mINTRODUCTION GENERALE
INTRODUCTION GENERALE
1. La terre en Afrique est un bien précieux, car elle
exprime dans une certaine mesure la cohésion familiale. Elle constitue
l'une des sources de développement économique et social d'un
pays. A cet effet, la réglementation de son utilisation et de son
occupation s'impose. Ainsi, plusieurs règles régissent le
processus d'acquisition des terres.
2. En Afrique, deux modes de gestion de la terre
coexistent : d'une part, le mode traditionnel, qui consiste à
confier l'ensemble des terres à un chef coutumier, gardien de la
tradition ancestrale. Il est le seul qui puisse distribuer les terres
à ses sujets ; et d'autre part, le mode moderne. Ici, la gestion
de la terre est confiée à une entité étatique. Ce
dernier mode, dit encore mode du droit écrit, diffère d'un pays
à un autre, d'un régime politique à un autre1(*).
3. Au Cameroun, la législation foncière a connu
une longue évolution en ce qui concerne les modes d'accession à
la propriété. L'accession à la terre se faisait de
façon traditionnelle. Seuls les autochtones avaient la
possibilité de devenir « propriétaires
terriens ». Les allogènes pouvaient seulement louer un terrain
pour s'y implanter ; ils n'avaient aucun droit sur la terre sinon, le
droit de jouissance. Cette pratique était source
d'insécurité. L'arrivée des colons au Cameroun a
contribué à son abandon. Ces derniers ont instauré des
nouvelles méthodes d'acquisition de la propriété.
Cependant, cette acquisition se faisait selon que l'on se trouvait du
coté du Cameroun oriental ou du Cameroun occidental.
4. Dans la partie du Cameroun sous administration anglaise,
l'accès à la terre avait pour but de permettre à la
population d'utiliser et d'exploiter les terres. La population n'avait qu'un
droit de jouissance et non un droit de propriété. On
délivrait un « certificate of occupency » à
une personne après une procédure. Ce certificat était la
preuve d'un droit de jouissance. Dans cette partie du Cameroun, l'accès
à la terre n'a pas connu de nombreuses réglementations ; tel
n'est cependant pas le cas dans la partie du Cameroun sous administration
française. Ici, l'accès à la terre était
subordonné à plusieurs règlementations. Il sied cependant
de classer ces règles en deux grandes périodes. La période
d'avant 19742(*) et la
période d'après 1974.
5. Avant 1974, trois systèmes ont régi le
processus d'acquisition de la propriété : le système
de la transcription3(*) institué par la loi française du 24
juillet 1921 avec son arrêté d'application du 15 septembre 1921.
Ce système fut abandonné en 1959 ; le système de la
constatation4(*)
institué au Cameroun par les décrets du 20 mai 1955 et 10 juillet
1956 et enfin le système de l'immatriculation institué par le
décret du 21 juillet 19325(*). Précisons que le régime foncier de
l'immatriculation ne s'applique qu'aux fonds de terre de toute nature. Avant
1974, l'immatriculation des terres était facultative, ceci parce qu'il
fallait respecter certaines coutumes et la conception coutumière de
droit sur la terre.
6. Au lendemain de l'indépendance, seuls les
systèmes de constatation et d'immatriculation étaient encore en
vigueur au Cameroun oriental6(*). Cependant le système de la constatation a
été abandonné en 19667(*) au profit du système de l'immatriculation. Le
décret du 25 novembre et l'arrêté du 30 novembre1966 ont
consacré l'immatriculation comme le seul mode d'accession à la
propriété foncière et elle est devenue obligatoire. La
grande réforme de 1974 a d'ailleurs entériné ce processus
d'accès à la propriété.
7. L'immatriculation est définie par le Professeur
Alexandre Dieudonné TJOUEN comme « une
opération qui consiste à dégager de façon nettement
définie les droits individuels de l'emprise communautaire et à
les placer sous l'empire du régime du livre foncier dont l'aboutissement
est pour les droits immobiliers la délivrance d'un titre
foncier »8(*).
8. Nous devons savoir que l'immatriculation applicable au
Cameroun a été largement inspirée du « TORRES
ACT » en vigueur à l'époque en Australie et en
Allemagne9(*). Pour
immatriculer un terrain, il fallait suivre une procédure. La
procédure en Australie était différente de celle
pratiquée en Allemagne. En Australie par exemple, la procédure
d'immatriculation était simple. On délivrait, à tout
candidat à l'obtention d'un titre de propriété sur un
terrain, un certificat après une longue procédure.
En Allemagne par contre, la procédure d'accession
à la propriété consistait, pour celui qui avait besoin
d'un titre de propriété, à s'adresser à
l'administration avec un dossier, contenant tous les éléments,
qui devrait être soumis au contrôle d'un juge, qui, au terme de ce
contrôle émettait un avis favorable ou défavorable. En cas
d'avis favorable, le nom du requérant était inscrit dans un
livre foncier appelé « Grundbuch » et il avait droit
sur la parcelle du terrain.
9. Le législateur camerounais s'est suffisamment
inspiré de ces deux procédures pour instituer en 1974 une
procédure essentiellement administrative. Celle-ci est appliquée
sur l'ensemble du triangle national.
10. Selon le vocabulaire juridique de Gérard CORNU, la
procédure peut être définie comme l'ensemble des
formalités qui doivent être suivies pour aboutir à un
certain résultat. Ainsi, la procédure d'immatriculation est
l'ensemble des formalités qui doivent être suivies pour aboutir
à la délivrance d'un titre de propriété.
La procédure d'immatriculation est aujourd'hui
régie par le décret N°2005/481 du 16 décembre 2005
modifiant et complétant certaines dispositions du décret
N°76/165 du 25 avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre
foncier. Contrairement au décret de 1976 où la procédure
d'immatriculation est lourde et coûteuse, le décret de 2005
apporte un souffle nouveau à la procédure
d'immatriculation10(*).
11. Un problème se pose cependant de savoir si
toutes les terres peuvent faire l'objet d'une procédure
d'immatriculation. Au Cameroun toutes les terres ne peuvent pas faire l'objet
d'une procédure d'immatriculation sauf celles relevant de la
première dépendance du domaine national, c'est-à-dire
l'ensemble des terres occupées ou exploitées mais non encore
immatriculées. Le domaine national est défini comme l'ensemble
des terres camerounaises non immatriculées en dehors des terres du
domaine public11(*). La
deuxième dépendance du domaine national concerne les terres
libres de toute occupation ou de toute exploitation .Les terres de cette
dépendance suivent la procédure de concession12(*) .
12. La procédure d'immatriculation est une voie
d'obtention du titre foncier. Pour celà, elle doit être
distinguée des modes dérivées de ladite obtention :
Il s'agit d'abord du morcellement qui consiste à avoir un titre
sur une parcelle de terrain qui a au préalable fait l'objet d'un premier
titre foncier; ensuite de la mutation, qui est le fait d'avoir un
même terrain titré mais de changer de titulaire ; on peut
également mentionner la cession qui consiste pour le
détenteur d'un titre foncier à céder ses droits sur le
terrain à un tiers ; enfin la fusion qui consiste à
réunir deux ou plusieurs titres fonciers pour obtenir un seul lorsque
lesdits terrains sont situés côte à côte.
13. Nous remarquons que ces modes dérivés
diffèrent de la procédure d'immatriculation proprement dite en ce
sens qu'ils ne se réalisent que sur les terrains ayant au
préalable fait l'objet d'un titre foncier.
14. Rappelons que la procédure d'immatriculation est
essentiellement administrative au Cameroun. De ce fait, elle obéit
à deux impératifs peu conciliables : Immatriculer le plus
possible et ne léser personne. A cet égard, Monsieur GASSE Victor
13(*) souligne que la
procédure poursuit un objectif double : prévenir les
appropriations illégitimes et en particulier les empiètements
irréguliers ; prévenir les omissions de droits
réguliers pour empêcher leur empiètement14(*) .
15. La procédure d'immatriculation a fait l'objet de
plusieurs études. La doctrine y a consacré des nombreux
écrits. Le professeur Alexandre Dieudonné TJOUEN dans son
ouvrage15(*) a fait une
analyse de la procédure de l'ancienne législation. Il a
relevé que la procédure est longue et coûteuse. Dans le
même ordre d'idées monsieur André TIENTCHEU NJIAKO a
caractérisé l'ancienne procédure d'un
« véritable parcours de
combattant »16(*). C'est certainement au regard de ces tares qui
jonchaient la procédure d'immatriculation que le législateur a
pris en 2005 un décret modifiant certaines dispositions de l'ancienne
procédure. Lequel décret vient à point nommé dans
un pays où la croissance démographique est galopante et où
la population a recours de plus en plus à la terre non seulement pour
l'agriculture mais également pour l'implantation des maisons
d'habitation.
16. Constatant le recul de la population à
procéder à l'immatriculation et le souci de l'Etat de maintenir
le contrôle de la distribution des terres, le législateur, par ce
nouveau décret, a voulu que la procédure d'immatriculation ne
soit plus un parcours de combattant mais plutôt un parcours de victoire;
c'est-à-dire de redonner la confiance et de l'assurance à tout
candidat à l'immatriculation ; d'où l'intérêt
que nous portons en choisissant le thème de notre étude.
17. Le choix opéré pour ce thème est
d'analyser minutieusement les nouvelles dispositions du nouveau décret
relatif à l'immatriculation aux fins d'en tirer toutes les conclusions
nécessaires. Dans cet optique, il sied de nous interroger sur l'effet de
ce décret sur la procédure d'immatriculation. Quelques questions
vont nous guider : en quoi la nouvelle procédure se
démarque-t-elle de l'ancienne ? Ensuite cette nouvelle
procédure est-elle à la hauteur des attentes de la
population ? Enfin n'existe-il pas de nouvelles lacunes de la part du
législateur qu'il faille rectifier en vue d'une procédure qui
épouse les réalités économiques, sociales et
culturelles du Cameroun ? Toutes ces questions et bien d'autres, que nous
nous poserons tout au long de cette étude, guiderons notre
réflexion.
