La défense du bailleur en cas d'indécence du logement loué

CONCLUSION GENERALE

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Dans le dossier précédemment exposé, les parties ont décidé de ne pas faire appel du jugement.

Ce jugement est devenu définitif.

L'étude de ce dossier fut très intéressante pour moi. Il m'a permis de constater le chemin parcouru et les progrès accomplis depuis mon entrée dans le cabinet.

De plus, j'ai pu améliorer mes connaissances sur cette question très actuelle.

En effet, peu de temps après avoir fini de rédiger la majeure partie de ce mémoire, j'ai accepté une offre de collaboration dans un cabinet d'Avocats spécialisé en droit immobilier sur ALBI.

Lors de mes recherches d'un nouvel appartement, j'ai pu constater que la plupart des appartements visités ne répondaient pas aux critères de décence et ce, même avec un loyer correct.

Il est fort probable que les connaissances acquises sur cette question me seront nécessaires dans un avenir proche.

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ANNEXES

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Annexe n°1 : Assignation en date du 12 avril 2011

Xavier COTTET
Avocat à la Cour
107 Boulevard Blossac.
86100 CHATELLERAULT

:05A99.86.53.26 Fax. : [phone]

42

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Ayant pour Avocat Maître Xav er COTTET, Avocat à `.a Cour d'Appel de Powers, demeurant 10? Bodevard Boo sac €6 100 CHATELLERAULT, equel se c,or ttue et occup&ra sur 9.a présaote at 5es sutis,

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afin qu'une conciliation soit tentée, si elle ne l'a déjà été, sur l'action dont les motifs seront ci-après exposés ou que, faute de conciliation, cette action en justice soit jugée après avoir été plaidée.

TRES IMPORTANT

- Les parties se défendent elles-mêmes,

- Elles ont la faculté de se faire assister ou représenter par : * un avocat,

* leur coujoint, t' _e F _ h,e~ llicz < 1 c< ,ct+_

* leur parent ou allié en ligne directe,

* leur parent ou allié en ligne collatérale jusqu'au 3`^°" degré inclus,

* les personnes attachées à leur service personnel ou é leur entreprise.

L'Etat, les départements, les communes et les établissements publics peuvent se faire représenter ou assister par un fonctionnaire ou un agent de leur administration.

Le représentant, s'il n'est avocat, doit justifier d'un pouvoir spécial (article 827 et 282 du C'PC).

SI VOUS NE VOUS PRESENTEZ PAS OU NE VOUS FAITES PAS REPRESEN l'El:, VOUS VOUS EXPOSEZ A CE QU'UN JUGEMENT SOIT RENDU A VOTRE ENCONTRE SUR LES SEULS ELEMENTS FOURNIS PAR VOTRE ADVERSAIRE.

Article 840 du Code de procédure civile :

< Le juge s'efforce de concilier les parties. La tentative de conciliation peut avoir lieu dans son cabinet.

Elle peut également être conduite par un conciliateur de justice désigné sans formalité particulière par le juge avec l'accord des parties, »

Article 847 du Code de procédure civile :

«Le juge s'efforce de concilier les parties. Il peut avec leur accord et sans formalité particulière désigner un conciliateur de justice pour procéder à la tentative de conciliation. Si les parties ne parviennent pas à se concilier, le juge tranche leur différend »

Article 847-2 du Code de procédure civile :

« Sans préjuger des dispositions de l'article 68, la demande incidente tendant é l'octroi d'un délai de paiement en application de l'article 1244-1 du Code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe. Les pièces que la partie souhaite invoquer à l'appui de sa demande sont jointes il son courrier. La demande est communiquée aux autres parties, â l'audience, par le juge, sauf la faculté pour ce dernier de leur faire notifier par le greffier, accompagnée de pièces jointes, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

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L'auteur de cette demande incidente peut ne pas se présenter 3. l'audience, conformément au second alinéa de l'article 4461. Dans cc cas, le juge ne fait droit aux demandes présentées contre cette partie que s'il les estime régulières, recevables ».

(Les personnes dont les ressources sont insuffisantes pour faire valoir leurs droits en Justice, peuvent, si elles remplissent les conditions prévues par la Loi n° 72.11 du 3 janvier 1972, bénéficier d'une Aide Judiciaire. Elles doivent, pour demander cette aide, s'adresser au Procureur de la République de leur domicile).

