il est considéré comme propriétaire.²

Cependant le contrat de bail - contrat de louage - est une convention faisant naître des obligations entre parties dont l'une d'entreelles - le bailleur - a le droit d'exiger de l'autre - le locataire - une prestation positive c'est-à-dire celle de payer le prix. Cette définition reflète bien celle du droit de créance. Ne mettant pas en exergue l'objet du contrat, le contrat de bail met en évidence plutôt les personnes : le bailleur et le locataire. Par ce fait, le contrat de bail ne porte pas directement sur une chose plutôt sur des personnes dont il permet à l'une d'exiger à l'autre une prestation. Aussi, le contrat de bail engendre-t-il un droit personnel ou un droit de créance.

1 Voir art.1 al.1 de la loi n°73-021 du 20 juillet 1973 portant Régime général des biens, Régime foncier et immobilier et Régime des sûretés telle que modifiée et complétée par la loi n°80/008 du 18 juillet 1980.

2 KANGULUMBA MBAMBI, Op.cit., p.94

§2. Quant à la jouissance

Le bail se différencie de l'usufruit même si tous deux confèrent le droit de percevoir les fruits. Cette différence se dénote au point de la destinée de ces fruits perçus. Ces derniers étant civils, l'usufruitier doit prioritairement les affecter aux réparations d'entretien de la chose - objet d'usufruit - jouissant ainsi en bon père de famille et sauvegardant l'intérêt du nu-propriétaire en fin d'usufruit. Le bailleur quant à lui jouit de ces fruits à sa propre guise.

§3. En ce qui concerne la classification des contrats

Le bail est un contrat à exécution successive continue. Il donne naissance à des obligations qui s'étalent dans le temps. Il peut être à durée indéterminée ou déterminée. Par mutus dissessus, les parties peuvent mettre fin à ce contrat. Le bail est généralement à titre onéreux commutatif.

Quant à usufruit, il reste indéniable qu'il prend effet par l'écoulement du temps. Il est également donc à exécution successive. Sa durée est soit déterminée soit déterminable mais pas indéterminée. Il peut aussi peu être constitué à titre onéreux commutatif.

§4. En ce qui touche le mode d'extinction principal

L'usufruit s'éteint toujours à la mort de l'usufruitier : droit viager. Ce fait entérine le caractère temporaire de ce droit, permettant ainsi au nu-propriétaire de rendre dans la pleine propriété ; ses héritiers ne peuvent prolonger la perception des fruits.

Cependant, le bail ne s'éteint guère à la mort du bailleur. Ses héritiers prolongent la perception des fruits.

CHAPITRE DEUXIEME
DE L'ADMINISTRATION DE L'IMMEUBLE A USAGE
RESIDENTIEL GREVE D'USUFRUIT ET DONNE A BAIL

En pratique, il est vrai que l'administration d'un immeuble à usage résidentiel grevé d'usufruit et donné à bail n'est pas aisée. Un même immeuble est concomitamment objet du droit d'usufruit et du contrat de bail. Il nous revient sous le présent chapitre de déterminer les mécanismes de cette administration. Pour mieux ce faire, élucidons d'abord l'administration de cet immeuble en général (SECTION I) avant de présenter les méandres de l'administration de la maison jadis habitée par les deux époux : objet d'usufruit du conjoint survivant (SECTION II).

SECTION I. DE L'ADMINISTRATION EN GENERAL §1. Du droit de donner à bail

Sous ce paragraphe, il s'agira de donner solution à l'interrogation de savoir si l'usufruitier peut donner sa chose - objet d'usufruit - à bail ; sinon le nu-propriétaire.

Déplorant toujours le caractère lacunaire de la loi dite foncière, la solution est à rechercher dans le code civil Napoléon dont ses dispositions sont d'application en RDC comme principes généraux de droit.

En effet l'art. 595 du code civil Napoléon dispose : « l'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre de gratuit ». Et donc, affirmons qu'il est de principe général de droit que l'usufruitier a le droit de donner à bail sa chose - objet d'usufruit -.

Un autre argument peut nous permettre de déduire ce droit - de donner à bail - qu'a l'usufruitier : l'usufruitier est entre relation directe et immédiate avec la chose et conditionnellement indépendant de son nupropriétaire. Sur ce, il peut librement et personnellement décider d'user par lui-même ou de donner à bail à un autre sauf les restrictions qui résultent du code civil Napoléon pour les autres types d'immeubles que celui à usage

résidentiel : tels les immeubles à usage commercial où l'usufruitier doit requérir au préalable l'aval du nu-propriétaire avant de conclure bail.

Un autre argument encore découlant de la nature du bail et qui n'enfreint point les déterminants de l'usufruit : le contrat de bail est un acte juridique d'administration. Ce dernier in lato sensu désigne l'acte ayant pour but la gestion normale d'un patrimoine tout en conservant sa valeur et en le faisant fructifier ; in stricto sensu il est opposé à l'acte de disposition.

Cet acte tend à maintenir les droits dans le patrimoine et ne peut de ce fait entraîner leur transmission.¹

Eu égard à ce précédent paragraphe, l'usufruit-bail n'enfreint en rien les caractéristiques de l'usufruit en ce sens que le bail maintien la chose - objet d'usufruit et du bail - dans le patrimoine de l'usufruitier, elle n'est point transmise au locataire. D'où l'espoir pour le nu-propriétaire de se voir ultérieurement pleinement propriétaire de la chose.

Ajoutons que le Professeur LUKOMBE NGHENDA précise qu'il est à reconnaître à l'usufruitier le droit d'accomplir des actes d'administration sur la chose elle-même. Par exemple, il peut donner mandat à autrui, de gérer en son nom, .... Le plus courant des actes d'administration, au moins en ce qui concerne les immeubles, est le contrat de bail. Or, non seulement en raison des prérogatives consenties au preneur dans certains baux, le bail n'est pas toujours un acte d'administration conformément à la loi du française du 13 juillet 1965 modifiant et complétant l'art. 595 du code civil Napoléon en ce qui concerne la possibilité pour l'usufruitier de conclure un contrat de bail. Il résulte de cet art. 595 du code civil Napoléon dans sa rédaction par la loi la modifiant et la complétant que l'usufruitier peut consentir seul les baux qui sont considérés comme des actes d'administration : il s'agit notamment des baux à usage résidentiel ne dépassant pas neuf années. Dans ce cas, si l'usufruit vient à cesser avant la fin du bail, le preneur pourra jouir du bien jusqu'à l'expiration du bail.²

1 R. GUILLIEN et J. VINCENT., Op.cit., p.10.

2 LUKOMBE NGHENDA, Op.cit., pp.599-600

Bref, en plus de la constitution du bail par l'usufruitier, ce dernier n'entrave en rien les déterminants de l'usufruit.