18. L'intérêt de cette étude est
double : d'abord faire une lumière aux usagers des services des
affaires foncières à propos de la procédure
d'immatriculation directe ; ensuite proposer des solutions aux
éventuels problèmes que peut engorger la procédure.
Sur ce, notre travail sera axé autour de deux
parties : La première sera consacrée aux
caractéristiques de la nouvelle procédure d'immatriculation
(Première partie) et la seconde traitera des difficultés
rencontrées lors de la procédure d'immatriculation (Seconde
partie).
PREMIERE PARTIE D'IMMATRICULATION
PREMIERE PARTIE :
LES CARACTERISTIQUES DE LA NOUVELLE PROCEDURE
D'IMMATRICULATION
19. Au Cameroun, peut engager la procédure
d'immatriculation directe toute personne physique ou morale de
nationalité camerounaise17(*). Les personnes de nationalité
étrangère sont en principe exclues. Mais ce droit leur est
reconnu sous certaines conditions18(*).
20. La procédure d'immatriculation a pour but de mettre
sous l'emprise privée une parcelle du domaine national. Cette
procédure est soumise de nos jours aux dispositions du décret
N°2005/481 du 16 décembre 2005 modifiant et complétant
certaines dispositions du décret N°76/165 du 25 avril 1976 portant
conditions d'obtention du titre foncier au Cameroun.
21. La compréhension du nouveau décret va passer
nécessairement par une étude comparative avec l'ancienne
procédure. Ici, la procédure se déroulait en plusieurs
étapes ; elle était longue, complexe et coûteuse. Elle
constituait un « véritable parcours de
combattant »19(*) . Précisons tout de même que cette
procédure souffrait de beaucoup de lacunes. Le candidat à
l'immatriculation attendait des mois voire des années pour se faire
délivrer un titre foncier ; le nombre excédant des
intervenants à la procédure compliquait davantage la situation
des requérants. Ces images collées à la procédure
ont largement contribué à l'abstention de nombreux camerounais
à solliciter l'immatriculation. C'est certainement à cause de ces
tares qui jonchaient la procédure d'immatriculation que le
législateur en 2005 a pris un décret modifiant la
procédure de 1976.
22. Ce décret vient pallier les insuffisances et les
difficultés de l'ancien décret. La philosophie du
législateur de 2005, c'est de rapprocher l'administration des affaires
foncières de ses administrés afin de redonner confiance et
l'envie à ces derniers de solliciter de plus en plus l'immatriculation
des parcelles du domaine national occupé ou exploité. Pour
atteindre ces objectifs, le législateur a rendu la procédure
simple (chapitre I) et rapide (chapitre II).
CHAPITRE I : UNE PROCEDURE
D'IMMATRICULATION SIMPLIFIEE
23. Tout candidat à la procédure
d'immatriculation doit constituer un dossier comprenant : une demande en
quatre exemplaires dont l'original est timbré, indiquant son état
civil, le nom sous lequel l'immeuble doit être immatriculé ;
la description de l'immeuble c'est-à-dire sa situation, sa superficie,
la nature de l'occupation ou de l'exploitation, l'estimation de sa valeur,
indications des charges qui le grève. La demande doit être
signée du candidat20(*).
24. Le décret dont nous avons l'étude innove en
ce sens que le souci du législateur est de rapprocher l'administration
des affaires foncières de ses administrés. Ainsi le
législateur a opté pour la simplification de la procédure.
Cette simplification passe premièrement par la décentralisation
de la procédure et la déconcentration des compétences
(Section I), deuxièmement par l'allégement du processus de
règlement des oppositions et des demandes d'inscription (Section
II).
SECTION I : LA
DECENTRALISATION DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION ET LA DECONCENTRATION DES
COMPETENCES
25. Depuis l'institution du régime foncier de
l'immatriculation au Cameroun, la procédure est restée
complexe jusqu'en 2005. Le dossier d'immatriculation faisait une longue
navette entre le Ministère en charge des affaires foncières et
ses services déconcentrés. La décision finale
d'immatriculation d'un terrain était prise par le Directeur des domaines
conformément aux dispositions du décret N°76/165 du 27 avril
1976. Ce dernier était saturé par des dossiers venant de toutes
les provinces. L'instruction de tous ces dossiers prenait suffisamment du
temps ; certains dossiers se perdaient et d'autres étaient
tombés aux oubliettes. C'est l'une des raisons qui a conduit le
législateur à dessaisir le Directeur des domaines pour confier la
gestion de la procédure d'immatriculation aux structures et services
décentralisés du Ministère des domaines et des affaires
foncières. Le décret décentralise la procédure
d'immatriculation (Paragraphe I) et précise par la même occasion
les autorités qui auront la charge d'y conduire (Paragraphe II).
Paragraphe I : La
décentralisation de la procédure d'immatriculation directe
26. La décentralisation peut être définie
comme un mode d'aménagement des structures de l'administration dans
laquelle, la personnalité juridique ayant été reconnue
à des communautés d'intérêts ou à des
activités de service public, le pouvoir de décision est
exercé par ces organes agissant librement sous un contrôle de
simple légalité21(*). Il existe deux types de
décentralisation : la décentralisation territoriale ou
horizontale et la décentralisation technique ou verticale22(*) . Nous retenons dans le
cadre de notre étude la décentralisation verticale. C'est elle
que le législateur aurait choisie pour régir la procédure
d'immatriculation. Ainsi la décentralisation passe par la
provincialisation de la procédure (A) et la création de la
conservation foncière au niveau des départements (B)
A. La provincialisation de la
procédure
27. Le but du régime foncier de l'immatriculation est
d'assurer une meilleure mobilisation de la propriété
foncière en conférant aux particuliers une plus grande
sécurité dans les transactions immobilières ou
foncières23(*). Le
législateur de 2005 a rapproché l'accession à la
propriété foncière plus proche de la population. Ainsi, la
procédure se déroule principalement au niveau de chaque province.
A ce stade, deux étapes la ponctuent (1). Toutefois, dans certaines
circonstances, la procédure peut traverser la frontière des
provinces (2).
1. Les étapes de la
procédure d'immatriculation directe
28. La procédure se déroule à
l'intérieur de chaque province et en deux étapes : La
première étape se situe au niveau du département (a) et la
seconde se déroule au niveau du chef-lieu de province (b).
a. L'étape départementale de
la procédure
29. Elle commence par l'introduction de la réquisition
d'immatriculation auprès du Sous-préfet ou du Chef de District
territorialement compétent. Ce dernier, dès réception,
dispose d'un délai de huit jours pour transmettre l'ensemble du dossier
à la Délégation départementale des affaires
foncières24(*). Le
Délégué publie par le truchement du chef de service
départemental des affaires foncières, un extrait de la
réquisition d'immatriculation dans les locaux de ses services, de la
Sous-préfecture, du District, de la Mairie et à la chefferie du
village concerné25(*). Le Sous-préfet ou le Chef de District fixe la
date de constat d'occupation ou d'exploitation effective en collaboration avec
le Chef de service départemental des affaires foncières, qu'il
préside. Il faut signaler que conformément à l'instruction
N°000008/Y.18/MINDAF/ D310 du 29 décembre 2005, les travaux de la
commission consultative doivent être présidés par le
Sous-préfet ou le Chef de District et non par un quelconque
représentant.26(*)
Nous nous trouvons dans la phase administrative de l'instruction du dossier
d'immatriculation puisqu'on n'examine pas au fond la réquisition.
30. Cependant, la suite de l'instruction du dossier
d'immatriculation sera marquée par la phase technique. Elle commence au
moment de la descente de la commission consultative sur le terrain ; elle
est principalement menée par le géomètre en collaboration
avec les membres de la commission consultative et des riverains. Le
géomètre, effectuant les travaux, doit être
assermenté auprès du cadastre ; c'est-à-dire qu'il
doit être membre de l'ordre national des géomètres du
Cameroun27(*). Lorsque la
commission certifie l'occupation ou l'exploitation effective, le
géomètre procède au bornage. Il peut arriver que le
bornage ne se fasse pas totalement le même jour ; dans ce cas le
président de la commission consultative va désigner un
comité ad hoc qui continuera le bornage jusqu'à son
achèvement28(*).
31. Il se pose alors la question du temps que doit mettre ce
comité pour achever le bornage. Le texte est muet à ce sujet. Il
faut recourir à la diligence du président de la commission pour
fixer un délai raisonnable. Lequel délai devrait, à notre
avis, être compris entre le temps qu'un dossier doit mettre dans ses
services pour être transmis à la Délégation
départementale des affaires foncières ; c'est-à-dire
huit jours. En tout cas, il est souhaitable que le législateur revoie
cette disposition afin d'en fixer un délai.
32. Le géomètre, au terme de l'opération
de bornage, dresse un procès-verbal et un plan de bornage. Le plan de
bornage doit porter uniquement sa signature tandis que le
procès-verbal doit être signé par le
géomètre, le président de la commission consultative, le
chef du village concerné, le Chef du service départemental des
affaires foncières et les riverains.
33. Le plan de bornage doit indiquer la superficie, le nom du
géomètre ayant effectué les travaux de bornage, les dates
de bornage et de levée topographique, les coordonnées des
sommets, les références de la décision fixant la date des
travaux de la commission consultative. Le plan doit aussi ressortir les noms
des riverains, le plan de situation de l'immeuble29(*). L'absence de signature du
géomètre entraîne nullité du plan de bornage.
