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La procédure d'immatriculation des terrains en droit camerounais selon le decret n?°2005/481 du 16 decembre

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par Simplice GOUAMBE
Université de yaoundé II-SOA - DEA droit privé 2006
  

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mINTRODUCTION GENERALE

INTRODUCTION GENERALE

1. La terre en Afrique est un bien précieux, car elle exprime dans une certaine mesure la cohésion familiale. Elle constitue l'une des sources de développement économique et social d'un pays. A cet effet, la réglementation de son utilisation et de son occupation s'impose. Ainsi, plusieurs règles régissent le processus d'acquisition des terres.

2. En Afrique, deux modes de gestion de la terre coexistent : d'une part, le mode traditionnel, qui consiste à confier l'ensemble des terres à un chef coutumier, gardien de la tradition ancestrale. Il est le seul qui puisse distribuer les terres à ses sujets ; et d'autre part, le mode moderne. Ici, la gestion de la terre est confiée à une entité étatique. Ce dernier mode, dit encore mode du droit écrit, diffère d'un pays à un autre, d'un régime politique à un autre1(*).

3. Au Cameroun, la législation foncière a connu une longue évolution en ce qui concerne les modes d'accession à la propriété. L'accession à la terre se faisait de façon traditionnelle. Seuls les autochtones avaient la possibilité de devenir « propriétaires terriens ». Les allogènes pouvaient seulement louer un terrain pour s'y implanter ; ils n'avaient aucun droit sur la terre sinon, le droit de jouissance. Cette pratique était source d'insécurité. L'arrivée des colons au Cameroun a contribué à son abandon. Ces derniers ont instauré des nouvelles méthodes d'acquisition de la propriété. Cependant, cette acquisition se faisait selon que l'on se trouvait du coté du Cameroun oriental ou du Cameroun occidental.

4. Dans la partie du Cameroun sous administration anglaise, l'accès à la terre avait pour but de permettre à la population d'utiliser et d'exploiter les terres. La population n'avait qu'un droit de jouissance et non un droit de propriété. On délivrait un « certificate of occupency » à une personne après une procédure. Ce certificat était la preuve d'un droit de jouissance. Dans cette partie du Cameroun, l'accès à la terre n'a pas connu de nombreuses réglementations ; tel n'est cependant pas le cas dans la partie du Cameroun sous administration française. Ici, l'accès à la terre était subordonné à plusieurs règlementations. Il sied cependant de classer ces règles en deux grandes périodes. La période d'avant 19742(*) et la période d'après 1974.

5. Avant 1974, trois systèmes ont régi le processus d'acquisition de la propriété : le système de la transcription3(*) institué par la loi française du 24 juillet 1921 avec son arrêté d'application du 15 septembre 1921. Ce système fut abandonné en 1959 ; le système de la constatation4(*) institué au Cameroun par les décrets du 20 mai 1955 et 10 juillet 1956 et enfin le système de l'immatriculation institué par le décret du 21 juillet 19325(*). Précisons que le régime foncier de l'immatriculation ne s'applique qu'aux fonds de terre de toute nature. Avant 1974, l'immatriculation des terres était facultative, ceci parce qu'il fallait respecter certaines coutumes et la conception coutumière de droit sur la terre.

6. Au lendemain de l'indépendance, seuls les systèmes de constatation et d'immatriculation étaient encore en vigueur au Cameroun oriental6(*). Cependant le système de la constatation a été abandonné en 19667(*) au profit du système de l'immatriculation. Le décret du 25 novembre et l'arrêté du 30 novembre1966 ont consacré l'immatriculation comme le seul mode d'accession à la propriété foncière et elle est devenue obligatoire. La grande réforme de 1974 a d'ailleurs entériné ce processus d'accès à la propriété.

7. L'immatriculation est définie par le Professeur Alexandre Dieudonné TJOUEN comme « une opération qui consiste à dégager de façon nettement définie les droits individuels de l'emprise communautaire et à les placer sous l'empire du régime du livre foncier dont l'aboutissement est pour les droits immobiliers la délivrance d'un titre foncier »8(*).

8. Nous devons savoir que l'immatriculation applicable au Cameroun a été largement inspirée du « TORRES ACT » en vigueur à l'époque en Australie et en Allemagne9(*). Pour immatriculer un terrain, il fallait suivre une procédure. La procédure en Australie était différente de celle pratiquée en Allemagne. En Australie par exemple, la procédure d'immatriculation était simple. On délivrait, à tout candidat à l'obtention d'un titre de propriété sur un terrain, un certificat après une longue procédure.

En Allemagne par contre, la procédure d'accession à la propriété consistait, pour celui qui avait besoin d'un titre de propriété, à s'adresser à l'administration avec un dossier, contenant tous les éléments, qui devrait être soumis au contrôle d'un juge, qui, au terme de ce contrôle émettait un avis favorable ou défavorable. En cas d'avis favorable, le nom du requérant était inscrit dans un livre foncier appelé « Grundbuch » et il avait droit sur la parcelle du terrain.

9. Le législateur camerounais s'est suffisamment inspiré de ces deux procédures pour instituer en 1974 une procédure essentiellement administrative. Celle-ci est appliquée sur l'ensemble du triangle national.

10. Selon le vocabulaire juridique de Gérard CORNU, la procédure peut être définie comme l'ensemble des formalités qui doivent être suivies pour aboutir à un certain résultat. Ainsi, la procédure d'immatriculation est l'ensemble des formalités qui doivent être suivies pour aboutir à la délivrance d'un titre de propriété.

La procédure d'immatriculation est aujourd'hui régie par le décret N°2005/481 du 16 décembre 2005 modifiant et complétant certaines dispositions du décret N°76/165 du 25 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier. Contrairement au décret de 1976 où la procédure d'immatriculation est lourde et coûteuse, le décret de 2005 apporte un souffle nouveau à la procédure d'immatriculation10(*).

11. Un problème se pose cependant de savoir si toutes les terres peuvent faire l'objet d'une procédure d'immatriculation. Au Cameroun toutes les terres ne peuvent pas faire l'objet d'une procédure d'immatriculation sauf celles relevant de la première dépendance du domaine national, c'est-à-dire l'ensemble des terres occupées ou exploitées mais non encore immatriculées. Le domaine national est défini comme l'ensemble des terres camerounaises non immatriculées en dehors des terres du domaine public11(*). La deuxième dépendance du domaine national concerne les terres libres de toute occupation ou de toute exploitation .Les terres de cette dépendance suivent la procédure de concession12(*) .

12. La procédure d'immatriculation est une voie d'obtention du titre foncier. Pour celà, elle doit être distinguée des modes dérivées de ladite obtention : Il s'agit d'abord du morcellement qui consiste à avoir un titre sur une parcelle de terrain qui a au préalable fait l'objet d'un premier titre foncier; ensuite de la mutation, qui est le fait d'avoir un même terrain titré mais de changer de titulaire ; on peut également mentionner la cession qui consiste pour le détenteur d'un titre foncier à céder ses droits sur le terrain à un tiers ; enfin la fusion qui consiste à réunir deux ou plusieurs titres fonciers pour obtenir un seul lorsque lesdits terrains sont situés côte à côte.

13. Nous remarquons que ces modes dérivés diffèrent de la procédure d'immatriculation proprement dite en ce sens qu'ils ne se réalisent que sur les terrains ayant au préalable fait l'objet d'un titre foncier.

14. Rappelons que la procédure d'immatriculation est essentiellement administrative au Cameroun. De ce fait, elle obéit à deux impératifs peu conciliables : Immatriculer le plus possible et ne léser personne. A cet égard, Monsieur GASSE Victor 13(*) souligne que la procédure poursuit un objectif double : prévenir les appropriations illégitimes et en particulier les empiètements irréguliers ; prévenir les omissions de droits réguliers pour empêcher leur empiètement14(*) .

15. La procédure d'immatriculation a fait l'objet de plusieurs études. La doctrine y a consacré des nombreux écrits. Le professeur Alexandre Dieudonné TJOUEN dans son ouvrage15(*) a fait une analyse de la procédure de l'ancienne législation. Il a relevé que la procédure est longue et coûteuse. Dans le même ordre d'idées monsieur André TIENTCHEU NJIAKO a caractérisé l'ancienne procédure d'un « véritable parcours de combattant »16(*). C'est certainement au regard de ces tares qui jonchaient la procédure d'immatriculation que le législateur a pris en 2005 un décret modifiant certaines dispositions de l'ancienne procédure. Lequel décret vient à point nommé dans un pays où la croissance démographique est galopante et où la population a recours de plus en plus à la terre non seulement pour l'agriculture mais également pour l'implantation des maisons d'habitation.

16. Constatant le recul de la population à procéder à l'immatriculation et le souci de l'Etat de maintenir le contrôle de la distribution des terres, le législateur, par ce nouveau décret, a voulu que la procédure d'immatriculation ne soit plus un parcours de combattant mais plutôt un parcours de victoire; c'est-à-dire de redonner la confiance et de l'assurance à tout candidat à l'immatriculation ; d'où l'intérêt que nous portons en choisissant le thème de notre étude.

17. Le choix opéré pour ce thème est d'analyser minutieusement les nouvelles dispositions du nouveau décret relatif à l'immatriculation aux fins d'en tirer toutes les conclusions nécessaires. Dans cet optique, il sied de nous interroger sur l'effet de ce décret sur la procédure d'immatriculation. Quelques questions vont nous guider : en quoi la nouvelle procédure se démarque-t-elle de l'ancienne ? Ensuite cette nouvelle procédure est-elle à la hauteur des attentes de la population ? Enfin n'existe-il pas de nouvelles lacunes de la part du législateur qu'il faille rectifier en vue d'une procédure qui épouse les réalités économiques, sociales et culturelles du Cameroun ? Toutes ces questions et bien d'autres, que nous nous poserons tout au long de cette étude, guiderons notre réflexion.

18. L'intérêt de cette étude est double : d'abord faire une lumière aux usagers des services des affaires foncières à propos de la procédure d'immatriculation directe ; ensuite proposer des solutions aux éventuels problèmes que peut engorger la procédure.

Sur ce, notre travail sera axé autour de deux parties : La première sera consacrée aux caractéristiques de la nouvelle procédure d'immatriculation (Première partie) et la seconde traitera des difficultés rencontrées lors de la procédure d'immatriculation (Seconde partie).

PREMIERE PARTIE  D'IMMATRICULATION

PREMIERE PARTIE :

LES CARACTERISTIQUES DE LA NOUVELLE PROCEDURE D'IMMATRICULATION

19. Au Cameroun, peut engager la procédure d'immatriculation directe toute personne physique ou morale de nationalité camerounaise17(*). Les personnes de nationalité étrangère sont en principe exclues. Mais ce droit leur est reconnu sous certaines conditions18(*).

20. La procédure d'immatriculation a pour but de mettre sous l'emprise privée une parcelle du domaine national. Cette procédure est soumise de nos jours aux dispositions du décret N°2005/481 du 16 décembre 2005 modifiant et complétant certaines dispositions du décret N°76/165 du 25 avril 1976 portant conditions d'obtention du titre foncier au Cameroun.

21. La compréhension du nouveau décret va passer nécessairement par une étude comparative avec l'ancienne procédure. Ici, la procédure se déroulait en plusieurs étapes ; elle était longue, complexe et coûteuse. Elle constituait un « véritable parcours de combattant »19(*) . Précisons tout de même que cette procédure souffrait de beaucoup de lacunes. Le candidat à l'immatriculation attendait des mois voire des années pour se faire délivrer un titre foncier ; le nombre excédant des intervenants à la procédure compliquait davantage la situation des requérants. Ces images collées à la procédure ont largement contribué à l'abstention de nombreux camerounais à solliciter l'immatriculation. C'est certainement à cause de ces tares qui jonchaient la procédure d'immatriculation que le législateur en 2005 a pris un décret modifiant la procédure de 1976.

22. Ce décret vient pallier les insuffisances et les difficultés de l'ancien décret. La philosophie du législateur de 2005, c'est de rapprocher l'administration des affaires foncières de ses administrés afin de redonner confiance et l'envie à ces derniers de solliciter de plus en plus l'immatriculation des parcelles du domaine national occupé ou exploité. Pour atteindre ces objectifs, le législateur a rendu la procédure simple (chapitre I) et rapide (chapitre II).

CHAPITRE I : UNE PROCEDURE D'IMMATRICULATION SIMPLIFIEE

23. Tout candidat à la procédure d'immatriculation doit constituer un dossier comprenant : une demande en quatre exemplaires dont l'original est timbré, indiquant son état civil, le nom sous lequel l'immeuble doit être immatriculé ; la description de l'immeuble c'est-à-dire sa situation, sa superficie, la nature de l'occupation ou de l'exploitation, l'estimation de sa valeur, indications des charges qui le grève. La demande doit être signée du candidat20(*).

24. Le décret dont nous avons l'étude innove en ce sens que le souci du législateur est de rapprocher l'administration des affaires foncières de ses administrés. Ainsi le législateur a opté pour la simplification de la procédure. Cette simplification passe premièrement par la décentralisation de la procédure et la déconcentration des compétences (Section I), deuxièmement par l'allégement du processus de règlement des oppositions et des demandes d'inscription (Section II).

SECTION I : LA DECENTRALISATION DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION ET LA DECONCENTRATION DES COMPETENCES

25. Depuis l'institution du régime foncier de l'immatriculation au Cameroun, la procédure est restée complexe jusqu'en 2005. Le dossier d'immatriculation faisait une longue navette entre le Ministère en charge des affaires foncières et ses services déconcentrés. La décision finale d'immatriculation d'un terrain était prise par le Directeur des domaines conformément aux dispositions du décret N°76/165 du 27 avril 1976. Ce dernier était saturé par des dossiers venant de toutes les provinces. L'instruction de tous ces dossiers prenait suffisamment du temps ; certains dossiers se perdaient et d'autres étaient tombés aux oubliettes. C'est l'une des raisons qui a conduit le législateur à dessaisir le Directeur des domaines pour confier la gestion de la procédure d'immatriculation aux structures et services décentralisés du Ministère des domaines et des affaires foncières. Le décret décentralise la procédure d'immatriculation (Paragraphe I) et précise par la même occasion les autorités qui auront la charge d'y conduire (Paragraphe II).

Paragraphe I : La décentralisation de la procédure d'immatriculation directe

26. La décentralisation peut être définie comme un mode d'aménagement des structures de l'administration dans laquelle, la personnalité juridique ayant été reconnue à des communautés d'intérêts ou à des activités de service public, le pouvoir de décision est exercé par ces organes agissant librement sous un contrôle de simple légalité21(*). Il existe deux types de décentralisation : la décentralisation territoriale ou horizontale et la décentralisation technique ou verticale22(*) . Nous retenons dans le cadre de notre étude la décentralisation verticale. C'est elle que le législateur aurait choisie pour régir la procédure d'immatriculation. Ainsi la décentralisation passe par la provincialisation de la procédure (A) et la création de la conservation foncière au niveau des départements (B)

A. La provincialisation de la procédure 

27. Le but du régime foncier de l'immatriculation est d'assurer une meilleure mobilisation de la propriété foncière en conférant aux particuliers une plus grande sécurité dans les transactions immobilières ou foncières23(*). Le législateur de 2005 a rapproché l'accession à la propriété foncière plus proche de la population. Ainsi, la procédure se déroule principalement au niveau de chaque province. A ce stade, deux étapes la ponctuent (1). Toutefois, dans certaines circonstances, la procédure peut traverser la frontière des provinces (2).

1. Les étapes de la procédure d'immatriculation directe

28. La procédure se déroule à l'intérieur de chaque province et en deux étapes : La première étape se situe au niveau du département (a) et la seconde se déroule au niveau du chef-lieu de province (b).

a. L'étape départementale de la procédure

29. Elle commence par l'introduction de la réquisition d'immatriculation auprès du Sous-préfet ou du Chef de District territorialement compétent. Ce dernier, dès réception, dispose d'un délai de huit jours pour transmettre l'ensemble du dossier à la Délégation départementale des affaires foncières24(*). Le Délégué publie par le truchement du chef de service départemental des affaires foncières, un extrait de la réquisition d'immatriculation dans les locaux de ses services, de la Sous-préfecture, du District, de la Mairie et à la chefferie du village concerné25(*). Le Sous-préfet ou le Chef de District fixe la date de constat d'occupation ou d'exploitation effective en collaboration avec le Chef de service départemental des affaires foncières, qu'il préside. Il faut signaler que conformément à l'instruction N°000008/Y.18/MINDAF/ D310 du 29 décembre 2005, les travaux de la commission consultative doivent être présidés par le Sous-préfet ou le Chef de District et non par un quelconque représentant.26(*) Nous nous trouvons dans la phase administrative de l'instruction du dossier d'immatriculation puisqu'on n'examine pas au fond la réquisition.

30. Cependant, la suite de l'instruction du dossier d'immatriculation sera marquée par la phase technique. Elle commence au moment de la descente de la commission consultative sur le terrain ; elle est principalement menée par le géomètre en collaboration avec les membres de la commission consultative et des riverains. Le géomètre, effectuant les travaux, doit être assermenté auprès du cadastre ; c'est-à-dire qu'il doit être membre de l'ordre national des géomètres du Cameroun27(*). Lorsque la commission certifie l'occupation ou l'exploitation effective, le géomètre procède au bornage. Il peut arriver que le bornage ne se fasse pas totalement le même jour ; dans ce cas le président de la commission consultative va désigner un comité ad hoc qui continuera le bornage jusqu'à son achèvement28(*).

31. Il se pose alors la question du temps que doit mettre ce comité pour achever le bornage. Le texte est muet à ce sujet. Il faut recourir à la diligence du président de la commission pour fixer un délai raisonnable. Lequel délai devrait, à notre avis, être compris entre le temps qu'un dossier doit mettre dans ses services pour être transmis à la Délégation départementale des affaires foncières ; c'est-à-dire huit jours. En tout cas, il est souhaitable que le législateur revoie cette disposition afin d'en fixer un délai.

32. Le géomètre, au terme de l'opération de bornage, dresse un procès-verbal et un plan de bornage. Le plan de bornage doit porter uniquement sa signature tandis que le procès-verbal doit être signé par le géomètre, le président de la commission consultative, le chef du village concerné, le Chef du service départemental des affaires foncières et les riverains.

33. Le plan de bornage doit indiquer la superficie, le nom du géomètre ayant effectué les travaux de bornage, les dates de bornage et de levée topographique, les coordonnées des sommets, les références de la décision fixant la date des travaux de la commission consultative. Le plan doit aussi ressortir les noms des riverains, le plan de situation de l'immeuble29(*). L'absence de signature du géomètre entraîne nullité du plan de bornage.

34. Le procès-verbal de bornage doit contenir sous peine de nullité, mention des noms et prénoms des participants ; mention des mises en valeur et de leurs auteurs ; mention de la description des limites reconnues et de la longueur des cotés. En plus, chaque sommet du polygone formé par l'immeuble est désigné par un numéro ; le plan est par la suite rattaché aux points de triangulation ou de polygonisation30(*). Une fois la phase technique de l'instruction du dossier achevée, le dossier est transmis au Délégué provincial des affaires foncières pour suite de procédure.

b. L'instruction du dossier d'immatriculation au niveau du chef-lieu de province

35. L'étape provinciale est la seconde au niveau de la province et la dernière si le dossier ne rencontre pas des oppositions ou des demandes d'inscription. Lorsque le dossier arrive à la Délégation provinciale des affaires foncières, le patron de ce service le transmet au Chef du service provincial des affaires foncières. Ce dernier l'enregistre dans un registre spécial appelé « registre provincial de suivi des réquisitions d'immatriculation », l'affecte un numéro et examine la régularité des pièces produites, le vise le cas échéant et établit un avis de clôture de bornage qu'il fait publier par le Délégué provincial des domaines et des affaires foncières dans le bulletin provincial des avis domaniaux et fonciers31(*).

36. L'examen de la régularité consiste principalement à s'assurer que chaque dossier comporte l'ensemble des pièces et documents requis : il s'agit de la demande de l'immatriculation dont l'original est timbré et une copie, le récépissé du dépôt de l'original de la demande, un certificat d'affichage de l'original de la réquisition, l'original du procès-verbal de constat d'occupation ou d'exploitation, le procès-verbal de bornage et le plan de bornage.32(*)

37. Nous constatons qu'au niveau du chef lieu de province, seule l'instruction administrative est prévue. Le Chef du service provincial des affaires foncières se contente des éléments versés au dossier de l'immatriculation. Ce rôle nous semble être dérisoire car son travail se limite à l'apparence. Comment savoir par exemple que le plan versé au dossier est conforme à la situation réelle du terrain si l'on n'était pas présent aux travaux de bornage? A la fin de cette vérification, le Chef du service provincial des affaires foncières adopte deux comportements : lorsque le dossier comporte des irrégularités, il le transmet au Délégué départemental des affaires foncières pour redressement ; lorsqu'il constate que le dossier est parfait, il le vise et établit un avis de clôture de bornage. Par la suite le dossier est transmis au conservateur foncier pour établissement du titre foncier.

2. La possibilité d'une procédure d'immatriculation au delà de la province

38. Le principe est que la procédure d'immatriculation doit se dérouler à l'intérieur de la province, mais il peut arriver que la procédure aille au delà de la province. C'est le cas lorsque les incidents, notamment les oppositions et des demandes d'inscription, n'ont pas pu être réglées par les autorités compétentes. Dans cette situation, le Ministre en charge des affaires foncières et la chambre administrative de la Cour Suprême vont être impliqués. Dans cette situation, la décision finale de délivrance du titre foncier sera prise après le jugement de la chambre administrative ou la décision du Ministre.

B - La création d'une conservation foncière au niveau des départements

39. L'une des innovations du nouveau décret, c'est l'institution au niveau de chaque département d'une conservation foncière. Notons que la conservation foncière n'est pas une nouvelle création dans la législation foncière camerounaise. Elle a existé depuis l'institution du régime foncier de l'immatriculation au Cameroun. Avant le décret de 2005, la conservation existait déjà, mais, elle était instituée plutôt au niveau du chef-lieu de la province et avait à sa tête le chef du service provincial des domaines. Mais depuis le décret de 2005, la conservation a décalé d'un pas. Elle se loge maintenant dans les locaux de la Délégation départementale des domaines et des affaires foncières. A sa tête, se trouve un conservateur foncier.

40. La conservation foncière constitue « la cheville ouvrière de tout processus d'accès à la propriété immobilière »33(*) . Ainsi, le conservateur foncier est un agent des domaines et des affaires foncières sur qui reposent d'énormes responsabilités.

41. Conformément à l'article 5 de l'arrêté du 24 mars 1934, le conservateur foncier doit, avant son entrée en fonction, prêter serment de remplir avec loyauté et exactitude ses fonctions devant le tribunal de première instance du ressort de sa compétence34(*). En dehors des tâches traditionnelles de la conservation foncière à savoir : la communication au public des renseignements contenus dans les archives et relatifs aux propriétés, la conservation des livres fonciers et des actes relatifs aux immeubles immatriculés, le conservateur joue un rôle variable dans la procédure d'immatriculation, selon qu'elle se déroule avec ou sans incident.

42. Le rôle du conservateur lorsque la procédure est entachée des incidents sera étudié plus loin. Cependant, nous nous limiterons uniquement à son rôle dans le cadre d'une procédure normale. Ici, il joue un rôle passif car il n'intervient que pour établir un titre foncier au nom du requérant. Toutefois, il peut faire des observations lorsqu'il constate des erreurs faites par ses prédécesseurs ou par un autre intervenant à la procédure.

Le législateur n'a pas simplement procédé à la simplification de la procédure, il a aussi précisé les fonctions ou compétences de chaque intervenant à la procédure.

Paragraphe II : La déconcentration des compétences

43. Alain LARANGE définit la déconcentration comme « une modalité de répartition des compétences au sein d'une même entité juridique, l'Etat, au profit des échelons locaux qui ne sont pas dotés d'une personnalité morale »35(*). Quelle que soit la définition, la déconcentration des compétences opérée par le décret de 2005 profite à certaines autorités administratives (A), mais également à certains responsables des services des affaires foncières (B).

A - La responsabilisation des autorités administratives

44. Certaines autorités administratives interviennent dans la procédure d'immatriculation directe. Il s'agit notamment des chefs des circonscriptions administratives en l'occurrence le Sous-préfet ou le Chef de District d'une part (1) et le Gouverneur de province d'autre part (2)

1. La responsabilisation du Sous-préfet et du Chef de District

45. Cette responsabilisation constitue également une innovation du décret de 2005. Si le Chef de District fait son apparition pour la première fois dans le processus d'acquisition du titre de propriété sur le domaine national, le Sous-préfet y intervenait depuis la grande réforme foncière de 1974. Ici, il avait un rôle subsidiaire ; il présidait uniquement les travaux de la commission consultative.

46. De nos jours, ces autorités jouent un rôle important dans la procédure d'immatriculation. Elles reçoivent les réquisitions d'immatriculation ; délivrent les récépissés à l'adresse des requérants. C'est toujours ces autorités qui transmettent les dossiers d'immatriculation à la Délégation départementale des affaires foncières. Par ailleurs, le Sous-préfet ou Chef de District, président de la commission consultative, fixe la date du constat d'occupation ou d'exploitation sur proposition du Chef du service départemental des affaires foncières

47. Le président de la commission consultative a le pouvoir de diligenter des comités ad hoc de supervision des opérations de bornage lorsque celles-ci ne se sont pas achevées le jour du constat. Dans ce cas, le chef du village et les riverains font d'office partie de ce comité, conformément à l'article 13 nouveau alinéa 7-2° du décret de 2005.