§2. Des obligations des parties au contrat de bail

Sous ce paragraphe, examinons les obligations et contractuelles réciproques des parties : usufruitier-bailleur (A) et locataire (B).

A. L'usufruitier-bailleur

Le bail est l'exemple-type des actes d'administration : acte tendant à conserver le bien et à le faire fructifier sans en altérer la substance. Pour ce faire, le bailleur doit donc avoir la capacité d'administrer, laquelle est en principe seule nécessaire.

Pour être pleinement valable, le contrat de bail suppose en principe qu'il a été consenti par le propriétaire exclusif de la chose. Lui seul dispose sans restriction de la jouissance de la chose et peut alors la transférer à son locataire. A ce sujet, il reste indéniable que l'usufruitier n'est nullement propriétaire exclusif. Pour être bailleur, il faut être titulaire du droit de jouissance car en effet, il ne transfère que la jouissance au locataire instantanément.¹

Les obligations du bailleur aussi usufruitier deviennent beaucoup plus appréhensibles, déductibles lorsqu'il faut simultanément marier celles découlant de l'usufruit en soi et celles du bail.

S'en tenant au contrat bail, l'usufruitier-bailleur a :

· L'obligation de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ;

· L'obligation d'entretenir la chose en état de servir l'usage pour lequel elle a été louée ;

· L'obligation de faire, pendant toute la durée du bail, de toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires sauf celles qui sont réputées locatives : cette obligation rencontre celle qu'a l'usufruitier à l'égard du nu-propriétaire. L'usufruitier est tenu de procéder aux réparations d'entretien pour qu'en fin d'usufruit la chose soit

1 J. NICOLAS, Service juridique de La FDSEA, sur http. www.juragricole.com, consulté le 30 mai 2008.

restituée au nu-propriétaire dans son état initial. Cependant, le mobile est tout autre s'agissant du contrat de bail : le bailleur procède aux réparations en cours de bail pour que la chose louée soit à même de servir impeccablement à l'usage du locataire, toujours pour lui assurer une jouissance paisible.

La notion de réparations d'entretien, dans l'usufruit, ne correspond pas à celle de réparations locatives. En effet, la première peut être plus large en raison de la limitation de grosses réparations par l'art. 606 du code civil Napoléon. Loin de là, l'usufruitier en donnant à bail se dégage de certaines obligations notamment les réparations qui seront imputables à son locataire. D'où l'intérêt pour l'usufruitier d'un immeuble à le donner à bail.

S'agissant des grosses réparations, l'usufruitier-bailleur peut en être contraint par son locataire. En effet, si l'immeuble loué nécessite des grosses réparations urgentes, le locataire obligera l'usufruitier -son bailleur- à les effectuer et non le nu-propriétaire.¹ Ici, la situation du nu-propriétaire peut ainsi apparaître comme privilégiée. Mais tout compte fait, c'est à l'usufruitier de distinguer les réparations d'entretien à sa charge et les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire en principe. Exceptionnellement, l'usufruitier peut immédiatement procéder aux grosses réparations dans l'espoir d'être indemnisé en fin d'usufruit par le nupropriétaire, ce conformément à l'art. 606 du code civil Napoléon.

S'en tenant à l'usufruit, l'usufruitier, qui d'orès et déjà bailleur, doit jouir de la chose en bon père de famille. En effet, l'art. 601 du code civil Napoléon l'y oblige. C'est que si l'usufruitier jouit de la chose pour lui-même et dans son intérêt, il ne doit jamais perdre de vue l'intérêt du nupropriétaire : la restitution de la chose en fin d'usufruit dans son état initial. Cette obligation implique qu'il doit se comporter en un possesseur raisonnable et diligent, consciencieux de la bonne conservation du bien. Dès lors que l'usufruitier ne jouit en bon père de famille, il y a abus de jouissance.

1 J. NICOLAS, Op.Cit., sur http:// www.juragricole.com, consulté le 30 mai 2008.

B. le locataire

L'usufruit n'a aucun effet sur les obligations du locataire. Elles restent intactes :

· L'obligation d'user de la chose en bon père de famille et de respecter la destination qui lui a été donnée par le bail ;

· L'obligation de payer le loyer tel que convenu.

§3. De la situation juridique nu-propriétaire par rapport au contrat de bail

Les baux autres que ruraux et commerciaux peuvent être valablement conclus par l'usufruitier seul, c'est dire les baux à usage résidentiel. Mais, le code civil Napoléon limite alors la durée des baux ainsi conclus. D'une part, les baux de plus de neuf ans n'obligent le nupropriétaire à la cessation de l'usufruit que jusqu'au terme de la période de neuf ans. Le nu-propriétaire dispose alors d'une action en réduction du bail qu'il peut exercer même s'il est héritier de l'usufruitier.

Cas type 1 : Mr X, usufruitier d'un immeuble à usage résidentiel, conclut bail le 1^er janvier 2000 pour un terme quinze ans et meurt trois ans après. Ce bail n'oblige le nu-propriétaire à la cessation de l'usufruit que jusque neuf ans à dater de la conclusion du contrat de bail. Et donc ce contrat de bail est opposable au nu-propriétaire que jusqu'au 1^er janvier 2009. Pendant ce temps (de 2003 à 2009), il doit le respecter et percevoir le loyer. Il dispose ainsi d'une action en réduction du bail de 2015 à 2009.