34. Le procès-verbal de bornage doit contenir sous
peine de nullité, mention des noms et prénoms des
participants ; mention des mises en valeur et de leurs auteurs ;
mention de la description des limites reconnues et de la longueur des
cotés. En plus, chaque sommet du polygone formé par l'immeuble
est désigné par un numéro ; le plan est par la suite
rattaché aux points de triangulation ou de polygonisation30(*). Une fois la phase technique
de l'instruction du dossier achevée, le dossier est transmis au
Délégué provincial des affaires foncières pour
suite de procédure.
b. L'instruction du dossier
d'immatriculation au niveau du chef-lieu de province
35. L'étape provinciale est la seconde au niveau de la
province et la dernière si le dossier ne rencontre pas des oppositions
ou des demandes d'inscription. Lorsque le dossier arrive à la
Délégation provinciale des affaires foncières, le patron
de ce service le transmet au Chef du service provincial des affaires
foncières. Ce dernier l'enregistre dans un registre spécial
appelé « registre provincial de suivi des
réquisitions d'immatriculation », l'affecte un
numéro et examine la régularité des pièces
produites, le vise le cas échéant et établit un avis de
clôture de bornage qu'il fait publier par le Délégué
provincial des domaines et des affaires foncières dans le bulletin
provincial des avis domaniaux et fonciers31(*).
36. L'examen de la régularité consiste
principalement à s'assurer que chaque dossier comporte l'ensemble des
pièces et documents requis : il s'agit de la demande de
l'immatriculation dont l'original est timbré et une copie, le
récépissé du dépôt de l'original de la
demande, un certificat d'affichage de l'original de la réquisition,
l'original du procès-verbal de constat d'occupation ou d'exploitation,
le procès-verbal de bornage et le plan de bornage.32(*)
37. Nous constatons qu'au niveau du chef lieu de province,
seule l'instruction administrative est prévue. Le Chef du service
provincial des affaires foncières se contente des éléments
versés au dossier de l'immatriculation. Ce rôle nous semble
être dérisoire car son travail se limite à l'apparence.
Comment savoir par exemple que le plan versé au dossier est conforme
à la situation réelle du terrain si l'on n'était pas
présent aux travaux de bornage? A la fin de cette vérification,
le Chef du service provincial des affaires foncières adopte deux
comportements : lorsque le dossier comporte des
irrégularités, il le transmet au Délégué
départemental des affaires foncières pour redressement ;
lorsqu'il constate que le dossier est parfait, il le vise et établit un
avis de clôture de bornage. Par la suite le dossier est transmis au
conservateur foncier pour établissement du titre foncier.
2. La possibilité d'une
procédure d'immatriculation au delà de la province
38. Le principe est que la procédure d'immatriculation
doit se dérouler à l'intérieur de la province, mais il
peut arriver que la procédure aille au delà de la province. C'est
le cas lorsque les incidents, notamment les oppositions et des demandes
d'inscription, n'ont pas pu être réglées par les
autorités compétentes. Dans cette situation, le Ministre en
charge des affaires foncières et la chambre administrative de la Cour
Suprême vont être impliqués. Dans cette situation, la
décision finale de délivrance du titre foncier sera prise
après le jugement de la chambre administrative ou la décision du
Ministre.
B - La création d'une
conservation foncière au niveau des départements
39. L'une des innovations du nouveau décret, c'est
l'institution au niveau de chaque département d'une conservation
foncière. Notons que la conservation foncière n'est pas une
nouvelle création dans la législation foncière
camerounaise. Elle a existé depuis l'institution du régime
foncier de l'immatriculation au Cameroun. Avant le décret de 2005, la
conservation existait déjà, mais, elle était
instituée plutôt au niveau du chef-lieu de la province et avait
à sa tête le chef du service provincial des domaines. Mais depuis
le décret de 2005, la conservation a décalé d'un pas. Elle
se loge maintenant dans les locaux de la Délégation
départementale des domaines et des affaires foncières. A sa
tête, se trouve un conservateur foncier.
40. La conservation foncière constitue
« la cheville ouvrière de tout processus d'accès
à la propriété
immobilière »33(*) . Ainsi, le conservateur foncier est un agent
des domaines et des affaires foncières sur qui reposent d'énormes
responsabilités.
41. Conformément à l'article 5 de
l'arrêté du 24 mars 1934, le conservateur foncier doit, avant son
entrée en fonction, prêter serment de remplir avec loyauté
et exactitude ses fonctions devant le tribunal de première instance du
ressort de sa compétence34(*). En dehors des tâches traditionnelles de la
conservation foncière à savoir : la communication au public
des renseignements contenus dans les archives et relatifs aux
propriétés, la conservation des livres fonciers et des actes
relatifs aux immeubles immatriculés, le conservateur joue un rôle
variable dans la procédure d'immatriculation, selon qu'elle se
déroule avec ou sans incident.
42. Le rôle du conservateur lorsque la procédure
est entachée des incidents sera étudié plus loin.
Cependant, nous nous limiterons uniquement à son rôle dans le
cadre d'une procédure normale. Ici, il joue un rôle passif car il
n'intervient que pour établir un titre foncier au nom du
requérant. Toutefois, il peut faire des observations lorsqu'il constate
des erreurs faites par ses prédécesseurs ou par un autre
intervenant à la procédure.
Le législateur n'a pas simplement procédé
à la simplification de la procédure, il a aussi
précisé les fonctions ou compétences de chaque
intervenant à la procédure.
Paragraphe II : La
déconcentration des compétences
43. Alain LARANGE définit la déconcentration
comme « une modalité de répartition des
compétences au sein d'une même entité juridique, l'Etat, au
profit des échelons locaux qui ne sont pas dotés d'une
personnalité morale »35(*). Quelle que soit la définition, la
déconcentration des compétences opérée par le
décret de 2005 profite à certaines autorités
administratives (A), mais également à certains responsables des
services des affaires foncières (B).
A - La responsabilisation des
autorités administratives
44. Certaines autorités administratives interviennent
dans la procédure d'immatriculation directe. Il s'agit notamment des
chefs des circonscriptions administratives en l'occurrence le
Sous-préfet ou le Chef de District d'une part (1) et le Gouverneur de
province d'autre part (2)
1. La responsabilisation du
Sous-préfet et du Chef de District
45. Cette responsabilisation constitue également une
innovation du décret de 2005. Si le Chef de District fait son apparition
pour la première fois dans le processus d'acquisition du titre de
propriété sur le domaine national, le Sous-préfet y
intervenait depuis la grande réforme foncière de 1974. Ici, il
avait un rôle subsidiaire ; il présidait uniquement les
travaux de la commission consultative.
46. De nos jours, ces autorités jouent un rôle
important dans la procédure d'immatriculation. Elles reçoivent
les réquisitions d'immatriculation ; délivrent les
récépissés à l'adresse des requérants. C'est
toujours ces autorités qui transmettent les dossiers d'immatriculation
à la Délégation départementale des affaires
foncières. Par ailleurs, le Sous-préfet ou Chef de District,
président de la commission consultative, fixe la date du constat
d'occupation ou d'exploitation sur proposition du Chef du service
départemental des affaires foncières
47. Le président de la commission consultative a le
pouvoir de diligenter des comités ad hoc de supervision des
opérations de bornage lorsque celles-ci ne se sont pas achevées
le jour du constat. Dans ce cas, le chef du village et les riverains font
d'office partie de ce comité, conformément à l'article 13
nouveau alinéa 7-2° du décret de 2005.
2. La responsabilisation du
Gouverneur de province
48. Le Gouverneur, intervenant à la procédure
d'immatriculation , en était jusqu'en 2005 exclu. Son implication dans
la procédure entre en droite ligne avec la volonté du
législateur de rapprocher non seulement l'administration des affaires
foncières de ses usagers, mais également de désengorger
les services centraux du Ministère en charge des affaires
foncières des dossiers d'immatriculation. Cette volonté,
disons-nous, vise à aboutir au dessaisissement des autorités des
services centraux du Ministère en charge des affaires foncières
à l'instar du Directeur des domaines de l'ex-MINUH, dont les
compétences sont aujourd'hui exercées par le Gouverneur de
province. A cet égard, le Gouverneur reçoit les oppositions et
les demandes d'inscription non réglées le jour du constat
d'occupation ou d'exploitation ou alors formulées après la tenue
la date du constat. Dans ce cas, lorsqu'il est saisi, il prend un
arrêté sur proposition du Chef du service provincial des affaires
foncières et peut autoriser le Conservateur foncier : «
soit à immatriculer le terrain au nom du requérant, avec
inscription des droits le cas échéant ; soit à faire
exclure avant immatriculation la parcelle contestée ; soit enfin
à rejeter la demande d'immatriculation »36(*)
49. Toutefois, se pose un problème : le Gouverneur
est-il tenu par la proposition du Chef de service provincial des affaires
foncières ? A cette interrogation, nous avons tendance à
dire oui et non. Oui, parce que le Chef du service provincial des affaires
foncières est considéré comme expert en la
matière ; par conséquent, il est mieux outillé que
le Gouverneur pour donner une réponse satisfaisante aux
problèmes. Dans ce cas, nous pensons que sa proposition devrait
constituer un planché à la décision que le Gouverneur
prendra.
Non, parce que une proposition ne saurait constituée
une obligation. Le Gouverneur, garant de l'ordre public, de la paix et de la
cohésion sociale dans son unité de commandement, peut passer
outre la proposition du Chef du service provincial des affaires
foncières lorsque cette décision va dans le sens de
préserver la paix sociale en empêchant des troubles. En somme, la
proposition faite n'est qu'un canevas, un ensemble de solutions qui vont
orienter la décision du Gouverneur. Ce dernier est libre de tenir compte
ou non des propositions qui lui sont faites, d'autant plus que sa
décision est susceptible de recours hiérarchique devant le
Ministre en charge des affaires foncières.