2. La responsabilisation du Gouverneur de province

48. Le Gouverneur, intervenant à la procédure d'immatriculation , en était jusqu'en 2005 exclu. Son implication dans la procédure entre en droite ligne avec la volonté du législateur de rapprocher non seulement l'administration des affaires foncières de ses usagers, mais également de désengorger les services centraux du Ministère en charge des affaires foncières des dossiers d'immatriculation. Cette volonté, disons-nous, vise à aboutir au dessaisissement des autorités des services centraux du Ministère en charge des affaires foncières à l'instar du Directeur des domaines de l'ex-MINUH, dont les compétences sont aujourd'hui exercées par le Gouverneur de province. A cet égard, le Gouverneur reçoit les oppositions et les demandes d'inscription non réglées le jour du constat d'occupation ou d'exploitation ou alors formulées après la tenue la date du constat. Dans ce cas, lorsqu'il est saisi, il prend un arrêté sur proposition du Chef du service provincial des affaires foncières et peut autoriser le Conservateur foncier : «  soit à immatriculer le terrain au nom du requérant, avec inscription des droits le cas échéant ; soit à faire exclure avant immatriculation la parcelle contestée ; soit enfin à rejeter la demande d'immatriculation »36(*)

49. Toutefois, se pose un problème : le Gouverneur est-il tenu par la proposition du Chef de service provincial des affaires foncières ? A cette interrogation, nous avons tendance à dire oui et non. Oui, parce que le Chef du service provincial des affaires foncières est considéré comme expert en la matière ; par conséquent, il est mieux outillé que le Gouverneur pour donner une réponse satisfaisante aux problèmes. Dans ce cas, nous pensons que sa proposition devrait constituer un planché à la décision que le Gouverneur prendra.

Non, parce que une proposition ne saurait constituée une obligation. Le Gouverneur, garant de l'ordre public, de la paix et de la cohésion sociale dans son unité de commandement, peut passer outre la proposition du Chef du service provincial des affaires foncières lorsque cette décision va dans le sens de préserver la paix sociale en empêchant des troubles. En somme, la proposition faite n'est qu'un canevas, un ensemble de solutions qui vont orienter la décision du Gouverneur. Ce dernier est libre de tenir compte ou non des propositions qui lui sont faites, d'autant plus que sa décision est susceptible de recours hiérarchique devant le Ministre en charge des affaires foncières.

B. La responsabilisation des autorités des services déconcentrés des affaires foncières

50. Le décret de 2005 précise de manière explicite les intervenants à la procédure d'immatriculation. C'est-à-dire les responsables des services déconcentrés des affaires foncières. Il s'agit des responsables des services provinciaux (1) et départementaux (2) des affaires foncières.

1. La responsabilisation des autorités provinciales des affaires foncières.

51. Il s'agit du Délégué provincial des affaires foncières et du Chef du service provincial des affaires foncières.

52. Pour le Chef du service provincial des affaires foncières, son intervention dans la procédure d'immatriculation directe est remarquable. C'est lui qui reçoit et instruit au niveau du chef lieu de province les dossiers d'immatriculation. Lorsqu'il reçoit les dossiers, il les inscrit dans un registre spécial appelé « registre provincial de suivi des réquisitions d'immatriculation » ; il les affecte des numéros ; examine la régularité des pièces produites et établit un avis de clôture de bornage. A ce stade, deux bordereaux sont signés par le Chef de service provincial des affaires foncières : il s'agit du fond du dossier et l'avis de clôture de bornage. Alors que le fond du dossier est transmis au Délégué départemental des affaires foncières pour établissement du titre foncier ; l'avis de clôture de bornage est transmis au Délégué provincial des affaires foncières pour publication au bulletin provincial des avis domaniaux et fonciers37(*). Tout ceci s'effectue lorsque le dossier a été jugé régulier et visé. Lorsque le dossier n'est pas visé, il le transmet au Délégué départemental des affaires foncières pour redressement38(*). Le Chef du service provincial des domaines joue également un important rôle dans le règlement des oppositions.

53. A cet effet, il fait des propositions au Gouverneur en vue du règlement des oppositions et des demandes non levées à l'expiration d'un délai de trente jours à compter de la notification desdites oppositions ou demandes d'inscription au requérant. Le Chef du service provincial des affaires foncières, à sa prise de fonctions, prête serment devant la Cour d'Appel du ressort territorial, et peut à ce titre, être désigné par l'autorité compétente pour assurer l'intérim du Conservateur foncier, en cas de congé annuel ou de vacance temporaire de poste39(*).

54. S'agissant du Délégué provincial des affaires foncières, il reçoit des dossiers d'immatriculation en provenance des départements qui sont du ressort de sa compétence. Ce dossier comprend :

· une demande en quatre exemplaires dont l'original est timbré, indiquant l'état civil du requérant, le nom sous lequel l'immeuble doit être immatriculé ;

· La description de l'immeuble c'est -à- dire sa superficie, sa situation, la nature ou la consistance de l'occupation ou de l'exploitation, l'indication des charges qui le grèvent;

· Le procès-verbal de la commission consultative ;

· Cinq exemplaires du plan de bornage du terrain et le procès verbal de bornage de l'immeuble40(*).

Enfin, c'est sous la responsabilité du Délégué provincial des affaires foncières qu'est publié l'avis de clôture de bornage au bulletin provincial des avis domaniaux et fonciers.

2. La responsabilisation des autorités départementales des affaires foncières

55. Le Délégué départemental, le Chef de service départemental des affaires foncières et le Conservateur foncier sont les responsables départementaux des affaires foncières.

56. Le Délégué départemental des affaires foncières sert de courroie de transmission entre les dossiers venant de la Sous-préfecture ou du Chef de District et le Chef du service départemental des affaires foncières d'une part et le Délégué provincial des affaires foncières d'autre part. C'est lui qui, instruit son chef du service des affaires foncières à publier la demande d'immatriculation.

57. Le Chef du service départemental des affaires foncières joue un rôle déterminant dans la procédure d'immatriculation. Il intervient à plusieurs niveaux. Lorsque le dossier arrive à la délégation, il publie un extrait de la réquisition dans les locaux de son service, de la Sous-préfecture, du District, de la Mairie et à la chefferie du village concerné. Il propose au Sous-préfet ou au Chef de District, la date du constat d'occupation ou d'exploitation. Lorsqu'il y'a plusieurs demandes d'immatriculation, il établit à sa diligence chaque mois un calendrier des travaux de la commission consultative lequel calendrier est soumis à la décision du Sous-préfet ou du chef de District41(*). Il est membre de la commission consultative dont il est secrétaire conformément à l'article 15 du décret N°75/165 du 25 avril 197642(*).

58. Le Conservateur foncier établit le titre foncier après visa du Délégué provincial des affaires foncières. Il joue d'autres rôles dans le règlement des incidents.

SECTION II : LA SIMPLIFICATION DE LA PROCEDURE NON CONTENTIEUSE DE REGLEMENT DES OPPOSITIONS ET DES DEMANDES D'INSCRIPTION

59. Le décret N°2005/481 du 16 décembre 2005 a rendu la procédure simple et rapide. La navette que faisaient les usagers entre les services centraux et déconcentrés est presque supprimée. La volonté du législateur de vouloir rapprocher l'administration des affaires foncières de ses usagers l'a conduit à se pencher en faveur d'un règlement des oppositions et demandes d'inscription au niveau du département (paragraphe I). Tout devrait s'arrêter à ce niveau mais le législateur a, dans certaines mesures, étendu ce règlement au-delà du département (paragraphe II).

Paragraphe I : La volonté de purger les oppositions et des demandes d'inscription au niveau de département

60. Une étude approfondie de l'opposition et des demandes d'inscription sera faite dans le seconde partie de notre travail. Rappelons que dans l'ancienne législation, le règlement des oppositions et des demandes d'inscription se faisait au niveau du chef-lieu de province et au niveau du Ministère en charge des affaires foncières. A ce stade, le règlement des oppositions coûtait une fortune aux usagers qui se trouvaient dans les coins très éloignés du chef lieu de la capitale politique; par exemple une personne se trouvant à des centaines de kilomètres de la capitale était chaque fois invitée à se présenter au Ministère en charge des affaires foncières lorsqu'elle n'avait pas trouvé satisfaction au niveau de la commission consultative. C'est pour pallier ces difficultés que le législateur de 2005 a jugé opportun de préciser les autorités compétentes pour recevoir les oppositions et les demandes d'inscription (A) et leur mode de règlement (B) au niveau du département.

A. Les autorités départementales compétentes pour recevoir les oppositions et les demandes d'inscription.

61. Deux principales autorités reçoivent les oppositions et les demandes d'inscription au niveau du département : il s'agit du chef de circonscription administrative (1) et du conservateur foncier (2).

1. Le Chef de la circonscription administrative

62. Il s'agit du Sous-préfet ou du Chef de District. Ils sont compétents pour recevoir les oppositions et les demandes d'inscription formulées avant la tenue de la commission consultative. Ils reçoivent également des oppositions et des demandes d'inscription formées au cours des travaux de constat d'occupation ou d'exploitation. Dès leur réception , ils les soumettent à l'examen de la commission consultative conformément à l'article 16 nouveau alinéa 2 paragraphe 2 du décret N°2005/481 du 16 décembre 2005.

63. Il est regrettable de constater de nos jours que certains Préfets continuent à recevoir les oppositions venant des usagers alors qu'ils sont totalement écartés de la procédure d'immatriculation directe depuis l'entrée en vigueur le 16 décembre 2005 du nouveau texte régissant la procédure d'obtention du titre foncier sur la première dépendance du domaine national.

2. Le Conservateur foncier

64. L'institution de la conservation foncière au niveau du département contribue largement dans le processus de purge des oppositions et des demandes d'inscription. A la différence du Sous-préfet ou du Chef de District, le Conservateur foncier n'est compétent que pour les oppositions et les demandes d'inscription formulées après la tenue de la commission consultative, c'est-à-dire lorsque le constat d'occupation ou d'exploitation a déjà été fait. Il reçoit également les oppositions non examinées le jour du constat d'occupation. Lorsqu'il les reçoit, il les consigne dans l'ordre d'arrivée dans un registre spécial appelé registre des oppositions et des demandes d'inscription. Le rôle que joue aujourd'hui le Conservateur était les fonctions autrefois exercées par le Chef du service provincial des domaines conformément aux dispositions du décret N°75/165 du 25 avril 1976.

B. Les autorités départementales compétentes pour régler les oppositions et les demandes d'inscription

65. Deux autorités sont également compétentes pour régler les oppositions et les demandes d'inscription au niveau du département : l'une est une autorité para publique ? dotée de ce pouvoir depuis 1976, il s'agit de la commission consultative (1) ; l'autre, de par son rôle, joue et favorise le règlement de ces incidents : il s'agit du Conservateur foncier (2).

1. L'autorité para- administrative : la commission consultative

66. La commission examine les oppositions et les demandes d'inscription reçues avant et pendant les travaux du constat d'occupation ou d'exploitation. Le législateur a donné compétence à celle-ci parce que la procédure est essentiellement administrative et le législateur a voulu dessaisir le juge judiciaire de tout dossier relatif à l'immatriculation. L'étude de son organisation et de son fonctionnement mérite d'être précisée (a) avant de montrer son mécanisme de règlement desdits incidents (b).

a -L'organisation et les attributions de la commission consultative.

67. Conformément à l'article 12 du décret N°76/166 du 25 avril 197643(*), la commission consultative comprend :

· le Sous-préfet ou Chef de district, président ;

· un représentant du service des domaines44(*), secrétaire ;

· un représentant du service du cadastre ;

· un représentant du Ministère dont la compétence a un rapport avec le projet ;

· un représentant du service de l'urbanisme si le projet est urbain ;

· le chef et deux notables du village ou de la collectivité où se trouve le terrain.

Au regard de ce qui précède, la commission consultative doit être composée en principe de huit membres. Le nombre des membres ne doit jamais excéder huit et il ne doit pas normalement être en deçà de six.

68. Par ailleurs, les attributions de la commission consultative en matière de procédure d'immatriculation sont triples :

D'abord, elle constate la mise en valeur des terrains et émet un avis motivé sur les demandes d'attribution des terrains ;

Ensuite, en cas d'occupation ou d'exploitation effective, elle fait procéder aux opérations de bornage de l'immeuble par un géomètre assermenté du service de cadastre et ce en présence des riverains ;

Enfin, à l'issue du bornage, un plan et un procès sont dressés et signés.

b - Le mécanisme de règlement des oppositions et demandes d'inscription.

69. Nous savons que la commission consultative n'est compétente que pour les incidents soulevés avant ou pendant la période de constat d'occupation ou d'exploitation. Lorsque la commission est saisie d'une opposition ou d'une demande d'inscription, elle adopte un triple comportement pour les purger. Elle organise un débat, délibère et donne son avis.

70. S'agissant du débat, il est présidé par le président de la commission consultative qui en donne les orientations. La commission doit entendre les différents protagonistes à savoir le requérant et les éventuels opposants à l'immatriculation. Chaque partie doit apporter la preuve de ses prétentions. Elle doit se rassurer que le principe du contradictoire est respecté tout au long du débat ; faute de quoi l'avis de la commission sera déclaré irrégulier. La commission interroge par la suite le chef du village ou du quartier et les éventuels témoins qui désirent apporter un éclaircissement sur le terrain, objet de l'immatriculation. Les déclarations sont enregistrées au fur et à mesure par le secrétaire de la commission ; après cette interrogation, la commission procède à une délibération.

71. Pour délibérer, les membres de la commission consultative se concertent sur la solution à donner pour trancher le litige, puis la propose aux protagonistes qui peuvent trouver ou non satisfaction. Dans tous les cas, lorsque les oppositions persistent, la commission fait un constat et dresse un procès verbal, dans lequel est consigné l'avis, qu'elle doit soumettre au Gouverneur.

72. Pour ce qui concerne l'avis émis par la commission, il existe en droit administratif trois catégories d'avis : Avis simple45(*), avis conforme46(*), et l'avis obligatoire47(*). Quelque soit le type d'avis, le Gouverneur n'est pas tenu de le respecter. Il reste souverain dans le choix de la décision à donner. L'avis de la commission doit être émis dans le respect de la loi ; ainsi l'avis donné par une commission consultative illégalement constituée est nul et non avenu, et toute décision prise sur la base de cet avis doit être également déclaré nulle. C'est dans ce sens que la chambre administrative de la Cour Suprême, dans une espèce, a décidé :

« ...attendu que la commission consultative qui a statué le 11 novembre 1997 avait dépassé le nombre de représentant de la collectivité en ajoutant le chef supérieur, membre non prévu par le texte ;

...que par conséquent cette commission été illégalement constituée,...Il s'en suit que l'avis de cette commission est nul et non avenu. Attendu que le Ministère chargé des domaines ayant fondé sa décision sur un avis nul et non avenu, cette décision doit être également déclarée nulle... »48(*).

Les recommandations de la commission consultative sont adoptées à la majorité des membres présents et valables si le chef du village ou du quartier et deux notables ont participé aux travaux.

73. Toutefois, le problème de la nature juridique de la commission se pose. Pour YOSSA Christophe, la commission consultative est un « organe administratif fonctionnant comme une juridiction en matière foncière »49(*) . Pour le Professeur Alexandre Dieudonné TJOUEN, le rôle de la commission se réduit à un simple organe conciliateur et non juridictionnel. Nous sommes du même avis d'autant plus que la décision de la commission n'a pas force obligatoire et ne lie pas les parties.

2. L'implication du Conservateur foncier dans le processus de règlement des oppositions et des demandes d'inscription

74. Le conservateur foncier joue un rôle déterminant dans le processus de purge des oppositions. Il ne règle pas lui-même les oppositions, mais son rôle consiste : lorsqu'il a reçu des oppositions ou des demandes d'inscription, de les notifier au requérant à domicile élu. Cette notification permet au requérant de prendre connaissance des oppositions qui sont faites à sa demande d'immatriculation. Le Conservateur, par ce procédé, cherche à rapprocher le requérant de l'opposant. Le but recherché est de faire en sorte que les deux protagonistes puissent trouver un terrain d'entente. Ainsi dans un délai de trente jours après la notification des oppositions ou des demandes d'inscription au requérant, ce dernier doit rapporter mainlevée formelle, soit déclarer y acquiescer, soit faire connaître son refus d'acquiescement et l'impossibilité d'obtenir mainlevée50(*). Il faut relever que le Conservateur ne prend aucune décision, encore moins n'émet pas d'avis. Son attitude est fonction du comportement des protagonistes.

75. Si le requérant apporte mainlevée formelle, le conservateur procède à l'immatriculation de l'immeuble ; s'il déclare y acquiescer, dans le cas où il s'agissait des demandes d'inscription ; alors les inscriptions demandées seront portées sur le titre à établir ; s'il s'agissait des oppositions, le conservateur peut annuler l'immatriculation si la qualité du requérant fait défaut. Il peut également demander le redressement ou une nouvelle opération de bornage si la contestation est relative à l'étendue de la surface sollicitée. Enfin, si le requérant refuse d'acquiescer ou est dans l'impossibilité d'obtenir mainlevée, dans ce cas, le Conservateur foncier soumet le litige au Gouverneur pour son règlement.

Toutes ces transactions justifient fort bien la volonté du législateur de vouloir régler les oppositions au niveau du département.

Paragraphe II: Une possible extension du règlement des oppositions au delà du département.

76. Il s'agit ici, de la procédure non contentieuse du règlement des oppositions non réglées le jour du constat d'occupation ou d'exploitation effective et aussi celles formulées dans les délais après la tenue de la commission consultative. Son règlement se fait par le Gouverneur (A) et dans certaines circonstances par le Ministre en charge des affaires foncières (B). Toutefois des recours contentieux peuvent être introduits.

A - Le règlement par le Gouverneur de province

77. Le Gouverneur de province était totalement exclu de la procédure d'immatriculation régie  par le Décret N°1976/165 du 25 avril 1976. De nos jours, il joue un rôle non moindre dans le règlement des oppositions et des demandes d'inscription non réglées le jour du constat d'occupation ou d'exploitation effective ou celles qui sont nées après les travaux de la commission. C'est la fonction qui était autrefois exercée par le Directeur des domaines. Lorsque le Gouverneur est saisi d'une opposition ou d'une demande d'inscription, il procède immédiatement à son règlement. A cet effet, après avoir consulté le procès-verbal de la commission consultative aux fins de prendre connaissance de la position de celle-ci, et le Chef du service provincial des affaires foncières ; il peut par arrêté autoriser le conservateur :

« à immatriculer le terrain au nom du requérant, avec inscription des droits le cas échéant ;

soit à faire exclure avant l'immatriculation, la parcelle contestée ;

soit enfin rejeter la demande d'immatriculation  »51(*)

78. La décision de rejet de demande doit faire l'objet de motivation tant par le Gouverneur que par la commission consultative. Une fois la décision prise, le conservateur foncier notifie, au requérant ou à l'opposant, la teneur de la décision. Aux termes de l'alinéa 3 de l'article 20 du décret N°2005/481, la décision du Gouverneur est susceptible de recours hiérarchique devant le Ministre chargé des affaires foncières.

B. Les recours contre les décisions du Gouverneur

79. Le Ministre chargé des affaires foncières est la dernière autorité administrative qu'il faut saisir en cas de contestation de la décision du Gouverneur. Le recours devant un Ministre en droit administratif peut prendre la forme de recours hiérarchique (1) ou la forme de recours gracieux (2).

1- Le recours hiérarchique

80. Ce recours est exercé en cas de contestation de la décision prise par le Gouverneur. Lorsque les protagonistes ne sont pas satisfaits de la décision du Gouverneur ou bien lorsqu'ils constatent une attitude peu glorieuse de la part de celui-ci, ils peuvent saisir le Ministre en charge des affaires foncières d'un dossier aux fins de règlement. Ce dernier peut entériner la décision du Gouverneur ; tout comme il peut la outre passer. Dans ce cas, il peut demander par exemple à la commission consultative d'effectuer une nouvelle descente sur le terrain ; à cet effet, celle-ci va se réunir pour examiner à nouveau les incidents. Mais cette fois-ci suivant les orientations à elle données par le Ministre chargé des affaires foncières.

81. Il est cependant rare de voir une commission consultative se dédire. Dans tous les cas, le nouvel avis de la commission ne sera pas loin du premier. La décision du Ministre est exécutoire en matière de règlement des oppositions et des demandes d'inscription. Cependant, cette décision peut faire l'objet d'un recours contentieux. Ce recours ne peut cependant s'exercer qu'après un recours gracieux préalable.

2. Le recours gracieux

82. Le recours gracieux est une obligation faite par le législateur, en matière administrative, à tout requérant de saisir au préalable l'administration avant tout recours à la juridiction administrative. D'après l'article 12 ordonnance N°72/6, le recours devant la chambre administrative de la Cour Suprême n'est recevable qu'après rejet d'un recours gracieux adressé au Ministre compétent ou à l'autorité statutairement habilitée à représenter la collectivité publique ou l'établissement public en cause. Le requérant doit alors connaître toutes les règles relatives au recours gracieux. Il y a d'abord des règles relatives aux délais. Le recours gracieux doit être fait dans un délai de deux mois à compter de la notification ou de la publication de la décision attaquée. Mais le juge administratif retient généralement la date à laquelle le requérant a eu connaissance de l'existence de la décision52(*). Le recours gracieux préalable doit être rédigé sur papier timbré à peine de rejet. Mais dans une espèce, il avait été jugé que le fait pour l'Etat de recevoir un recours non timbré et d'y donner suite sans donner un avertissement au requérant de se conformer à cette formalité constitue une renonciation à soulever ultérieurement en cas de recours contentieux, une fin de non-recevoir fondée sur cette irrégularité53(*). Le recours gracieux est d'ordre public.

83. En cas de rejet du recours gracieux préalable, le recourant dispose d'un délai de soixante jours pour saisir la chambre administrative de la Cour Suprême d'un recours contentieux. Le délai du recours contentieux court, pour les actes qui doivent être notifiés, au lendemain du jour où ils ont été notifiés ; ou de soixante jours à compter de la décision du Ministre. La chambre administrative régulièrement saisie, rend un jugement susceptible d'appel devant l'assemblée plénière de la même chambre dans un délai de deux mois.

84. L'inquiétude qui se pose est celle de savoir si le législateur en prévoyant un recours hiérarchique ne voulait pas tout simplement le substituer au recours gracieux préalable. Il nous semble que la procédure d'immatriculation étant spécifique et ayant des règles spécifiques; et au regard de la philosophie du législateur à savoir rendre la procédure plus simplifiée et rapide, le recours hiérarchique devrait équivaloir à un recours gracieux. C'est-à-dire que lorsque le Ministre s'est prononcé sur une question, que le requérant puisse saisir directement la chambre administrative. Tel semble être la position du législateur de 2005.

Conclusion du chapitre

85. En définitive, la simplification de la procédure d'immatriculation par le décret N°2005/481 du 16 décembre de 2005 se ressent à deux niveaux. D'abord la décentralisation de l'instruction de la réquisition d'immatriculation qui se fait entièrement au niveau de chaque province si elle ne rencontre pas d'opposition ou de demande d'inscription et la création au niveau de chaque département d'une conservation foncière. Cette décentralisation s'accompagne par une précision du domaine de compétences des différents intervenants à la procédure d'immatriculation. Ensuite, la simplification se justifie également dans le domaine du règlement des oppositions et demandes d'inscription en ce sens que le Gouverneur fait son entrée pour la première fois dans la procédure d'immatriculation. Plus encore, le souci du législateur est fondé prioritairement sur un règlement des oppositions et des demandes d'inscription au niveau du département.

CHAPITRE II : UNE PROCEDURE D'IMMATRICULATION RAPIDE

86. La volonté du législateur de rendre la procédure d'immatriculation directe rapide vient non seulement combler les attentes de la population, mais également répondre aux différentes critiques qui ont été adressées au décret N°75/165 du 25 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier. La doctrine a qualifiée l'ancienne procédure de complexe, de longue, de véritable parcours de combattant.

87. L'avènement à la fin de l'année 2005 du Décret N°2005/481 du 16 décembre 2005, vient remédier à une situation qui persistait. Ce décret allège la procédure d'immatriculation en fixant un certain nombre de délai, en réduisant le nombre d'intervenants à la procédure et en précisant le rôle de ceux qui y interviennent aujourd'hui. Bref, le nouveau décret contribue largement à rendre la procédure rapide. C'est dans l'optique d'étudier en quoi la procédure innove sur la question de la célérité de la procédure que nous analyserons les manifestations de la célérité de la procédure (section I), sans toutefois oublier de soulever qu'il reste beaucoup à faire pour atteindre l'objectif escompté (section II).

SECTION I : LES MANIFESTATIONS DE LA RAPIDITE DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION DIRECTE

88. Le législateur dans le cadre du décret de 2005, a mis l'accent sur deux notions très chères en matière de sciences juridiques : il s'agit des délais et de la publicité. Ainsi, le législateur a écourté les délais de la procédure d'immatriculation d'une part (paragraphe I) et a revu les modalités de publicité d'autre part (paragraphe II).

Paragraphe I: L'abrégement de la procédure d'immatriculation directe

89. Jusqu'en 2005, la procédure d'immatriculation était longue et complexe. Elle était également parsemée de nombreuses irrégularités. Le Professeur Alexandre Dieudonné TJOUEN souligne que celui qui sollicitait l'immatriculation pouvait attendre deux ou trois ans, voire plus, pour obtenir le titre de propriété. Cette situation créait une insécurité dans le processus d'obtention du titre foncier. Ce méli-mélo a largement influencé le comportement de la population qui a trouvé mieux d'occuper anarchiquement, non seulement les terres du domaine national, mais également celles du domaine public. Cette occupation anarchique pourrait également se justifier par la méfiance de la population -vis-à-vis de l'immatriculation. Conscient de ce phénomène, le législateur a jugé utile de fixer les délais par étape (A). Il a aussi réduit subséquemment le nombre des intervenants (B).

A. La fixation des délais

90. La procédure d'immatriculation directe sans incident englobe deux principales étapes : l'étape départementale et l'étape au niveau du chef-lieu de province. A chaque étape, le législateur a, en principe, fixé des délais (1). Mais cette fixation des délais est sujette à de nombreuses controverses (2).

1. Le principe de fixation des délais

91. Le législateur de 2005 précise le temps que doit mettre un dossier dans les services de chaque intervenant à la procédure d'immatriculation. Il faut cependant faire la différence entre des délais dans le cadre d'une procédure normale et des délais dans le cadre des oppositions.

92. Dans le cadre d'une procédure d'immatriculation directe normale, lorsque la réquisition d'immatriculation est déposée auprès de la Sous-préfecture ou du District territorialement compétent, le Sous-préfet ou le Chef de District dispose d'un délai de soixante-douze heures pour délivrer un récépissé attestant le dépôt de la réquisition, et huit jours pour transmettre le dossier au Délégué départemental des affaires foncières. Ce dernier, à son tour, le transmet au Chef de service départemental des affaires foncières. Dès réception, celui-ci dispose d'un délai de quinze jours pour publier un extrait de la demande dans les locaux de son service, de la Sous -préfecture, du District, de la Mairie et à la chefferie du village concerné54(*). Cependant, le certificat d'affichage de la réquisition doit : contenir les indications essentielles du terrain concerné ; avoir été affiché pendant au moins un mois avant la descente de la commission sur le terrain.

