CONCLUSION
Le present travail est axe sur la problématique du
loyer perçu anticipativement par l'usufruitier d'un immeuble à
usage résidentiel.
Il a ete subdivise en trois chapitres. Le premier portant sur
les considerations generales sur l'usufruit et le contrat de bail ; le
deuxième sur l'administration de l'immeuble a usage residentiel greve
d'usufruit et donne à bail ; le troisième sur le sort du loyer
perçu anticipativement par l'usufruitier d'un immeuble a usage
residentiel en fin d'usufruit.
Deplorant le caractère lacunaire de la loi n°
73-021 du 20 juillet 1973 portant regime general des biens, regime foncier et
immobilier et regime des sûretes telle que modifiee et completee par la
loi n°80-008 du 18 juillet 1980 au sujet des choses susceptibles
d'être greve d'usufruit, nous avons demontre la prerogative qu'a
l'usufruitier de pouvoir donner sa chose à bail, dans le cas
d'espèce, l'immeuble à usage residentiel, considerant le droit de
jouissance qu'il exerce sur ledit immeuble.
Tout en jouissant, l'usufruitier, dorenavant bailleur, doit
cependant sauvegarder l'interêt du nu-proprietaire qui attend devenir ou
redevenir proprietaire. En cours d'usufruit, le nu-proprietaire reste un
veritable penitus extraneï au contrat de bail ainsi conclu. Ce
dernier ne peut ni lui nuire ni lui profiter. Il ne garde l'action que contre
l'usufruitier : en decheance pour abus de jouissance surtout pour defaut de
reparations d'entretien. En fin d'usufruit, s'eteignant soit par la mort soit
par l'expiration du terme convenu -l'usufruitier restitue l'immeuble et le
nu-proprietaire devient ou redevient plein proprietaire- et de ce fait bailleur
si le contrat de bail est encore en cours d'execution. D'où, la
substitution des bailleurs. Le plein proprietaire assume toutes les obligations
du bailleur. Ainsi, jouit-il de la chose en percevant le loyer dès
l'extinction du droit d'usufruit.
En donnant l'immeuble à bail, l'usufruitier ne pose
d'acte de disposition plutôt d'administration. Il ne fait que donner
usage à un autre tout en percevant le loyer ; telle est la cause de son
obligation. Le contrat de bail conclu, les parties doivent l'executer de bonne
foi. L'usufruitier-bailleur doit delivrer la chose -immeuble-, l'entretenir en
tant que bailleur, faire jouir
paisiblement le locataire ; le locataire doit user de la chose
en bon père famille et respecter la destination de la chose
louée, payer le loyer tel convenu.
Passant ce contrat de bail, l'usufruitier allège tant
soit peu la charge de ses obligations envers le nu-propriétaire tout en
conservant la valeur de l'immeuble et en le faisant fructifier. Il impute
certaines obligations au locataire notamment les réparations locatives,
qui sans ce contrat de bail seraient à la charge de l'usufruitier. Tel
est l'avantage de l'usufruitier à pouvoir conclure le contrat de bail.
Cependant, la charge d'entretenir l'immeuble loué est l'obligation du
bailleur, par conséquent et malgré la conclusion du contrat de
bail, l'usufruitier reste tenu aux réparations d'entretien.
Quant au sort du loyer perçu anticipativement -surtout
au-delà de l'extinction de l'extinction du droit d'usufruit- par
l'usufruitier-bailleur : il ressort de l'analyse de l'art. 252 CCC L III que
l'usufruitier-bailleur s'est enrichi sans juste cause, sans juste droit. Ayant
payé ce qu'il ne devait pas à son bailleur plutôt qu'au
nu-propriétaire, le locataire a le droit d'agir en
répétition. Il s'agit d'un indu subjectif : la dette existe mais
pas entre le locataire et l'usufruitier-bailleur, le rapport d'obligation
existe mais au profit du nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire appauvri dans son patrimoine actif a
droit et action en justice contre l'usufruitier-bailleur en vue de se faire
rembourser ce dont il s'est effectivement appauvri à titre de loyer.
Cette action est dite de in rem verso.
Eu égard à ce qui précède et en
vue surtout de passer outre l'action tendant à rembourser le loyer
contre l'usufruitier-bailleur, nous suggérons au législateur
congolais :
1. outre le sol, de compléter la loi dite
foncière en hyperbolisant les biens susceptibles d'être
grevés d'usufruit notamment les meubles, les autres immeubles,... ;
2. de les réglementer d'une manière
systématique, en conférant à son titulaire un droit de
bail explicite vu que le bail est un mode de
jouissance d'une chose permettant d'en tirer les fruits, d'en
tirer les revenus. C'est ce que c'est l'usufruit d'ailleurs ;
3. de très important encore, de différer la
perception du loyer par l'usufruitier-bailleur, autrement dit il ne pourra
percevoir le loyer qu'après jouissance effective de l'immeuble par le
locataire, car ses fruits sont acquis au jour le jour. Cela permettra de
sauvegarder l'intérêt du nu-propriétaire en fin d'usufruit
;
4. de faire preuve par sa réglementation de la
promotion des règles d'équité en accordant explicitement
l'action de in rem verso au nupropriétaire comme moyen de
remboursement du loyer perçu par l'usufruitier-bailleur pour la
période où ce dernier n'a plus de droit à percevoir ce
loyer.
Tout compte fait, il y a lieu d'affirmer que nos
hypothèses ont bel et bien été confirmées.
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