D'autre part, lorsque l'usufruitier a conclu un bail d'une maison pour neuf ans ou pour moins de neuf ans, il ne peut en autoriser par avance le renouvellement ou en conclure un autre par anticipation qu'au plus deux ans avant l'expiration du bail en cours.¹

Cas type 2 : Mr Y, usufruitier d'un immeuble à usage résidentiel, conclut bail pour un terme de huit ans. Il ne peut ni renouveler ni conclure un autre bail avant la sixième année du contrat de bail en cours. Si non, ce dernier contrat ne sera ne produira des effets externes à l'égard du nu-propriétaire.

Ce régime de baux consentis par l'usufruitier s'applique dans la limite de la théorie de la fraude : le nu-propriétaire peut contester le bail

1 Voir art. 595 al. 2 code civil Napoléon in A. LUCAS, Op.cit.p.359.

même inférieure à neuf ans s'il prouve qu'il a été conclu dans l'intention de lui nuire¹. Ainsi, alors que même l'usufruitier aurait le droit de conclure seul le bail, ce contrat peut être annulé par application de l'adage fraus omnia corrumpit.

Sous ce paragraphe, il est question d'examiner l'effet du contrat de bail au nu-propriétaire tant en cours d'usufruit qu'à sa fin.

A. En cours d'usufruit

Après la constitution d'usufruit, le nu-propriétaire n'a plus que le droit de disposer de la chose, objet d'usufruit. Aussi, ne peut-il pas la donner à bail.

Au regard de l'art. 63 CCC L III : « les conventions n'ont cl'effet

qu'entre les parties contractantes, elles ne nuisent point au tiers, et elles ne ^luiprofitent que clans le cas prévu par l'art. 21 », le nu-propriétaire par rapport
au contrat de bail ainsi conclu est un véritable penitus extraneï : le bail qui a
été conclu entre l'usufruitier et le preneur à bail ne peut nuire ni profiter au
nu-propriétaire sous réserve des prescrits de l'art. 21 CCC L III. Cependant,
cela ne revient pas à dire que le contrat de bail ne lui est inopposable.

Confrontant l'art. sus évoqué et l'obligation qu'a l'usufruitier de requérir l'accord du nu-propriétaire pour donner à bail excédent neuf ans d'un immeuble à usage résidentiel, malgré cet accord, le nu-propriétaire ne sera point soumis aux obligations engendrées par le contrat de bail.

Somme toute, en cours d'usufruit le contrat de bail est opposable au nu-propriétaire. Il ne subit que l'effet extrinsèque de ce contrat comme tout autre tiers.

B. En fin d'usufruit

L'usufruitier perdant son droit, soit par sa mort soit par l'expiration du terme, laisse sans créancier le contrat de bail surtout qu'il ne peut le transmettre à ses héritiers.

S'agissant exclusivement d'un immeuble à usage résidentiel, les baux que l'usufruitier a seul faits pour un temps qui excède neuf ans, ne sont, en cas de cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-

1 A. LUCAS, Op.cit., p.360.

propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neufs ans si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde et ainsi de suite de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neufs ans où il se trouve.¹

A ce propos, LUKOMBE NGHENDA - à qui nous prêtons main forte- précise que cette mesure est sage car un bail de longue durée, qui obligerait le nu-propriétaire pour toute sa durée, serait une atteinte à la reconstitution de la pleine propriété.

Quant aux baux -d'immeuble à usage résidentiel bien sûr-, de neuf ans ou en dessous de neuf ans que l'usufruitier a seul passés ou renouvelés plus de deux ans avant l'expiration du bail courant, ils sont sans effet à moins que leur exécution n'ait commencé avant la cessation de l'usufruit.² C'est dire que le bail doit être en cours d'exécution. Le bail qui n'aurait pas commencé à être exécuté avant la fin d'usufruit ne lierait pas le nu-propriétaire, une fois la pleine propriété reconstituée.

Somme toute, en fin d'usufruit, le contrat de bail tel que conclu lie le nu-propriétaire. Non seulement que ce contrat lui reste opposable en outre il a l'obligation de faire jouir paisiblement le locataire. Par ricochet, le nu-propriétaire devient partie au contrat de bail et assume toutes les obligations du dit contrat en qualité de bailleur, ce jusqu'à l'expiration du terme du contrat de bail selon les modalités décrites supra.

SECTION II. DE L'ADMINISTRATION DE L'IMMEUBLE A USAGE
RESIDENTIEL DONNE A BAIL PAR LE CONJOINT SURVIVANT

Il sied de rappeler que l'usufruit peut également résulter de la loi -tel est le cas sous examen- soit du contrat généralement à titre gratuit en général.

En effet, le code de la famille accorde l'usufruit au conjoint survivant sur un certain nombre de biens du patrimoine commun. Son art. 785 dispose :

¹A. LUCAS, Op.cit., p.359. 2 Ibidem.

« Le conjoint survivant a l'usufruit de la maison habitée par les époux et les meubles meublants.

Il a en outre droit à la moitié de l'usufruit des terres attenantes que l'occupant de la maison exploitait personnellement pour son propre compte ainsi que du fonds de commerce y afférent, l'autre moitié revenant aux héritiers de la première catégorie.

En cas de mise en location de la maison habitée par les époux, le fruit de celle-ci est partagé en deux parties égales entre le conjoint survivant et les héritiers de la première catégorie.

L'usufruit du conjoint survivant cesse par le convole de ce dernier ou sa méconduite dans la maison conjugale, s'il existe des héritiers de la première ou de la deuxième catégorie ».

A ce niveau, il nous est impérieux de préciser à nouveau l'objet de notre étude : l'immeuble à usage résidentiel, ici, la maison habitée par les deux époux.

§1. Du droit de donner à bail la maison habitée par les deux époux

L'institutionnalisation de l'usufruit du conjoint survivant avait été inspirée pour parer au traitement injuste dont les veuves sont victimes lors du partage de l'héritage laissé par leurs maris défunts. Conformément à l'art. 785 al.3 de la loi n°87/010 du 1^er août 1987 portant code de la famille, il est réglementé l'hypothèse d'une mise en location de la maison habitée. Ce qui revient de droit au titulaire du droit d'usufruit sur cette maison de la donner à bail.