Nous nous situons jusqu'à ce niveau, dans la phase administrative de l'instruction du dossier d'immatriculation au niveau départemental.

93. Après les travaux de constat d'occupation ou d'exploitation effectués par la commission consultative, le dossier retourne au Délégué départemental des domaines et des affaires foncières. Ce dernier, dans un délai de trente jours, transmet l'ensemble du dossier au Délégué provincial des mêmes services.

94. Il est par ailleurs paradoxal et regrettable qu'aucun délai n'est fixé pour l'instruction du dossier au niveau du chef lieu de province. Que peut signifier le silence de l'administration ? Loin d'être un magicien pour scruter dans la conscience des hommes, nous ne saurons donner une réponse exacte. Nous suggérons, qu'il est temps pour le législateur de fixer les délais à ce stade de la procédure.

95. Pour ce qui est des délais d'opposition ou de demandes d'inscription, ils sont restés les mêmes ; mais il faut néanmoins les rappeler. Le délai court « à partir du jour du dépôt au District ou à la Sous préfecture de la réquisition d'immatriculation, et jusqu'à l'expiration d'un délai de trente jours à compter de la publication au bulletin des avis domaniaux et fonciers de l'avis de clôture de bornage »55(*). Passé ce délai, aucune opposition ou demande d'inscription n'est recevable.

96. Généralement une question se pose lorsque les textes assignent un délai pour agir à l'autorité administrative : Quelle peut être la nature du délai  prévu dans le décret de 2005?

Deux cas de figues se présentent. Le délai peut être impératif ; c'est-à-dire que une fois le délai expiré, l'autorité est incompétente pour prendre une décision. Tel est le cas des délais impartis dans le cadre d'instruction de la réquisition d'immatriculation. En, revanche il peut arriver que le délai soit simplement incitatif ; dans ce cas, l'expiration du délai ne retire pas à l'administration la possibilité de prendre sa décision. Tel est le cas en matière de recours administratif, gracieux ou hiérarchique ; lorsqu'à l'expiration du délai, l'autorité compétente décide de prendre une décision expresse, négative ou positive. Il est vrai que le juge limite cette possibilité chaque fois que, à l'expiration du délai, l'administré est en position d'une décision implicite positive lui accordant un avantage56(*). Le Conseil d'Etat français estime qu'à l'expiration du délai, l'autorité administrative est dépourvue de tout pouvoir de décision57(*).

97. Rappelons que les délais sont fixés uniquement pour la phase d'instruction administrative départementale de la réquisition d'immatriculation. Le silence de l'administration en matière de fixation des délais pour ce qui concerne la phase technique d'instruction et la phase d'instruction au niveau du chef-lieu de province, du dossier d'immatriculation ne laisse t-il pas de doute quant à la philosophie du législateur lors de la réforme de 2005 ? N'est-ce pas là un laxisme du législateur ?

2. Le laxisme du législateur en matière de fixation des délais dans le cadre de la procédure d'immatriculation directe

98. La rapidité serait compréhensive si la fixation des délais à tous les niveaux de la procédure était effective. Cependant, le législateur a marqué un pas et s'est arrêté. Le fait d'avoir fixé les délais uniquement dans la phase d'instruction départementale de la demande d'immatriculation ne contribue pas tout à fait à la célérité de la procédure. Le législateur n'a pas prévu le temps que peut mettre la commission consultative pour dresser un procès-verbal et le temps que doit mettre un dossier dans les services provinciaux des affaires foncières. C'est à ces dilemmes que va se confronter la célérité de la procédure.

99. S'agissant du temps de l'instruction technique du dossier au niveau du département, à savoir les travaux de constat d'occupation ou d'exploitation effective et les opérations de bornage , il faut s'en remettre à la diligence du géomètre et de tous ceux qui interviennent dans l'opération de bornage. Nous ne devons pas cependant perdre de vue que cette phase est complexe. Il faut souligner que le géomètre rencontre des difficultés dans l'exercice de ses fonctions : d'un coté l'insuffisance des géomètres pour instruire les dossiers d'immatriculation de plus en plus nombreux et, d'un autre coté le manque de papier de production pour un service caractérisé par « une bureaucratie trop paperassière »58(*). Plus encore, le plan de bornage dressé par le géomètre  doit faire une navette entre le service départemental et le service provincial du cadastre où il permet au Chef de ce service de vérifier plus tard que le plan annexé au dossier d'immatriculation qui lui est soumis correspond effectivement à celui que le service provincial a dans ses archives.

100. Au niveau du chef-lieu de province, un vaste marché de porte monnaie s'est installé. Le Délégué provincial et le Chef de service provincial des affaires foncières, n'étant soumis à aucune obligation née de l'imposition des délais, organisent l'instruction des dossiers à leur guise. Les usagers sont tout le temps obligé de se présenter dans ces services pour faire avancer leurs dossiers. Cette présence massive des usagers traduit le caractère lucratif de la procédure d'immatriculation. Le législateur n'a que changé l'assiette où mangeaient les responsables des affaires foncières. Au delà de tous ces éléments, le délai de cinq ou six mois voulu par le législateur pour conduire la procédure d'immatriculation jusqu'à la délivrance d'un titre de propriété serait en principe un leurre d'autant plus que le législateur n'a pas pu prévoir convenablement les délais dans toutes les étapes de la procédure d'immatriculation.

101. Il serait judicieux pour le législateur de bien achever l'excellent travail qu'il a si bien commencé en matière de fixation des délais dans la procédure d'immatriculation des terres de la première dépendance du domaine national. Ainsi, il doit prévoir des délais tout au long de la procédure jusqu'à la délivrance du titre de propriété foncière.

B. Une réduction du nombre d'intervenants à la procédure d'immatriculation

102. La célérité de la procédure passe également par la réduction du nombre d'intervenants à la procédure. Moins, il y'aurait d'intervenants, plus la procédure serait rapide. L'ancienne procédure était remplie d'intervenants, l'usager ne savait pas qui avait réellement la charge de la procédure. C'est la raison pour laquelle le législateur en 2005 a jugé nécessaire de réduire au maximum certains intervenants à la procédure d'immatriculation. L'énumération de ces intervenants (1) serait nécessaire pour comprendre le rôle de ceux qui y sont restés (2).

1- Les autorités n'intervenant plus dans la procédure d'immatriculation directe

103. Il est toujours bon pour tout usager des services des affaires foncières de connaître avec précision les différents intervenants à la procédure d'immatriculation. Depuis le décret de 2005, le Préfet et le Directeur des domaines et les responsables des services des domaines n'interviennent plus dans la procédure d'immatriculation. Pour le Préfet, l'arrêté préfectoral fixant la date du constat d'occupation ou d'exploitation et la transmission du dossier d'immatriculation à la direction des domaines est révolu. Cette tache incombe de nos jours à des autorités précises à l'instar du Sous-préfet ou du Chef de District. Le Directeur des domaines examinait la régularité des pièces produites au dossier d'immatriculation, lui affectait un numéro, établissait l'avis de clôture de bornage qu'il faisait publier au journal officiel59(*). Cette fonction est aujourd'hui du ressort de la compétence d'une autre autorité : le Chef de service provincial des affaires foncières.

2- Les autorités ayant de nos jours la charge de la procédure d'immatriculation

104. Notre objectif ici, est d'éclairer la lanterne de tout usager des services des affaires foncières lorsqu'il s'engage dans la voie de l'immatriculation, de connaître les autorités ayant la charge d'instruire le dossier d'immatriculation. Plusieurs autorités répondent à cette prérogative. Mais il convient de les regrouper en deux principales catégories. D'une part les autorités administratives proprement dites et d'autre part les autorités relevant des services des affaires foncières et des services du cadastre.

105. Parlant des autorités administratives, il s'agit du Sous-préfet, du Chef de District et du Gouverneur. C'est auprès du Sous-préfet ou du Chef de District qu'il faut déposer toute réquisition d'immatriculation des terres relevant de la première catégorie du domaine national. C'est également ces autorités qui, en principe, président les travaux de la commission consultative.

Le Gouverneur n'intervient à la procédure que lorsqu'une opposition persiste au niveau départemental ; c'est -à- dire lorsqu'une opposition n'a pas pu être réglée par la commission consultative. Il intervient également pour des oppositions formulées dans les délais, après la tenue de la commission consultative.

106. S'agissant des autorités relevant des services des affaires foncières, ils sont assez nombreux. Nous avons le Délégué départemental des affaires foncières. Il est chargé du suivi

des activités relatives à la gestion du régime foncier dans le département ; de l'instruction des procédures de gestion du domaine national ; du contrôle et du suivi de l'effectivité de l'affichage des avis réglementaires à publier ; de la participation à l'examen des litiges fonciers. Dans la procédure d'immatriculation, il reçoit les dossiers de l'immatriculation en provenance de la Sous-préfecture ou du District qu'il transmet au Chef de service des affaires foncières. Il sert de courroie de transmission entre le service départemental des affaires foncières et la Délégation provinciale du même service. Nous avons également les Chefs de service départemental et provincial des affaires foncières, le Conservateur foncier et le Délégué provincial des affaires foncières60(*).

107. Enfin, nous avons les services du cadastre qui n'interviennent que dans la phase technique d'instruction du dossier d'immatriculation. Le géomètre, présent le jour du constat d'occupation ou d'exploitation, procède au bornage du terrain. Le bornage est une opération qui consiste à planter des bornes sur les lignes de séparation des fonds. A cet effet, le bornage produit alors deux effets : d'abord, il a un caractère déclaratif, car la seule opération de bornage ne constitue pas un acte translatif de propriété. Ensuite le bornage a un caractère définitif car le bornage rend en principe irrecevable toute nouvelle demande en bornage. Mais, ce caractère n'est pas absolu puisque un terrain borné peut faire l'objet d'une opération de reconstitution, de rectification.

Paragraphe II : La publicité visant la procédure d'immatriculation

108. La réforme de 2005 a également mis l'accent sur la publicité et, ce en vue de rendre la procédure d'immatriculation rapide. A cet effet, les modalités de la procédure ont été revues et corrigées (A). Toutefois, si cette publicité poursuit un objectif noble, ses modalités engendrent des conséquences (B).

A. Les modalités de publicité

109. Deux modes de publicité ont focalisé l'attention du législateur de 2005. Bien qu'en conservant la publicité par voie d'affichage (1), le législateur a repensé la publicité de l'avis de clôture de bornage dans un bulletin spécialisé (2)

1. La publicité par voie d'affichage

110. Elle se fait au niveau du département. Le Chef du service départemental des affaires foncières publie dans les locaux de ses services, de la Sous-préfecture, du District, de la Mairie et à la chefferie du village concerné un extrait de la réquisition d'immatriculation61(*) : C'est l'avis au public de la réquisition d'immatriculation. Cet avis a pour but d'informer le public de l'intention du ou des requérants de faire reconnaître leur(s) droit(s) sur une parcelle du terrain du domaine national ; alors il doit :

· Contenir les indications essentielles du terrain concerné à l'instar de la description de l'immeuble ;

· Avoir été affiché pendant au moins un mois avant la descente sur le terrain de la commission consultative.

La publication de la décision convoquant la commission consultative rend publique la date de la descente de celle-ci sur le terrain sollicité en vue d'effectuer les travaux du constat de la mise en valeur. Cette publication permet à toute personne intéressée de pouvoir participer aux dits travaux62(*).Cette publicité permet également de révéler aux yeux du public toutes les transactions qui se font ou se feront sur le terrain.

2. La publication au bulletin des avis domaniaux et fonciers

111. Dans l'ancienne procédure, l'avis de clôture de bornage était publié au journal officiel spécialisé. La procédure de publication était longue ; le temps que mettaient la parution de ce journal et sa présence sur l'étendue du territoire national, rallongeait la procédure d'immatriculation. Des auteurs, à l'instar du monsieur André TIENTCHEU NJIAKO, ont critiqué cette pratique. L'auteur est allé plus loin en proposant que la publication des avis de clôture de bornage soit faite dans le journal quotidien « Cameroon tribune »63(*). C'est forcement au regard de nombreuses critiques adressées à l'encontre de ce mode de publicité que le législateur en 2005 a créé un bulletin des avis domaniaux et fonciers. Ce bulletin est publié dans chaque Délégation provinciale des domaines et des affaires foncières sous les soins du Délégué provincial des domaines et des affaires foncières. C'est toujours dans ce bulletin qu'est publié le plan de bornage. Ce plan doit comporter certaines mentions. Par exemple il doit : être timbré ; comporter la superficie, le nom du géomètre ayant procédé au bornage et à la levée topographique, les coordonnées des sommets, les références de la décision fixant la date de travaux de la commission consultative; il doit ressortir les noms de tous les riverains, la mise en valeur, ainsi que le plan de situation de l'immeuble; aussi doit-il revêtir le sceau du Chef du service département du cadastre territorialement compétent64(*). Ce bulletin est publié en français et en anglais.

112. Un exemple de l'extrait d'un avis de clôture de bornage du départemental du Mfoundi.

« Le public est informé qu'il a été procédé suivant procès verbal clos et arrêté par monsieur NDJANA (Christophe André), géomètre du cadastre, au bornage d'un immeuble non bâti consistant en un terrain de forme irrégulière exploité par M.YONTA (Jean) né le 03 Décembre 1945à Bamenda, domicilié à Yaoundé, d'une contenance de 2 ha 38 a 88ca situé à Nyon III, arrondissement de Yaoundé I, département du Mfoundi.

Ledit terrain est limité :

Au nord, par le terrain de M.OMBEDE (André) ;

Au sud, par le terrain de M.BIDIMA (Clément) ;

A l'est, par la rivière Nsas ;

A L'ouest, par le terrain de M.ATANGANA (Donatien)

Cet immeuble à fait l'objet d'une demande du titre foncier du 31 mars enregistré sous le N°19338 du 31 octobre 1983 visé le 18 novembre 1983 n°15541, volume folio 206 »65(*).

Nous constatons que cet extrait est conforme aux instructions du Ministre des domaines et des affaires foncières. Cependant, le respect de ces instructions ne semble pas faire l'unanimité. On assiste à des publications des avis de clôture de bornage ne donnant pas toutes les informations nécessaires.

Ainsi dans un extrait du bulletin des avis domaniaux et fonciers pour le centre, on peut lire : 

« le public est informé qu'il a été procédé au bornage d'immatriculation dans le département du Mfoundi pour le compte de Mme EBENDA Marthe épouse YOMO né le 24 Mars 1965 à Yaoundé , d'une contenance de 382 m2 situé à Etoug-Ebe, arrondissement de Yaoundé III »66(*)

113. Cet extrait montre à suffisance que les instructions du Ministre et l'exigence des dispositions des textes y relatifs ne sont pas respectées et par conséquent les informations, que fournit ce bulletin, ne donnent pas la situation juridique exacte de l'immeuble. Il est temps, soit pour le législateur, soit pour le Ministre chargé des affaires foncières d'imposer à chaque Délégation provinciale de respecter la loi, c'est-à-dire que l'avis publié doit contenir toutes les informations exigées par la loi.

114. Notre objectif ici, était de montrer en quoi la création d'un bulletin provincial des avis domaniaux et fonciers contribue à la célérité de la procédure. On peut dire que la suppression de la publication des avis de clôture de bornage au journal officiel ; supprime par conséquent le temps que prenait ce journal pour sa parution sur l'ensemble du territoire national. La création du bulletin va favoriser sa parution dans l'espace et dans le temps. Par exemple si le bulletin est publié le premier de chaque mois, il y'aurait de forte probabilité qu'il se retrouve dans l'intervalle d'une semaine sur l'ensemble des localités de la province ; contrairement au Journal Officiel qui mettait des mois. La distribution de ce bulletin peut être rapide dans une province et lente dans une autre, selon que les voies de communication sont enclavées ou désenclavées, selon que les moyens techniques à l'instar des véhicules soient suffisants et disponibles.. Bref, la contribution de la création du bulletin à la célérité de la procédure pourrait également se justifier dans les effets de la procédure.

B. Les effets de la publicité

115. La publication de la réquisition d'immatriculation par voie d'affichage et la publication des avis de clôture de bornage dans un bulletin spécialisé produisent deux principaux effets : D'une part le rapprochement de l'administration des affaires foncières de ses usagers (1) et d'autre part le caractère opposable de cette publicité (2).

1. Le rapprochement de l'administration des affaires foncières de ses usagers

116. Le fait que l'avis de clôture de bornage était autrefois publié par les soins de la Présidence de la République au journal officiel rallongeait non seulement la procédure d'immatriculation, mais également éloignait l'administration des affaires foncières de ses usagers. Le Journal Officiel publié à Yaoundé mettait des semaines, voire des mois pour arriver dans certaines localités du pays. Ce journal arrivait même quand le délai imparti pour faire opposition était dépassé ; ce qui entraînait des grincements de dents. Aussi certains camerounais qui habiteraient des villages éloignés des centres urbains, se voyaient forclos alors qu'ils avaient des prétentions à élever sur le terrain à immatriculer. Ce délai est de trente jours à compter de la publication au journal officiel aujourd'hui bulletin des avis domaniaux et fonciers. La procédure d'immatriculation directe prenait de ce fait un coup dans sa sécurisation.

117. La création d'un bulletin des avis de clôture de bornage vient pallier ce manquement. L'on juge que l'avis de clôture de bornage qui est publié dans ce bulletin favorise non seulement la célérité dans la mesure où le temps que va mettre le bulletin pour arriver dans les localités de la procédure serait relativement court mais elle permet à toute personne intéressé de faire opposition ou demander des inscriptions à temps. Le but poursuivi par le législateur est de rapprocher l'administration des affaires foncières de ses usagers en ramenant la mise en oeuvre de la procédure d'immatriculation directe au niveau de la province67(*).

2. Le caractère opposable de la procédure

118. La force attachée à la publicité est d'attirer l'attention de tout intéressé, des transactions qui se font ou se feront sur le terrain, objet de la procédure de l'immatriculation. Ainsi, après les délais impartis pour faire opposition après la publication de l'avis de clôture de bornage au bulletin spécialisé à cet effet, des effets naissent. La publicité produit à l'égard des tiers un effet : l'opposabilité. En effet, lorsque aucune opposition ou demande d'inscription n'est soulevée dans le délai légal, elle sera frappée d'inopposabilité parce que hors délai. Ainsi les oppositions et les demandes d'inscription qui ne sont pas faites à partir du dépôt de la réquisition d'immatriculation à la Sous-préfecture ou au District jusqu'à l'expiration du délai de trente jours à compter de la publication de l'avis de clôture au bulletin des avis domaniaux et fonciers seront forclos parce que hors délai. Passé ce délai, personne ne peut plus contester la force de la procédure de l'immatriculation même si les causes et faits allégués viennent à démontrer les irrégularités commises. Ces personnes n'auront droit qu'à un recours soit pour annulation du titre de propriété établi, soit pour dommages et intérêts conformément à l'article 2 nouveau alinéa 1du décret du 16 décembre 2005, qui dispose : « Toute personne dont les droits ont été lésées par suite d'une immatriculation, n'a pas de recours sur l'immeuble, mais seulement en cas de dol, une action personnelle en dommages-intérêts contre l'auteur du dol ».

SECTION II : LES ELEMENTS POUVANT FACILITER LA CELERITE DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION DIRECTE

119. Plusieurs éléments sont à même de favoriser la rapidité de la procédure. Loin d'être exhaustif dans leurs énumérations, nous nous limiterons sur deux principaux éléments: Les frais y afférents (Paragraphe I) et l'attitude des intervenants à la procédure d'immatriculation directe (Paragraphe II).

Paragraphe I: Le respect des frais afférents à la procédure d'immatriculation directe

120. Rappelons que le principe de la gratuité de la procédure s'observe uniquement des les travaux topographiques du cadastre sur les terrains déjà titrés et qui vont faire l'objet des transactions privées68(*). Les frais dont nous étudions sont ceux prévus par la loi de finance N°91/001 du 30 juin 1991 relatifs aux prestations fournies dans le cadre de la procédure d'immatriculation (A). En dehors de ces différents frais, le requérant supporter des dépenses supplémentaires (B).

A. Les frais prévus par la loi de finance de 1991

121. Aux termes de l'article 19 de l'ordonnance N°74/1 du 06 juillet 1974 fixant le régime foncier : «  les opérations foncières donnant lieu à perception de droit sont les suivants :

· établissement du titre foncier ;

· inscriptions diverses dans le livre foncier ;

· délivrance de relève des inscriptions du livre foncier ou de divers certificats à la demande des personnes morales ;

· travaux topographiques, topo métriques ou cadastraux ».

122. Par ailleurs, l'article 14 de la loi de finance détermine la fiscalité foncière, il est accompagné d'une circulaire N°000004/L.10/MINUH/D000 du 14 décembre 2000 portant modalités de son application. Notre travail consiste, loin de donner tous les frais afférents à toutes les opérations foncières, à nous attarder seulement aux frais à engager lors de la procédure d'immatriculation. A cet effet, tout candidat à l'immatriculation directe doit verser une somme de trois mille francs comme frais d'ouverture du dossier. Chacun des responsables intervenant à la procédure émet un état de cession qui fixe le montant des frais à payer entre les mains du receveur des domaines. Ce montant varie en fonction de l'opération sollicitée par le requérant ou par l'opposant.

Pour le requérant, l'établissement du titre foncier par voie d'immatriculation directe est : de cinq franc par mètre carré dans la zone urbaine avec un minimum de perception de cinq mille franc ; et de un franc le mètre carré dans la zone rurale avec un minimum de trois mille à percevoir.

Les bornages d'immatriculation donnent droit à la perception d'une redevance minimale de vingt cinq mille francs pour une superficie de cinq mille mètre carré en zone urbaine et inférieure ou égale à cinq hectares en zone rurale. Ces droits sont perçus avant l'exécution des travaux ; majorité de 10 %69(*).

123. La circulaire précise également que avant de procéder à l'établissement du titre foncier, le conservateur se doit de s'assurer que les frais complémentaires qui sont en zone urbaine de deux mille francs par are supplémentaire en sus pour une superficie supérieure à cinq mille mètre carré ; en zone rurale de cinquante mille francs pour une superficie comprise entre cinq hectares et vingt hectares ; dix mille francs par are supplémentaire au-delà de vingt hectares. Le Conservateur doit également s'assurer que ces frais ont été acquittés auprès du receveur des domaines, qui, dans ce cas, est tenu d'exiger du responsable du cadastre, ayant signé l'état de cession la communication du plan de l'ensemble du terrain borné

124. Pour les opposants, c'est-à-dire tous ceux qui veulent faire opposition ou demander une inscription d'un droit réel ou d'une charge, ils sont tenus de verser la somme de trois mille francs si l'opposant est une personne physique et de cinq mille francs si l'opposant est une personne morale.

B. Les frais supplémentaires à la charge du requérant

125. En dehors des sommes exigées par la loi, le requérant doit engager des dépenses supplémentaires. Par exemple, le décret du 16 décembre 2005 prévoit que le requérant doit lui même fournir les bornes ; il doit également assurer le transport des membres de la commission consultative. Parfois le requérant peut, dans certaines circonstances, héberger les membres de la commission. Cette prise en charge des frais de transport constitue un goulot d'étranglement pour certaines catégories de la population. La population villageoise, à majorité pauvre ne pourrait pas supporter ces divers frais ; ce qui entraînerait un grand découragement à recourir à la procédure d'immatriculation.

126. De tout ce qui précède, il ressort que de nos jours les frais afférents à la procédure d'immatriculation restent élevés du moins pour les camerounais pauvres. Le déboursement d'une centaine de mille pour devenir propriétaire va paraître utopique dans le milieu rural. Par contre, dans les centres urbains, cette somme parait dérisoire en ce sens que ladite somme représente un faible pourcentage à la valeur vénale des terrains et au regard de la composition cosmopolite de la population urbaine où chacun cherche à se loger ; où les riches côtoient les pauvres.

127. La suppression de la prise en charge des frais de transport et éventuellement les frais d'hébergement par le requérant et l'allocation d'un budget à cet effet à la commission consultative contribueront largement à la rapidité de la procédure.

Paragraphe II: L'attitude des intervenants à la procédure d'immatriculation

128. Deux ministères interviennent dans la procédure d'immatriculation : Le Ministère de l'administration territoriale et de la décentralisation à travers le Sous-préfet, le Chef de District et du Gouverneur ; et le Ministère des domaines et des affaires foncières par le biais des responsables des affaires foncières. L'attitude de ces différents responsables peut retarder ou faciliter la rapidité de la procédure d'immatriculation. La dissociation du comportement des responsables administratifs (A) de ceux des affaires foncières (B) illuminera notre réflexion.

A. L'attitude souhaitable des autorités administratives.

129. Nous présenterons d'abord le comportement actuel des responsables en charge de la procédure d'immatriculation avant d'envisager l'attitude que les usagers attendent d'eux.

130. Aux termes de l'article 12 nouveau alinéa 2 du décret du 16 décembre 2005, le Sous-préfet ou le Chef de District, président de la commission consultative, doit personnellement diriger les travaux de celle-ci et non par un quelconque représentant, conformément à l'instruction N°000008 du 29 décembre 2005. Cette exigence faite à ces derniers peut susciter d'énormes difficultés dans l'instruction des dossiers d'immatriculation. Si ces autorités n'avaient que ces taches à accomplir, aucun problème ne se poserait; il en va autrement lorsque nous savons que ce soit le Sous-préfet ou le Chef de District, ils exercent d'autres fonctions au sein de l'administration territoriale. Il représente l'ensemble du gouvernement et de ce fait, ils coordonnent les activités de celui-ci dans leurs circonscriptions administratives respectives. Ces autorités sont de plus en plus occupées. Ils ne peuvent pas abandonner leurs bureaux pour superviser tout le temps les travaux de la commission consultative. Malgré les instructions du Ministre, certains chefs de circonscription se font représenter lors des travaux mais réservent leurs signatures.

131. Dans l'environnement sociopolitique, le Sous-préfet ou Chef de District, à une période va préparer l'organisation des consultations électorales. Dans de telle situation, l'instruction du dossier d'immatriculation ne respectera plus le temps voulu par le législateur.