B. La responsabilisation des
autorités des services déconcentrés des affaires
foncières
50. Le décret de 2005 précise de manière
explicite les intervenants à la procédure d'immatriculation.
C'est-à-dire les responsables des services déconcentrés
des affaires foncières. Il s'agit des responsables des services
provinciaux (1) et départementaux (2) des affaires foncières.
1. La responsabilisation des
autorités provinciales des affaires foncières.
51. Il s'agit du Délégué provincial des
affaires foncières et du Chef du service provincial des affaires
foncières.
52. Pour le Chef du service provincial des affaires
foncières, son intervention dans la procédure d'immatriculation
directe est remarquable. C'est lui qui reçoit et instruit au niveau du
chef lieu de province les dossiers d'immatriculation. Lorsqu'il reçoit
les dossiers, il les inscrit dans un registre spécial appelé
« registre provincial de suivi des réquisitions
d'immatriculation » ; il les affecte des
numéros ; examine la régularité des pièces
produites et établit un avis de clôture de bornage. A ce stade,
deux bordereaux sont signés par le Chef de service provincial des
affaires foncières : il s'agit du fond du dossier et l'avis de
clôture de bornage. Alors que le fond du dossier est transmis au
Délégué départemental des affaires foncières
pour établissement du titre foncier ; l'avis de clôture de
bornage est transmis au Délégué provincial des affaires
foncières pour publication au bulletin provincial des avis domaniaux et
fonciers37(*). Tout ceci
s'effectue lorsque le dossier a été jugé régulier
et visé. Lorsque le dossier n'est pas visé, il le transmet au
Délégué départemental des affaires foncières
pour redressement38(*). Le
Chef du service provincial des domaines joue également un important
rôle dans le règlement des oppositions.
53. A cet effet, il fait des propositions au Gouverneur en vue
du règlement des oppositions et des demandes non levées à
l'expiration d'un délai de trente jours à compter de la
notification desdites oppositions ou demandes d'inscription au
requérant. Le Chef du service provincial des affaires foncières,
à sa prise de fonctions, prête serment devant la Cour d'Appel du
ressort territorial, et peut à ce titre, être
désigné par l'autorité compétente pour assurer
l'intérim du Conservateur foncier, en cas de congé annuel ou de
vacance temporaire de poste39(*).
54. S'agissant du Délégué provincial des
affaires foncières, il reçoit des dossiers d'immatriculation en
provenance des départements qui sont du ressort de sa compétence.
Ce dossier comprend :
· une demande en quatre exemplaires dont l'original est
timbré, indiquant l'état civil du requérant, le nom sous
lequel l'immeuble doit être immatriculé ;
· La description de l'immeuble c'est -à- dire sa
superficie, sa situation, la nature ou la consistance de l'occupation ou de
l'exploitation, l'indication des charges qui le grèvent;
· Le procès-verbal de la commission
consultative ;
· Cinq exemplaires du plan de bornage du terrain et le
procès verbal de bornage de l'immeuble40(*).
Enfin, c'est sous la responsabilité du
Délégué provincial des affaires foncières qu'est
publié l'avis de clôture de bornage au bulletin provincial des
avis domaniaux et fonciers.
2. La responsabilisation des
autorités départementales des affaires foncières
55. Le Délégué départemental, le
Chef de service départemental des affaires foncières et le
Conservateur foncier sont les responsables départementaux des affaires
foncières.
56. Le Délégué départemental des
affaires foncières sert de courroie de transmission entre les dossiers
venant de la Sous-préfecture ou du Chef de District et le Chef du
service départemental des affaires foncières d'une part et le
Délégué provincial des affaires foncières d'autre
part. C'est lui qui, instruit son chef du service des affaires foncières
à publier la demande d'immatriculation.
57. Le Chef du service départemental des affaires
foncières joue un rôle déterminant dans la procédure
d'immatriculation. Il intervient à plusieurs niveaux. Lorsque le dossier
arrive à la délégation, il publie un extrait de la
réquisition dans les locaux de son service, de la
Sous-préfecture, du District, de la Mairie et à la chefferie du
village concerné. Il propose au Sous-préfet ou au Chef de
District, la date du constat d'occupation ou d'exploitation. Lorsqu'il y'a
plusieurs demandes d'immatriculation, il établit à sa diligence
chaque mois un calendrier des travaux de la commission consultative lequel
calendrier est soumis à la décision du Sous-préfet ou du
chef de District41(*). Il
est membre de la commission consultative dont il est secrétaire
conformément à l'article 15 du décret N°75/165 du 25
avril 197642(*).
58. Le Conservateur foncier établit le titre foncier
après visa du Délégué provincial des affaires
foncières. Il joue d'autres rôles dans le règlement des
incidents.
SECTION II : LA
SIMPLIFICATION DE LA PROCEDURE NON CONTENTIEUSE DE REGLEMENT DES OPPOSITIONS
ET DES DEMANDES D'INSCRIPTION
59. Le décret N°2005/481 du 16 décembre
2005 a rendu la procédure simple et rapide. La navette que faisaient les
usagers entre les services centraux et déconcentrés est presque
supprimée. La volonté du législateur de vouloir rapprocher
l'administration des affaires foncières de ses usagers l'a conduit
à se pencher en faveur d'un règlement des oppositions et demandes
d'inscription au niveau du département (paragraphe I). Tout devrait
s'arrêter à ce niveau mais le législateur a, dans certaines
mesures, étendu ce règlement au-delà du département
(paragraphe II).
Paragraphe I : La
volonté de purger les oppositions et des demandes d'inscription au
niveau de département
60. Une étude approfondie de l'opposition et des
demandes d'inscription sera faite dans le seconde partie de notre travail.
Rappelons que dans l'ancienne législation, le règlement des
oppositions et des demandes d'inscription se faisait au niveau du chef-lieu de
province et au niveau du Ministère en charge des affaires
foncières. A ce stade, le règlement des oppositions coûtait
une fortune aux usagers qui se trouvaient dans les coins très
éloignés du chef lieu de la capitale politique; par exemple une
personne se trouvant à des centaines de kilomètres de la capitale
était chaque fois invitée à se présenter au
Ministère en charge des affaires foncières lorsqu'elle n'avait
pas trouvé satisfaction au niveau de la commission consultative. C'est
pour pallier ces difficultés que le législateur de 2005 a
jugé opportun de préciser les autorités compétentes
pour recevoir les oppositions et les demandes d'inscription (A) et leur mode de
règlement (B) au niveau du département.
A. Les autorités
départementales compétentes pour recevoir les oppositions et les
demandes d'inscription.
61. Deux principales autorités reçoivent les
oppositions et les demandes d'inscription au niveau du
département : il s'agit du chef de circonscription administrative
(1) et du conservateur foncier (2).
1. Le Chef de la circonscription
administrative
62. Il s'agit du Sous-préfet ou du Chef de District.
Ils sont compétents pour recevoir les oppositions et les demandes
d'inscription formulées avant la tenue de la commission consultative.
Ils reçoivent également des oppositions et des demandes
d'inscription formées au cours des travaux de constat d'occupation ou
d'exploitation. Dès leur réception , ils les soumettent à
l'examen de la commission consultative conformément à l'article
16 nouveau alinéa 2 paragraphe 2 du décret N°2005/481 du 16
décembre 2005.
63. Il est regrettable de constater de nos jours que certains
Préfets continuent à recevoir les oppositions venant des usagers
alors qu'ils sont totalement écartés de la procédure
d'immatriculation directe depuis l'entrée en vigueur le 16
décembre 2005 du nouveau texte régissant la procédure
d'obtention du titre foncier sur la première dépendance du
domaine national.
2. Le Conservateur foncier
64. L'institution de la conservation foncière au niveau
du département contribue largement dans le processus de purge des
oppositions et des demandes d'inscription. A la différence du
Sous-préfet ou du Chef de District, le Conservateur foncier n'est
compétent que pour les oppositions et les demandes d'inscription
formulées après la tenue de la commission consultative,
c'est-à-dire lorsque le constat d'occupation ou d'exploitation a
déjà été fait. Il reçoit également
les oppositions non examinées le jour du constat d'occupation. Lorsqu'il
les reçoit, il les consigne dans l'ordre d'arrivée dans un
registre spécial appelé registre des oppositions et des demandes
d'inscription. Le rôle que joue aujourd'hui le Conservateur était
les fonctions autrefois exercées par le Chef du service provincial des
domaines conformément aux dispositions du décret N°75/165 du
25 avril 1976.
B. Les autorités
départementales compétentes pour régler les oppositions et
les demandes d'inscription
65. Deux autorités sont également
compétentes pour régler les oppositions et les demandes
d'inscription au niveau du département : l'une est une
autorité para publique ? dotée de ce pouvoir depuis 1976, il
s'agit de la commission consultative (1) ; l'autre, de par son rôle,
joue et favorise le règlement de ces incidents : il s'agit du
Conservateur foncier (2).
1. L'autorité para-
administrative : la commission consultative
66. La commission examine les oppositions et les demandes
d'inscription reçues avant et pendant les travaux du constat
d'occupation ou d'exploitation. Le législateur a donné
compétence à celle-ci parce que la procédure est
essentiellement administrative et le législateur a voulu dessaisir le
juge judiciaire de tout dossier relatif à l'immatriculation.
L'étude de son organisation et de son fonctionnement mérite
d'être précisée (a) avant de montrer son mécanisme
de règlement desdits incidents (b).
a -L'organisation et les
attributions de la commission consultative.