POUR:

'

-- contrat sous seing privé en date du 7 février 2006, Madame

s'est faite consentir par Monsieur un bail

a^-naniiauon portant sur un logement situa.

Ce logement est composé d'une pièce, d'une cuisine et d'une salle de bain et des WC.

Le contrat prévoit que le logement comporte un chauffage électrique

avec convecteurs (3). Q

Le bail prévoit un loyer d'un montant de 170 euros par mois.

En réalité, cet appartement n'a de logement que le nom, car il est parfaitement inhabitable depuis la signature du bail, et bien plus encore

s

actuellement.

Mais, compte tenu de ses faibles ressources, Madame est

contrainte et forcée d'y élire domicile.

Cependant, elle a alerté à plusieurs reprises son bailleur afin que celui-ci mette en oeuvre un certain nombre de travaux essentiels.

Ses demandes sont toujours restées veines, le bailleur refusant toujours d'admettre que le logement manque cruellement de confort et notamment d'isolation.

C'est d'ailleurs pour cette raison que Madame ! est

contrainte d'exposer des sommes considérables, en factures ueieeurcaLé, Car elle est obligée de surchauffer son appartement pour qui régne une température convenable

Par aa11p,irs 1'anrm.rtement ne disposant pas de chauffage central fixe,

Madame L est contrainte de chauffer avec des convecteurs
électriques mobiles lui appartenant, qui sont particulièrement énergivores.

3

4.5

C'est dans ces conditions, que Madame a saisi les services

sociaux, lesquels ont fait procéder par un professionnel a un état des lieux de décence et de salubrité dans le logement.

Uzi rapport a d'ailleurs été rédigé le 21 octobre 2010 par Monsieur

Au terme de son rapport, l'opérateur en diagnostic indique tout un panel d'anomalies identifiées.

Il précise notamment

-Dans la cuisine, entrée d'air absente.

- Concernant l'appartement et les parties communes, il est indiqué que r le circuit tumiere des parties communes est branché sur l'installation privative,

- Les scellés du compteur sont coupés,

- Le fusible 32A est débranche, ne permettant pas le branchement d'un appareil de cuisson électrique dans la cuisine,

- Le dispositif assurant la coupure d'urgence n'est pas situé à l'intérieur

du logement ou dans un emplacement accessible directement depuis le logement,

-Tous les circuits ne comportent pas un conducteur de protection relu à la terre,

- ...l'installation électrique comporte des matériels électriques dont les parties actives nues sous tension sont accessibles.

Au niveau de l'entrée commune, la trappe devant la porte principale présente un risque de chute. ` S

Dans l'appartement, il est constaté une absence de systéme de chauffage fixe dans les pièces de service (WC, salle d'eau, cuisine).

Le convecteur présent dans la pièce principale n'est pas fixé à la paroi murale, la locataire utilise un apparede chauffage mobile ériergivore.

Toujours dans l'appartement, il est constaté la présence de condensation sur certains meubles.

Cette liste d'anomalies n'est pas exhaustive,

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Aussi, l'opérateur dans sa synthèse de décence, conclu que 4 le bien visité est un logement indécent, au sens du décret du 31 janvier 2002, et suite à sa visite, il ressort que le logement présente des manquements aux règles de sécurité pouvant nuire a la santé des occupants et de la Communauté environna_nte.

Cette situation n'est pas nouvelle, elle dure depuis 2006 et Monsieur_. est alerté régulièrement sur le caractère indécent du logement depuis 2009.

Ce n'est que depuis qu'il a reçu copie de l'état des lieux de décence et

de sécurité du logement que Monsieur C semble vouloir mettre en
oeuvre certains travaux.

Toutefois, il entend en faire subir les conséquences sur sa loca!aire.

11 a en effet saisi le Juge de proximité de Châtellerault, lui précisant qu'il était dans l'obligation de remettre en état le logement, et exigeant â ce titre que la locataire fasse place nette à ses frais des meubles, des tentures, des tableaux, des canalisations, des coffrages et appareils installés par ses soins dont la dépose serait nécessaire.