Par ailleurs, lorsque le président de la commission consultative est dans l'impossibilité de superviser les travaux de la commission, il se fait « prier » par les usagers. Ces derniers préparent parfois «  l'enveloppe » du Sous-préfet ou du Chef de District à l'avance dans l'intention de faire avancer rapidement leurs dossiers. La corruption à ce niveau va grandissante. Elle se manifeste de plusieurs manières. Monsieur Jean Philippe GUIFFO, dans le même ordre d'idées, souligne que « la voiture du Sous-préfet ou du Chef de District n'a jamais de carburant »70(*). Par conséquent, il revient au requérant d'acheter les bons de carburant pour se voir servir. Ce comportement déloyal des autorités administratives permet de qualifier la procédure comme un « véritable serpent de mer ». Cette attitude favorise le découragement à recourir à l'immatriculation car les usagers, ne pouvant pas satisfaire à toutes ces exigences, ne bénéficieront pas de la célérité de la procédure.

132. De tout ce qui précède, marquons un temps d'arrêt et interrogeons nous sur le comportement que devrait adopter les différentes autorités administratives qui interviennent dans la procédure d'immatriculation. Il est souhaitable que le Sous-préfet se fasse représenter par un de ses adjoints au regard des tâches qui l'attendent ; ils doivent également s'incliner devant le principe de la gratuité des services publics. Enfin il faut qu'une commission de contrôle soit instituée au niveau du département et du chef-lieu de province avec pour mission : de contrôler les manoeuvres dilatoires des autorités administratives ; de faire respecter les délais impartis à chaque étape de la procédure. Une force juridique serait nécessaire pour les décisions de cette commission spéciale, c'est-à-dire que les décisions qu'elle prendra, pourraient servir de base à une sanction disciplinaire ou répressive.

B. L'attitude des responsables des services des affaires foncières et du cadastre

133. Il s'agit des Délégués départemental et provincial des affaires foncières ; des Chefs de service départemental et provincial des affaires foncières, du Conservateur foncier et du géomètre. Les responsables des services des affaires foncières ont la maîtrise de la procédure d'immatriculation directe, ils peuvent faire avancer rapidement l'instruction de la réquisition de l'immatriculation, tout comme ils peuvent la faire retarder. Ils sont  l'alpha et l'oméga  de l'immatriculation. Avec cette qualité, ils sont champions de l'inobservation des délais fixés par l'exécutif ; ils trouvent toujours à dire où à faire là où tout parait être parfait ou irréprochable. Cette attitude peut se justifier dans la mesure où les textes répressifs ne sont pas suffisamment appliqués ; mais aussi ne sont pas conformes ou adaptés aux irrégularités commises au cours de la procédure et qui doivent être sanctionnées. Bref, il n'existe pas de véritable corps de règles sanctionnant les manoeuvres déloyales orchestrées au cours de la procédure d'immatriculation.

134. Si au niveau départemental, la fixation des délais peut influencer le comportement des autorités en charge de la procédure d'immatriculation, cette influence serait de moins en moins ressentie au niveau des services provinciaux des affaires foncières, puisque le législateur n'a pas trouvé utile d'y fixer les délais. Le législateur a déplacé les difficultés d'un point à un autre. La corruption qui était autrefois basée uniquement au niveau départemental se converge aujourd'hui dans les services des affaires foncières au niveau du chef-lieu de province. Par exemple dans les couloirs de la Délégation provinciale des domaines et des affaires foncières du centre, n'entend-on pas parfois certains usagers dire qu'il faut « faire le geste » pour que le dossier avance normalement.

135. Le service du cadastre, par le biais des géomètres véreux, concourt à l'arnaque des usagers. Comme agents techniques, ils trompent la vigilance des requérants qui ne savent rien sur le métier de géomètre. Il arrive même que certains géomètres procèdent au bornage du terrain avant ou même longtemps après la tenue de la commission consultative. Les géomètres ont plusieurs astuces pour arnaquer les requérants ; par exemple lorsqu'il faut vérifier, rectifier ou supprimer les limites d'un terrain, l'article 14 de la loi de 1991 prévoit que le requérant doit : débourser vingt cinq mille francs comme un droit fixe, avant toute descente sur le terrain ; cinq mille francs par borne reconstituée, rectifiée ou implantée. Mais en pratique le géomètre ne se limite pas aux taux fixés, ils réclament parfois des sommes faramineuses pour ces travaux. Un autre lieu où le géomètre se fait du beurre, c'est dans le tirage des plans. Le géomètre généralement fixe un taux forfaitaire sans tenir compte de la dimension du format71(*). Monsieur André TIENTCHEU NJIAKO qualifie cette pratique d'une « gymnastique dont les services du cadastre détiennent seuls le secret »71(*)

136. Il serait judicieux lorsque le requérant dépose sa réquisition d'immatriculation, que celle-ci suive son cours normal sans son intervention sauf lorsqu'une opposition ou une demande d'inscription de droit ou de charge est formulée. Dans cette situation, il doit être informé par le biais de son conseil, conformément à l'article 18 nouveau alinéa 1 du décret N°2005/481 du 16 décembre 200572(*). Il faut en outre que les frais exigés soient ceux prévus par les textes.

137. En somme, le strict respect des frais afférents à la procédure et le comportement loyal des différents intervenants à la procédure d'immatriculation pourraient faciliter la rapidité dans l'instruction du dossier d'immatriculation.

Conclusion du chapitre

138. Il était question dans ce chapitre de montrer les apports du décret de 2005 sur la question de la célérité de la procédure d'immatriculation. La rapidité de la procédure se manifeste par plusieurs éléments : d'abord la fixation des délais à une certaine phase de l'instruction de la réquisition d'immatriculation ; ensuite la réduction du nombre des intervenants. Cette suppression a pour finalité de réduire le temps de traitement du dossier d'immatriculation. Enfin la grande innovation reste la création d'un bulletin des avis domaniaux et fonciers au niveau de chaque province. Toutefois, ce qui permettrait véritablement la célérité de la procédure d'immatriculation, reste le comportement des différents intervenants à travers le respect scrupuleux des différents textes régissant la procédure d'immatriculation.

CONCLUSION PREMIERE PARTIE

139. En définitive, il a été question dans ce titre d'analyser les dispositions du décret N°2005/481 du 16 décembre 2005. Après ces analyses, il ressort que la nouvelle procédure d'immatriculation directe est caractérisée d'une part par sa simplification à travers une décentralisation au niveau de chaque province: la procédure se déroule en principe à l'intérieur des provinces et surtout le création de la conservation foncière au niveau de chaque département ; à coté de cette décentralisation, se trouve la déconcentration des pouvoirs avec la clarification des rôles de chaque intervenant à la procédure d'immatriculation. D'autre part, la nouvelle procédure d'immatriculation est également caractérisée par sa célérité. Cette célérité se manifeste par la fixation des délais à une certaine étape de la procédure, la réduction du nombre d'intervenants. La plus grande rénovation reste la création d'un bulletin des avis domaniaux et fonciers au niveau de chaque province en remplacement du journal officiel. La célérité de la procédure dépendra également du comportement des responsables ayant la charge de celle-ci

140. Toutefois, si la nouvelle procédure d'immatriculation est rapide et simplifiée, elle ne va pas sans poser de difficultés.

SECONDE PARTIE : LES DIFFICULTES RENCONTREES LORS DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION

SECONDE PARTIE

LES DIFFICULTES RENCONTREES LORS DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION DIRECTE

141. La procédure d'immatriculation directe peut se dérouler sans difficultés. Elle peut être également confrontée à de nombreuses difficultés. Selon le dictionnaire le Petit LAROUSSE, la difficulté est définie comme le caractère de ce qui est difficile, c'est-à-dire qui ne se fait qu'avec effort ou avec peine. Alors la volonté du législateur, de simplifier et rendre la procédure d'immatriculation rapide, est confrontée à diverses difficultés rencontrées sur le terrain et dans les bureaux. Ces difficultés compliquent davantage la procédure. Lorsqu'elles surviennent, elles rendent la procédure complexe et lourde car il va falloir les résoudre. De nos jours, il est de plus en plus rare de voir une procédure d'immatriculation se dérouler sans que le requérant ne se désolidarise du comportement des responsables intervenants dans le cadre de la procédure d'immatriculation directe. Au regard de tous ces éléments, nous sommes amené à étudier ces différentes difficultés. Ainsi, nous analyserons l'étude des difficultés relatives aux incidents à la procédure d'une part (chapitre I) et celles relatives à la mise en application de la procédure d'immatriculation d'autre part (chapitre II).

CHAPITRE I : LES DIFFICULTES RELATIVES AUX INCIDENTS A LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION DIRECTE

142. Les incidents sont des différentes contestations qui peuvent être soulevées pendant la procédure d'immatriculation. Lorsqu'ils surviennent, ils doivent être réglés avant la continuité de la procédure. Les incidents formulés produisent des effets à l'égard de la procédure. Ils perturbent la procédure d'immatriculation et vont même jusqu'à la faire cesser dans certains cas. Le législateur a expressément prévu certains incidents qui peuvent survenir au cours de la procédure d'immatriculation directe (Section I). Mais, il y existe des incidents non prévus par le législateur qui sont susceptibles de survenir au cours de la procédure (Section II).

SECTION I : LES INCIDENTS EXPRESSEMENT PREVUS PAR LE LEGISLATEUR

143. Le législateur a prévu deux catégories d'incidents qui peuvent survenir au cours de la procédure d'immatriculation des parcelles de terres de la première dépendance du domaine national. Il s'agit des oppositions et des demandes d'inscription (paragraphe I). Ces incidents produisent des effets sur l'ensemble de la procédure (paragraphe II).

Paragraphe I : L'analyse des oppositions et des demandes d'inscription

144. L'étude des oppositions et des demandes d'inscription de droit réel ou charge se comprendra si nous mettons en exergue leur domaine (B) et leurs conditions (A).

A. Les conditions pour faire opposition ou demander une inscription

145. Pour faire opposition, plusieurs conditions sont exigées : les conditions relatives à l'auteur, aux délais et à la forme de l'opposition ou de la demande d'inscription.

1- L'auteur de l'opposition ou de la demande d'inscription

146. Aux termes de l'article 16 nouveau du décret N°2005/481 du 16 décembre 2005 « à partir du jour du dépôt au District ou à la Sous-préfecture de la réquisition d'immatriculation, et jusqu'à la publication au bulletin des avis domaniaux et fonciers de l'avis de clôture de bornage, toute personne intéressé peut intervenir soit par voie d'opposition (...) ; soit par demande d'inscription ».

147. Il se dégage de ce texte que, peut faire opposition, toute personne ayant intérêt. Aussi l'auteur de l'opposition ou des demandes d'inscription doit être un tiers à la procédure d'immatriculation, c'est-à-dire une personne autre que le requérant comme le souligne Mlle NENZEKO KAGHO Clarisse Julienne73(*). L'opposant peut alors être une personne physique ou morale dont l'immatriculation préjudicie à ses droits ; de même une collectivité coutumière peut s'opposer pour le compte de ses membres. Cependant, l'intérêt doit être suffisant pour faire opposition ou demander une inscription. Ainsi, le titulaire d'une autorisation d'exploiter de l'or à un intérêt suffisant pour faire opposition, lorsque le législateur lui donne le droit d'occuper le terrain domanial74(*). Toutefois, la chambre administrative dans une espèce a déclaré l'opposition fantaisiste75(*).

148. L'opposition est un acte conservatoire76(*). De ce fait, on peut admettre qu'une personne sans mandat puisse faire opposition en tant que gérant d'affaires77(*). Mais, à la différence des règles de la gestion d'affaires, l'intéressé doit intervenir personnellement au litige pour soutenir l'opposition formée à son intérêt. Dans le cadre de la demande d'inscription de droits ou des charges, seuls les créanciers jouissant d'un droit de gage sur le terrain ou les copropriétaires d'une part, d'autre part, ceux prétendant aux droits susceptibles de publication, sont en droit de faire une revendication. Toutefois, l'opposant est un demandeur, comme tel il doit faire la preuve de ses droits.

2. La forme et le délai de l'opposition

149. Contrairement au décret de 1932 qui instituait deux formes pour faire opposition à savoir une déclaration orale et une déclaration écrite ou lettre recommandée78(*), le législateur de 2005 a opté pour une seule forme : La forme écrite. Ainsi, les oppositions et les demandes d'inscription sont faites par requête timbrée comportant l'indication des noms, prénoms, domicile des intervenants, les causes d'intervention et l'énoncé des actes, titres ou pièces sur lesquels elles sont appuyées79(*). Il faut également retenir que la cause de l'opposition ou de la demande d'inscription doit être fondée et toute opposition fantaisiste peut entraîner la sanction de son auteur.

150. La question de la forme de l'opposition pose problème. Il nous semble que le législateur en se penchant favorablement sur la forme écrite de la requête, a certainement oublié le contexte social du cameroun. Le taux de scolarisation est très faible dans certaines localités du pays. La population villageoise, en majorité sous scolarisée, ne peut pas satisfaire à ces exigences du législateur, car ne sachant ni lire et ni écrire. Dans de telle situation, que peut-elle faire ? Il est urgent pour le législateur de prévoir la forme orale afin de pouvoir permettre à certaines catégories de la population de faire des déclarations orales qui seront consignés dans un registre prévu à cet effet. Ces déclarations peuvent être adressées : soit au secrétaire de la commission consultative pendant les travaux du constat d'occupation ou d'exploitation ; soit au Conservateur foncier après la tenue de la commission consultative. En somme, il est temps pour le législateur de prévoir les deux formes, écrite et orale, pour faire opposition. L'opposition et la demande d'inscription doivent être faites dans le délai.

151. Le délai pour faire opposition ou pour demander une inscription court à partir du jour du dépôt de la réquisition d'immatriculation, à la Sous-préfecture ou au District et, ce jusqu'à l'expiration d'un délai de trente jours après la publication de l'avis de clôture de bornage au bulletin provincial des avis domaniaux et fonciers.

Quelle peut être la nature de ce délai ? Le délai imparti est absolu et d'ordre public. L'administration doit d'office déclarer une opposition forclose si elle est faite après le délai.

Dans une espèce, la chambre administrative de la Cour Suprême a annulé un acte pris par le Ministre de l'Urbanisme et de l'Habitat dans le cadre d'une contestation faite hors délai. En l'espèce, sieur MBARGA Raphaël a introduit une requête le 17 septembre 1987 auprès de la chambre administrative de la Cour Suprême tendant à l'annulation pour excès de pouvoir de l'arrêté N°00211/Y.7/MINUH/D300 du 20 avril 1987 portant rectification du titre foncier N°10839/Mfoundi. En effet, le demandeur par requête du 17 mars 1981 a sollicité l'immatriculation officielle de son terrain de 30 ha 45 a 9ca sis à Yaoundé III Etoug-ebe. La procédure a été régulièrement suivie, mais curieusement un arrêté du Ministre a ordonné la rectification, suite à une opposition de Sieur LOLO Simon et Consorts, formulées quelques mois après l'immatriculation. Le juge, en bon droit, a décidé que l'arrêté du Ministre violait non seulement les articles 16 et 39 alinéa 2 du décret N°76/165 du 27 avril 1976 portant condition d'obtention du titre foncier, mais également, le Ministre a reçu les oppositions hors délai suivant ces termes « attendu qu'il n'est pas dénié dans le cas actuel que les intérêts du requérant et même des acquéreurs de bonne foi, étaient, en jeu, le Ministre se devait donc de se garantir de toutes les dispositions réglementaires pour procéder comme il l'a fait à la rectification du titre foncier »80(*).

B. Le domaine de l'opposition et de la demande d'inscription

152. L'objet de l'opposition diffère de celui de la demande d'inscription. Cette différence nous oblige à étudier séparément le domaine de l'opposition d'une part (1) et le domaine de la demande d'inscription d'autre part (2).

1- L'objet de l'opposition

153. L'opposition a un objet double : la contestation de l'auteur de l'immatriculation et la contestation de l'étendue de la mise en valeur.

154. Pour ce qui est de la contestation de l'auteur de l'immatriculation, on conteste la capacité ou l'intérêt du requérant qui sollicite l'immatriculation, c'est-à-dire que celui qui recours à l'immatriculation n'est pas celui-là qui devrait le faire ; soit parce que n'ayant pas mis le terrain en valeur ; soit qu'il n'est pas le propriété coutumier. Par ailleurs, lorsqu'un terrain a été mis en valeur par plusieurs personnes ou une collectivité, l'un d'eux ne peut prétendre immatriculer ledit terrain en son nom seul, car il n'a pas pouvoir. Cette situation échappe parfois au contrôle des autorités en charge de l'immatriculation. Enfin, la contestation de l'auteur de la mise en valeur du terrain peut se justifier également dans le cadre de la dévolution successorale.

155. S'agissant de la contestation relative à l'étendue de la mise en valeur, l'auteur de l'immatriculation ne doit mentionner que la superficie exacte qu'il a effectivement mise en valeur dans sa réquisition d'immatriculation. Il ne doit en aucun cas déclarer une superficie autre que celle mise en valeur. S'il arrive qu'il le fasse en empiétant sur la propriété d'autrui ; ce dernier est en droit de s'opposer aux fins de rectification du mètre carré en sus de la superficie initiale. L'affaire KAMDEM Lazare illustre ce cas. En l'espèce, Sieur KAMDEM Lazare a saisi le 20 juillet 1988, le président de la chambre administrative de la haute juridiction aux fins d'annulation de la décision N°00120/Y.6/MINUH/D110 du 09 février 1988 du Ministre de l'urbanisme et de l'Habitat portant réglementation de son opposition sur le terrain du domaine national d'une superficie de 3 ha 38 a 53 ca sis à Baleng, arrondissement de Bafoussam, département de la Mifi.

En effet, M. KAMDEM s'était opposé en demandant l'exclusion d'une parcelle de 1392 m2 à son profit. Mais la commission consultative a exclu 400m2 au lieu de 1392 m2. M.KAMDEM a saisi le Ministre qui, dans sa lettre N°4649/Y.6/D110 du 1 novembre 1988 adressée à monsieur le Sous-préfet de la Mifi et dans laquelle il précise «  s'agissant de l'affaire KAMDEM contre SOB Jacques Richard, une superficie de 1392m2 doit être attribuée à KAMDEM au lieu de 400m2 proposés par les précédentes commissions »81(*). Au regard de ces pièces produites, le président de la chambre administrative a accordé un sursis à exécution82(*).

2. Le domaine de la demande d'inscription

156. Lorsqu'une personne fonde sa prétention sur l'existence d'un droit réel ou d'une charge susceptible de figurer sur le titre de propriété à établir, il peut demander l'inscription desdits droits. La demande d'inscription a un objet : la prétention élevée sur l'existence d'un droit réel ou d'une charge susceptible de figurer sur le titre à établir.83(*)

157. La demande d'inscription pose le problème de sa recevabilité. Sont recevables les droits et charges, susceptibles de figurer sur le titre, qui sont soumis à la formalité de publication. A cet effet, les droits et les charges acquis antérieurement ou postérieurement au dépôt de la réquisition d'immatriculation peuvent en principe être inscrits jusqu'à expiration des délais pour faire opposition ; passé ce délai, ils seront déclarés forclos.

158. Toutefois un doute persiste sur la détermination des droits et des charges qui peuvent être soumis à la formalité de publication. En d'autres termes, quels sont les droits réels et charges qui peuvent faire l'objet d'une demande d'inscription au cours de la procédure d'immatriculation ? La réponse à cette question nécessite une analyse minutieuse de ces différents droits, car tous les droits ne sont pas susceptibles de publication.

159. Le droit réel peut être défini comme un pouvoir juridique reconnu à une personne, et qui porte directement sur une chose. Le code civil prévoit deux catégories de droits réels : droits réels principaux et droits réels accessoires. Le code civil a énuméré dans son article 543 un certain nombre de droits réels. Mais cette énumération a fait l'objet de remous au sein de la doctrine et de la jurisprudence notamment sur la question de savoir si ces droits sont limitatifs ou énumératifs.

Une partie de la doctrine, à l'instar de AUBRY et RAU84(*), a essayé de montrer que le nombre des droits réels contenus dans le code civil est limitatif : c'est la thèse d'une liste close des droits réels. Par contre La jurisprudence française à travers l'arrêt Coquelard85(*) a admis que les droits réels contenus dans l'article 543 du code civil ne sont qu'énumératifs. Dans cette espèce elle décide « Attendu que les articles 544, 546 et 552 du code napoléon sont déclaratif de droit commun, relativement à la nature et aux effets de la propriété, mais ne sont pas prohibitif, que ni ces articles, ni aucune autre loi n'excluent les diverses modifications et décompositions dont le droit ordinaire de propriété est susceptible » : c'est la thèse d'une liste énumérative.

160. L'intérêt de notre étude, ne réside pas dans ce débat doctrinal et jurisprudentiel, mais tout simplement est focalisée sur l'étude des différents droits réels qui se rapprochent du droit des occupants ou des exploitants du domaine national. Si les occupants ou les exploitants du domaine national n'ont pas la propriété du terrain, il reste cependant vrai qu'ils n'en demeurent pas des « propriétaires en puissance »86(*). Par conséquent, ils ont des droits qu'ils peuvent faire prévaloir. Suivant le code civil, les droits des occupants ou des exploitants de la première dépendance du domaine national peuvent être regroupés en deux catégories : la première catégorie est relative aux démembrements du droit de propriété tels que l'usufruit, les servitudes, le droit de superficie, le droit de l'usage et d'habitation et l'emphytéose ; la seconde catégorie est relative aux garanties immobilières  qui sont : l'antichrèse, les privilèges et les hypothèques.

Pour s'en prévaloir de ces différents droits, le requérant doit déposer, tous les titres de propriété  tels que les contrats, les actes publics ou privés, et document quelconque de façon à faire connaître les droits réels qui existent sur l'immeuble. Tout ceci pour «que la sécurité soit parfaite et afin que le registre foncier révèle à tout instant la situation exacte de l'immeuble immatriculé ».87(*)

Paragraphe II : Les effets de l'opposition et de la demande d'inscription

161. L'opposition et les demandes d'inscription faites au cours de la procédure d'immatriculation produisent des effets à l'égard de celle-ci (A), du requérant et des tiers (B).

A. Les effets visant la procédure d'immatriculation elle-même

162. L'attitude adoptée par le législateur laisse perplexe, du moins dans la compréhension de la procédure d'immatriculation. La philosophie de la réforme de 2005 est de rendre la procédure simple et rapide afin de satisfaire non seulement aux exigences économiques mais de redonner confiance à la population qui sollicitait de moins en moins l'immatriculation. La sécurisation foncière serait l'une des priorités de la réforme de 2005 puisque le législateur veut que les terres attribuées ne fassent plus l'objet de contestation à l'avenir. Cependant la sécurisation et la rapidité de la procédure ne font pas toujours bon ménage. Le processus de révélation des droits que grèvent un immeuble peut prendre suffisamment du temps. Autrement dit, la reconnaissance de ces droits peuvent prendre des mois voire des années. On peut alors dire que vouloir et ne pas vouloir marquent l'indécision du législateur sur le choix de la politique foncière au Cameroun et plus précisément dans sa prise de position en ce qui concerne la procédure d'immatriculation des terrains relevant de la première dépendance du domaine national. Alors, vouloir rendre la procédure rapide et en même temps vouloir purger toutes les oppositions ou demandes d'inscription semblent contradictoire. Ne dit-on pas souvent « donner et retenir ne vaut ».

163. Lorsqu'une contestation naît, le cours normal de la procédure d'immatriculation directe va nécessairement être modifié. A partir de ce moment, la procédure d'immatriculation va durer autant que durera le règlement de cette contestation. Le mécanisme de règlement des oppositions et des demandes d'inscription mis en place montre à suffisance que la procédure restera seulement simplifiée, mais pas rapide. Le temps que peut mettre le traitement d'une opposition est long. Le processus commence au niveau de la commission consultative, puis arrive dans le bureau du Gouverneur qui va mettre du temps avant de décider ; même situation devant le Ministre en charge des affaires foncières, pour finir devant la chambre administrative de la Cour Suprême. Le recours devant la chambre administrative, quoiqu'on dise, rallonge la procédure d'immatriculation et rend celle-ci complexe. Ainsi, une procédure peut durer des mois, voire des années avant d'aboutir soit au rejet, soit à la délivrance du titre foncier.

164. Pour concilier le règlement des oppositions ou des demandes d'inscription et la célérité de la procédure d'immatriculation, le législateur aurait dû limiter le règlement non contentieux de ces règlements au niveau départemental. Seule la commission consultative devrait connaître de ces litiges à l'exclusion des autres autorités à savoir le Gouverneur et le Ministre en charge des affaires foncières. Ceci parce que la commission consultative connaît mieux les difficultés du terrain, alors si le règlement de la commission peut être contesté devant le Gouverneur et plus tard devant le Ministre en charge des affaires foncières, on ne peut pas avoir une procédure d'immatriculation rapide.

165. Jusqu'ici, nous ne réfutons pas le fait que le législateur ait prévu des cas de contestations. Nous cherchons seulement à montrer que leur résolution ne facilite pas ou ne contribue pas à la célérité de la procédure d'immatriculation directe. Pour ce faire, il va falloir trouver des stratégies pour aboutir à ces fins. Le législateur peut renforcer les missions et la composition de la commission consultative en y introduisant le juge judiciaire et limiter le règlement des oppositions au niveau départemental88(*).

B. Les effets à l'égard du requérant et des tiers

166. Les incidents ne produisent pas uniquement des effets à l'égard de la procédure d'immatriculation proprement dite, mais aussi, ils produisent des effets à l'égard du requérant et des tiers.

167. A l'égard du requérant, les effets varient suivant qu'il s'agisse des oppositions ou des demandes d'inscription des droits ou des charges. S'agissant des oppositions, lorsqu'une opposition est formulée, elle peut entraîner la déchéance du requérant et par voie de conséquence, l'abandon de la procédure d'immatriculation ; par exemple lorsqu'il est établi que le requérant n'est pas celui qui devrait solliciter l'immatriculation. Notons que l'admission ou la validation des oppositions n'a pas pour effet d'entraîner l'immatriculation au profit de l'opposant ; ce dernier, s'il veut immatriculer le terrain, doit introduire une nouvelle demande d'immatriculation auprès du Sous-préfet ou du Chef de District territorialement compétent.