§2. De la situation juridique des parties au contrat de bail

Notre code de la famille instituant l'usufruit au profit du conjoint survivant, n'a malheureusement pas prévu les règles relatives aux obligations de l'usufruitier moins encore celles relatives à l'usufruitierbailleur -conjoint survivant- et son locataire. Il y a lieu dès lors de faire application des règles du droit commun, celles du code civil Napoléon appliquées en RDC en tant que principes généraux de droit, vu l'art.1 de l'ordonnance de l'administration générale du Congo du 14 mai 1886.

En outre de règles relatives à l'extinction d'usufruit telles qu'édictées par le code civil Napoléon, l'usufruitier de la maison habitée par les deux époux perd la qualité de bailleur -car son droit cesse- par son convole ou sa méconduite dans la maison conjugale, s'il existe des héritiers de la première ou de la deuxième catégorie.¹

De même, dans leur lien de droit, les règles du CCC L III relatives au contrat de bail sont d'application.

§3. De la situation juridique du nu-propriétaire par rapport au contrat de
bail ainsi conclu

La conservation de la chose, qui est une obligation pour l'usufruitier, fait naître dans le chef du nu-propriétaire l'espoir de voir la chose lui être restituée en son état initial. Probablement et suite à cet espoir du nu-propriétaire, l'usufruit est souvent pratiqué entre membres de famille et il reçoit ainsi la qualification d'usufruit familial, car il y est destiné pour les nécessités familiales.²

Il en ressort que les titulaires de deux droits -d'usufruit et de nue-propriété- sont parents. Les nus-propriétaires, étant les héritiers de la première catégorie, à défaut ceux de la deuxième, sont plus d'un. Ils sont alors titulaires de la nue-copropriété. Cette dernière est de nature particulière. Elle n'est en réalité nue. Ses titulaires jouissent des fruits (loyer) de la maison jadis habitée par les deux époux. Ce loyer est en effet partagé en deux parties également entre l'usufruitier (le conjoint survivant) et les nus-copropriétaires.³ Cette mesure a bel et bien sa ratio. En effet, conformément à l'art. 720 al.1 du code de la famille, une obligation alimentaire existe entre parents en ligne directe. Cette disposition peut se voir être la justification du partage du loyer.

En pratique, les nus-copropriétaires font acter leur consentement à la conclusion du contrat de bail, en vue de la satisfaction de leurs besoins surtout vitaux. Aussi, pourrions-nous dans le cas d'espèce leur conférer qualité de parties au contrat !

1 Voir art.785 in fine de la loi n°87/010 du 1^er août 1987 portant code de la famille.

2 KANGULUMBA MBAMBI, Op.cit., p.274.

3 Voir art.785 al.3 de la loi n°87/010 du 1^er août 1987 portant code de la famille.

CHAPITRE TROISIEME

LE SORT DU LOYER PERÇU ANTICIPATIVEMENT PAR
L'USUFRUITIER D'UN IMMEUBLE A USAGE RESIDENTIEL
EN FIN D'USUFRUIT

Après avoir précisé dans les pages précédentes que le loyer est

constitué par les fruits civils dont l'usufruitier jouit à sa guise sous réserve des charges lui incombant, sous ce chapitre, il est question de donner la vraie destinée du loyer perçu par l'usufruitier pour une période où son droit n'a plus pu existé.

Ne s'agit-il pas d'un paiement de l'indu (SECTION I) pour l'une des parties au contrat de bail et d'un enrichissement sans cause pour l'autre (SECTION II) ?

SECTION I. DU PAIEMENT DE L'INDU ET DE L'ACTION EN
REPETITION

§1. Du paiement de l'indu

Ce paiement de l'indu est intervenu dans le chef du locataire au profit de l'usufruitier (bailleur) au détriment absolu du nu-propriétaire. La nuisance de ce dernier est manifeste considérant l'extinction du droit d'usufruit sur la chose : la propriété n'est d'orès et déjà nue.

A. Definition

En général, il y a paiement de l'indu lorsqu'une personne -

accipiens- reçoit à titre de paiement d'une autre -solvens-, ce qui ne lui est pas dû.

En effet, le locataire en exécutant son obligation (celle de payer le loyer) est allé jusqu'à payer le loyer même pour le temps où le bailleur et usufruitier ne pouvait de droit jouir de ce loyer par l'effet de l'extinction de son droit ! Autrement, le locataire a payé plus qu'il pouvait devoir. Ce surplus de paiement constitue l'indu, sujet à répétition.

En outre, précisons que cet indu est relatif ou subjectif car la dette existe mais pas entre celui qui a payé (le locataire) et celui à qui il a payé l'indu (l'usufruitier-bailleur) ; en d'autres mots, le rapport d'obligation

existe mais plutôt au profit d'un autre créancier : le nu-propriétaire dorénavant propriétaire. Car en effet, enseignent TERRE F. et aliï, qu'il y a indu relatif si la dette existe mais pas entre celui qui a payé (le solvens) et celui à qui le solvens a payé ; le rapport d'obligation existe, mais à la charge d'un autre débiteur ou au profit d'un autre créancier.¹

B. Des conditions du paiement de l'indu

Quant aux conditions exigées pour qu'il y ait paiement de l'indu, distinguons en trois :

· La condition principale : l'erreur du solvens ;

· A l'erreur, il faut assimiler la violence qui contraindrait l'individu à payer ce qu'il ne doit pas ;

· A l'erreur, il faut également assimiler le dol.²

§2. De l'action en répétition

Celui qui a payé l'indu -le locataire- dispose d'une action en répétition de cet indu. Son fondement est l'idée de l'enrichissement sans cause aux dépens d'autrui.3 Elle est intentée contre celui qui a reçu le paiement de l'indu. La finalité de cette action est la restitution, ici, la répétition de l'indu.

S'en tenant à la répétition et à son étendue et au mode de fin de l'usufruit, il convient de distinguer selon que ce droit s'éteint par l'effet de l'échéance (A) ou de la mort (B).

A. De l'usufruit s'éteignant par l'effet de l'échéance

Entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, il doit être convenu un terme dans lequel le premier devrait jouir pleinement de l'objet d'usufruit ; et en conséquence il doit conserver et restituer la chose en son état initial.