67. Conformément à l'article 12 du décret
N°76/166 du 25 avril 197643(*), la commission consultative comprend :
· le Sous-préfet ou Chef de district,
président ;
· un représentant du service des domaines44(*), secrétaire ;
· un représentant du service du cadastre ;
· un représentant du Ministère dont la
compétence a un rapport avec le projet ;
· un représentant du service de l'urbanisme si le
projet est urbain ;
· le chef et deux notables du village ou de la
collectivité où se trouve le terrain.
Au regard de ce qui précède, la
commission consultative doit être composée en principe de huit
membres. Le nombre des membres ne doit jamais excéder huit et il ne
doit pas normalement être en deçà de six.
68. Par ailleurs, les attributions de la commission
consultative en matière de procédure d'immatriculation sont
triples :
D'abord, elle constate la mise en valeur des terrains et
émet un avis motivé sur les demandes d'attribution des
terrains ;
Ensuite, en cas d'occupation ou d'exploitation effective,
elle fait procéder aux opérations de bornage de l'immeuble par un
géomètre assermenté du service de cadastre et ce en
présence des riverains ;
Enfin, à l'issue du bornage, un plan et un
procès sont dressés et signés.
b - Le mécanisme de
règlement des oppositions et demandes d'inscription.
69. Nous savons que la commission consultative n'est
compétente que pour les incidents soulevés avant ou pendant la
période de constat d'occupation ou d'exploitation. Lorsque la commission
est saisie d'une opposition ou d'une demande d'inscription, elle adopte un
triple comportement pour les purger. Elle organise un débat,
délibère et donne son avis.
70. S'agissant du débat, il est présidé
par le président de la commission consultative qui en donne les
orientations. La commission doit entendre les différents protagonistes
à savoir le requérant et les éventuels opposants à
l'immatriculation. Chaque partie doit apporter la preuve de ses
prétentions. Elle doit se rassurer que le principe du contradictoire est
respecté tout au long du débat ; faute de quoi l'avis de la
commission sera déclaré irrégulier. La commission
interroge par la suite le chef du village ou du quartier et les
éventuels témoins qui désirent apporter un
éclaircissement sur le terrain, objet de l'immatriculation. Les
déclarations sont enregistrées au fur et à mesure par le
secrétaire de la commission ; après cette interrogation, la
commission procède à une délibération.
71. Pour délibérer, les membres de la commission
consultative se concertent sur la solution à donner pour trancher le
litige, puis la propose aux protagonistes qui peuvent trouver ou non
satisfaction. Dans tous les cas, lorsque les oppositions persistent, la
commission fait un constat et dresse un procès verbal, dans lequel est
consigné l'avis, qu'elle doit soumettre au Gouverneur.
72. Pour ce qui concerne l'avis émis par la commission,
il existe en droit administratif trois catégories d'avis : Avis
simple45(*), avis
conforme46(*), et l'avis
obligatoire47(*). Quelque
soit le type d'avis, le Gouverneur n'est pas tenu de le respecter. Il reste
souverain dans le choix de la décision à donner. L'avis de la
commission doit être émis dans le respect de la loi ; ainsi
l'avis donné par une commission consultative illégalement
constituée est nul et non avenu, et toute décision prise sur la
base de cet avis doit être également déclaré nulle.
C'est dans ce sens que la chambre administrative de la Cour Suprême, dans
une espèce, a décidé :
« ...attendu que la commission consultative qui
a statué le 11 novembre 1997 avait dépassé le nombre de
représentant de la collectivité en ajoutant le chef
supérieur, membre non prévu par le texte ;
...que par conséquent cette commission
été illégalement constituée,...Il s'en suit que
l'avis de cette commission est nul et non avenu. Attendu que le
Ministère chargé des domaines ayant fondé sa
décision sur un avis nul et non avenu, cette décision doit
être également déclarée
nulle... »48(*).
Les recommandations de la commission consultative sont
adoptées à la majorité des membres présents et
valables si le chef du village ou du quartier et deux notables ont
participé aux travaux.
73. Toutefois, le problème de la nature juridique de la
commission se pose. Pour YOSSA Christophe, la commission consultative est un
« organe administratif fonctionnant comme une juridiction en
matière foncière »49(*) . Pour le Professeur Alexandre
Dieudonné TJOUEN, le rôle de la commission se réduit
à un simple organe conciliateur et non juridictionnel. Nous sommes du
même avis d'autant plus que la décision de la commission n'a pas
force obligatoire et ne lie pas les parties.
2. L'implication du Conservateur
foncier dans le processus de règlement des oppositions et des demandes
d'inscription
74. Le conservateur foncier joue un rôle
déterminant dans le processus de purge des oppositions. Il ne
règle pas lui-même les oppositions, mais son rôle
consiste : lorsqu'il a reçu des oppositions ou des demandes
d'inscription, de les notifier au requérant à domicile
élu. Cette notification permet au requérant de prendre
connaissance des oppositions qui sont faites à sa demande
d'immatriculation. Le Conservateur, par ce procédé, cherche
à rapprocher le requérant de l'opposant. Le but recherché
est de faire en sorte que les deux protagonistes puissent trouver un terrain
d'entente. Ainsi dans un délai de trente jours après la
notification des oppositions ou des demandes d'inscription au requérant,
ce dernier doit rapporter mainlevée formelle, soit déclarer y
acquiescer, soit faire connaître son refus d'acquiescement et
l'impossibilité d'obtenir mainlevée50(*). Il faut relever que le
Conservateur ne prend aucune décision, encore moins n'émet pas
d'avis. Son attitude est fonction du comportement des protagonistes.
75. Si le requérant apporte mainlevée formelle,
le conservateur procède à l'immatriculation de l'immeuble ;
s'il déclare y acquiescer, dans le cas où il s'agissait des
demandes d'inscription ; alors les inscriptions demandées seront
portées sur le titre à établir ; s'il s'agissait des
oppositions, le conservateur peut annuler l'immatriculation si la
qualité du requérant fait défaut. Il peut également
demander le redressement ou une nouvelle opération de bornage si la
contestation est relative à l'étendue de la surface
sollicitée. Enfin, si le requérant refuse d'acquiescer ou est
dans l'impossibilité d'obtenir mainlevée, dans ce cas, le
Conservateur foncier soumet le litige au Gouverneur pour son
règlement.
Toutes ces transactions justifient fort bien la volonté
du législateur de vouloir régler les oppositions au niveau du
département.
Paragraphe II: Une possible
extension du règlement des oppositions au delà du
département.
76. Il s'agit ici, de la procédure non contentieuse du
règlement des oppositions non réglées le jour du constat
d'occupation ou d'exploitation effective et aussi celles formulées dans
les délais après la tenue de la commission consultative. Son
règlement se fait par le Gouverneur (A) et dans certaines circonstances
par le Ministre en charge des affaires foncières (B). Toutefois des
recours contentieux peuvent être introduits.
A - Le règlement par le
Gouverneur de province
77. Le Gouverneur de province était totalement exclu
de la procédure d'immatriculation régie par le
Décret N°1976/165 du 25 avril 1976. De nos jours, il joue un
rôle non moindre dans le règlement des oppositions et des
demandes d'inscription non réglées le jour du constat
d'occupation ou d'exploitation effective ou celles qui sont nées
après les travaux de la commission. C'est la fonction qui était
autrefois exercée par le Directeur des domaines. Lorsque le Gouverneur
est saisi d'une opposition ou d'une demande d'inscription, il procède
immédiatement à son règlement. A cet effet, après
avoir consulté le procès-verbal de la commission consultative aux
fins de prendre connaissance de la position de celle-ci, et le Chef du service
provincial des affaires foncières ; il peut par arrêté
autoriser le conservateur :
« à immatriculer le terrain au nom du
requérant, avec inscription des droits le cas
échéant ;
soit à faire exclure avant l'immatriculation, la
parcelle contestée ;
soit enfin rejeter la demande d'immatriculation
»51(*)
78. La décision de rejet de demande doit faire l'objet
de motivation tant par le Gouverneur que par la commission consultative. Une
fois la décision prise, le conservateur foncier notifie, au
requérant ou à l'opposant, la teneur de la décision. Aux
termes de l'alinéa 3 de l'article 20 du décret N°2005/481,
la décision du Gouverneur est susceptible de recours hiérarchique
devant le Ministre chargé des affaires foncières.
B. Les recours contre les
décisions du Gouverneur
79. Le Ministre chargé des affaires foncières
est la dernière autorité administrative qu'il faut saisir en cas
de contestation de la décision du Gouverneur. Le recours devant un
Ministre en droit administratif peut prendre la forme de recours
hiérarchique (1) ou la forme de recours gracieux (2).
1- Le recours hiérarchique
80. Ce recours est exercé en cas de contestation de la
décision prise par le Gouverneur. Lorsque les protagonistes ne sont pas
satisfaits de la décision du Gouverneur ou bien lorsqu'ils constatent
une attitude peu glorieuse de la part de celui-ci, ils peuvent saisir le
Ministre en charge des affaires foncières d'un dossier aux fins de
règlement. Ce dernier peut entériner la décision du
Gouverneur ; tout comme il peut la outre passer. Dans ce cas, il peut
demander par exemple à la commission consultative d'effectuer une
nouvelle descente sur le terrain ; à cet effet, celle-ci va se
réunir pour examiner à nouveau les incidents. Mais cette fois-ci
suivant les orientations à elle données par le Ministre
chargé des affaires foncières.
81. Il est cependant rare de voir une commission consultative
se dédire. Dans tous les cas, le nouvel avis de la commission ne sera
pas loin du premier. La décision du Ministre est exécutoire en
matière de règlement des oppositions et des demandes
d'inscription. Cependant, cette décision peut faire l'objet d'un
recours contentieux. Ce recours ne peut cependant s'exercer qu'après un
recours gracieux préalable.