168. Par contre, les demandes d'inscription ne peuvent pas entraîner la déchéance du requérant ; mais seulement l'enregistrement de ces différents droits dans un registre spécial ouvert à cet effet ; ce conformément à l'article 1 alinéa 3 du décret N°76/165 du 27 avril1976 qui dispose que « l'enregistrement d'un droit dans un registre spécial appelé livre foncier emporte immatriculation de ce droit et le rend opposable aux tiers »89(*). Celui qui publie ses droits continue à jouir de ce droit même lorsque le terrain sera immatriculé.

169. Les incidents ne produisent pas un grand effet à l'égard des tiers. Mais à l'issue de la procédure d'immatriculation, les droits non révélés sont ignorés et réputés non avenus. Peu importe que le défaut d'inscription d'un droit provienne d'un oubli ou de toute autre cause. L'immatriculation d'un bien crée une présomption de propriété irréfragable au profit du bénéficiaire, même à l'encontre des tiers qui prétendent être propriétaires, mais dont les droits n'ont pas été inscrits lors de la procédure d'immatriculation90(*). Le tiers qui ne révèle pas ses droits au cours de la procédure d'immatriculation ne pourra non plus le faire après l'immatriculation de l'immeuble, sauf s'il a été lésé conformément à l'article 2 nouveau alinéa 1 qui dispose : « toute personne dont les droits ont été lésés par suite d'une immatriculation, n'a pas de recours sur l'immeuble, mais seulement en cas de dol, une action personnelle en dommages- intérêts contre l'auteur du dol »91(*).

SECTION II : LES INCIDENTS SUSCEPTIBLES DE NAITRE AU COURS DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION DIRECTE

170. Certains incidents, et non moindres, peuvent survenir au cours de la procédure d'immatriculation directe. Ces incidents ne sont pas prévus par le législateur mais peuvent apparaître au cours de la procédure. Il s'agit de la question de la juridiction compétente pour connaître des litiges nés au cours de la procédure d'immatriculation d'une part (paragraphe I) ; et de la résistance de la population d'autres part (paragraphe II).

Paragraphe I : la question de la juridiction compétente pour les litiges nés au cours de la procédure d`immatriculation

171. Depuis la grande réforme foncière intervenue en 1974, la procédure d'immatriculation est restée en principe essentiellement administrative. Le juge judiciaire est, depuis ce jour, en principe écarté du règlement des oppositions. Ce rôle est confié à une autorité para administrative qu'est la commission consultative. La commission consultative, le Gouverneur, le Ministre en charge des affaires foncières et la chambre administrative de la Cour Suprême sont des autorités administratives chargées de régler les litiges nés au cours de la procédure de l'immatriculation. La contestation de la décision du Ministre est portée devant la chambre administrative de la cour suprême (A). Malgré cette tendance, le juge judiciaire n'est pas complètement effacé dans la procédure d'immatriculation directe (B).

A. Le principe de la compétence de la juridiction administrative

172. Jusqu'en 1966, le contentieux né au cours de la procédure d'immatriculation était de la compétence du juge judiciaire. C'est exactement à partir de cette année que l'Etat, constatant la pléthore des litiges d'immatriculation dans les rôles des tribunaux, a décidé de dessaisir ceux-ci et de confier les litiges de l'immatriculation à un organe spécial de l'administration. Ainsi, tous les litiges pendants devant les juridictions judiciaires et introduits au cours de la procédure d'immatriculation sont de la compétence de la commission consultative. Plus tard, une loi est venue préciser le champ de compétences de la commission consultative. L'article 5 alinéa 3 de cette loi n°19 du 62 novembre 198392(*) dispose que:

« - relèvent de la compétence des commissions consultatives, le règlement des litiges fonciers ci après ;

les oppositions à l'immatriculation en instance aux services des domaines à l'entrée en vigueur de la présente ordonnance93(*) ;

Les oppositions à l'immatriculation des terrains formulées dans le cadre de l'application du décret prévu à l'article 7 de la présente ordonnance ;

toutes revendications ou contestations d'un droit de propriété sur les terrains non immatriculés, introduits par les collectivités ou les individus devant les tribunaux ».

173. Nous devons connaître que le juge administratif n'intervient pas directement lorsqu'un litige est né au cours de la procédure d'immatriculation. Il n'intervient qu'au bout d'un long processus, c'est-à-dire après la décision du Ministre en charge des affaires foncières. Rappelons que les litiges qui sont du ressort de la commission consultative sont, ceux soulevés avant et pendant les travaux de constat d'occupation ou d'exploitation du terrain objet de l'immatriculation ; les litiges non réglés le jour du constat ou formulés ultérieurement dans les délais sont soumis au Gouverneur, puis au Ministre en charge des affaires foncières. En peut conclure en disant que les litiges survenus au cours de la procédure d'immatriculation sont réglés par les autorités administratives et la juridiction administrative94(*).

Cependant, persiste une interrogation, celle de savoir si le juge judiciaire est totalement exclu pour connaître les litiges nés au cours de la procédure d'immatriculation directe.

B. Une compétence tacite du juge judiciaire

174. Précisons que jusqu'à une période récente, certains juges judiciaires se réclamaient compétents pour connaître des litiges nés au cours de la procédure d'immatriculation à l'instar des oppositions. Mais la haute juridiction leur rappelait à chaque occasion la limitation de leurs interventions en matière de procédure d'immatriculation. L'attitude de la haute juridiction remet en relief, la capacité du juge judiciaire dans le cadre d'une procédure d'immatriculation. Autrement dit, Le juge judiciaire est-il totalement écarté dans le cadre du contentieux né de la procédure d'immatriculation.

175. La doctrine a mené des recherches relatives à l'identification des litiges qui peuvent naître au cours de la procédure et qui sont de la compétence du juge judiciaire. De ces recherches, il ressort que les litiges relevant du droit même à immatriculer et les droits personnels sont du domaine de compétence du juge judiciaire dans la procédure d'immatriculation.

176. S'agissant des litiges relatifs à la contestation du droit à immatriculer, il ne s'agit pas de la contestation de la mise en valeur, ni de l'étendue du terrain mis en valeur ; mais tout simplement que celui qui sollicite l'immatriculation n'est pas celui-là qui devrait le faire. On conteste la qualité du requérant : soit parce qu'il s'agit de déterminer les droits coutumiers sur le terrain objet de l'immatriculation, défendu par la collectivité coutumière. Par exemple, un immeuble dont le cédant n'était titulaire que d'un simple droit de jouissance que lui avait consenti la collectivité coutumière ; soit que le droit à succéder fait défaut. Dans ce cas, celui qui sollicite l'immatriculation d'un terrain indivis relevant de la succession n'a pas qualité. A ce niveau, il revient au juge judiciaire de déterminer la qualité de chaque héritier et leur part dans le partage successoral. Lorsqu'un tel incident survient au cours de la procédure d'immatriculation, l'instruction doit être suspendue et les autorités en charge des affaires foncières vont être obligées de surseoir et renvoyer les parties devant le juge judiciaire qui décidera. Par exemple, monsieur X sollicite l'immatriculation d'un terrain relevant de la succession de son frère alors que le de cujus a laissé des descendants. Sa qualité peut être contestée par les héritiers95(*).

177. S'agissant des droits personnels, monsieur GASSE Victor relève que « le contentieux des litiges relatifs à des droits et charges non soumis à la formalité de publication (à l'exception du droit relatif à la servitude) sont de la compétence des tribunaux ». Continue t-il «  ces litiges qu'ils aient pris naissance avant ou après le dépôt de réquisition restent de la compétence des juridictions ordinaires »96(*). Il peut s'agir dans ces cas, des contestations relatives à des droits personnels mobiliers. Par exemple, les dégâts commis sur une plantation, des actions dérivant du contrat de louage ne sauraient être réglés par la commission consultative, ni par le juge administratif.

178. Une interrogation réside sur les actions possessoires: qui de la commission consultative et de la juridiction judiciaire peut connaître des actions possessoires ? La réponse à cette question fait l'objet d'une discordance entre les juridictions et la doctrine.

La Cour Suprême ne reconnaît pas au juge judiciaire, compétence pour connaître des actions possessoires dirigées au cours d'une procédure d'immatriculation directe. Elle affirme que ces actions sont de la compétence exclusive de la commission consultative. Dans une espèce, la haute juridiction précise qu'en cas de trouble apporté à l'occupation ou à l'exploitation du domaine national, l'occupant ou l'exploitant doit procéder au préalable à l'immatriculation dudit terrain avant d'intenter une action en cessation de trouble ou d'expulsion.

En effet, dans l'affaire MPOULI Lottin97(*), ce dernier demandait au tribunal de protéger sa possession immobilière en attendant qu'il ne devienne propriétaire. Il a été débouté au motif qu'en l'état, il ne pouvait justifier de son droit de propriété sur la parcelle de terrain litigieux. Il a interjeté appel à la Cour d'Appel de Douala où il est à nouveau débouté. Il s'est pourvu en cassation. La Cour Suprême a rejeté son pouvoir au motif « que le seul droit de jouissance invoqué sur la base d'une attribution coutumière de terrain ne pouvait faire triompher l'action en expulsion du demandeur ». Cette position de la haute juridiction a fait dire Monsieur MIENDJIEM Isidore Léopold que « faire de l'immatriculation préalable un critère de protection des terres coutumières, c'est annihiler toute protection possessoire en matière foncière ; c'est rendre théorique la possession immobilière sur le plan civil »98(*).

179. A s'en tenir à cette argumentation, le problème de la qualification des membres de la commission consultative causerait des difficultés dans le règlement desdites actions.

180. Par ailleurs, l'analyse de certaines dispositions des textes régissant la procédure d'immatriculation, permet de se rendre compte que le juge judiciaire reste compétent pour connaître de ces actions. Ainsi, suivant les termes de l'article 5 alinéa 3(a) de la loi N°19 du 26 novembre 198399(*).

« Relève de la compétence des commissions consultatives, le règlement des litiges fonciers ci après :

les oppositions à l'immatriculation en instance aux services des domaines à l'entrée en vigueur de la présente ordonnance ;

les oppositions à l'immatriculation des terrains formulées dans le cadre de l'application du décret prévu à l'article 7 de la présente ordonnance ;

toutes revendications ou contestations d'un droit de propriété sur les terrains non immatriculés, introduites par les collectivités ou les individus devant les tribunaux ».

Par ailleurs, l'article 14 du décret N° 76/166 qui dispose «  (la commission consultative) examine et règle le cas échéant tous les litiges fonciers qui lui auront été renvoyés par les juridictions ».

181. A l'analyse de ces textes, il se dégage que les contestations et les revendications qui relèvent de la compétence de la commission consultative constituent des actions pétitoires puisqu'elles ont pour but de faire designer le véritable occupant ou exploitant du domaine national. Il existe donc trois types d'actions pétitoires : l'action en revendication, l'action confessoire100(*) et l'action negatoire101(*). Suivant un raisonnement déductif, on peut dire que si les actions pétitoires dirigées au cours d'une procédure d'immatriculation sont de la compétence de la commission consultative comme il résulte de l'esprit de ces différents textes, on peut conclure que les actions possessoires dirigées au cours d'une procédure d'immatriculation lui échappent. Par conséquent, seul le juge judiciaire peut connaître de ces actions possessoires. Cette position peut également tirer son fondement dans l'article 5 alinéa 3-b nouveau de la loi N° 19 du 26 novembre 1983 qui dispose que « est de la compétence des juridictions judiciaires le règlement de tous les autres litiges fonciers à l'exclusion de ceux relatifs aux conflits frontaliers »102(*).

Paragraphe II: Les résistances à la procédure d'immatriculation

182. Depuis l'entrée en vigueur du décret N°2005/481, on n'enregistre pas toujours de l'affluence dans les services des affaires foncières. Nous constatons que de nombreux camerounais continuent à occuper ou à exploiter encore le domaine national et ne songent pas à l'immatriculer. Cette attitude de la population justifie fort bien les difficultés que connaît la procédure d'immatriculation. L'exposition de ce problème mérite d'être étalée (A) avant d'esquisser quelques solutions (B).

A. L'exposé du problème

183. Plusieurs éléments peuvent justifier la méfiance de la population à l'égard de la procédure d'immatriculation. La population camerounaise en majorité paysanne est attachée à la terre qu'elle considère comme leur étant légué par leurs ancêtres. A cet égard, elle trouve moins d'importance de passer par la voie de l'immatriculation pour devenir propriétaire. Elle ne sait pas toujours le bien fondé d'immatriculer un terrain.

184. Le Professeur Alexandre Dieudonné TJOUEN souligne que toute réforme foncière connaît trois attitudes différentes : Certains milieux acceptent l'esprit de la réforme ; d'autres restent indifférents ; le troisième groupe résiste énergiquement103(*). Cette observation illustre fort bien la stratification de la société camerounaise où seuls les intellectuels et riches peuvent immatriculer les terrains. Les pauvres ou paysans par contre, s'opposent par des résistances à toute réforme qui ne prend pas en considération leurs situations. Ces derniers s'attachent plus à la terre car estiment-ils « la terre est la terre du lignage »104(*)

185. Une autre cause de la résistance est l'ignorance des textes en vigueur en matière foncière. Comme le souligne le Professeur Joseph Marie BIPOUM WOUM « si on ne sait ce qu'est un droit, on ne peut qu'être insensible à sa violation »105(*). La majorité de la population ne connait pas les textes régissant la procédure d'immatriculation. Est-ce à cause d'une mauvaise gestion de la communication en direction des usagers des affaires fonciers ? Plusieurs terres ne sont pas immatriculées parce que ses occupants ne savent pas qu'elles doivent l'être. La population a un manque de culture juridique des textes régissant l'immatriculation parce que ne connaissant pas les effets juridiques attachés à une terre immatriculée. De ce fait, le Professeur Alexandre Dieudonné TJOUEN souligne que « Nous croyons que cette indifférence à pour cause profonde, l'ignorance des effets juridiques futurs de la réforme. Le jour où les milieux ruraux comprendront même à long terme la théorie de la réforme actuelle, elle deviendra une réalité, ils réagiront très énergiquement. Il en serait de même le jour où les immatriculations en chaînes seraient entamées par les intellectuels retraités qui voudraient retourner dans leurs terres natales »106(*).

186. Depuis le décret de 2005, le Ministre des domaines et des affaires foncières a organisé des conférences et des séminaires regroupant les responsables des services déconcentrés des affaires foncières. Mais il est regrettable que les destinataires de la réforme n'ont pas été associés à ces diverses campagnes de sensibilisation.

187. Les frais afférents à la procédure peuvent également pousser les populations à observer une résistance à l'immatriculation. Nous nous situons dans la « peau » des populations pauvres qui sont certes au courant de l'existence d'une procédure d'appropriation des terres, mais ne disposent pas suffisamment des moyens financiers pour y recourir. Ils sont également incapables de supporter toutes les charges afférentes à la procédure : prendre en charge les frais de transport et éventuellement les frais d'hébergement des membres de la commission consultative. Il est normal de constater, au regard de tout ce qui précède, que seuls les riches et les intellectuels peuvent encore solliciter l'immatriculation des terrains relevant de la première dépendance du domaine national. Chose pas du tout équitable dans la configuration de la population camerounaise. Cette situation des faits entraîne dans les zones rurales et dans certains centres urbains des menaces et des violences à l'égard des autorités ayant en charge la gestion de la procédure d'obtention du titre foncier. Quel comportement le législateur doit-il adopter pour sortir de cette impasse? La révision des frais afférents à la procédure d'immatriculation s'impose.

B. Les propositions de solutions

188. L'imprégnation de la population en matière de l'immatriculation va nécessairement passer par une véritable campagne de sensibilisation (1) et aussi par l'allègement des frais afférents à la procédure (2).

1- une véritable campagne de sensibilisation

189. Il ne s'agit pas de revenir sur les différentes campagnes de sensibilisation que le Ministre des domaines et des affaires foncières a, jusqu'ici, organisé ; mais tout simplement de peaufiner des méthodes de sensibilisation qui puissent prendre en considération les exigences de la population camerounaise. Cette sensibilisation aura pour but de mettre l'ensemble de la population au parfum de l'immatriculation, et partant des textes qui régissent le foncier afin qu'elle puisse y prendre goût. Sans être exhaustif, nous pensons qu'une vaste opération de sensibilisation devrait se faire chaque fois qu'une réforme intervient en matière de l'immatriculation, c'est-à-dire si l'on veut véritablement améliorer la condition des occupants du domaine national, car ils semblent ne pas toujours avoir pris conscience de leur situation. La campagne doit se faire prioritairement via les medias. L'avènement des radios communautaires peut servir de cheval de base au Ministère des domaines et des affaires foncières pour conquérir la confiance de la population villageoise, sous scolarisée. Un budget consistant doit être alloué à cet effet.

190. Par ailleurs, l'encadrement juridique, pour être efficace, doit avoir une action préventive considérable. Cette action signifie que la population soit au courant des réformes foncières avant leur entrée en vigueur. Pour remédier à cette situation, nous proposons à la suite de monsieur SOCKENG Roger107(*) qu'il est nécessaire d'introduire les techniciens agricoles, à l'instar des chefs de poste agricole, qui sont généralement en contact permanent avec la population villageoise, dans le processus de vulgarisation de l'immatriculation. A telle enseigne qu'ils puissent enseigner aux paysans non seulement les techniques agricoles mais également leur expliquer le bien fondé d'immatriculer leurs terres

2. L'allègement des coûts de procédure

191. Le taux élevé des frais afférents à la procédure d'immatriculation directe contribue à la résistance de la population vis-à-vis de celle-ci. Tant en milieu rural qu'en milieu urbain, les camerounais moins nanti s'offusquent du fait que la procédure d'immatriculation est hors de leur portée car estiment-ils, très coûteux. Il est temps pour le législateur de tenir compte de la configuration sociale afin de fixer les différents frais des prestations à fournir lors d'une procédure d'immatriculation directe. Par exemple, la gratuité des opérations de bornage et la suppression de l'obligation de prendre en charge le transport des membres et éventuellement leur hébergement pourraient inciter la population et leur redonner goût à procéder à l'immatriculation des terres qu'elle occupe ou exploite.

Conclusion du chapitre

192. En définitive, il ressort de cette analyse que la procédure d'immatriculation peut être entachée des incidents tels que des oppositions, des demandes d'inscription et surtout la résistance de la population à la nouvelle procédure. Il existe également des incidents qui ne sont connus à première vue mais qui peuvent survenir au cours de la procédure d'immatriculation. Il s'agit par exemple de la détermination de la juridiction compétente pour connaître de cette dernière catégorie des incidents. Bien que le législateur ait décidé que les litiges qui surviennent au cours de la procédure d'immatriculation ne peuvent être que de la seule compétence de la juridiction administrative. L'analyse de certaines dispositions des textes régissant la procédure d'immatriculation, donnant compétence à la juridiction administrative, montre que seulement une certaine catégorie de litiges entre dans le champ de compétence de la commission consultative en l'occurrence toutes les actions pétitoires. Par contre, les actions possessoires resteront de la compétence exclusive du juge judiciaire quelque soit le moment où elles surviennent au cours de la procédure.

CHAPITRE II : LES DIFFICULTES RELATIVES A LA MISE EN APPLICATION DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION

193. Depuis l'entrée en vigueur de la nouvelle procédure de l'immatriculation des terrains relevant de la première dépendance du domaine national, de nombreux camerounais tant du coté de l'administration des affaires foncières que du coté des usagers, sont encore confrontés à une gestion cahoteuse de celle-ci. L'on note de part et d'autre des manquements et des insuffisances dans l'application des règles de la procédure. Ces insuffisances sont de plusieurs ordres. La mise en application de la procédure parait difficile, ce grâce à certains nombre d'éléments perturbateurs (section I). Par ailleurs, la réactualisation des textes postérieurs au décret de 2005 pour s'adapter à celui-ci et la prise en compte ou bien la prévoyance d'une procédure alternative à l'immatriculation revigorerait le droit foncier camerounais (section II).

SECTION I : LES DIFFICULTES DE GESTION DE LA NOUVELLE PROCEDURE

194. Depuis l'institution du régime foncier de l'immatriculation au Cameroun en 1932, certains problèmes reviennent régulièrement au devant de la scène : nous avons le manque des moyens humains, matériels et financiers (paragraphe I) et également des irrégularités commises au cours de la procédure (paragraphe II). Ces différentes difficultés peuvent compromettre la simplicité et la célérité de la procédure telle que voulue par le législateur de 2005.

Paragraphe I : Les insuffisances perturbant la procédure d'immatriculation

195. Ce n'est un secret de polichinelle que la procédure d'immatriculation est marquée par des insuffisances : d'un coté, on enregistre le manque des moyens techniques et infrastructurels (A) et de l'autre coté, l'insuffisance du personnel et des moyens financiers (B).

A. Le manque des moyens techniques et infrastructurels

196. Nous analyserons séparément les manques des moyens matériels et infrastructurel (1) et l'insuffisance des moyens financiers (2).

1. L'insuffisance des moyens matériels

197. Le Ministère en charge des affaires foncières, tout comme les autres départements ministériels, souffre de l'insuffisance des moyens techniques et matériels, du moins pour ce qui est des services extérieures ou déconcentrés.

198. L'on note dans les différents services déconcentrés des affaires foncières la vétusté des locaux, l'absence des outils de travail, l'insuffisance des bureaux pour les responsables de service, l'absence ou la mauvaise tenue des registres, bref le matériel nécessaire pour le bon fonctionnement des services des affaires foncières est quasi inexistant. Monsieur André TIENTCHEU NJIAKO relève que dans les services des affaires foncières à Maroua, la circulation des dossiers avait été bloquée par un manque de bordereaux analytiques, faute de l'inexistence des machines à écrire108(*). Ce problème survit au lendemain de la réforme de 2005. Ainsi, dans le département du Nyong et So'o, le Chef du service départemental des affaires foncières partageait un même bureau avec les responsables des autres services. Dans d'autres Délégations départementales des affaires foncières, les dossiers d'immatriculation, de plus en plus, nombreux ne suffisent plus dans les coffres qui sont fabriqués à cet effet ; par conséquent, les dossiers sont entassés à même le sol dans un coin du bâtiment abritant le service. Les agents se débrouillent tant bien que mal à trouver des solutions pour y remédier.

199. Par ailleurs, l'insuffisance des locaux caractérise les services déconcentrés du Ministère en charge des affaires foncières. Dans la province de Centre par exemple, l'insuffisance des locaux a entraîné la cohabitation de la Délégation départementale des affaires foncières du Mfoundi avec la Délégation provinciale des domaines et des affaires foncières. Le service du cadastre n'est pas à l'abri de ses besoins. Le manque des matériels oblige parfois certains géomètres à utiliser la fronde et la corde pour procéder à la délimitation des terrains. Il serait urgent pour le Ministère des affaires foncières de doter les services déconcentrés des affaires foncières et du cadastre des matériels nécessaires pour le bon suivi des dossiers d'immatriculation.

2. L'insuffisance des moyens financiers

200. Pour ce qui est du domaine financier, aucun budget n'est alloué à la commission consultative pour l'exercice de ses fonctions, l'absence des véhicules de services pour les responsables des services des affaires foncières a contraint le législateur à faire supporter les frais de transport et dans certaines circonstances, les frais d'hébergement des membres de la commission consultative par le requérant ; lequel requérant n'ayant pas toujours les moyens de ces mesures. Aussi, l'absence des émoluments, qui étaient jadis alloués aux géomètres, ne favorise pas l'instruction du dossier d'immatriculation. Ce manque de budget peut influencer le comportement de la commission consultative : cette dernière en face d'un requérant riche, aura tendance de prendre des décisions en faveur du requérant et ceci au détriment des riverains ou des éventuels opposants. Le géomètre peut aussi procéder à un bornage irrégulier, c'est-à-dire augmenter la superficie du terrain par rapport à celle qui est mentionnée dans la réquisition d'immatriculation.

201. Pour sortir de cette léthargie, nous proposons à la suite du Professeur André TIENTCHEU NJIAKO qu'il est temps qu'un budget de fonctionnement soit alloué aux différents intervenant à la procédure d'immatriculation directe, car dit-il, « ce budget permettrait à la disposition des commissions d'acquérir des moyens de locomotion tels que les voitures pour le transport des membres, les motocyclettes adaptées pour des zones enclavées, les bornes, les panneaux »109(*).

B. L'insuffisance du personnel

202. Le Ministère des domaines et des affaires foncières souffre toujours d'un manque du personnel. Ce manque se justifie tant au niveau de la quantité qu'au niveau de la qualité.

1. L'insuffisance qualitative

203. Parlant de la qualité du personnel, il faut entendre, par là, la qualification des agents de domaines et des affaires foncières. Loin de faire une étude globale sur la qualification du personnel du Ministère des domaines et des affaires foncières, nous focaliserons notre étude uniquement sur ceux qui interviennent dans la procédure d'immatriculation : il s'agit des responsables des services du cadastre et ceux des services des affaires foncières.

204. S'agissant des responsables des services du cadastre, ils reçoivent une formation non spécialisée et moins approfondie à l'Ecole Nationale des Travaux Publics de Yaoundé et de Bamenda. Cette formation n'est qu'une infime base dans la formation d'un véritable géomètre. Toutefois, il est à déplorer que le nombre de géomètres formés et en service soit loin de satisfaire les exigences de la population camerounaise.

205. Pour ce qui est des responsables des affaires foncières, ils ne reçoivent aucune formation. Ils sont généralement recrutés dans le corps des fonctionnaires.  Comme le souligne un auteur « Les fonctionnaires en service aux domaines(affaires foncières) viennent de tout bord ; et on relève très peu de hauts cadres dans les services extérieurs dirigés à 99% par les personnels d'application et d'exécution »110(*). A la question de savoir quelle est la source de leurs compétences, certains responsables des services des affaires foncières affirment qu'ils doivent leur compétence du fait de l'ancienneté dans les services de ce Ministère et aussi des séminaires organisés à leur intention.

206. Il serait souhaitable que le pouvoir exécutif dote le Ministère en charge des affaires foncières des grandes écoles de formation d'où seront tirés les différents agents et responsables ; comme il a fait pour certains ministères111(*). La terre est un espace vital pour la race humaine. Par conséquent, gérer la terre n'est pas un exercice facile et une erreur dans la répartition des terres peut basculer vers un grand conflit entre l'Etat et la population ou entre les citoyens eux -mêmes. Ce qui justifie sans doute l'importance d'avoir des personnels qualifiés en quantité suffisante.