Monsieur 1 a d'ailleurs obtenu une Ordonnance

d'injonction de faire en ce sens,

Aussi Madame E déférent â cette Ordonnance, a dü se

priver de la presque intégralité de ses meubles, â tel point qu'aujourd'hui il ne lui reste plus qu'un lit, une télévision et sa cuisinière.

Elle mange debout !

Cependant, Monsieur I estime que Madame 1

doit encore enlever les meubles restant !!

Il est bien évidemment que dans ces conditions, le logement est parfaitement inhabitable.

Si le contrat prévoit effectivement que le bailleur le cae échéant doit pouvoir être à même de faire les travaux dont le locataire doit souffrir les inconvénients sans dédommagement, c'est seulement et seulement si dans ces conditions que le logement reste habitable.

Or en l'espèce, tel n'est point le point le cas, puisque Madame

1 est notamment obligée de manger debout.

Ainsi, le logement n'étant plus habitable, Madame I serait

en droit de solliciter la résiliation du contrat de bail.

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Cependant, compte de ses faibles ressources, Madame n'entend pas se retrouver sans logement.

Néanmoins, si le bailleur est contraint de mettre en oeuvre des travaux qui ont pour conséquence de rendre inhabitable le logement, il lui incombe soit de reloger sa locataire, soit de l'indemniser à cc titre.

C'est pourquoi, Madame I sur ce point est en droit de

solliciter le versement; de domma .es et imeréts it hauteur de I.Ç60 suros

pour les désagréments causés par les travaux. t`-' : -É P

En outre, eu égard a l'étal du logement, Madame E - 1 est.

encore en droit de solliciter la réduction du prix du loyer, et ce depuis 2(106 date de son entrée dans les lieux.

Dans les faits, Madame : perçoit de la CAF une allocation

logement dont le montant est supérieur â celui du prix du loyer.

L'allocation est directement versée entre les mains du bailleur qui

régularise et reverse le surplus d'allocation à Madame 1 en fin
d'année.

Aussi, eu égard aux circonstances de l'espèce, Madame E étant en droit d'obtenir la réduction du prix du loyer, Monsieur sera condamné a lui reverser la somme de100 euros par mois à compter de 2006 en raison de l'état d'indécence de l'appartement qu'il loue à Madame

Par ailleurs, il apparaît des différents constats qui ont été effectués dans le logement que celui-ci souffre d'un gros problème d'humidité.

Madame i en a malheureusement fait les frais puisqu'elle

a retrouvé une de ses commodes totalement abîmée par l'humidité_

Le rapport d'enquête lui-même montre que sur certains meubles il y a de la condensation.

Enfin, pour lutter contre l'humidité et le froid ambiants, Madame

B1 est obligée de pousser énormément les convecteurs pour
obtenir une chaleur satisfaisante dans son appartement.

Cette situation est encore inacceptable.

Madame I est encore bien-fondée à solliciter des

dommages intérêts en réparation de son préjudice énergétique

T .a	s^*nme de Z. 6cc euros dédommagera justement Madame à ce titre.

4b

PAR. CES MOTIFS

Vu les pièces annexées au Bordereau,

DIRE ET JUGER Madame : bien fondée en ses demandes,

EN CONSEQUENCE l'y recevoir,

DIRE que le logement de Madame est actuellement indécent et inliabital~le,

REDUIRE le montant du prix du loyer de 100 € par mois et ce â compter de la signature du bail en février 2006,

CONDAMNER Monsieur à reverser à Madame

perçues à ce titre, par la CAF oupar Mme les sommes trop

elle-même,

CONDAMNER Monsieur C à verser à Madame --- la somme de

L500 C en trpatatiun des déca *gr^-ésneats causée â elle causés par les travaux,

CONDAMNER Monsieur _v _ à verser à Madame -- la somme de

2.600 € en réparation du préjudice économique (facture_s EDF trop élevées) que subit Madame BUSSEREAU,

CONDAMNER Monsieur ` à verser à Madame la somme de

1.000 € eu réparation du préjudice moral subi.

CONDAMNER Monsieur -- â verser à Madame la somme de 800 €

en application des dispositions de l'article 700 du Code de proceuure esvue,

CONDAMNER Monsieur I aux entiers dépens de la présente instance.

SOUS TOUTE RESERVE DONT ACTE.

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