2. Le recours gracieux
82. Le recours gracieux est une obligation faite par le
législateur, en matière administrative, à tout
requérant de saisir au préalable l'administration avant tout
recours à la juridiction administrative. D'après l'article 12
ordonnance N°72/6, le recours devant la chambre administrative de la Cour
Suprême n'est recevable qu'après rejet d'un recours gracieux
adressé au Ministre compétent ou à l'autorité
statutairement habilitée à représenter la
collectivité publique ou l'établissement public en cause. Le
requérant doit alors connaître toutes les règles relatives
au recours gracieux. Il y a d'abord des règles relatives aux
délais. Le recours gracieux doit être fait dans un délai de
deux mois à compter de la notification ou de la publication de la
décision attaquée. Mais le juge administratif retient
généralement la date à laquelle le requérant a eu
connaissance de l'existence de la décision52(*). Le recours gracieux
préalable doit être rédigé sur papier timbré
à peine de rejet. Mais dans une espèce, il avait
été jugé que le fait pour l'Etat de recevoir un recours
non timbré et d'y donner suite sans donner un avertissement au
requérant de se conformer à cette formalité constitue une
renonciation à soulever ultérieurement en cas de recours
contentieux, une fin de non-recevoir fondée sur cette
irrégularité53(*). Le recours gracieux est d'ordre public.
83. En cas de rejet du recours gracieux préalable, le
recourant dispose d'un délai de soixante jours pour saisir la chambre
administrative de la Cour Suprême d'un recours contentieux. Le
délai du recours contentieux court, pour les actes qui doivent
être notifiés, au lendemain du jour où ils ont
été notifiés ; ou de soixante jours à compter
de la décision du Ministre. La chambre administrative
régulièrement saisie, rend un jugement susceptible d'appel devant
l'assemblée plénière de la même chambre dans un
délai de deux mois.
84. L'inquiétude qui se pose est celle de savoir si le
législateur en prévoyant un recours hiérarchique ne
voulait pas tout simplement le substituer au recours gracieux préalable.
Il nous semble que la procédure d'immatriculation étant
spécifique et ayant des règles spécifiques; et au regard
de la philosophie du législateur à savoir rendre la
procédure plus simplifiée et rapide, le recours
hiérarchique devrait équivaloir à un recours gracieux.
C'est-à-dire que lorsque le Ministre s'est prononcé sur une
question, que le requérant puisse saisir directement la chambre
administrative. Tel semble être la position du législateur de
2005.
Conclusion du chapitre
85. En définitive, la simplification de la
procédure d'immatriculation par le décret N°2005/481 du 16
décembre de 2005 se ressent à deux niveaux. D'abord la
décentralisation de l'instruction de la réquisition
d'immatriculation qui se fait entièrement au niveau de chaque province
si elle ne rencontre pas d'opposition ou de demande d'inscription et la
création au niveau de chaque département d'une conservation
foncière. Cette décentralisation s'accompagne par une
précision du domaine de compétences des différents
intervenants à la procédure d'immatriculation. Ensuite, la
simplification se justifie également dans le domaine du règlement
des oppositions et demandes d'inscription en ce sens que le Gouverneur fait son
entrée pour la première fois dans la procédure
d'immatriculation. Plus encore, le souci du législateur est fondé
prioritairement sur un règlement des oppositions et des demandes
d'inscription au niveau du département.
CHAPITRE II : UNE
PROCEDURE D'IMMATRICULATION RAPIDE
86. La volonté du législateur de rendre la
procédure d'immatriculation directe rapide vient non seulement combler
les attentes de la population, mais également répondre aux
différentes critiques qui ont été adressées au
décret N°75/165 du 25 avril 1976 fixant les conditions d'obtention
du titre foncier. La doctrine a qualifiée l'ancienne procédure de
complexe, de longue, de véritable parcours de combattant.
87. L'avènement à la fin de l'année 2005
du Décret N°2005/481 du 16 décembre 2005, vient
remédier à une situation qui persistait. Ce décret
allège la procédure d'immatriculation en fixant un certain nombre
de délai, en réduisant le nombre d'intervenants à la
procédure et en précisant le rôle de ceux qui y
interviennent aujourd'hui. Bref, le nouveau décret contribue largement
à rendre la procédure rapide. C'est dans l'optique
d'étudier en quoi la procédure innove sur la question de la
célérité de la procédure que nous
analyserons les manifestations de la célérité de la
procédure (section I), sans toutefois oublier de soulever qu'il reste
beaucoup à faire pour atteindre l'objectif escompté (section
II).
SECTION I : LES
MANIFESTATIONS DE LA RAPIDITE DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION DIRECTE
88. Le législateur dans le cadre du décret de
2005, a mis l'accent sur deux notions très chères en
matière de sciences juridiques : il s'agit des délais
et de la publicité. Ainsi, le législateur a écourté
les délais de la procédure d'immatriculation d'une part
(paragraphe I) et a revu les modalités de publicité d'autre part
(paragraphe II).
Paragraphe I: L'abrégement
de la procédure d'immatriculation directe
89. Jusqu'en 2005, la procédure d'immatriculation
était longue et complexe. Elle était également
parsemée de nombreuses irrégularités. Le Professeur
Alexandre Dieudonné TJOUEN souligne que celui qui sollicitait
l'immatriculation pouvait attendre deux ou trois ans, voire plus, pour obtenir
le titre de propriété. Cette situation créait une
insécurité dans le processus d'obtention du titre foncier. Ce
méli-mélo a largement influencé le comportement de la
population qui a trouvé mieux d'occuper anarchiquement, non seulement
les terres du domaine national, mais également celles du domaine public.
Cette occupation anarchique pourrait également se justifier par la
méfiance de la population -vis-à-vis de l'immatriculation.
Conscient de ce phénomène, le législateur a jugé
utile de fixer les délais par étape (A). Il a aussi réduit
subséquemment le nombre des intervenants (B).
A. La fixation des délais
90. La procédure d'immatriculation directe sans
incident englobe deux principales étapes : l'étape
départementale et l'étape au niveau du chef-lieu de province. A
chaque étape, le législateur a, en principe, fixé des
délais (1). Mais cette fixation des délais est sujette à
de nombreuses controverses (2).
1. Le principe de fixation des
délais
91. Le législateur de 2005 précise le temps que
doit mettre un dossier dans les services de chaque intervenant à la
procédure d'immatriculation. Il faut cependant faire la
différence entre des délais dans le cadre d'une procédure
normale et des délais dans le cadre des oppositions.
92. Dans le cadre d'une procédure d'immatriculation
directe normale, lorsque la réquisition d'immatriculation est
déposée auprès de la Sous-préfecture ou du District
territorialement compétent, le Sous-préfet ou le Chef de District
dispose d'un délai de soixante-douze heures pour délivrer un
récépissé attestant le dépôt de la
réquisition, et huit jours pour transmettre le dossier au
Délégué départemental des affaires
foncières. Ce dernier, à son tour, le transmet au Chef de
service départemental des affaires foncières. Dès
réception, celui-ci dispose d'un délai de quinze jours pour
publier un extrait de la demande dans les locaux de son service, de la Sous
-préfecture, du District, de la Mairie et à la chefferie du
village concerné54(*). Cependant, le certificat d'affichage de la
réquisition doit : contenir les indications essentielles du
terrain concerné ; avoir été affiché pendant
au moins un mois avant la descente de la commission sur le terrain.
Nous nous situons jusqu'à ce niveau, dans la phase
administrative de l'instruction du dossier d'immatriculation au niveau
départemental.
93. Après les travaux de constat d'occupation ou
d'exploitation effectués par la commission consultative, le dossier
retourne au Délégué départemental des domaines et
des affaires foncières. Ce dernier, dans un délai de trente
jours, transmet l'ensemble du dossier au Délégué
provincial des mêmes services.
94. Il est par ailleurs paradoxal et regrettable qu'aucun
délai n'est fixé pour l'instruction du dossier au niveau du chef
lieu de province. Que peut signifier le silence de l'administration ? Loin
d'être un magicien pour scruter dans la conscience des hommes, nous ne
saurons donner une réponse exacte. Nous suggérons, qu'il est
temps pour le législateur de fixer les délais à ce stade
de la procédure.
95. Pour ce qui est des délais d'opposition ou de
demandes d'inscription, ils sont restés les mêmes ; mais il
faut néanmoins les rappeler. Le délai court
« à partir du jour du dépôt au District ou
à la Sous préfecture de la réquisition d'immatriculation,
et jusqu'à l'expiration d'un délai de trente jours à
compter de la publication au bulletin des avis domaniaux et fonciers de l'avis
de clôture de bornage »55(*). Passé ce délai, aucune opposition
ou demande d'inscription n'est recevable.
96. Généralement une question se pose lorsque
les textes assignent un délai pour agir à l'autorité
administrative : Quelle peut être la nature du délai
prévu dans le décret de 2005?
Deux cas de figues se présentent. Le délai peut
être impératif ; c'est-à-dire que une fois le
délai expiré, l'autorité est incompétente pour
prendre une décision. Tel est le cas des délais impartis dans le
cadre d'instruction de la réquisition d'immatriculation. En, revanche il
peut arriver que le délai soit simplement incitatif ; dans
ce cas, l'expiration du délai ne retire pas à l'administration la
possibilité de prendre sa décision. Tel est le cas en
matière de recours administratif, gracieux ou hiérarchique ;
lorsqu'à l'expiration du délai, l'autorité
compétente décide de prendre une décision expresse,
négative ou positive. Il est vrai que le juge limite cette
possibilité chaque fois que, à l'expiration du délai,
l'administré est en position d'une décision implicite positive
lui accordant un avantage56(*). Le Conseil d'Etat français estime qu'à
l'expiration du délai, l'autorité administrative est
dépourvue de tout pouvoir de décision57(*).