2. L'insuffisance quantitative

207. S'agissant de la quantité, c'est-à-dire du nombre du personnel, il est regrettable de constater qu'avant la réforme de 2005, la dernière grande vague de recrutement du personnel de ce ministère remontait en 1987 ; soit deux décennies. Le personnel est vieillissant et ceux qui vont en retraite ne sont pas remplacés. Ce n'est qu'après la réforme de 2005 que le Ministre a organisé des concours pour certains postes tels celui du conservateur foncier112(*) et du cadastre.

208. En dehors de ce manquement quantitatif et qualificatif du personnel, on assiste à des vastes mouvements du personnel, ce qui entraîne des conséquences au niveau de la procédure d'obtention du titre foncier sur la première dépendance du domaine national. Le personnel nouvellement affecté doit passer quelques jours pour s'imprégner des différents dossiers qui se trouvent sur sa table.

Paragraphe II : Les irrégularités commises au cours de la procédure d'immatriculation directe.

209. En dehors des insuffisances rencontrées dans la mise en application de la procédure d'immatriculation, des irrégularités viennent également entachées celle-ci. Ces irrégularités peuvent être commises soit par les services intervenants à la procédure (A); soit par le bénéficiaire de ces services (B).

A. La détermination des irrégularités

210. Loin de dresser une liste exhaustive des irrégularités qui sont commises au cours de la procédure d'immatriculation, nous nous tablerons sur celles qui sont récurrentes lors de la procédure. Il serait important de séparer les irrégularités commises par l'administration (1) de celles commises par le bénéficiaire (2).

1- Les irrégularités commises par l'administration

211. Les irrégularités commises par l'administration sont généralement assimilées à la faute de l'administration. Le législateur de 2005 n'a pas précisé ce qu'il faut considérer comme faute de l'administration. Il a seulement posé un principe général à l'article 2 alinéa 3. Cet article dispose : « Le Ministre chargé des affaires foncières, en cas de faute de l'administration, résultant d'une irrégularité commise au cours de la procédure d'obtention du titre foncier, et au vu des actes authentiques produits, procéder au retrait du titre foncier irrégulièrement délivré ».

212. Il nous revient la lourde tâche de rechercher les différentes irrégularités commises par l'administration. L'examen de la jurisprudence nous sera d'un grand apport dans cette immense besogne. Il s'agit des irrégularités commises par les différents services intervenant dans la procédure d'immatriculation directe. Ainsi, peut être considérée comme irrégularité, la faute du service du cadastre dans l'opération de bornage des terrains. Dans l'affaire SILAPA Jean, la chambre administrative de la haute juridiction avait jugé que le géomètre avait procédé à un bornage fantaisiste. Elle a décidé que « le plan de construction des bornes dressé le 14 Août 1990 à partir du procès-verbal irrégulier de construction des bornes du 24 Janvier 1990 reste sans valeur juridique, puisque n'ayant pas été dressé comme l'exige la loi, c'est-à-dire en présence des riverains...il suffit pour s'en convaincre qu'aucun riverain n'a signé sur la place à eux réservée »113(*).

213. Il se dégage de cette décision que, peut être considéré comme une irrégularité, le fait pour l'administration d'immatriculer au profit d'un requérant une superficie supérieure à celle qui avait été sollicitée dans la réquisition d'immatriculation114(*) ; le fait que la commission consultative n'est entendue qu'une seule partie lors de règlement des incidents et dans ce cas en violation du principe du contradictoire115(*). Plus encore, la chambre administrative de la Cour Suprême a reproché à la commission consultative d'avoir commis une faute parce qu'elle n'avait pas tenu compte des oppositions soulevées au cours de la procédure d'immatriculation directe116(*).

214. Est également constitutive d'irrégularité, l'avis émis par la commission consultative illégalement constituée. Dans l'affaire BEYISSA Adolphe Mazarin, la commission consultative était constituée des membres ordinaires et en plus du chef supérieur membre non prévu par les textes117(*) ; le fait d'accorder le titre foncier alors que le requérant n'avait pas personnellement mis le terrain en valeur118(*).

215. La chambre administrative de la Cour Suprême sanctionne les décisions ordonnant l'établissement des titres fonciers alors que les procès-verbaux qui ont servi de base à de telles décisions sont complaisants. Dans une espèce, elle a décidé que « attendu que non seulement dans le procès-verbal de la commission consultative qui a servi de base à la décision attaquée, ni les personnes entendues, ni les conclusions de la commission ne se préoccupent de rechercher ceux qui occupent ou exploitent le domaine litigieux, conformément aux exigences de la loi ; mais encore la décision du Ministre de l'urbanisme et de l'habitat allègue de la « simple mise en valeur » sans qu'il soit démontré que cette expression équivaille à l'occupation ou à l'exploitation. Autrement dit, l'administration n'a pas donné aux faits, la qualification juridique acquise par la loi »119(*).

216. En effet, la mise en valeur doit être l'oeuvre du requérant ou bien qu'il a bénéficié d'un transfert des droits coutumiers. Il ne peut en aucun cas solliciter l'immatriculation d'un terrain mis en valeur par un tiers. La mise en valeur doit être effective. Autrement dit, la terre objet de l'immatriculation, doit porter des constructions, des cultures et des plantations. L'avis de la commission consultative ou la décision du Ministre doit être motivé, car l'absence de motivation constitue une faute. Le juge administratif a admis que les actes administratifs à portée individuelle doivent être motivés en fait et en droit.120(*)

217. En somme, une irrégularité provient chaque fois que l'administration ne respecte pas les dispositions régissant la procédure d'immatriculation . Ainsi, l'inobservation des délais fixés pour l'exécution d'une tâche constitue une irrégularité. L'examen de la jurisprudence révèle que de plus en plus, les irrégularités sont notoires au cours de la procédure d'immatriculation. Le constat est fait dans la quasi-totalité des services qui interviennent dans celle-ci. S'il est récurrent que les différentes irrégularités sont commises par l'administration, le requérant peut également contribuer à celles-ci.

2. Les irrégularités commises par le requérant

218. Le requérant peut fausser le cours de la procédure en procédant à des manoeuvres dilatoires, frauduleuses et dolosives. Par exemple, le requérant ne donne pas toutes les informations nécessaires dans sa réquisition d'immatriculation. Lorsque ces manoeuvres sont constatées, la procédure s'arrête et si le titre foncier était délivré, il pourra faire l'objet d'un anéantissement de son effet soit par retrait ou annulation du titre foncier établi. Aux termes de l'article 2 nouveau alinéa 5 du décret N°2005/481 du 16 décembre 2005 « le retrait du titre foncier prévu à l'alinéa 3 du présent article ne peut, sauf cas de fraude du bénéficiaire intervenir que dans le délai du recours contentieux ».

219. Les manoeuvres frauduleuses sont perpétrées chaque fois qu'un sujet de droit parvient à se soustraire à l'exigence d'une règle de loi par l'emploi à ses fins des moyens efficaces. Il est généralement constaté que lorsque l'opération de bornage a été effectuée par le géomètre, le procès-verbal et le plan établi, le requérant procède ultérieurement au déterrement des bornes aux fins d'agrandir la superficie de son terrain. Lorsque les riverains se rendent compte de ce comportement déloyal, ils s'adressent généralement au Sous-préfet ou au Chef de District pour qu'il commette le géomètre ayant effectué les opérations de bornage et un comité ad hoc de supervision à rectifier les limites du terrain. D'autres s'adressent directement à la juridiction civile pour atteinte à la propriété privée ; lorsqu `ils n'ont pas trouvé un terrain d'entente.

220. Il arrive que le requérant ayant qualité pour demander l'immatriculation, dissimile cette déchéance. A cet effet, la chambre administrative de la Cour Suprême dans une espèce a décidé qu'il y'a fraude  lorsque le gérant d'une société commerciale fait immatriculer en son nom, un terrain acquis par ladite société121(*) ; ou lorsque un mandataire, portant le même patronyme que son mandant, fait immatriculer un terrain en son nom122(*).

B. Les effets des irrégularités

221. Dans le contexte socio économique et politique du Cameroun, une erreur ou une manipulation tant de la part des responsables en charge de la procédure d'immatriculation que de la part des usagers, peut entraîner des conséquences fâcheuses. Ces conséquences peuvent se faire ressentir sur l'ensemble de la procédure d'immatriculation elle-même (1) ou entraîner des tensions entre les usagers (2).

1. Les effets visant la procédure d'immatriculation

222. La mauvaise gestion de la procédure d'immatriculation entraîne nécessairement la lourdeur et la complexité de celle-ci. Chaque fois qu'une erreur ou une faute de l'administration des affaires foncières est constatée, la procédure peut être reprise au niveau où elle a fait défaillance ; dans certains cas, c'est toute la procédure qui est reprise.

223. Si le législateur prône une procédure simple et rapide ; et que les responsables chargés d'appliquer les règles y relatives, procèdent au tripatouillage de sa mise en application, alors les délais impartis, à l'effet de rendre la procédure rapide, ne seront pas respectés et on rentrera à la case de départ. Ainsi, une procédure va mettre plusieurs mois pour aboutir à la délivrance du titre foncier. Une insécurité va s'installer et les potentiels candidats à l'immatriculation ne vont pas connaître les tenants et les aboutissants de la procédure. Par ailleurs, si nous nous trouvons dans une telle situation, la population va accroître sa réticence à l'égard de la procédure d'immatriculation. Le comportement des différents intervenants à la procédure doit être décrié dans un contexte où le Cameroun est toujours à la recherche d'un véritable droit foncier.

2. Les effets dans l'environnement sociétal

224. Les irrégularités peuvent créer des tensions et des conflits entre les usagers ou entre les citoyens. Par exemple, il peut arriver qu'un terrain soit immatriculé à la place d'une autre. Autrement dit, le terrain nommé dans la réquisition de l'immatriculation n'est pas celui qui a finalement eu le titre foncier. Ce, du fait des agents intervenants à la procédure d'immatriculation qui n'ont pas examiner minutieusement le dossier, soit parce qu'ils étaient corrompus ou par simple négligence. Dans cette situation, le conflit naît  quand le détenteur du titre foncier vient effectuer les travaux sur le terrain. Il arrive que des conflits sanglants surviennent. Un autre conflit peut naître lorsque le terrain immatriculé ne respecte pas les limites initiales du terrain et empiète sur le terrain du voisin. Pire encore, est le fait que les intervenants à la procédure d'immatriculation ne respectent pas la classification des différents domaines de la terre et délivrent le titre foncier sur le domaine public de l'Etat. Les détenteurs de ces titres fonciers seront plus tard déguerpis et jetés dans la rue sans aucune indemnité.

En somme les irrégularités commises par les responsables des affaires foncières ont des conséquences néfastes dans la société.

SECTION II : UN PLAIDOYER POUR UNE ADAPTATION DU PROCESSUS D'ACCESSION A LA PROPRIETE FONCIERE AU CONTEXTE CAMEROUNAIS

225. Il est vrai que le législateur, au lendemain du 16 décembre 2005 a donné une nouvelle vie à la procédure d'immatriculation directe. Celle-ci est certes simplifiée et en principe rapide ; mais le législateur s'est quelque peu précipité, car il a procédé à cette réforme sans tenir compte de certaines situations d'ordre juridique et d'ordre sociologique. Le législateur en résolvant certains problèmes que posait l'ancienne procédure, en a crée d'autres. C'est la raison qui nous motive à mener une réflexion sur les compétences de la commission consultative (paragraphe I) et la prise en compte des modes locaux d'accession à la pleine propriété (paragraphe II).

Paragraphe I : Le renforcement des attributions de la commission consultative

226. La commission consultative est un organe essentiel dans la procédure d'immatriculation des terres relevant de la première catégorie du domaine national. Elle est la force motrice de la procédure de part son rôle. Pour ce faire, il nous semble que sa composition mérite d'être revue pour favoriser son adaptation avec la philosophie du décret N°2005/481 du 16 décembre 2005 d'une part (A) et le renforcement de sa compétence d'autre part (B).

A. La nécessité de réviser la composition de la commission consultative

227. Il est préférable de présenter la composition actuelle de la commission (1) avant d'apporter le réaménagement souhaitable (2).

1. Le rappel de la composition actuelle de la commission consultative.

228. Elle est fixée par l'article 12 Décret N°76/166 du 27 avril 1976 et comprend :

· le Sous-préfet ou Chef de District, président

· un représentant du service des domaines, secrétaire

· un représentant du service du cadastre

· un représentant du service de l'urbanisme si le projet est urbain

· un représentant du ministère dont la compétence a un rapport avec le projet

· le chef et deux notables du village ou de la collectivité où se trouve le terrain.

2. Le réaménagement souhaitable

229. Le nouveau décret vient changer de nombreuses règles régissant la commission consultative ; ainsi un réaménagement doit s'opérer sur plusieurs angles : sur le plan de la forme et dans le fond.

230. D'abord sur le plan de la forme, l'article 12 ci-dessus cité mérite d'être revu en ce sens que, suivant cette disposition, c'est le Préfet qui nomme les membres de la commission consultative et fixe la date de constat d'occupation ou d'exploitation. Or le décret de 2005 a retiré toute compétence au Préfet, du moins en ce qui concerne la procédure. Le Sous-préfet ou le Chef de District ne reçoit plus des instructions du Préfet, ils sont directement impliqués dans la procédure dès le moment où ils reçoivent une réquisition d'immatriculation.

231. Au regard du contexte politique du Cameroun, l'exigence de la présence du Sous-préfet ou du Chef de District, prônée par l'instruction ministérielle, aux travaux de constat d'occupation ou d'exploitation ne cadre pas véritablement avec la conjoncture politique actuelle. Nous savons qu'ils représentent le gouvernement dans leurs circonscriptions administratives ; et effectuent de nombreuses missions, surtout pendant la période de consultations électorales. Pendant cette période, ils sont presque absents de leur bureau et par conséquent, tant que durera ces opérations de consultations électorales, la procédure d'immatriculation va prendre un énorme coup : les dossiers en cours d'instruction seront suspendus, ce qui entraînerait une lenteur dans le traitement des dossiers d'immatriculation directe.

232. Il serait souhaitable à notre avis qu'un service soit crée au niveau de la Sous-préfecture ou du District et soit chargé uniquement de la procédure de l'immatriculation. A la tête de ce service, peut se trouver l'un des adjoints du Sous-préfet ou du Chef de district ou le responsables des affaires administratifs des services du Sous-préfet ou du Chef de District.

233. Toujours sur la forme, il faut remplacer le représentant du service des domaines par le représentant du service des affaires foncières ; ceci en conformité non seulement avec le décret de 2005 mais aussi avec le décret de Mai 2005 organisant le Ministère des domaines et des affaires foncières.

234. Dans le fond, en dehors de cette restructuration formelle, il serait judicieux que certaines autorités fassent leur entrée dans la procédure d'immatriculation en complétant la composition actuelle de la commission consultative. Il s'agit des autorités municipales et du juge judiciaire.

235. S'agissant du juge judiciaire, plusieurs personnes seront étonnées que nous parlions de lui. Elles se poseront certainement la question de savoir que doit faire le juge judiciaire dans une procédure qui est essentiellement administrative. Nous avons démontré plus haut que la procédure d'immatriculation n'est pas exclusivement administrative, puisque à un certain stade de la procédure, la juridiction judiciaire peut s'estimer compétent. Cependant, son introduction dans la commission consultative peut s'analyser à plusieurs niveaux. D'abord aux yeux des usagers des services des affaires foncières, la présence du juge peut faire naître un sentiment de sécurité dans la mesure où le juge ayant un bagage juridique considérable ne peut donner que des solutions en principe adéquates aux incidents qui se poseront au cours de la procédure d'immatriculation. A cet effet par exemple, le juge peut être chargé de contrôler la régularité des dossiers dans le but de faire observer les délais fixés par le législateur et aussi d'assurer la transparence dans les transactions qui se font au cours de l'immatriculation. Ensuite dans le cadre même de la procédure, le juge est à même, lorsque certains incidents surviennent au cours de la procédure, de les qualifier afin de les rattacher soit à la compétence de la commission consultative, soit à la compétence du juge judiciaire. Par exemple, au cours de la procédure, le terrain sollicité par le requérant empiète sur une propriété privée. C'est au juge d'examiner les caractères de la propriété. En somme, le juge judiciaire ne doit pas seulement intervenir en amont ; il doit également intervenir en aval, c'est-à-dire empêcher certains litiges qui surviendront après l'attribution du titre foncier.

236. S'agissant des autorités municipales, plusieurs raisons militent en faveur de leur introduction dans la composition de la commission consultative : d'abord, en tant que l'élu d'une communauté, il est censé connaître les problèmes de celle-ci, et par conséquent, être capable de défendre ses intérêts. A cet effet, il doit être au courant de toutes les transactions qui se font sur les terres de son unité de commandement. Dans ce sens, le législateur a commencé une réforme qui mérite d'être parfaire. La seule publication de la réquisition d'immatriculation au niveau de la Mairie ne suffit pas. Faudrait-il encore donner compétence aux Maires de faire partir de la commission. Un élément justifiant la présence du Maire dans la commission consultative est sa stabilité. Contrairement à d'autres intervenants qui sont des fonctionnaires et peuvent être affectés d'un moment à l'autre123(*), le Maire en raison de sa stabilité, peut s'opposer à une double immatriculation d'un même terrain dans la mesure où il connaît à l'avance des transactions qui se sont faites sur ledit terrain. Son introduction contribuera plus à la paix et à la cohésion sociale de sa communauté.

Une fois que la restructuration de la commission consultative sera achevée, il faudrait alors accroître ses attributions où ses compétences.

B. Le renforcement des attributions de la commission consultative

237. La commission consultative est l'organe compétent pour faire le constat d'occupation ou d'exploitation effective du terrain, objet de l'immatriculation. Après le constat, elle dresse un procès-verbal et émet son avis. Sa décision n'est pas exécutoire. Même avec la réforme de 2005, la commission consultative n'a toujours pas une mainmise sur la procédure d'immatriculation directe. Il est cependant souhaitable qu'elle soit dotée de véritables compétences pour instruire la procédure. A cet effet, il serait judicieux d'accorder une véritable force juridique au procès-verbal et à l'avis de ladite commission (1) et ensuite accroître ses attributions proprement dites (2).

1. la reconnaissance d'une véritable force juridique au procès-verbal de la commission consultative

238. La commission consultative dans son rôle traditionnel, constate la mise en valeur du terrain, c'est-à-dire son occupation ou son exploitation effective par le requérant. En effet son rôle consiste à vérifier si celui qui sollicite l'immatriculation a la qualité, ensuite que la superficie figurant dans la demande d'immatriculation est exactement la même sur le terrain. Elle reçoit et règle les oppositions et les demandes d'inscription formulées avant et pendant ses travaux de la commission. A l'issue de ces travaux, elle dresse un procès-verbal et émet un avis favorable ou défavorable. Cet avis doit être motivé, car l'absence de motivation peut entraîner la nullité du procès-verbal et les décisions qui sont prises sur la base de ce procès-verbal.

239. La question de la nature de cet avis et du procès-verbal se pose. Autrement dit, l'avis émis par la commission consultative, lie t-il le Gouverneur et le Ministre en charge des affaires foncières ? A l'état actuel de notre législation foncière, l'avis émis par la commission consultative ne lie par les autorités hiérarchiques. Ces dernières peuvent prendre des décisions qui vont à l'encontre de l'avis de la commission. Cette pratique est critiquable.

Il faut attribuer une véritable force juridique à l'avis et au procès-verbal de la commission consultative. Ceci se justifie par le fait que, c'est la commission consultative qui maîtrise parfaitement la situation juridique de l'immeuble et les différents protagonistes. Sa décision est prise après avoir interrogé contradictoirement les parties ; les riverains dudit terrain, les éventuels opposants et requérants. L'avis émis par la commission à la suite de cette opération est dans une certaine mesure adéquate. Il est absurde qu'on laisse la force exécutoire d'une décision à une autorité qui ne connaît même pas la situation réelle du terrain et qui se contente des éléments versés au dossier de l'immatriculation.

240. A notre avis, il est loisible d'attribuer une véritable force juridique tant à l'avis de la commission consultative qu'au procès-verbal dressé par celle-ci. C'est plutôt la décision de la commission consultative qui devrait être exécutoire. Une voie de recours pourrait être alors ouverte aux protagonistes dans la mesure où ils ne sont pas satisfaits de la décision prise par ladite commission.

2. la nécessité d'accroître les attributions de la commission consultative

241. En dehors de l'attribution d'une force juridique au procès-verbal et à l'avis de la commission consultative, il serait utile de procéder à une réforme des attributions de la commission consultative. Alors la commission doit être la seule instance de règlement des oppositions et des demandes d'inscription formulées avant, pendant et après les travaux de constat d'occupation ou d'exploitation124(*).

Plusieurs raisons militent en cette faveur : d'abord la commission a la maîtrise de la situation de droit en ce sens qu'elle connaît mieux l'immeuble, objet de l'immatriculation, c'est-à-dire la superficie, la contenance et les éventuels riverains de l'immeuble. Ensuite, la décentralisation prônée par le législateur devrait être totale. La procédure devrait commencer et s'achever au niveau de la province sans intervention du Ministre en charge des affaires foncières. Par exemple, l'instruction du dossier devrait se faire au niveau du département par la commission consultative et la Délégation départementale des affaires foncières pour la phase technique de l'instruction. Puis le dossier complet est transmis à la Délégation provinciale des affaires foncières pour vérification de la régularité et de son classement.

242. Pour les oppositions et les demandes d'inscription, elles devront être de la compétence exclusive de la commission consultative pour les raisons citées plus haut. A cet effet, les oppositions et les demandes d'inscription formulées avant, pendant et après les travaux de la commission consultative et dans le délai prévu, devraient être adressées à la commission consultative. La décision de la commission devrait faire l'objet d'un recours hiérarchique devant le Gouverneur de province. Avec la création d'un tribunal administratif dans les chefs-lieux de province, la décision du Gouverneur devrait plutôt faire l'objet d'un recours contentieux devant ce tribunal. Autrement dit, le tribunal administratif devrait être compétent pour connaître le contentieux d'immatriculation125(*).

Paragraphe II : La nécessité d'une autre procédure à coté de l'immatriculation

243. La prise en compte des modes coutumiers d'accession à la propriété par le législateur camerounais serait une véritable révolution en matière foncière. Les modalités de cette prise en compte (B) passe nécessairement par la consécration d'un droit foncier local ou rural (A).

A. La reconnaissance ou la consécration d'un droit foncier local

244. De nombreux auteurs ne s'accordent pas toujours sur l'existence d'un droit de propriété sur un terrain non immatriculé. Les partisans de l'immatriculation estiment quant à eux que l'on ne peut parler de propriété foncière qu'en présence d'un titre foncier délivré après une procédure d'immatriculation bien suivie. Les auteurs favorables à une propriété sur un terrain non immatriculé se fondent sur l'existence d'un droit foncier coutumier. Ils soutiennent leur prétention par une analyse de la notion de propriété proprement dite126(*). Notre travail consiste loin de toutes ces querelles doctrinales, de montrer en quoi le législateur camerounais devrait se pencher pour une dualité de procédure en matière d'accession à la propriété foncière.

245. Depuis l'arrivée des colons en Afrique, le droit africain s'est métamorphosé pour s'adapter avec la nouvelle donne. Au Cameroun, une dualité de système juridique a pris corps : le système du droit moderne ou écrit influencé par le droit des colons et le droit coutumier inspiré de la pratique coutumière. La coexistence ou la cohabitation de ces deux systèmes, persiste de nos jours. C'est ainsi que le législateur a légiféré dans certains domaines en tenant compte de cette situation. Par exemple, dans l'organisation judiciaire du Cameroun, il existe des tribunaux appliquant le droit coutumier et les tribunaux appliquant le droit légiféré. Plus encore, en matière du droit de la famille, le législateur offre à tout camerounais la possibilité de choisir, soit le droit coutumier, soit le droit écrit pour régir leurs rapports patrimoniaux et extrapatrimoniaux. Mais curieusement, le droit foncier applicable dans notre pays ne connaît pas cette pratique. Les législateurs de 1974 et de 2005, ont opté pour une réglementation du droit foncier suivant les règles de droit écrit. Le législateur a certes pris en compte certains éléments du droit foncier coutumier pour les intégrer dans les textes. Mais il n'a pas  percé l'abcès  puisque le même mal continue à gangrener le système foncier. Même avec l'institution de l'immatriculation comme seule voie d'accession à la propriété, l'on note qu'en réalité, la population villageoise n'a pas suivi le législateur et par conséquent, il y'a un véritable conflit entre les modes coutumiers d'accession à la propriété et le mode par voie d'immatriculation des terres. De ce conflit, le Professeur Victor Emmanuel BOKALLI souligne que le conflit du droit moderne et du droit traditionnel n'a pas encore vu la victoire du premier sur le second127(*). Alors sacrifier le droit foncier coutumier au profit du droit moderne de l'immatriculation est utopique car le droit est fait pour les hommes et non les hommes pour le droit.

246. La société camerounaise est constituée principalement de deux grandes couches : la couche des pauvres ou des paysans et la couche des intellectuels ou des élites. Il serait absurde de vouloir appliquer à des situations différentes, une solution semblable. La réalité montre que depuis l'institution de l'immatriculation comme seul mode d'accession à la pleine propriété foncière, de nombreux camerounais continuent à occuper et à exploiter les terres du domaine national sans jamais songer à l'immatriculer. Autrement dit, la majorité des camerounais n'a pas reçu favorablement l'immatriculation.

247. La sécurisation foncière va nécessairement passer par la consécration des modes traditionnels d'accession à la propriété à coté de l'immatriculation. Alors des modalités doivent être dressées pour permettre la reconnaissance d'une voie coutumière d'accession à la pleine propriété.

B. La nécessité de prendre en compte les modes locaux d'accession à la propriété proprement dite

248. Contrairement au terme « coutumier » qui est dans certains vocables, péjoratif, nous préférons à sa place le terme « local ». Le choix de ce terme permet, d'éviter une étude de la multitude de coutumes. Nous savons qu'à chaque coutume correspond un mode particulier d'accession à la propriété foncière. Loin d'étudier toutes les coutumes camerounaises, notre travail consistera précisément à essayer d'identifier une procédure d'accession à la propriété qui se rapproche des pratiques locales, mais qui est différent de l'immatriculation.

