La problématique du loyer perçu anticipativement par l'usufruitier d'un immeuble à usage résidentiel

B. Des obligations du bailleur

Aux termes de l'art. 376 CCC L III, trois obligations principales dans le chef du bailleur concrétisent l'assurance du preneur à la jouissance paisible du bien loué. Elles sont : la délivrance au premier de la chose de la chose louée, l'entretien de cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et la jouissance paisible au preneur.

1. l'obligation de délivrer la chose louée

Le bailleur doit au premier mettre la chose à la disposition du locataire. Il déclenche l'exécution du contrat. L'art. 377 al. 1 CCC L III d'ajouter : « le bailleur est tenu délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce ». Cette obligation consiste dans la mise à la disposition du bien loué au locataire à la date convenue. Le bailleur délivre non seulement la

1 Elis, 20 sept 1923, Jur.Col., 1921, p.269, in LUTUMBA WA LUTUMBA, Op.cit, p.53.

chose louée elle-même mais également ses accessoires déterminés en fonction de la nature de la chose et du contenu de la convention.

La délivrance du bien s'étend à une chose << en bon état de réparations de toute espèce ».¹ C'est dire que le bailleur est tenu, pour la délivrance, à toutes les réparations nécessaires, y compris celles qui seront à la charge du locataire en cours de bail. En cas d'inexécution dans le chef du bailleur de cette obligation, le locataire peut l'y contraindre par exécution forcée voire procéder à la résiliation du contrat de bail principalement ; indemnisation, subsidiairement.

2. l'obligation d'entretien

Ici, le bailleur doit d'une part entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.² Il doit également effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives pendant la durée du bail.³

En effet, l'obligation de mettre les lieux en bon état n'est qu'une conséquence de l'obligation de procurer au preneur l'entière et pleine jouissance de la chose louée.

3. l'obligation de faire jouir paisiblement

Il s'agit ici d'une obligation passive - de ne pas faire-. Le bailleur ne doit pas troubler la jouissance de son locataire.⁴

LUTUMBA WA LUTUMBA qualifie cette obligation de ne pas faire de << garantie du fait personnel ». Il ajoute qu'elle procède directement de l'obligation essentielle de faire jouir paisiblement le preneur et vient en complément de la délivrance et de l'entretien. C'est ainsi que le bailleur ne peut pas, durant le bail, changer la forme de la chose louée sans l'accord du preneur. Il ne peut donc pas ultérieurement modifier les conditions de la jouissance ni les éléments qui composent le bien ainsi loué.⁵

1 F. COLLART et Ph. DELEBECQUE., Contrats civils et commerciaux, Dalloz, Paris, 1991, p.308.

2 Voir art. 376 point 2 du décret du 30 juillet 1888 relatif aux contrats ou aux obligations conventionnelles.

3 Voir art. 377 al. 2 du décret du 30 juillet 1888 relatif aux contrats ou aux obligations conventionnelles.

4 Voir art. 376 point 3 du décret du 30 juillet 1888 relatif aux contrats ou aux obligations conventionnelles.

5 F. COLLART et Ph. DELEBECQUE., Op.cit., p.332.

SECTION III. DES RESSEMBLANCES ET DISSEMBLANCES ENTRE
L'USUFRUIT ET LE CONTRAT DE BAIL

§1. Sur la nature des droits

Le droit de créance et les droits réels étant deux de trois droits patrimoniaux diffèrent tout de même dans leur contenu.

Les seuls droits réels sont : la propriété, les droits de superficie, l'usufruit, l'usage et habitation,... ¹ Le droit réel, en tant que prérogative reconnue et exercée directement, ce sans intermédiaire, confère à son titulaire un droit absolu, de suite et de préférence :

· Absolu : ce droit est opposable erga omnes. Son titulaire peut s'en défendre envers et contre tous - s'agissant de l'usufruit, l'usufruitier en exerçant son droit doit sauvegarder l'intérêt du nu-propriétaire ;

· Son titulaire est habilité à revendiquer son droit entre les mains de ^quique ce soit. Ainsi, l'usufruitier d'un immeuble donné à bail ou vendu

par son nu-propriétaire peut toujours le réclamer respectivement auprès du locataire en troublant sa jouissance notamment ou de l'ayant cause à titre particulier ;

· Le droit de préférence suppose qu'en cas de conflit l'opposant à d'autres personnes, le titulaire d'un droit réel est toujours préféré car il est considéré comme propriétaire.²

Cependant le contrat de bail - contrat de louage - est une convention faisant naître des obligations entre parties dont l'une d'entreelles - le bailleur - a le droit d'exiger de l'autre - le locataire - une prestation positive c'est-à-dire celle de payer le prix. Cette définition reflète bien celle du droit de créance. Ne mettant pas en exergue l'objet du contrat, le contrat de bail met en évidence plutôt les personnes : le bailleur et le locataire. Par ce fait, le contrat de bail ne porte pas directement sur une chose plutôt sur des personnes dont il permet à l'une d'exiger à l'autre une prestation. Aussi, le contrat de bail engendre-t-il un droit personnel ou un droit de créance.

1 Voir art.1 al.1 de la loi n°73-021 du 20 juillet 1973 portant Régime général des biens, Régime foncier et immobilier et Régime des sûretés telle que modifiée et complétée par la loi n°80/008 du 18 juillet 1980.

2 KANGULUMBA MBAMBI, Op.cit., p.94

§2. Quant à la jouissance

Le bail se différencie de l'usufruit même si tous deux confèrent le droit de percevoir les fruits. Cette différence se dénote au point de la destinée de ces fruits perçus. Ces derniers étant civils, l'usufruitier doit prioritairement les affecter aux réparations d'entretien de la chose - objet d'usufruit - jouissant ainsi en bon père de famille et sauvegardant l'intérêt du nu-propriétaire en fin d'usufruit. Le bailleur quant à lui jouit de ces fruits à sa propre guise.