Jouissant véritablement de son droit, l'usufruitier donna à bail son immeuble à usage résidentiel. Qu'aux termes du contrat, il est stipulé sur l'échéance de sa jouissance ; l'usufruitier conclut ou renouvelle ce dit contrat

¹ F. TERRE, Ph. SIMLER et Y. LEQUETTE, Droit civil : les obligations, 7e éd., Dalloz, Paris, 1999, pp.889-890.

² KITOGA KASILENGE, Droit civil: les obligations, Cours polycopié, Troisième graduat, Faculté de Droit, UNIGOM, Goma, 2007-2008, p. 99, inédit.

3 KITOGA KASILENGE, Op.cit., p.100.

au-delà du terme et par paradoxalement en perçut le loyer au-delà du terme bien entendu. Ce loyer d'au-delà de son droit ne lui est pas dû. En conséquence, il est de justice voire d'obligation pour l'usufruitier- bailleur de restituer ce qui ne lui est pas dû sans cause aucune, ce conformément à l'art.252 CCC L III : « ce lui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas äü, s'oblige à le restituer à celui äe qui il l'a inäüment reçu ».

Eu égard aux conditions de l'existence du paiement de l'indu et en analysant le cas d'espèce, il s'est établi une erreur dans le chef du locataire, qui, payant le loyer pensait exécuter régulièrement son obligation et corrélativement un dol dans le chef de l'usufruitier-bailleur, qui éventuellement le contraindrait sous peine de déguerpissement.

Appréciant la bonne ou la mauvaise foi de l'accipiens (l'usufruitier-bailleur) en vue de déterminer l'étendue de la répétition, l'art. 650 CCC L III fait de présomption simple la bonne foi. Il appartient à ce lui qui exerce l'action en répétition de prouver que l'accipiens était de mauvaise foi lors du payement en vue de renverser la présomption.¹

A cette appréciation, nous pensons que la mauvaise foi de l'accipiens (l'usufruitier-bailleur) est grandement manifeste. Sachant que son droit s'éteindra imminemment, ce à l'échéance, ce bailleur conclut ou renouvelle le contrat de bail outrepassant l'échéance du terme telle que stipulée dans l'acte constituant l'usufruit. D'où l'établissement de sa mauvaise foi. En conséquence, l'art. 254 CCC L III est d'application, il dispose : « s'il y a eu mauvaise foi äe la part äe celui qui a reçu, il est tenu äe restituer, tant le capital que les intérêts ou les fruits, äu jour äu paiement ».

S'agissant du locataire ayant payé le loyer et plus qu'il ne devait tout en sachant que l'usufruit a un terme, nous estimons qu'il est en faute. Celle-ci ne prive-t-elle pas le locataire du droit à répétition de l'indu ? S'agissant de l'indu subjectif, la jurisprudence française fait de la faute du locataire -solvens- un obstacle à la recevabilité de l'action en répétition dans

1 F. TERRE, Ph. SIMLER et Y. LEQUETTE, Op.cit, p.893.

le cas où les sommes étaient réellement dues à l'accipiens, qui les a perçues de bonne foi.¹

L'usufruitier restitue les fruits à partir du moment où le contrat d'usufruit a pris fin. Car, pendant le contrat, l'usufruitier fait les fruits siens. Il ne pourrait restituer que les fruits qu'il aura consommés après la durée de validité de son contrat. Il les aurait ainsi consommés de façon indue, d'où il est obligé à les restituer.²

Somme toute, le sort du loyer perçu anticipativement par l'usufruitier-bailleur au-delà de son droit est la répétition au profit du locataire contre l'usufruitier-bailleur ; son droit d'usufruit s'éteignant par l'effet de l'écoulement du temps.

B. De l'usufruit s'éteignant par l'effet de la mort

Mort survenue, le droit d'usufruit s'éteint de plein droit avec comme conséquence que ce droit réel disparaît du patrimoine du de cujus. Laissant ainsi le contrat de bail en cours d'exécution, l'usufruitier-bailleur en avait déjà perçu le loyer et même pour le temps après sa mort.

Analogiquement au paragraphe 1^er, le loyer perçu anticipativement par l'usufruitier-bailleur pour le temps après sa mort, constitue un indu aussi subjectif. Car, il n'en avait pas droit ; c'est sans cause qu'il a perçu ce paiement. Ici également, même si la cause d'extinction du droit d'usufruit est extérieure à la volonté de son titulaire, le locataire a le droit et l'action en justice en répétition ; cependant, la condition de l'erreur dans le chef du solvens n'est pas nécessaire car la cause de la restitution apparaît postérieurement au paiement.

L'usufruitier-bailleur venant à décéder, cette action sera dirigée, par le locataire, contre ses ayants cause universel ou ses ayants droit à titre universel. En effet, ce sont ces derniers qui succèdent à l'universalité ou à une quote-part de l'universalité du patrimoine du défunt. Ils succèdent et à ses créances et à ses dettes sans préjudice du bénéfice d'inventaire car ils sont censés continuer la personne du de cujus. Ils ne sont donc par de tiers

¹ F. TERRE, Ph. SIMLER et Y. LEQUETTE, Op.cit, p.890.

2 KANGULUMBA MBAMBI, Op.cit., p. 279.

au sens de l'art. 63 CCC L III. Ce qui implique qu'à la finalité de l'action en répétition, ils seront tenus de la restitution de l'indu perçu par le de cujus. D'ailleurs, corrobore l'art. 22 CCC L III : << on est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayant cause, à moins que le contraire ne soit exprimé ou résulte de la nature de la convention ». Dans le cas d'espèce (du contrat de bail), l'hypothèse de la nature de la convention est à écarter.

S'agissant de l'appréciation de la bonne ou de la mauvaise foi de l'usufruitier-bailleur (accipiens), il s'avère qu'il peut être, dans ce cas, de bonne foi. Tel est le cas-type où survient la mort brusque. En conséquence, l'accipiens (l'usufruitier-bailleur) ne doit pas être préjudicié, il ne doit restituer que ce dont il s'est enrichi ; c'est-à-dire seulement le capital (loyer) mais non les fruits ou les intérêts qu'il a perçus et consommés parce qu'il les a consommés dans la pensée qu'il en était bien propriétaire.¹ C'est dire que l'accipiens de bonne foi n'est tenu de répéter que le capital seul et seulement. Précisons, ici, que le capital est le loyer indu, le fruit est tout ce que fournira ce loyer périodiquement sans que sa valeur ne soit altérée : c'est notamment lorsque ce loyer a été affecté à une activité, surtout commerciale. D'où, les fruits civils. Dans le cas contraire, c'est-à-dire où il serait de mauvaise foi, l'art. 254 lui sera appliqué.