249. Des auteurs ont suggéré qu'à coté de l'immatriculation, soit instituée la procédure de l'usucapion128(*). Mais notre objectif n'est pas de revenir sur la notion de l'usucapion mais tout simplement à explorer un nouveau domaine. Il parait donc nécessaire de prévoir d'autres modalités d'accession à la propriété foncière que celles de l'immatriculation130(*) et de l'usucapion. D'où la prise en compte des modes locaux d'acquisition de la propriété. Pour ce, il sied de donner les fondements (A) et le mécanisme d'une telle institution.

1. Les fondements

250. Plusieurs raisons peuvent fonder la prise en compte des modes locaux d'accession à la propriété foncière. Ces raisons sont d'ordre politique, juridique et social.

Le fondement juridique réside dans l'insuccès du système de l'immatriculation. Les interventions juridiques qui se sont succédés au lendemain des indépendances ont laissé l'essentiel des populations rurales dans une situation de flou juridique, sinon de précarité, voire d'illégalité. Les textes régissant l'immatriculation n'ont pas, jusqu'à nos jours, pris en compte la façon locale de devenir propriétaire d'un terrain.

Les fondements politiques reposent sur deux éléments ou raisons fondamentales. Premièrement, l'option de la maîtrise étatique de la terre au nom du développement ayant clairement échoué et le principe même d'une gestion étatique par une législation imposée d'en haut paraissent disqualifié131(*). Deuxièmement, le point d'appui de la nécessité de prise en compte du foncier rural, c'est le système de la décentralisation. De nos jours, la décentralisation administrative se fait ressentir au niveau des affaires foncières et plus particulièrement sur la procédure d'immatriculation directe instaurée par le décret de 2005. Cependant cette décentralisation se fait avec des règles définies d'en haut et qui sont loin de la réalité sur le terrain. Le législateur doit, à notre avis, donner les cannevas aux collectivités décentralisées et leurs laisser les soins d'en définir le contenu. A l'issue de cette définition, l'on peut tirer alors des conclusions et trouver une procédure d'accession à la propriété foncière propre aux collectivités locales.

Enfin, la configuration et la stratification de la population camerounaise militent pour une législation foncière rurale, précisant les modes locaux d'accession à la propriété. Au Cameroun, la population est majoritairement constituée des paysans et des pauvres. Il serait donc absurde de vouloir traiter les deux couches de la même manière.

251. Si jusqu'aujourd'hui, la loi ne reconnaît pas officiellement le système foncier local ou coutumier, il reste cependant vrai que dans la pratique ce dernier se développe à une vitesse exponentielle et concurrence le système foncier légal. Bref, ces différents systèmes de norme et pratiques d'affectation de droit foncier se surimposent les uns aux autres sans que l'un puisse complètement s'imposer.

Alors avec tout ceci, comment envisager une politique foncière qui puisse articuler droit positif et pratiques locales, sans évacuer la réalité du pluralisme des normes, et si possible, de manière économiquement efficace, socialement équitable et politiquement acceptable.

2. Le mécanisme

252. Au regard des difficultés qu'on rencontre dans la procédure d'immatriculation directe, il est glorieux de songer à une politique foncière plus pragmatique, c'est-à-dire tenant compte de la réalité sociale et économique du cameroun. Il faudrait que désormais, le législateur légifère une procédure de reconnaissance des modes locaux d'accession à la propriété foncière. Ainsi, une procédure alternative à l'immatriculation devrait être instituée au niveau de chaque collectivité décentralisée ou à la Mairie. Par exemple, un « service foncier » doit être institué au niveau de chaque Mairie. Ce service devant être composé des responsables des affaires foncières, des services du cadastre, des membres des collectivités coutumières et de la Mairie.

253. La reconnaissance des modes locaux d'accession devant se faire sous la houlette du « service foncier ». Cette reconnaissance aura pour but de sécuriser les droits fonciers locaux, réduire et maîtriser par ce moyen les conflits fonciers, et ainsi promouvoir le développement rural. Cette reconnaissance va nécessairement passer par : l'indentification, à l'aide des enquêtes contradictoires auprès des populations, de tous les droits reconnus ; la délimitation topo cartographique du bien foncier correspondant ; l'enregistrement de ces droits reconnus dans un registre ; la mise en place d'instance locale chargée de conserver la documentation et d'en assurer l'actualisation. A l'issue de cette procédure de reconnaissance des droits de propriété sur la parcelle du terrain occupé, un acte de reconnaissance appelé soit « certificat foncier local» ; soit « certificat de reconnaissance de la propriété foncière ».

254. Cependant un problème va se poser, celui relatif à la force juridique de ce certificat face à un titre foncier délivré à la suite d'une procédure d'immatriculation directe. Autrement dit, ce certificat aura-t-il la même valeur juridique qu'un titre foncier ? Tout dépendra à ce niveau de la volonté du législateur.

Conclusion du chapitre II

255. Au regard des différentes difficultés étudiées dans ce chapitre, la réforme de la procédure d'immatriculation par le décret N°2005/481 du 16 décembre 2005 se caractérise par de nombreuses insuffisances tant matérielles, financières que humaines. En plus de ces insuffisances, la procédure souffre également de nombreuses irrégularités commises à la fois par l'administration et par le requérant. Lesquelles irrégularités influencent le cours de la procédure. Dans cette situation, une procédure peut durer des mois, voire des années avant d'aboutir à la délivrance du titre foncier. D'un autre coté, malgré cette réforme, bon nombre de camerounais ne se retrouve pas dans la procédure d'immatriculation. Alors, il est urgent pour le législateur camerounais de tenir compte de la diversité culturelle qui existe, pour adapter les textes régissant le foncier au contexte camerounais.

Conclusion seconde partie

256. Deux principaux points ont attiré notre attention au terme de cette étude sur les difficultés rencontrées lors de la procédure d'immatriculation. Il s'agit des incidents qui surviennent au cours de la procédure et de la gestion même de cette nouvelle procédure. Pour ce qui est des incidents, nous avons montré qu'en dehors des oppositions et des demandes d'inscription prévues par le législateur, il existe des incidents qui peuvent survenir au cours de la procédure. Parmi ceux-ci, la question de la juridiction compétente pour connaître des litiges nés au cours de la procédure. Nous avons montré que, bien que le législateur les attribue à la juridiction administrative, il reste des litiges qui ne peuvent être réglés que par le seul juge judiciaire en l'occurrence les actions possessoires. S'agissant de la gestion de la nouvelle procédure, il reste beaucoup à faire dans ce domaine. Notamment, sanctionner le comportement fautif des responsables ayant en charge la procédure d'immatriculation directe. Il faut également octroyer des moyens techniques, matériels et financiers aux responsables des services déconcentrés du Ministère des domaines et des affaires foncières, afin de permettre une transparence dans la gestion du processus d'acquisition de la propriété foncière sur les terres du domaine national.

CONCLUSION GENERALE

CONCLUSION GENERALE

257. Dans ce travail, il a été question pour nous d'étudier les dispositions du décret N°2005/481 du 16 Décembre 2005 relatif à la procédure d'immatriculation directe. Quelques questions ont guidé notre réflexion : pourquoi cette réforme, quels sont ses apports? Comble t'elle les attentes des populations?

258. Le nouveau décret vient naturellement modifier l'ancienne procédure d'immatriculation. Celle-ci était qualifiée de lourde, complexe et coûteuse. La population ne trouvait plus en l'immatriculation une véritable garantie de leur droit, puisque un même terrain pouvait avoir plusieurs titres fonciers. Pour pallier ces fléaux, le législateur a pris en 2005 un décret ; celui-ci vient améliorer les conditions d'obtention du titre foncier sur le domaine national. Il apporte des innovations sur plusieurs points dont les plus remarquables sont : la simplification et la célérité de la procédure d'immatriculation directe.

259. S'agissant de la simplification de la procédure, les dossiers d'immatriculations ne font plus de navette entre les services centraux et extérieurs du Ministère en charge des affaires foncières. La procédure se déroule désormais au niveau des provinces. Ici, elle est ponctuée par deux principales étapes : la première est l'étape départementale marquée, par la localisation de la conservation foncière; par les travaux de la commission consultative. La seconde étape est située au niveau du chef-lieu de province. C'est ici, que le dossier d'immatriculation est visé c'est-à-dire que, c'est à ce niveau, que l'avis de clôture de bornage est publié et la décision d'établir un titre foncier est prise. En clair, lorsqu'un dossier d'immatriculation ne rencontre pas des oppositions, son instruction se limite au niveau de la province.

260. La simplification de la procédure s'observe également au niveau des oppositions et des demandes d'inscription. Lorsque survient une opposition, la priorité est accordée à un règlement au niveau provincial. L'analyse, des dispositions du décret, montre que le législateur est favorable à un règlement au niveau départemental d'où le pouvoir reconnu à la commission consultative et surtout l'implication du conservateur foncier. Mais, il est évident que le règlement ne se limite pas à ce stade. Lorsque l'opposition n'a pas pu être réglé au niveau départemental, le législateur a jugé, qu'au lieu de saisir le Directeur des domaines comme cela était autrefois fait. Le rôle du Directeur est désormais exercé par le Gouverneur de province. La décision du Gouverneur est susceptible de recours devant le Ministre en charge des affaires foncières et plus tard devant la chambre administrative de la Cour Suprême.

261. S'agissant de la célérité de la procédure, nous savons, que l'ancienne procédure était longue et lourde ; qu'un candidat à l'immatriculation pouvait attendre des mois, voire des années pour obtenir un titre de propriété. Le nouveau décret vient mettre un terme à cette cacophonie. Désormais, le législateur a fixé des délais d'exécution à une certaine étape de la procédure. Notamment, au niveau départemental. Le reste de la procédure n'étant tenu à aucune contrainte due au respect des délais. Pour sortir de cette impasse, nous disons qu'il est impérieux pour le législateur de fixer des délais à toutes les étapes de la procédure. Par ailleurs, la procédure n'est plus truffée d'intervenants. Le Préfet, le Directeur des domaines et les responsables des services des domaines n'interviennent plus dans la procédure. Cette réduction des intervenants permet de gagner en temps dans l'instruction du dossier d'immatriculation. Le point focalisateur, de la célérité de la procédure réside dans la création d'un bulletin des avis domaniaux et fonciers au niveau des provinces. Cette création vient, cependant, pallier la lenteur qui était, autrefois, constatée dans le mécanisme de distribution du journal officiel. Le temps pour que le journal est sur l'étendue du territoire national, était estimé à des semaines, voire des mois. Ce retard dans la distribution du journal avait des conséquences parfois fâcheuses, notamment lorsque une personne avait des droits à réclamer.

262. Nous avons montré dans notre travail que, malgré la fixation des délais et la réduction du nombre d'intervenants, la célérité de la procédure va beaucoup dépendre de l'attitude de ceux qui en ont la charge. Plus le comportement est déloyal, plus la procédure sera longue et coûteuse. En somme, la rapidité de la procédure dépendre en partie de la volonté de ceux qui sont chargés de mettre en application les dispositions du décret de 2005.

Si la nouvelle procédure est, en principe, simplifiée et rapide, il ne va pas sans dire qu'elle rencontre aussi des difficultés. Nous avons classé ces difficultés en deux catégories. La première concerne les difficultés relatives aux incidents et la seconde catégorie concerne les difficultés relatives à la mise en application de la nouvelle procédure d'immatriculation.

263. Pour les difficultés relatives aux incidents, en dehors des incidents expressément prévus par le législateur, notamment l'opposition et la demande d'inscription, dont, nous avons fait une étude ; nous avons montré que, au cours d'une procédure, certains incidents non prévus par les textes peuvent survenir. Ainsi, la résistance de la population constitue un incident. Par ailleurs, la détermination de la juridiction compétente pour les litiges nés au cours de la procédure peut faire l'objet d'un incident. Si de prime a bord, le législateur depuis 1974 est favorable pour la juridiction administrative, l'analyse minutieuse des articles 5 alinéa3-a de la loi N°19 du 19 novembre 1983 et l'article 14 du décret N°74/166 du 27 avril 1974, révèle que le juge judiciaire peut se déclarer compétent pour connaître un litige survenir au cours de la procédure d'immatriculation ; notamment, lorsqu'il s'agit des actions possessoires. L'analyse de ces articles, montre que la juridiction administrative n'est compétente que pour les actions pétitoires.

264. La mise en application de la nouvelle procédure d'immatriculation est marquée par des insuffisances matérielles, infrastructurelles et financières d'une part et les irrégularités commises au cours de la procédure d'immatriculation d'autre part. Il est, certes, bon d'avoir initié la réforme de la procédure d'immatriculation ; mais encore fallait-il prévoir les moyens de sa réalisation en occurrence, avoir un personnel en quantité et en qualité formé dans une école spécialisée132(*). Ce manque perturbe le bon déroulement de la procédure d'immatriculation. Si la nouvelle procédure est simplifiée et rapide, elle n'a toujours pas l'adhésion de la plus grande partie de la population camerounaise. Celle-ci se sent écartée dans le processus d'acquisition de propriété sur les terrains de la première dépendance du domaine national. Au regard de cette résistance de la population à l'endroit de la procédure d'immatriculation, nous avions montré qu'il est temps dans le contexte socioculturel et économique du Cameroun que deux procédures alternatives soient instituées pour combler les attentes des camerounais. A cet effet, il faut prévoir à coté de l'immatriculation, une procédure locale ou coutumière d'accession à la pleine propriété foncière.

ANNEXES

INDEX ALPHABETIQUE

A

accession · 2, 3, 10, 69, 74, 75, 76, 77, 83

administration · 2, 3, 8, 9, 15, 18, 21, 24, 27, 28, 34, 35, 38, 46, 47, 53, 61, 65, 66, 68, 78

avis de clôture de bornage · 12, 16, 32, 34

B

bornage · 11, 12, 15, 16, 17, 20, 22, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 40, 45, 47, 60, 63, 65, 67, 81

bornes · 31, 37, 63, 65, 67

bulletin · 12, 16, 17, 28, 31, 32, 33, 34, 35, 41, 42, 45, 47, 82

C

cadastre · 11, 20, 29, 30, 31, 33, 36, 37, 39, 40, 62, 63, 64, 65, 69, 77, 83

cession · 4, 36, 37

chambre administrative · 13, 21, 24, 25, 46, 47, 48, 49, 51, 53, 65, 66, 67, 74, 81

Chef de District · 10, 14, 17, 18, 19, 27, 30, 38, 52, 67, 69, 70

commission consultative · 11, 14, 17, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 27, 28, 30, 32, 37, 38, 40, 47, 48, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 58, 60, 62, 65, 66, 69, 70, 71, 72, 73, 81

conservateur foncier · 12, 13, 16, 18, 22, 23, 41, 64, 81

· 15, 17, 19,, 31, 39, 47

conservation foncière · 10, 13, 19, 25, 42, 81

constat d'occupation · 19

D

décentralisation · 9, 25, 38, 42, 73, 76

délai · 10, 11, 16, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 34, 35, 41, 46, 47, 49, 67, 73

délais · 23, 24, 26, 27, 28, 29, 31, 35, 39, 40, 42, 45, 49, 54, 66, 68, 71, 81, 82

demande d'inscription · 20, 23, 25, 28, 35, 40, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 82

domaine national · 4, 5, 8, 13, 14, 19, 20, 26, 29, 30, 31, 32, 33, 40, 45, 48, 49, 50, 51, 55, 56, 57, 58, 59, 61, 63, 64, 69, 75, 79, 81, 83, 99, 100, 101

droit réel · 37, 45, 49

E

emphytéose · 50

exploitation · 4, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 17, 19, 20, 23, 27, 29, 30, 31, 47, 54, 55, 66, 70, 72, 73

F

faute de l'administration · 65

frais · 35, 36, 37, 40, 58, 59, 60, 62

fraude · 67

fusion · 4

G

géomètre · 11, 20, 29, 31, 32, 33, 39, 40, 63, 65, 67

Gouverneur · 14, 15, 16, 21, 22, 23, 24, 25, 30, 38, 51, 53, 54, 72, 73, 81

H

I

immatriculation

procédure · 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 81, 82, 83

incidents · 13, 18, 19, 20, 24, 44, 45, 52, 53, 60, 65, 71, 79, 82

J

juge administratif · 24, 54, 55, 66

juge judiciaire · 19, 51, 53, 54, 55, 56, 57, 60, 70, 71, 73, 79, 82

juridiction · 22, 24, 48, 53, 54, 55, 56, 60, 65, 67, 71, 79, 82

M

mainlevée · 22

mise en valeur · 20, 32, 33, 48, 55, 66, 72

moyens

matériels · 34, 58, 61, 62, 63, 67, 79, 83

O

occupation · 2, 4, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 17, 19, 20, 23, 26, 27, 29, 30, 31, 47, 54, 55, 66, 70, 72, 73

opérations de bornage · 29, 67

oppositions · 9, 12, 13, 15, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 27, 30, 35, 41, 45, 46, 47, 51, 52, 53, 54, 56, 60, 66, 72, 73, 79, 81

ordonnances · 57

P

plan de bornage · 11, 12, 29, 32

procès-verbal · 11, 12, 17, 23, 28, 65, 66, 67, 72, 73

propriété foncière · 3, 10, 29, 51, 74, 75, 76, 77, 79, 83

publicité · 2, 26, 31, 32, 34, 35

R

recours gracieux · 24, 25

recours hiérarchique · 15, 23, 24, 25, 73

résistance · 53, 58, 60, 82, 83

S

sécurisation foncière · 50, 75

Sous-préfecture · 10, 17, 27, 31, 32, 35, 45, 47, 70

Sous-préfet · 10, 14, 17, 18, 19, 20, 27, 30, 38, 39, 49, 52, 67, 69, 70

T

titre foncier · 3, 4, 8, 9, 11, 12, 13, 16, 17, 19, 26, 33, 36, 37, 39, 47, 51, 52, 54, 58, 64, 65, 66, 67, 68, 71, 74, 77, 78, 81, 99, 100

BIBLIOGRAPHIE

I. LEGISLATION

- Loi n°19 du 26 Novembre 1983 modifiant les dispositions de l'article 5 de l'ordonnance n°74/1 du 06 Juillet 1974 fixant le régime foncier.

- Ordonnance n° 74/1 du 06 Juillet 1974 fixant le régime foncier.

- Ordonnance n°74/2 du 06 Juillet 1974 fixant le régime domanial.

- Décret du 21 Juillet 1932 instituant au Cameroun le régime foncier de l'immatriculation.

- Décret n°76/165 du 27 Avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier.

- Décret n°76/166 du 27 Avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national.

- Décret n° 2005/178 du 27 Mai 2005 portant organisation du Ministère des domaines et des affaires foncières.

- Décret n° 2005/481 du 16 Décembre 2005 modifiant et complétant certaines dispositions du décret n°76/165 du 27 Avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier.

II. OUVRAGES

GENERAUX

- LARANGE (A), La déconcentration, LGDJ, Paris 2000, 116p

- OWONA (J), Droit administratif spécial de la République du Cameroun, série manuels et travaux de l'université de Yaoundé, EDICEF, Yaoundé1985, 256p

- ROUSSET (M), Droit administratif, I. L'action administrative. Collection le droit en plus, Presses Universitaires de Grenoble, 1994.

SPECIAUX

- BACHELET (M), Systèmes fonciers et réformes agraires en Afrique noire, LGDJ, Paris1968, 677p.

- DOUBLIER (R), La propriété foncière en AOF (régime en droit privé), Paris, 1958, 175p.

- GUIFFO (J.Ph), Le titre foncier au Cameroun, éd, Essoah, Yaoundé 2005.

- KOUASSIGAN (G.A), L'homme et la terre, éd, Berger levault, Paris 1966, 284p

- LAVIGNE DELVILLE (Ph) (sous la direction de), Gérer le foncier rural en Afrique de l'Ouest, dynamiques foncières et interventions, Paris, Karthala, 2000, 357p

- LAVIGNE DELVILLE (Ph) (sous la direction de), Quelles politiques foncières pour l'Afrique rurale (réconcilier pratiques, légitimité et légalité), Paris, Karthala 1998, 744p

- LEY (A), Le régime domanial et foncier et le développement de la Cote d'Ivoire, Paris LGDJ, 1972, 744p

- MANDESSI BELL (E), Droit foncier au Cameroun : Aspects théoriques et pratiques, ouvrage dactylographié, T I, 1985

- MELONE (S), La parenté et la terre dans sa stratégie de développement, l'expérience camerounaise (étude critique), éd, Klincksieck, Paris, 1972, 181p

- NYAMA (J.M), Régime foncier et domanialité publique, Presses de l'UCAC, Yaoundé 2001, 484p

- TIENTCHEU NJIAKO (A), Droits fonciers urbains au Cameroun, PUA, Yaoundé 2003, 546p

- TIENTCHEU NJIAKO (A), Droits réels et domaine national au Cameroun, PUA, Yaoundé 2003, 486p

- TJOUEN (A.D), Droits domaniaux et techniques foncières en droit camerounais (Etude d'une réforme législative), éd économica, Paris1982, 209 p

III - THESES, MEMOIRES, RAPPORT

THESES

- GASSE (V), Droit foncier Outre-mer et son évolution depuis les indépendances, Thèse de Doctorat, Hyères, Librairie des Palmiers, 1968

- MIENDJIEM (I.L), Le droit des occupants du domaine national, Thèse de Doctorat d'Etat, Université de Yaoundé II, octobre 2007, 463p

- POUGOUE (P.G), La famille et la terre : Essai de contribution à la systématisation du droit privé au Cameroun, Thèses de Doctorat d'Etat, Bordeaux, 1977

MEMOIRES

- BATJE-BATJE (C.G), Les nouvelles administrations foncières et domaniales face au public, Mémoire de Licence en Droit, Université de Yaoundé, 1977/1978

- BAYIHA (E), Collectivités coutumières dans la législation camerounaise, Mémoire de Licence en Droit, Université de Yaoundé, 1977

- MBOME (A), Le titre foncier dans la législation camerounaise, Mémoire de Licence en Droit, Université de Yaoundé, 1975

- MOUGNOL A MPON (S.C), Régime domanial et foncier au Cameroun, Mémoire de Licence en droit, Université du Cameroun, Yaoundé, 1966

- NENZEKO KAGHO (C.J), Le contentieux foncier, Mémoire de DEA Droit privé,Université de Yaoundé II, 2002-2003

- OBAKER BALINAN (S), Le régime juridique du titre foncier au Cameroun : apport du décret N°2005/481 du 16 Décembre 2005, Mémoire de DEA, Droit public, Université de Yaoundé II, 2008

- OWONA MANY(G.B), L'état actuel du contentieux de l'immatriculation en droit camerounais, Mémoire de DEA Droit privé, Université de Yaoundé II, 2004

- PUERPI (B), Evolution du système foncier et domanial, Mémoire de Licence en Droit, Université de Yaoundé, 1975

- SOCKENG (R), La place de la terre dans le processus du développement économique du Cameroun, Mémoire de Maîtrise en Droit privé, Université de Yaoundé, 1985-1986

- TADJUIDJE (W), La déconcentration de la gestion foncière au Cameroun : une analyse du décret N°2005/481 du 16 Décembre 2005, Mémoire de DEA Droit privé, Université de Yaoundé II, Février 2008

- TSOMBEING (D), Les conditions d'immatriculation d'après les ordonnances de 1974 et les décrets d'application du 27 Avril 1976, Mémoire de Licence en droit, Université de Yaoundé, 1976-1977

- YOSSA (C), Les commissions consultatives dans le régime foncier camerounais, Mémoire de Licence en droit, Université de Yaoundé, 1976/1977

RAPPORT

1. Rapport de la conférence sur le thème : La problématique de la propriété foncière au Cameroun, Mbalmayo, 2005 sous la Direction de TCHAPMENI (R),

IV - ARTICLES DE DOCTRINE ET NOTES DE JURISPRUDENCE

ARTICLES

- BOKALLI (V.E), La coutume, source de droit au Cameroun, RCD, Yaoundé1997, n°28, pp37-69

- CORNU (G), La bonté du législateur, RTDC, Paris avril 1991, p 283

- DAGOT (M), L'interdépendance entre l'acquisition du terrain et la construction du logement (au regard de la loi du 13 juillet 1970, JCP Paris 1971, chronique p 3027

- NGUINI (M), Droit moderne et droit traditionnel, Penant1973 Doctrine 1

- PAPA BANGA GUISSE, Le domaine national : une figure juridique complexe, juridis périodique, Yaoundé N°41 mars 2000 pp 86 et suivant

- POUGOUE (P.G), Le régime foncier de l'immatriculation, Encyclopédie juridique de l'Afrique, Les Nouvelles Editions, Yaoundé 5°vol.1982

- PUERPI (B), Cameroun : Deux siècles de pratiques foncières, article mis en ligne sur le site internet http// www.quebec2007.ca/pdf/salle205a/seance13/articles/b_puepi.pdf

- ROCHEGUDE (A), Foncier et décentralisation. Réconcilier la légalité et la légitimité des pouvoirs domaniaux et fonciers, in Cahiers d'Anthropologie du Droit, 2002, pp 15-43. Article mis en ligne sur le site internet http// www.foncier-developpement.org/analyses-et-débats

V- LEXIQUES

- CORNU (G) (sous la direction de), Vocabulaire juridique, PUF, 14e édition, Paris 2003

- MILICA (C), GOISLAND (C), Bibliographie et lexique du droit foncier en Afrique, Paris Karthala, 2000

- GUILLIEN(R) et JEAN (V) (sous la direction de), Lexique des termes juridiques, 14°édition, Dalloz, Paris 2003

VI WEBOGRAPHIE

- www.foncier-developpement.org

- www.gret.org

- www.ird.org

TABLE DES MATIERES

Titres Pages

Avertissement.................................................................................................I

Dédicaces....................................................................................................II

Remerciements..............................................................................................III

Liste des abréviations .....................................................................................IV

Sommaire....................................................................................................V

Résumé .................................................................................................... VI

Abstract....................................................................................................VII

Epigramme................................................................................................VIII

INTRODUCTION GENERALE 1

PREMIERE PARTIE : LES CARACTERISTIQUES DE LA NOUVELLE PROCEDURE   D'IMMATRICULATION..................................................................... 7