§3. En ce qui concerne la classification des contrats

Le bail est un contrat à exécution successive continue. Il donne naissance à des obligations qui s'étalent dans le temps. Il peut être à durée indéterminée ou déterminée. Par mutus dissessus, les parties peuvent mettre fin à ce contrat. Le bail est généralement à titre onéreux commutatif.

Quant à usufruit, il reste indéniable qu'il prend effet par l'écoulement du temps. Il est également donc à exécution successive. Sa durée est soit déterminée soit déterminable mais pas indéterminée. Il peut aussi peu être constitué à titre onéreux commutatif.

§4. En ce qui touche le mode d'extinction principal

L'usufruit s'éteint toujours à la mort de l'usufruitier : droit viager. Ce fait entérine le caractère temporaire de ce droit, permettant ainsi au nu-propriétaire de rendre dans la pleine propriété ; ses héritiers ne peuvent prolonger la perception des fruits.

Cependant, le bail ne s'éteint guère à la mort du bailleur. Ses héritiers prolongent la perception des fruits.

CHAPITRE DEUXIEME
DE L'ADMINISTRATION DE L'IMMEUBLE A USAGE
RESIDENTIEL GREVE D'USUFRUIT ET DONNE A BAIL

En pratique, il est vrai que l'administration d'un immeuble à usage résidentiel grevé d'usufruit et donné à bail n'est pas aisée. Un même immeuble est concomitamment objet du droit d'usufruit et du contrat de bail. Il nous revient sous le présent chapitre de déterminer les mécanismes de cette administration. Pour mieux ce faire, élucidons d'abord l'administration de cet immeuble en général (SECTION I) avant de présenter les méandres de l'administration de la maison jadis habitée par les deux époux : objet d'usufruit du conjoint survivant (SECTION II).

SECTION I. DE L'ADMINISTRATION EN GENERAL §1. Du droit de donner à bail

Sous ce paragraphe, il s'agira de donner solution à l'interrogation de savoir si l'usufruitier peut donner sa chose - objet d'usufruit - à bail ; sinon le nu-propriétaire.

Déplorant toujours le caractère lacunaire de la loi dite foncière, la solution est à rechercher dans le code civil Napoléon dont ses dispositions sont d'application en RDC comme principes généraux de droit.

En effet l'art. 595 du code civil Napoléon dispose : « l'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre de gratuit ». Et donc, affirmons qu'il est de principe général de droit que l'usufruitier a le droit de donner à bail sa chose - objet d'usufruit -.

Un autre argument peut nous permettre de déduire ce droit - de donner à bail - qu'a l'usufruitier : l'usufruitier est entre relation directe et immédiate avec la chose et conditionnellement indépendant de son nupropriétaire. Sur ce, il peut librement et personnellement décider d'user par lui-même ou de donner à bail à un autre sauf les restrictions qui résultent du code civil Napoléon pour les autres types d'immeubles que celui à usage

résidentiel : tels les immeubles à usage commercial où l'usufruitier doit requérir au préalable l'aval du nu-propriétaire avant de conclure bail.

Un autre argument encore découlant de la nature du bail et qui n'enfreint point les déterminants de l'usufruit : le contrat de bail est un acte juridique d'administration. Ce dernier in lato sensu désigne l'acte ayant pour but la gestion normale d'un patrimoine tout en conservant sa valeur et en le faisant fructifier ; in stricto sensu il est opposé à l'acte de disposition.

Cet acte tend à maintenir les droits dans le patrimoine et ne peut de ce fait entraîner leur transmission.¹

Eu égard à ce précédent paragraphe, l'usufruit-bail n'enfreint en rien les caractéristiques de l'usufruit en ce sens que le bail maintien la chose - objet d'usufruit et du bail - dans le patrimoine de l'usufruitier, elle n'est point transmise au locataire. D'où l'espoir pour le nu-propriétaire de se voir ultérieurement pleinement propriétaire de la chose.

Ajoutons que le Professeur LUKOMBE NGHENDA précise qu'il est à reconnaître à l'usufruitier le droit d'accomplir des actes d'administration sur la chose elle-même. Par exemple, il peut donner mandat à autrui, de gérer en son nom, .... Le plus courant des actes d'administration, au moins en ce qui concerne les immeubles, est le contrat de bail. Or, non seulement en raison des prérogatives consenties au preneur dans certains baux, le bail n'est pas toujours un acte d'administration conformément à la loi du française du 13 juillet 1965 modifiant et complétant l'art. 595 du code civil Napoléon en ce qui concerne la possibilité pour l'usufruitier de conclure un contrat de bail. Il résulte de cet art. 595 du code civil Napoléon dans sa rédaction par la loi la modifiant et la complétant que l'usufruitier peut consentir seul les baux qui sont considérés comme des actes d'administration : il s'agit notamment des baux à usage résidentiel ne dépassant pas neuf années. Dans ce cas, si l'usufruit vient à cesser avant la fin du bail, le preneur pourra jouir du bien jusqu'à l'expiration du bail.²

1 R. GUILLIEN et J. VINCENT., Op.cit., p.10.

2 LUKOMBE NGHENDA, Op.cit., pp.599-600

Bref, en plus de la constitution du bail par l'usufruitier, ce dernier n'entrave en rien les déterminants de l'usufruit.

§2. Des obligations des parties au contrat de bail

Sous ce paragraphe, examinons les obligations et contractuelles réciproques des parties : usufruitier-bailleur (A) et locataire (B).