97. Rappelons que les délais sont fixés
uniquement pour la phase d'instruction administrative départementale de
la réquisition d'immatriculation. Le silence de l'administration en
matière de fixation des délais pour ce qui concerne la phase
technique d'instruction et la phase d'instruction au niveau du chef-lieu de
province, du dossier d'immatriculation ne laisse t-il pas de doute quant
à la philosophie du législateur lors de la réforme de
2005 ? N'est-ce pas là un laxisme du législateur ?
2. Le laxisme du
législateur en matière de fixation des délais dans le
cadre de la procédure d'immatriculation directe
98. La rapidité serait compréhensive si la
fixation des délais à tous les niveaux de la procédure
était effective. Cependant, le législateur a marqué un pas
et s'est arrêté. Le fait d'avoir fixé les délais
uniquement dans la phase d'instruction départementale de la demande
d'immatriculation ne contribue pas tout à fait à la
célérité de la procédure. Le législateur n'a
pas prévu le temps que peut mettre la commission consultative pour
dresser un procès-verbal et le temps que doit mettre un dossier dans les
services provinciaux des affaires foncières. C'est à ces dilemmes
que va se confronter la célérité de la
procédure.
99. S'agissant du temps de l'instruction technique du dossier
au niveau du département, à savoir les travaux de constat
d'occupation ou d'exploitation effective et les opérations de bornage ,
il faut s'en remettre à la diligence du géomètre et de
tous ceux qui interviennent dans l'opération de bornage. Nous ne devons
pas cependant perdre de vue que cette phase est complexe. Il faut souligner que
le géomètre rencontre des difficultés dans l'exercice de
ses fonctions : d'un coté l'insuffisance des
géomètres pour instruire les dossiers d'immatriculation de plus
en plus nombreux et, d'un autre coté le manque de papier de production
pour un service caractérisé par « une bureaucratie
trop paperassière »58(*). Plus encore, le plan de bornage dressé
par le géomètre doit faire une navette entre le service
départemental et le service provincial du cadastre où il permet
au Chef de ce service de vérifier plus tard que le plan annexé au
dossier d'immatriculation qui lui est soumis correspond effectivement à
celui que le service provincial a dans ses archives.
100. Au niveau du chef-lieu de province, un vaste
marché de porte monnaie s'est installé. Le
Délégué provincial et le Chef de service provincial des
affaires foncières, n'étant soumis à aucune obligation
née de l'imposition des délais, organisent l'instruction des
dossiers à leur guise. Les usagers sont tout le temps obligé de
se présenter dans ces services pour faire avancer leurs dossiers.
Cette présence massive des usagers traduit le caractère lucratif
de la procédure d'immatriculation. Le législateur n'a que
changé l'assiette où mangeaient les responsables des affaires
foncières. Au delà de tous ces éléments, le
délai de cinq ou six mois voulu par le législateur pour conduire
la procédure d'immatriculation jusqu'à la délivrance d'un
titre de propriété serait en principe un leurre d'autant plus que
le législateur n'a pas pu prévoir convenablement les
délais dans toutes les étapes de la procédure
d'immatriculation.
101. Il serait judicieux pour le législateur de bien
achever l'excellent travail qu'il a si bien commencé en matière
de fixation des délais dans la procédure d'immatriculation des
terres de la première dépendance du domaine national. Ainsi, il
doit prévoir des délais tout au long de la procédure
jusqu'à la délivrance du titre de propriété
foncière.
B. Une réduction du nombre
d'intervenants à la procédure d'immatriculation
102. La célérité de la procédure
passe également par la réduction du nombre d'intervenants
à la procédure. Moins, il y'aurait d'intervenants, plus la
procédure serait rapide. L'ancienne procédure était
remplie d'intervenants, l'usager ne savait pas qui avait réellement la
charge de la procédure. C'est la raison pour laquelle le
législateur en 2005 a jugé nécessaire de réduire au
maximum certains intervenants à la procédure d'immatriculation.
L'énumération de ces intervenants (1) serait nécessaire
pour comprendre le rôle de ceux qui y sont restés (2).
1- Les autorités n'intervenant plus
dans la procédure d'immatriculation directe
103. Il est toujours bon pour tout usager des services des
affaires foncières de connaître avec précision les
différents intervenants à la procédure d'immatriculation.
Depuis le décret de 2005, le Préfet et le Directeur des domaines
et les responsables des services des domaines n'interviennent plus dans la
procédure d'immatriculation. Pour le Préfet,
l'arrêté préfectoral fixant la date du constat d'occupation
ou d'exploitation et la transmission du dossier d'immatriculation à la
direction des domaines est révolu. Cette tache incombe de nos jours
à des autorités précises à l'instar du
Sous-préfet ou du Chef de District. Le Directeur des domaines examinait
la régularité des pièces produites au dossier
d'immatriculation, lui affectait un numéro, établissait l'avis de
clôture de bornage qu'il faisait publier au journal officiel59(*). Cette fonction est
aujourd'hui du ressort de la compétence d'une autre
autorité : le Chef de service provincial des affaires
foncières.
2- Les autorités ayant de nos jours la charge de
la procédure d'immatriculation
104. Notre objectif ici, est d'éclairer la lanterne de
tout usager des services des affaires foncières lorsqu'il s'engage dans
la voie de l'immatriculation, de connaître les autorités ayant la
charge d'instruire le dossier d'immatriculation. Plusieurs autorités
répondent à cette prérogative. Mais il convient de les
regrouper en deux principales catégories. D'une part les
autorités administratives proprement dites et d'autre part les
autorités relevant des services des affaires foncières et des
services du cadastre.
105. Parlant des autorités administratives, il s'agit
du Sous-préfet, du Chef de District et du Gouverneur. C'est
auprès du Sous-préfet ou du Chef de District qu'il faut
déposer toute réquisition d'immatriculation des terres relevant
de la première catégorie du domaine national. C'est
également ces autorités qui, en principe, président les
travaux de la commission consultative.
Le Gouverneur n'intervient à la procédure que
lorsqu'une opposition persiste au niveau départemental ; c'est
-à- dire lorsqu'une opposition n'a pas pu être
réglée par la commission consultative. Il intervient
également pour des oppositions formulées dans les délais,
après la tenue de la commission consultative.
106. S'agissant des autorités relevant des services des
affaires foncières, ils sont assez nombreux. Nous avons le
Délégué départemental des affaires
foncières. Il est chargé du suivi
des activités relatives à la gestion du
régime foncier dans le département ; de l'instruction des
procédures de gestion du domaine national ; du contrôle et du
suivi de l'effectivité de l'affichage des avis réglementaires
à publier ; de la participation à l'examen des litiges
fonciers. Dans la procédure d'immatriculation, il reçoit les
dossiers de l'immatriculation en provenance de la Sous-préfecture ou du
District qu'il transmet au Chef de service des affaires foncières. Il
sert de courroie de transmission entre le service départemental des
affaires foncières et la Délégation provinciale du
même service. Nous avons également les Chefs de service
départemental et provincial des affaires foncières, le
Conservateur foncier et le Délégué provincial des affaires
foncières60(*).
107. Enfin, nous avons les services du cadastre qui
n'interviennent que dans la phase technique d'instruction du dossier
d'immatriculation. Le géomètre, présent le jour du constat
d'occupation ou d'exploitation, procède au bornage du terrain. Le
bornage est une opération qui consiste à planter des bornes sur
les lignes de séparation des fonds. A cet effet, le bornage produit
alors deux effets : d'abord, il a un caractère déclaratif,
car la seule opération de bornage ne constitue pas un acte translatif de
propriété. Ensuite le bornage a un caractère
définitif car le bornage rend en principe irrecevable toute nouvelle
demande en bornage. Mais, ce caractère n'est pas absolu puisque un
terrain borné peut faire l'objet d'une opération de
reconstitution, de rectification.
Paragraphe II : La
publicité visant la procédure d'immatriculation
108. La réforme de 2005 a également mis
l'accent sur la publicité et, ce en vue de rendre la procédure
d'immatriculation rapide. A cet effet, les modalités de la
procédure ont été revues et corrigées (A).
Toutefois, si cette publicité poursuit un objectif noble, ses
modalités engendrent des conséquences (B).
A. Les modalités de
publicité
109. Deux modes de publicité ont focalisé
l'attention du législateur de 2005. Bien qu'en conservant la
publicité par voie d'affichage (1), le législateur a
repensé la publicité de l'avis de clôture de bornage dans
un bulletin spécialisé (2)
1. La publicité par voie
d'affichage
110. Elle se fait au niveau du département. Le Chef du
service départemental des affaires foncières publie dans les
locaux de ses services, de la Sous-préfecture, du District, de la Mairie
et à la chefferie du village concerné un extrait de la
réquisition d'immatriculation61(*) : C'est l'avis au public de la
réquisition d'immatriculation. Cet avis a pour but d'informer le public
de l'intention du ou des requérants de faire reconnaître leur(s)
droit(s) sur une parcelle du terrain du domaine national ; alors il
doit :
· Contenir les indications essentielles du terrain
concerné à l'instar de la description de l'immeuble ;
· Avoir été affiché pendant au moins
un mois avant la descente sur le terrain de la commission consultative.
La publication de la décision convoquant la commission
consultative rend publique la date de la descente de celle-ci sur le terrain
sollicité en vue d'effectuer les travaux du constat de la mise en
valeur. Cette publication permet à toute personne
intéressée de pouvoir participer aux dits travaux62(*).Cette publicité permet
également de révéler aux yeux du public toutes les
transactions qui se font ou se feront sur le terrain.