CHAPITRE I : UNE PROCEDURE D'IMMATRICULATION SIMPLIFIEE 9

SECTION I : LA DECENTRALISATION DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION ET LA DECONCENTRATION DES COMPETENCES 9

Paragraphe I : La décentralisation de la procédure d'immatriculation directe 9

A. La provincialisation de la procédure 10

1. Les étapes de la procédure d'immatriculation directe 10

a. L'étape départementale de la procédure 10

b. L'instruction du dossier d'immatriculation au niveau du chef-lieu de province 12

2. La possibilité d'une procédure d'immatriculation au delà de la province 13

B - La création d'une conservation foncière au niveau des départements 13

Paragraphe II : La déconcentration des compétences 14

A - La responsabilisation des autorités administratives 14

1. La responsabilisation du Sous-préfet et du Chef de District 14

2. La responsabilisation du Gouverneur de province 15

B. La responsabilisation des autorités des services déconcentrés des affaires foncières 16

1. La responsabilisation des autorités provinciales des affaires foncières. 16

2. La responsabilisation des autorités départementales des affaires foncières 17

SECTION II : LA SIMPLIFICATION DE LA PROCEDURE NON CONTENTIEUSE DE REGLEMENT DES OPPOSITIONS ET DES DEMANDES D'INSCRIPTION 18

Paragraphe I : La volonté de purger les oppositions et des demandes d'inscription au niveau de département 18

A. Les autorités départementales compétentes pour recevoir les oppositions et les demandes d'inscription. 18

1. Le Chef de la circonscription administrative 18

2. Le Conservateur foncier 19

B. Les autorités départementales compétentes pour régler les oppositions et les demandes d'inscription 19

1. L'autorité para- administrative : la commission consultative 19

a -L'organisation et les attributions de la commission consultative. 20

b - Le mécanisme de règlement des oppositions et demandes d'inscription. 20

2. L'implication du Conservateur foncier dans le processus de règlement des oppositions et des demandes d'inscription 22

Paragraphe II: Une possible extension du règlement des oppositions au delà du département. 23

A - Le règlement par le Gouverneur de province 23

B. Les recours contre les décisions du Gouverneur 23

1- Le recours hiérarchique 24

2. Le recours gracieux 24

Conclusion du chapitre 25

CHAPITRE II : UNE PROCEDURE D'IMMATRICULATION RAPIDE 26

SECTION I : LES MANIFESTATIONS DE LA RAPIDITE DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION DIRECTE 26

Paragraphe I: L'abrégement de la procédure d'immatriculation directe 26

A. La fixation des délais 27

1. Le principe de fixation des délais 27

2. Le laxisme du législateur en matière de fixation des délais dans le cadre de la procédure d'immatriculation directe 28

B. Une réduction du nombre d'intervenants à la procédure d'immatriculation 29

1- Les autorités n'intervenant plus dans la procédure d'immatriculation directe 30

2- Les autorités ayant de nos jours la charge de la procédure d'immatriculation 30

Paragraphe II : La publicité visant la procédure d'immatriculation 31

A. Les modalités de publicité 31

1. La publicité par voie d'affichage 32

2. La publication au bulletin des avis domaniaux et fonciers 32

B. Les effets de la publicité 34

1. Le rapprochement de l'administration des affaires foncières de ses usagers 34

2. Le caractère opposable de la procédure 35

SECTION II : LES ELEMENTS POUVANT FACILITER LA CELERITE DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION DIRECTE 35

Paragraphe I: Le respect des frais afférents à la procédure d'immatriculation directe 36

A. Les frais prévus par la loi de finance de 1991 36

B. Les frais supplémentaires à la charge du requérant 37

Paragraphe II: L'attitude des intervenants à la procédure d'immatriculation 38

A. L'attitude souhaitable des autorités administratives. 38

B. L'attitude des responsables des services des affaires foncières et du cadastre 39

Conclusion du chapitre 40

CONCLUSION PREMIERE PARTIE 42

SECONDE PARTIE : LES DIFFICULTES RENCONTREES LORS DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION 42

CHAPITRE I : LES DIFFICULTES RELATIVES AUX INCIDENTS A LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION DIRECTE 45

SECTION I : LES INCIDENTS EXPRESSEMENT PREVUS PAR LE LEGISLATEUR 45

Paragraphe I : L'analyse des oppositions et des demandes d'inscription 45

A. Les conditions pour faire opposition ou demander une inscription 45

1- L'auteur de l'opposition ou de la demande d'inscription 45

2. La forme et le délai de l'opposition 46

B. Le domaine de l'opposition et de la demande d'inscription 48

1- L'objet de l'opposition 48

2. Le domaine de la demande d'inscription 49

Paragraphe II : Les effets de l'opposition et de la demande d'inscription 50

A. Les effets visant la procédure d'immatriculation elle-même 50

B. Les effets à l'égard du requérant et des tiers 52

SECTION II : LES INCIDENTS SUSCEPTIBLES DE NAITRE AU COURS DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION DIRECTE 53

Paragraphe I : la question de la juridiction compétente pour les litiges nés au cours de la procédure d`immatriculation 53

A. Le principe de la compétence de la juridiction administrative 53

B. Une compétence tacite du juge judiciaire 54

Paragraphe II: Les résistances à la procédure d'immatriculation 57

A. L'exposé du problème 57

B. Les propositions de solutions 59

1- une véritable campagne de sensibilisation 59

2. L'allègement des coûts de procédure 60

Conclusion du chapitre 60

CHAPITRE II : LES DIFFICULTES RELATIVES A LA MISE EN APPLICATION DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION 61

SECTION I : LES DIFFICULTES DE GESTION DE LA NOUVELLE PROCEDURE 61

Paragraphe I : Les insuffisances perturbant la procédure d'immatriculation 61

A. Le manque des moyens techniques et infrastructurels 61

1. L'insuffisance des moyens matériels 62

2. L'insuffisance des moyens financiers 62

B. L'insuffisance du personnel 63

1. L'insuffisance qualitative 63

2. L'insuffisance quantitative 64

Paragraphe II : Les irrégularités commises au cours de la procédure d'immatriculation directe. 64

A. La détermination des irrégularités 65

1- Les irrégularités commises par l'administration 65

2. Les irrégularités commises par le requérant 67

B. Les effets des irrégularités 67

1. Les effets visant la procédure d'immatriculation 68

2. Les effets dans l'environnement sociétal 68

SECTION II : UN PLAIDOYER POUR UNE ADAPTATION DU PROCESSUS D'ACCESSION A LA PROPRIETE FONCIERE AU CONTEXTE CAMEROUNAIS 69

Paragraphe I : Le renforcement des attributions de la commission consultative 69

A. La nécessité de réviser la composition de la commission consultative 69

1. Le rappel de la composition actuelle de la commission consultative. 69

2. Le réaménagement souhaitable 70

B. Le renforcement des attributions de la commission consultative 72

1. la reconnaissance d'une véritable force juridique au procès-verbal de la commission consultative 72

2. la nécessité d'accroître les attributions de la commission consultative 73

Paragraphe II : La nécessité d'une autre procédure à coté de l'immatriculation 74

A. La reconnaissance ou la consécration d'un droit foncier local 74

B. La nécessité de prendre en compte les modes locaux d'accession à la propriété proprement dite 75

1. Les fondements 76

2. Le mécanisme 77

Conclusion du chapitre II 78

CONCLUSION SECONDE PARTIE 79

CONCLUSION GENERALE 80

ANNEXES 84

INDEX ALPHABETIQUE....................................................................................................97

BIBLIOGRAPHIE 99

TABLE DES MATIERES 102

* 1 La gestion de la terre différait selon que l'on se trouvait sous la domination allemande, anglaise, espagnole, française et portugaise.

* 2 C'est la période où la grande réforme foncière a eu lieu au Cameroun à travers l'ordonnance N°74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier, ordonnance N°74/2 du 6 juillet 1974 fixant le régime domanial ; ordonnance N °74/3 du 6 juillet 1974 relative à la procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique et les modalités d'indemnisation.

* 3 Pour avoir un droit sur un terrain, il suffisait d'inscrire dans un livre foncier chaque bien que l'on avait et le conservateur affectait à celui-ci un compte. Elle s'apparente aujourd'hui au régime de la publicité foncière

* 4 L'on faisait constater par des autorités administratives ses droits sur la terre, et cette dernière lui délivrait un titre de propriété.

* 5 Décret du 21Juillet 1932 instituant au Cameroun le régime foncier de l'immatriculation.

* 6 Lire MELONE Stanislas, La parenté et la terre dans la stratégie de développement :L'expérience camerounaise. éd Klincksieck,Paris 1972, p 166 et Suiv.

* 7 Loi N°66-31 cor du 7 juillet 1966 modifiant les dispositions de l'article 5 du décret-loi N°2 du 9 janvier 1963.

* 8 TJOUEN Alexandre-Dieudonné, Droits domaniaux et techniques foncières en droit camerounais : étude d'une réforme législative, Paris économica 1982, p. 133.

* 9 Lire TJOUEN Alexandre-Dieudonné op. cit.; également GASSE Victor,Droit foncier outre-mer et son évolution depuis les indépendances, th.dacty, Tome I.

* 10 Tandis que le décret de1976 fixe deux conditions à l'immatriculation :les conditions de fonds relatives à l'auteur et à l'objet de l'immatriculation et une condition de forme relative à la procédure d'immatriculation proprement dite ;le décret de 2005 ne vient régir uniquement que la condition de forme à l'immatriculation

* 11 cf. ordonnance n°74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier.

* 12 Cette procédure est régie par le décret N°76/166 du 27 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national.

* 13 GASSE Victor, Droit foncier outre mer et son évolution depuis l'indépendance, th. dacty tome I Université d'Aix-Marseille, 1968 p37.

* 14 GASSE Victor, op.cit. P 37.

* 15 TJOUEN Alexandre-Dieudonné op.cit. pp155 et Suiv.

* 16 TIENTCHEU NJIAKO André, Droits fonciers urbains du Cameroun, PUA, Yaoundé 2003, p 59 .Lire, du même auteur ; Droit réels et domaine national au Cameroun, PUA, Yaoundé 2005, 544p.

* 17 Art 17 Paragraphe 2 de l'ordonnance n°74 -1 du 6 juillet 1974 fixant régime foncier.

* 18 Art 10 nouveau 1° de la loi N°80/21 du 14 juillet 1980 modifiant et complétant certaines dispositions de l'ordonnance N°74/1 du 6 juillet 1974.

* 19 TIENCTHEU NJIAKO André, Droit fonciers urbains au Cameroun, op.cit.

* 20 Art 11 nouveau du décret N°2005/481 portant conditions d'obtention du titre foncier.

* 21 CORNU (G), Vocabulaire juridique, PUF ,14eéd paris 2003.

* 22 Voir BINYOUM (J), cours des institutions administratives, Université de Yaoundé II, année académique 2001 -2002.

* 23 MANDESSI BELL (E), Le droit foncier au cameroun. Aspects théoriques et pratiques, ouvrage dactylographié Tome I, p 24.

* 24 Art 12 nouveau du décret n°2005/481 du 16 décembre 2005.

* 25 Art 13 nouveau du même décret.

* 26 Instruction N°000008/Y.18/MINDAF/D310 Du 29 décembre 2005 relative à la nouvelle procédure de visa des dossiers de demande de titre foncier par voie d'immatriculation directe.

* 27 Art 13 nouveau al 6 du décret de 2005.

* 28 Art 13 nouveau al 7.

* 29 cf. Instruction N°000008/Y.18/MINDAF  op. cit.

* 30 Art 14 nouveau du décret N°2005/81 du 16 décembre 2005.

* 31 Art 15 nouveau al 2 du décret de 2005.

* 32 cf. instruction op.cit.

* 33 TIENTCHEU NJIAKO (A), Droits réels et domaine national au Cameroun, PUA, Yaoundé 2005, p81

* 34 Arrêté du 24 mars 1934 relatif à l'application du décret du 21 juillet 1932 instituant au le régime foncier de l'immatriculation au Cameroun.

* 35 LARANGE (A), La déconcentration, LGDJ, Paris 2000, p 2.

* 36 Art 20 Nouveau al 2 du décret op. cit.

* 37 cf. instruction N°000008/Y.18/MINDAF/D310 op. cit.

* 38 Art 15 Nouveau al 2 du décret N°2005/481 du 16 décembre 2005 op. cit.

* 39 Art 97 al 2 du décret N ° 2005/178 du 27 mai 2005 portant organisation du ministère des domaines et des affaires foncières.

* 40 Art 15 Nouveau al 1 du décret n°2005/481 du 16 décembre 2005 op. cit.

* 41 Art 13 nouveau al 3 du décret N°2005 op. cit.

* 42 Disposition fixant la commission consultative. Avec le nouvel organigramme du Ministère des domaines et des affaires foncières ; le Chef du service départemental des affaires foncières devrait remplacer le représentant des domaines dans la composition de la commission consultative tel que prévu par le décret de 1976.

* 43 Décret N°76/166 du 25 avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national

* 44 Il s'agit aujourd'hui du représentant du service des affaires foncières

* 45 On parle de l'avis simple lorsque l'administration est libre de consulter ou non l'organe qui est placé à ses cotés, selon qu'elle estime la consultation utile ou superflue à la solution du problème qui se pose. Bref, l'autorité n'est pas tenue de se conformer à l'avis émis.

* 46 Dans l'avis conforme, l'autorité ne peut agir que dans le sens de l'avis qui lui a été soumis. Elle conserve la faculté de ne pas agir ou d'abandonner la décision.

* 47 L'avis obligatoire, est un avis où l'administration est obligée de se soumettre ; mais même si l'avis de l'organe consultatif doit être demandé obligatoirement, l'organe de décision reste libre de se conformer à celui-ci ou de passer outre.

* 48 Jgt n°29/CS-CA du 25 mars 1982, affaire BEYISSA Adolphe Mazarin contre Etat du Cameroun, in lex. lata n°006 du 30 décembre 1994 , p8, présentation Professeur Raymond Bernard GUIMDO

* 49 YOSSA (C), Les commissions consultatives dans le régime foncier camerounais, Mémoire de Licence en Droit, Université de Yaoundé 1976-1977 p 19.

* 50 Art 18 nouveau al 2 décret de 2005 op.cit.

* 51 Art 20 nouveau al 2 du décret N°2005/481 op. c

it.

* 52 CS/CA jgt N°41 du 28 juin 1989 affaire ATEBA Barthélemy contre Etat du Cameroun.

* 53 CFJ/CAY jgt du 8 décembre 1970, affaire BILAE Jean contre Etat du cameroun.

* 54 Art 13 nouveau al 1 du décret N°2005/481 op. cit.

* 55 Art 16 nouveau al 1 du décret N°2005/481 op. cit

* 56 ROUSSET (M), Droit administratif, I. L'action administrative (le droit en plus), Presses Universitaires de Grenoble, 1994, p 144-145.

* 57 CE, 14 décembre 1969, sieur EVE, R 498.

* 58 SOCKENG (R), La place de la terre dans le processus du développement économique du Cameroun, Mémoire de Maîtrise en Droit Privé, Université de Yaoundé, 1985-1986.

* 59 Art 15 2° décret N°76/165 du 25 avril 1976 op. cit.

* 60 cf chapitre I supra pour leur rôle.

* 61 Art 13 nouveau du décret N°2005/481 du 16 décembre 2005 op. cit.

* 62 cf. instruction N°000008/Y.18/MINDAF/D310 du 29 décembre 2005 op. cit.

* 63 TIENTCHEU NJIAKO (A), Droits réels et domaine national au Cameroun, op. cit. p 292

* 64 cf. instruction N°000008/Y.18/MINDAF/D310 du 29 décembre 2005 op.cit.

* 65 Extrait du journal officiel de janvier 1984.

* 66 Extrait du bulletin provincial des avis domaniaux du centre, 2°année N°8 du 1 septembre 2007.

* 67 Lire TADJUIDJE (W), La déconcentration de la gestion foncière au Cameroun : une analyse du décret n°2005/481 du 16 décembre 2005, Mémoire de DEA, Droit Privé, Université de Yaoundé II, février 2008

* 68 Décret N°79-017 du 13 janvier 1979 relatif aux transactions immobilières privées

* 69 cf.  circulaire N°000004/MINUH/D000 du 14 décembre 2000 portant modalités d'application de la loi de finances N°91/003 du 30 juin 1991.

* 70 GUIFFO (J.P), Le titre foncier au Cameroun, édition de L'ESSOAH, Yaoundé 2005

* 17 Pour le prix correspondant à chaque format du tirage de plan ; voir Guide de l'usager (MINUH), première partie, 2003.

* 71 TIENTCHEU NJIAKO (A), Droits réels et domaine national au Cameroun, op.cit. p 72.

* 72 L'article 18 nouveau al 1 dispose « A l'expiration de délai prévu à l'article 16 ci-dessus pour la réception des oppositions ou des demandes d'inscription de droits, le conservateur foncier notifie au requérant à domicile élu, toutes mentions inscrites au registre des oppositions ».

* 73 NENZEKO KAGHO (C.J), le contentieux foncier, Mémoire de DEA Droit Privé, Université de Yaoundé II, 2002-2003.

* 74 GASSE (V), Le droit foncier outre mer et son évolution depuis les indépendances, Th. dacty. Tome I, Aix-Marseille, 1968 p 77.

* 75 CS/CA jgt du 29 mars 2001 affaire TCHEUDJOU Joseph contre Etat du Cameroun et ESCHOFFO TAMBA boniface.

* 76 NYAMA (J.M), Régime foncier et domanialité publique, UCAC, Yaoundé 2001, p134 ; voir également GASSE (V) op. cit p77.

* 77 La gérance d'affaire est le « fait pour une personne, le gérant, d'accomplir des actes d'administration dans l'intérêt d'un tiers, le gère ou maître de l'affaire, sans que ce dernier l'en ait chargé et en dehors de tout pouvoir légal ou judiciaire. Les engagements pris par le gérant obligent le tiers qui doit, en outre, si l'initiative était utile ou nécessaire, rembourser ses dépenses » in GUILLEN (R) et VINCENT (J) (sous la direction de) Lexique des termes juridiques, 14è édition, Dalloz, Paris 2003.

* 78 Art 88 décrets de 1932 instituant le régime foncier de l'immatriculation au Cameroun.

* 79 Art 16 nouveau al 2 décret N°2005/481du 16 décembre 2005 op.cit.

* 80 Jgt N°73/ 88689 du 29 juin 1989 affaire MBARGA Raphaël contre Etat du Cameroun (MINUH).

* 81 Recours N°409/88-89 affaire KAMDEM Lazare contre Etat du Cameroun (MINUH).

* 82 Ordonnance N°06/DRSE/CS/PCA/88-89 accordant une demande de sursis à exécution.

* 83 Art 16 nouveau al 1b décret N°2005/481 op.cit.

* 84 AUBRY (C) et RAU, cours de droit civil français, TII, 6°ed. Cité par MIENDJIEM (I.L), Le droit des occupants du domaine national, op cit, p158

* 85 Req, 13 février 1834, D.P 1834, 1, p118 cité Le droit des occupants du domaine national, P 158par MIENDJIEM op cit.

* 86 MIENJIEM ( I.L) op cit n°187, p 143.

* 87 DOUBLIER (R), La propriété foncière en AOF, éd Saint Louis, imprimerie du gouvernement, Paris 1952, 195p.

* 88 V. infra : le renforcement des attributions de la commission consultative (chapitre II de ce titre).

* 89 Décret N°76/165 du 27 avril1976 fixant conditions d'obtention du titre foncier.

* 90 NYAMA (JM), op cit p 174.

* 91 Art 2 nouveau al 2 décret N°2005/481 du 16 décembre 2005 op.cit

* 92 Loi N°19 du 26 novembre1983 modifiant les dispositions de l'article 5 de l'ordonnance N°74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier.

* 93 L'article 7 de l'ordonnance N°74/1 du 6 juillet dispose : « Les conditions d'obtention du titre foncier ainsi que les règles relatives à son annulation sont fixées par décret ».

La constitution des privilèges et hypothèques, le régime des inscriptions des prénotations et de la saisie immobilières sont fixés par la loi ».

* 94 cf. chapitre I de la première partie de notre travail.

* 95 En droit successoral camerounais, lorsque un défunt laisse des descendants, c'est ceux-ci qui lui succèdent en dehors de tous les successibles des autres rangs.

* 96 GASSE (V) op. cit. p107.

* 97 CS N°62/CC du 06 janvier 1983, affaire MPOULI Lottin contre DJONO Valentin, TAGNE Christophe et NOUME Henri cité par MIENDJIEM ( I.L) op cit n°333 et Suiv ; p263 et Suiv.

* 98 MIENDJIEM ( I.L), op cit n°337, p 268

* 99 Loi n°19 du 26 novembre 1983 modifiant les dispositions de l'article 5 de l'ordonnance n°74/1 du 06 juillet 1974 fixant le régime foncier

* 100 C'est une action réelle tendant à la reconnaissance d'un droit de servitude, d'usufruit ou d'usage.

* 101 C'est une action réelle tendant à faire reconnaître qu'un fonds n'est pas grevé d'une servitude, d'un usufruit ou d'un droit d'usage.

* 102 Loi N°19 du 26 novembre 1983 modifiant de l'article 5 ordonnances N°74/1 op. cit.

* 103 TJOUEN (A.D), Droits domaniaux et techniques foncières en droit camerounais (Etude d'une réforme législative, op. cit. p 6.

* 104 MELONE (S), La parenté et la terre dans la stratégie du développement (L'expérience camerounaise) éd Klincksieck, Paris 1972.

* 105 Cité par TIENTCHEU NJIAKO (A), Droits réels et domaine national au Cameroun, PUA, Yaoundé 2005, p 309

* 106 TJOUEN (AD), op.cit.

* 107 SOCKENG (R), La place de la terre dans le processus du développement économique du Cameroun, Mémoire de Maîtrise en Droit Privé, Université de Yaoundé, 1985-1986.

* 108 TIENTCHEU NJIAKO (A), Droits réels et domaine national au Cameroun, op. cit. p 281.

* 109 TIENTCHEU NJIAKO (A), op. cit. p 334.

* 110 TIENTCHEU NJIAKO (A), ibidem, p 282

* 111 Par exemple l'Ecole des Eaux et Forêts de Mbalmayo pour la formation des personnels dans la gestion de la faune et de la flore, l'Ecole Nationale des Travaux Publics pour la formation des ingénieurs de conception et de construction

* 112 Ce qu'il faut retenir de ce concours, c'est qu'il était organisé uniquement à l'attention des responsables des affaires foncières ayant une certaine expérience. Aucune candidature externe n'était recevable.

* 113 Jgt N°26 du 20 janvier 2000 affaire SILAPA Jean contre Dame WANCHI née TCHAKODEU Marie.

* 114 CS/CA jgt N°30 du 26 mars 1992 affaire MVENG NDI née MENDOUGA Marguerite contre Etat du Cameroun (MINUH).

* 115 CS/CA jgt N°25 du 30 décembre 1999 affaire NJOH PHILIBERT et EKOKE KOUM contre Etat du Cameroun (MINUH).

* 116 CS/CA jgt N°78 du 31 juillet affaire DJINOU TCHALE André contre Etat du Cameroun (MINUH).

* 117 CS/CA jgt N°29 du 25 mars 1982 affaire BEYISSA Adolphe Mazarin contre Etat du Cameroun.

* 118 CS/CA jgt N°06 du 27 août 1992 affaire EYANGO Martin contre Etat du Cameroun.

* 119 CS/CA jgt N°60/99-2000(recours N°738/99-2000 du 09 mars affaire POHOKAM Suzanne contre Etat du Cameroun .

* 120 CS/CA jgt du 27 avril 1995 affaire ITAMBE HAKO Prosper contre Etat du Cameroun.

* 121 CS/CA jgt N°61 du 27 mars 1997 Société Africaine Commerciale de Diffusion contre Etat du Cameroun.

* 122 CS/CA jgt N°74 du 28 septembre 2000 succession NDEFO MBEWOU contre Etat du Cameroun (MINUH).

* 123 Cette affectation joue un rôle non moindre néfaste à la procédure d'immatriculation. En effet lorsque que le sous-préfet ou le chef de district qui reçoit une demande d'immatriculation, est affecté au lendemain de cette réception, il est fort probable que son instruction ne sera pas faite dans les délais. Par ailleurs l'autorité remplaçante reçoit à nouveau des demandes d'immatriculation sur le même terrain provenant d'une autre personne. Ce qui engendra des tensions et des sources de conflit.

* 124 Cependant doivent être exclus de ses compétences, des litiges qui ne peuvent être réglés uniquement par le juge judiciaire comme nous l'avions montré dans le chapitre I de ce titre.

* 125 La loi organisant le tribunal administratif au Cameroun ne donne pas compétence au tribunal administratif de connaître des litiges relevant des affaires foncières et domaniales. Seule la chambre administrative de la Cour Suprême reste compétente. A notre avis, il nous parait judicieux qu'une telle compétence lui soit reconnue dans le souci d'une part de décentraliser véritablement la procédure d'immatriculation et d'autre part, le désengorgement du rôle de la chambre administrative de la Cour Suprême.

* 126 Pour le débat autour de la notion de propriété, lire NENZEKO KAGHO (C.J), Le contentieux foncier, Mémoire de DEA Droit Privé, Université de Yaoundé II, 2002/2003, pp 11-12

* 127 Professeur BOKALLI (V.E), La coutume, source de droit au Cameroun, in RGD, n°28, pp 37-69.

* 128 129 Pour la compréhension de l'usucapion, lire POUGOUE (PG), op cit, TIENTCHEU NJIAKO (A), Droits réels et domaine national au Cameroun, op cit.

* 130 ROCHEGUDE (A), Foncier et décentralisation. Réconcilier la légalité et la légitimité des pouvoirs domaniaux et fonciers, in Cahiers d'Anthropologie du Droit, 2002, pp 15-43. Mise en ligne http/www.foncier-developpement.org/analyses-et-débats.

* 131 Lire CHAUVEAU (J.P) et LAVIGNE-DELVILLE (Ph) Quelles politiques foncières intermédiaires en Afrique rurale francophone. Article mis en ligne sur le site www.foncier-developpement.org/analyses-et-debats

* 132 Jusqu'à nos jours, aucune véritable école n'est créée pour la formation des responsables des affaires foncières. Exception des agents du cadastre qui sont formés en partie à l`Ecole Nationale des Travaux Publics..






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