Somme toute, le sort du loyer perçu anticipativement par l'usufruitier-bailleur -accipiens- par rapport à l'extinction de son droit d'usufruit est la répétition au profit du locataire contre les ayants droit universel ou à titre universel de ce premier.

C. Des qualité et intérêt du locataire dans l'action en répétition

1° << celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû, s'oblige à restituer à celui de qui il a indûment reçu ».²

Le pouvoir d'agir en justice du locataire découle de cet art. 252. C'est ce fait pour l'usufruitier-bailleur de s'enrichir sans cause aux dépens d'autrui qui explique mieux cette action. Autrement, le locataire ayant indûment payé le loyer a qualité pour exercer l'action en répétition.

1 KITOGA KASILENGE, Op.cit., p.100.

2 Voir art. 252 du décret du 30 juillet 1888 relatif aux contrats ou aux obligations conventionnelles.

2° l'intérêt est à la base de toute revendication en justice. L'intérêt légitime forme la base de l'action judiciaire : « pas d'intérêt, pas d'action ».

Le solvens (le locataire) a un intérêt pécuniaire et légitime :

· Sa prétention est le remboursement du loyer payé indûment ;

· Ce remboursement est consacré par la loi.

SECTION II. DE L'ENRICHISSEMENT SANS CAUSE ET DE L'ACTION
DE IN REM VERSO

§1. De l'enrichissement sans cause

Un individu s'enrichit fréquemment aux dépens d'autrui, l'accroissement d'un patrimoine implique l'appauvrissement corrélatif d'un autre patrimoine. Mais, en règle générale, ce déplacement de richesses se justifie parfaitement : il a une cause légitime, telles la vente, la donation, etc.

Il arrive parfois, cependant que ce déplacement de richesses s'opère sans fondement, sans cause légitime : une personne effectue un paiement dont elle n'est pas tenue (...).¹ Nous assimilons ce déplacement de richesses sans cause à la situation de l'usufruitier-bailleur ayant perçu anticipativement le loyer sans juste droit : son droit d'usufruit, dorénavant éteint. Il doit restituer ce surplus à qui de droit, le nu-propriétaire. Ajoutons que TERRE F. et aliï précisent à ce sujet que pour rétablir l'équilibre injustement rompu entre les deux patrimoines, on peut songer à donner à l'appauvri une créance contre l'enrichi. Ainsi, l'enrichissement sans cause deviendra une source d'obligation, l'appauvri ayant une action en récupération : action de in rem verso.²

L'enrichissement sans cause qui est sanctionné par l'action de in rem verso appartient à la catégorie des quasi-contrats. L'action est admise lorsqu'une personne s'est enrichie au détriment d'une autre et que l'appauvrissement corrélatif qui en est résulté ne trouve sa justification ni

1 F. TERRE, Ph. SIMLER et Y. LEQUETTE, Op.cit, p.895.

2 Ibidem.

dans une convention ou une libéralité ni dans une disposition légale ou réglementaire.¹

D'origine jurisprudentielle, la notion de l'enrichissement non causé n'est pas réglementée par le droit positif congolais. Elle s'y fonde sur le principe général de l'équité selon lequel : « nul ne peut s'enrichir sans juste cause aux dépens d'autrui ».² Nous y trouvons les applications de cette action dans l'art. 23 de la loi dite foncière ; 252, 311, 312 CCC L III ; etc.

§2. De l'action de in rem verso

N'ayant aucune autre action judiciaire contre l'usufruitierbailleur (enrichi), le nu-propriétaire (appauvri) a qualité d'agir en justice par l'action de in rem verso en vue de se voir restituer le loyer perçu sans juste cause pour le temps où l'usufruitier ne pouvait jouir de la chose, objet de son droit, par l'effet d'extinction de son droit. Cette action sera intentée contre l'usufruitier lui-même si son droit s'est éteint par l'effet du terme, contre ses ayants cause universel ou à titre universel si son droit s'est éteint par l'effet de sa mort.

Pour exercer cette action, en l'absence de la loi, la jurisprudence a dû mettre en exergue trois conditions, à savoir :

· L'enrichissement d'un patrimoine et l'appauvrissement corrélatif d'un autre ;

· L'absence de cause à ce déplacement de valeur, ce qui signifie que l'enrichissement doit être injuste ;

· L'action de in rem verso doit avoir un caractère subsidiaire, c'est-àdire il faut que l'appauvri n'ait aucun autre moyen d'obtenir satisfaction.³

1 Enrichissement sans cause en Droit français sur hppt:// www.wapikedia.org, lu le 15 juin 2008.

2 KITOGA KASILENGE, Op.cit., p.101.

3 Ibidem..

Quant à l'étendue de la restitution, celle-ci est limitée par une double mesure :

· D'une part, elle ne peut dépasser la montant de l'enrichissement effectif c'est-à-dire de la plus-value procurée au patrimoine du défendeur (l'usufruitier-bailleur) ;

· De l'autre, elle ne peut non plus dépasser l'appauvrissement du demandeur (le nu-propriétaire), la somme dont son patrimoine s'est trouvé diminué.¹

En effet, l'intérêt étant la mesure de l'action, l'appauvri ne saurait réclamer davantage que l'appauvrissement qu'il a subi.

Ainsi, a-t-il été jugé que l'usufruitier a droit aux loyers correspondant au temps de jouissance du locataire connu depuis la naissance de l'usufruit même si les loyers ont été payés d'avance.²

1 F. TERRE, Ph. SIMLER et Y. LEQUETTE, Op.cit, p.902.

2 Cass.civ., 20 juillet 1987, 1, 17, note Lanzac de Laborie, cité par A. LUCAS, Op.cit., p.357.

CONCLUSION

Le present travail est axe sur la problématique du loyer perçu anticipativement par l'usufruitier d'un immeuble à usage résidentiel.

Il a ete subdivise en trois chapitres. Le premier portant sur les considerations generales sur l'usufruit et le contrat de bail ; le deuxième sur l'administration de l'immeuble a usage residentiel greve d'usufruit et donne à bail ; le troisième sur le sort du loyer perçu anticipativement par l'usufruitier d'un immeuble a usage residentiel en fin d'usufruit.

Deplorant le caractère lacunaire de la loi n° 73-021 du 20 juillet 1973 portant regime general des biens, regime foncier et immobilier et regime des sûretes telle que modifiee et completee par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980 au sujet des choses susceptibles d'être greve d'usufruit, nous avons demontre la prerogative qu'a l'usufruitier de pouvoir donner sa chose à bail, dans le cas d'espèce, l'immeuble à usage residentiel, considerant le droit de jouissance qu'il exerce sur ledit immeuble.

Tout en jouissant, l'usufruitier, dorenavant bailleur, doit cependant sauvegarder l'interêt du nu-proprietaire qui attend devenir ou redevenir proprietaire. En cours d'usufruit, le nu-proprietaire reste un veritable penitus extraneï au contrat de bail ainsi conclu. Ce dernier ne peut ni lui nuire ni lui profiter. Il ne garde l'action que contre l'usufruitier : en decheance pour abus de jouissance surtout pour defaut de reparations d'entretien. En fin d'usufruit, s'eteignant soit par la mort soit par l'expiration du terme convenu -l'usufruitier restitue l'immeuble et le nu-proprietaire devient ou redevient plein proprietaire- et de ce fait bailleur si le contrat de bail est encore en cours d'execution. D'où, la substitution des bailleurs. Le plein proprietaire assume toutes les obligations du bailleur. Ainsi, jouit-il de la chose en percevant le loyer dès l'extinction du droit d'usufruit.

En donnant l'immeuble à bail, l'usufruitier ne pose d'acte de disposition plutôt d'administration. Il ne fait que donner usage à un autre tout en percevant le loyer ; telle est la cause de son obligation. Le contrat de bail conclu, les parties doivent l'executer de bonne foi. L'usufruitier-bailleur doit delivrer la chose -immeuble-, l'entretenir en tant que bailleur, faire jouir

paisiblement le locataire ; le locataire doit user de la chose en bon père famille et respecter la destination de la chose louée, payer le loyer tel convenu.

Passant ce contrat de bail, l'usufruitier allège tant soit peu la charge de ses obligations envers le nu-propriétaire tout en conservant la valeur de l'immeuble et en le faisant fructifier. Il impute certaines obligations au locataire notamment les réparations locatives, qui sans ce contrat de bail seraient à la charge de l'usufruitier. Tel est l'avantage de l'usufruitier à pouvoir conclure le contrat de bail. Cependant, la charge d'entretenir l'immeuble loué est l'obligation du bailleur, par conséquent et malgré la conclusion du contrat de bail, l'usufruitier reste tenu aux réparations d'entretien.

Quant au sort du loyer perçu anticipativement -surtout au-delà de l'extinction de l'extinction du droit d'usufruit- par l'usufruitier-bailleur : il ressort de l'analyse de l'art. 252 CCC L III que l'usufruitier-bailleur s'est enrichi sans juste cause, sans juste droit. Ayant payé ce qu'il ne devait pas à son bailleur plutôt qu'au nu-propriétaire, le locataire a le droit d'agir en répétition. Il s'agit d'un indu subjectif : la dette existe mais pas entre le locataire et l'usufruitier-bailleur, le rapport d'obligation existe mais au profit du nu-propriétaire.

Le nu-propriétaire appauvri dans son patrimoine actif a droit et action en justice contre l'usufruitier-bailleur en vue de se faire rembourser ce dont il s'est effectivement appauvri à titre de loyer. Cette action est dite de in rem verso.

Eu égard à ce qui précède et en vue surtout de passer outre l'action tendant à rembourser le loyer contre l'usufruitier-bailleur, nous suggérons au législateur congolais :

1. outre le sol, de compléter la loi dite foncière en hyperbolisant les biens susceptibles d'être grevés d'usufruit notamment les meubles, les autres immeubles,... ;

2. de les réglementer d'une manière systématique, en conférant à son titulaire un droit de bail explicite vu que le bail est un mode de

jouissance d'une chose permettant d'en tirer les fruits, d'en tirer les revenus. C'est ce que c'est l'usufruit d'ailleurs ;

3. de très important encore, de différer la perception du loyer par l'usufruitier-bailleur, autrement dit il ne pourra percevoir le loyer qu'après jouissance effective de l'immeuble par le locataire, car ses fruits sont acquis au jour le jour. Cela permettra de sauvegarder l'intérêt du nu-propriétaire en fin d'usufruit ;

4. de faire preuve par sa réglementation de la promotion des règles d'équité en accordant explicitement l'action de in rem verso au nupropriétaire comme moyen de remboursement du loyer perçu par l'usufruitier-bailleur pour la période où ce dernier n'a plus de droit à percevoir ce loyer.

Tout compte fait, il y a lieu d'affirmer que nos hypothèses ont bel et bien été confirmées.

BIBLIOGRAPHIE

I. TEXTES DE LOI

1. Décret du 30 juillet 1888 relatif aux contrats ou aux obligations conventionnelles, in Les Codes Larcier, Droit civil et judiciaire, T1, Larciers et Editions Afrique, Bruxelles et Kinshasa, 2003.

2. Loi n°73/021 du 20 juillet 1973 portant Régime général des biens, Régime foncier et immobilier et Régime des sûretés telle que modifiée et complétée par la loi n°80/008 du 18 juillet 1980, in Les Codes Larcier, Droit civil et Judiciaire, T1, Larciers et Editions Afrique, Bruxelles et Kinshasa, 2003.

3. Loi n°87/10 du 1^er août 1987 portant code de la famille, in J.O.Z., n° spécial, Kinshasa, 1987.

II. OUVRAGES

A. AUTEURS CONGOLAIS

4. KANGULUMBA MBAMBI, Précis de droit civil des biens, T1, AcademiaBruylant, Louvain-la-Neuve, « Bibliothèque de Droit Africain », 2007.

5. LUKOMBE NGHENDA, Droit civil : Les biens, P.F.D.U.C, Kin, 2003.

6. LUTUMBA WA LUTUMBA, « Protection du consommateur en matière des baux à loyer à Kinshasa », in Revue de droit congolais : Doctrine, Jurisprudence, Législation, Information, C.R.D.J., 2^e année, Janvier-FévrierMars-Avril, n° 003/2000

B. AUTEURS ETRANGERS

7. ATIAS Ch., Droit civil : Les biens, 4e éd., Litec, Paris, 1999.

8. CAPITANT H., TERRE F. et LEQUETTE Y., Les grands arrêts de la jurisprudence civile, T1, 11e éd., Dalloz, Paris, 2000.

9. COLLART DUTILLEUL F. et DELEBECQUE P., Contrats civils et commerciaux, 7e éd., Dalloz, Paris, 2004.

10. CORNU G., Droit civil, 12e éd., Mont Chrestien, Paris, 2005.

11. DELEBECQUE P. et PAUSIER F-J., Droit civil des obligations : Contrat et quasi-contrat, Litec, Paris, 2000.

12. LUCAS A., Code civil, 25e éd., Litec, Paris, 2006.

13. MALAURIE P., AYNES et GAUTIER P-Y., Contrats spéciaux, 14e éd., CUJAS, Paris, 2001.

14. TERRE F., SIMLER Ph., LEQUETTE Y., Droit civil : les obligations, 7e éd., Dalloz, Paris, 1999.

15. PIRON P. et DELVOS J., Codes et lois du Congo belge : Matières civiles et commerciales, T1, 8^e éd., Maison Ferdinand Larcier et Ed. des codes et lois du Congo belge, Bruxelles et Léopoldville, 1959-1960

III. COURS

16. KITOGA KASILENGE, Droit civil: les obligations, Cours polycopié, Troisième graduat, Faculté de Droit, UNIGOM, Goma, 2007-2008, inédit.

IV. LEXIQUE

17. R. GUILLIEN et J. VINCENT Lexique des termes juridiques, 14^e éd., Dalloz, Paris, 2003.

WEBOGRAPHIE

Moteur de recherche : google.cd

18. http://www.wapikedia.org , lu le 15 juin 2008.

19. http:// www.juragricole.com, consulté le 30 mai 2008.

TABLE DE MATIERES

EPIGRAPHES a

REMERCIEMENTS c

SIGLES ET ABREVEATIONS d

INTRODUCTION 1

1. Problématique 1

2. Hypothèses 2

4. Délimitation du sujet 4

5. Méthodes et techniques de recherche 5

7. Enoncé du plan 5

CHAPITRE PREMIER DES CONSIDERATIONS GENERALES SUR

L'USUFRUITIER ET LE CONTRAT DE BAIL 6

SECTION I DE L'USUFRUIT 6

§1. Prodrome et définition 6

§2. Du caractère lacunaire de la loi n°021 du 20 juillet 1987 telle que complétée et

modifiée par la loi n° 80-008 du 18 juillet 1980 quant à la notion d'usufruit 8

§3. Des caractères de l'usufruit 9

A. L'usufruit est un droit réel 10

B. L'usufruit est un droit de jouissance 10

C. L'usufruit est un droit temporaire 12

§4. Des obligations et droits des usufruitier et nu-propriétaire 13

A. Avant la constitution de l'usufruit 13

B. Pendant l'usufruit 14

C. En fin d'usufruit 16

§5. Durée du droit d'usufruit 16

SECTION II. DU CONTRAT DE BAIL 16

§1. Prodrome et notion 16

§2. Caractéristiques du bail 17

A. Le contrat de bail engendre un droit de jouissance 17

B. Le contrat de bail engendre un droit personnel 18

§3. Des droits et obligations des parties au contrat de bail 18

A. Des obligations du preneur 18

B. Des obligations du bailleur 20
SECTION III. DES RESSEMBLANCES ET DISSEMBLANCES ENTRE

L'USUFRUIT ET LE CONTRAT DE BAIL 22

§1. Sur la nature des droits 22

§2. Quant à la jouissance 23

§3. En ce qui concerne la classification des contrats 23

§4. En ce qui touche le mode d'extinction principal 23

CHAPITRE DEUXIEME DE L'ADMINISTRATION DE L'IMMEUBLE A USAGE

RESIDENTIEL GREVE D'USUFRUIT ET DONNE A BAIL 24

SECTION I. DE L'ADMINISTRATION EN GENERAL 24

§1. Du droit de donner à bail 24

§2. Des obligations des parties au contrat de bail 26

A. L'usufruitier-bailleur 26

B. le locataire 28

§3. De la situation juridique nu-propriétaire par rapport au contrat de bail 28

A. En cours d'usufruit 29

B. En fin d'usufruit 29
SECTION II. DE L'ADMINISTRATION DE L'IMMEUBLE A USAGE

RESIDENTIEL DONNE A BAIL PAR LE CONJOINT SURVIVANT 30

§1. Du droit de donner à bail la maison habitée par les deux époux 31

§2. De la situation juridique des parties au contrat de bail 31

§3. De la situation juridique du nu-propriétaire par rapport au contrat de bail ainsi conclu 32

CHAPITRE TROISIEME LE SORT DU LOYER PERÇU ANTICIPATIVEMENT PAR L'USUFRUITIER D'UN IMMEUBLE A USAGE RESIDENTIEL EN FIN

D'USUFRUIT 33

SECTION I. DU PAIEMENT DE L'INDU ET DE L'ACTION EN REPETITION 33

§1. Du paiement de l'indu 33

A. Définition 33

B. Des conditions du paiement de l'indu 34

§2. De l'action en répétition 34

A. De l'usufruit s'éteignant par l'effet de l'échéance 34

B. De l'usufruit s'éteignant par l'effet de la mort 36

C. Des qualité et intérêt du locataire dans l'action en répétition 37
SECTION II. DE L'ENRICHISSEMENT SANS CAUSE ET DE L'ACTION DE IN

REM VERSO 38

§1. De l'enrichissement sans cause 38

§2. De l'action de in rem verso 39

CONCLUSION 41

BIBLIOGRAPHIE 44

WEBOGRAPHIE 45

TABLE DE MATIERES 46