2. La publication au bulletin des
avis domaniaux et fonciers
111. Dans l'ancienne procédure, l'avis de clôture
de bornage était publié au journal officiel
spécialisé. La procédure de publication était
longue ; le temps que mettaient la parution de ce journal et sa
présence sur l'étendue du territoire national, rallongeait la
procédure d'immatriculation. Des auteurs, à l'instar du monsieur
André TIENTCHEU NJIAKO, ont critiqué cette pratique. L'auteur est
allé plus loin en proposant que la publication des avis de clôture
de bornage soit faite dans le journal quotidien « Cameroon
tribune »63(*). C'est forcement au regard de nombreuses critiques
adressées à l'encontre de ce mode de publicité que le
législateur en 2005 a créé un bulletin des avis domaniaux
et fonciers. Ce bulletin est publié dans chaque Délégation
provinciale des domaines et des affaires foncières sous les soins du
Délégué provincial des domaines et des affaires
foncières. C'est toujours dans ce bulletin qu'est publié le plan
de bornage. Ce plan doit comporter certaines mentions. Par exemple il
doit : être timbré ; comporter la superficie, le nom du
géomètre ayant procédé au bornage et à la
levée topographique, les coordonnées des sommets, les
références de la décision fixant la date de travaux de la
commission consultative; il doit ressortir les noms de tous les riverains, la
mise en valeur, ainsi que le plan de situation de l'immeuble; aussi doit-il
revêtir le sceau du Chef du service département du cadastre
territorialement compétent64(*). Ce bulletin est publié en français et
en anglais.
112. Un exemple de l'extrait d'un avis de clôture
de bornage du départemental du Mfoundi.
« Le public est informé qu'il a
été procédé suivant procès verbal clos et
arrêté par monsieur NDJANA (Christophe André),
géomètre du cadastre, au bornage d'un immeuble non bâti
consistant en un terrain de forme irrégulière exploité par
M.YONTA (Jean) né le 03 Décembre 1945à Bamenda,
domicilié à Yaoundé, d'une contenance de 2 ha 38 a 88ca
situé à Nyon III, arrondissement de Yaoundé I,
département du Mfoundi.
Ledit terrain est
limité :
Au nord, par le terrain de
M.OMBEDE (André) ;
Au sud, par le terrain de M.BIDIMA
(Clément) ;
A l'est, par la rivière
Nsas ;
A L'ouest, par le terrain de
M.ATANGANA (Donatien)
Cet immeuble à fait l'objet d'une demande du titre
foncier du 31 mars enregistré sous le N°19338 du 31 octobre 1983
visé le 18 novembre 1983 n°15541, volume folio
206 »65(*).
Nous constatons que cet extrait est conforme aux
instructions du Ministre des domaines et des affaires foncières.
Cependant, le respect de ces instructions ne semble pas faire
l'unanimité. On assiste à des publications des avis de
clôture de bornage ne donnant pas toutes les informations
nécessaires.
Ainsi dans un extrait du bulletin des avis domaniaux et
fonciers pour le centre, on peut lire :
« le public est informé qu'il
a été procédé au bornage d'immatriculation
dans le département du Mfoundi pour le compte de Mme EBENDA Marthe
épouse YOMO né le 24 Mars 1965 à Yaoundé ,
d'une contenance de 382 m2 situé à Etoug-Ebe, arrondissement de
Yaoundé III »66(*)
113. Cet extrait montre à suffisance que les
instructions du Ministre et l'exigence des dispositions des textes y relatifs
ne sont pas respectées et par conséquent les informations, que
fournit ce bulletin, ne donnent pas la situation juridique exacte de
l'immeuble. Il est temps, soit pour le législateur, soit pour le
Ministre chargé des affaires foncières d'imposer à chaque
Délégation provinciale de respecter la loi,
c'est-à-dire que l'avis publié doit contenir toutes les
informations exigées par la loi.
114. Notre objectif ici, était de montrer en quoi la
création d'un bulletin provincial des avis domaniaux et fonciers
contribue à la célérité de la procédure. On
peut dire que la suppression de la publication des avis de clôture de
bornage au journal officiel ; supprime par conséquent le temps que
prenait ce journal pour sa parution sur l'ensemble du territoire national. La
création du bulletin va favoriser sa parution dans l'espace et dans le
temps. Par exemple si le bulletin est publié le premier de chaque mois,
il y'aurait de forte probabilité qu'il se retrouve dans l'intervalle
d'une semaine sur l'ensemble des localités de la province ;
contrairement au Journal Officiel qui mettait des mois. La distribution de ce
bulletin peut être rapide dans une province et lente dans une autre,
selon que les voies de communication sont enclavées ou
désenclavées, selon que les moyens techniques à l'instar
des véhicules soient suffisants et disponibles.. Bref, la contribution
de la création du bulletin à la célérité de
la procédure pourrait également se justifier dans les effets de
la procédure.
B. Les effets de la
publicité
115. La publication de la réquisition d'immatriculation
par voie d'affichage et la publication des avis de clôture de bornage
dans un bulletin spécialisé produisent deux principaux
effets : D'une part le rapprochement de l'administration des affaires
foncières de ses usagers (1) et d'autre part le caractère
opposable de cette publicité (2).
1. Le rapprochement de
l'administration des affaires foncières de ses usagers
116. Le fait que l'avis de clôture de bornage
était autrefois publié par les soins de la Présidence de
la République au journal officiel rallongeait non seulement la
procédure d'immatriculation, mais également éloignait
l'administration des affaires foncières de ses usagers. Le Journal
Officiel publié à Yaoundé mettait des semaines, voire des
mois pour arriver dans certaines localités du pays. Ce journal arrivait
même quand le délai imparti pour faire opposition était
dépassé ; ce qui entraînait des grincements de dents.
Aussi certains camerounais qui habiteraient des villages éloignés
des centres urbains, se voyaient forclos alors qu'ils avaient des
prétentions à élever sur le terrain à immatriculer.
Ce délai est de trente jours à compter de la publication au
journal officiel aujourd'hui bulletin des avis domaniaux et fonciers. La
procédure d'immatriculation directe prenait de ce fait un coup dans sa
sécurisation.
117. La création d'un bulletin des avis de
clôture de bornage vient pallier ce manquement. L'on juge que l'avis de
clôture de bornage qui est publié dans ce bulletin favorise non
seulement la célérité dans la mesure où le temps
que va mettre le bulletin pour arriver dans les localités de la
procédure serait relativement court mais elle permet à toute
personne intéressé de faire opposition ou demander des
inscriptions à temps. Le but poursuivi par le législateur est de
rapprocher l'administration des affaires foncières de ses usagers en
ramenant la mise en oeuvre de la procédure d'immatriculation directe au
niveau de la province67(*).
2. Le caractère opposable
de la procédure
118. La force attachée à la publicité est
d'attirer l'attention de tout intéressé, des transactions qui se
font ou se feront sur le terrain, objet de la procédure de
l'immatriculation. Ainsi, après les délais impartis pour faire
opposition après la publication de l'avis de clôture de bornage au
bulletin spécialisé à cet effet, des effets naissent. La
publicité produit à l'égard des tiers un effet :
l'opposabilité. En effet, lorsque aucune opposition ou demande
d'inscription n'est soulevée dans le délai légal, elle
sera frappée d'inopposabilité parce que hors délai. Ainsi
les oppositions et les demandes d'inscription qui ne sont pas faites à
partir du dépôt de la réquisition d'immatriculation
à la Sous-préfecture ou au District jusqu'à l'expiration
du délai de trente jours à compter de la publication de l'avis
de clôture au bulletin des avis domaniaux et fonciers seront forclos
parce que hors délai. Passé ce délai, personne ne peut
plus contester la force de la procédure de l'immatriculation même
si les causes et faits allégués viennent à
démontrer les irrégularités commises. Ces personnes
n'auront droit qu'à un recours soit pour annulation du titre de
propriété établi, soit pour dommages et
intérêts conformément à l'article 2 nouveau
alinéa 1du décret du 16 décembre 2005, qui
dispose : « Toute personne dont les droits ont
été lésées par suite d'une immatriculation, n'a pas
de recours sur l'immeuble, mais seulement en cas de dol, une action
personnelle en dommages-intérêts contre l'auteur du
dol ».
SECTION II : LES ELEMENTS
POUVANT FACILITER LA CELERITE DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION DIRECTE
119. Plusieurs éléments sont à même
de favoriser la rapidité de la procédure. Loin d'être
exhaustif dans leurs énumérations, nous nous limiterons sur deux
principaux éléments: Les frais y afférents (Paragraphe I)
et l'attitude des intervenants à la procédure d'immatriculation
directe (Paragraphe II).
Paragraphe I: Le respect des frais
afférents à la procédure d'immatriculation directe
120. Rappelons que le principe de la gratuité de la
procédure s'observe uniquement des les travaux topographiques du
cadastre sur les terrains déjà titrés et qui vont faire
l'objet des transactions privées68(*). Les frais dont nous étudions sont
ceux prévus par la loi de finance N°91/001 du 30 juin 1991
relatifs aux prestations fournies dans le cadre de la procédure
d'immatriculation (A). En dehors de ces différents frais, le
requérant supporter des dépenses supplémentaires (B).
A. Les frais prévus par la
loi de finance de 1991
121. Aux termes de l'article 19 de l'ordonnance N°74/1 du
06 juillet 1974 fixant le régime foncier : «
les opérations foncières donnant lieu à perception de
droit sont les suivants :
· établissement du titre
foncier ;
· inscriptions diverses dans le livre
foncier ;
· délivrance de relève des inscriptions
du livre foncier ou de divers certificats à la demande des personnes
morales ;
· travaux topographiques, topo métriques ou
cadastraux ».
122. Par ailleurs, l'article 14 de la loi de finance
détermine la fiscalité foncière, il est accompagné
d'une circulaire N°000004/L.10/MINUH/D000 du 14 décembre 2000
portant modalités de son application. Notre travail consiste, loin de
donner tous les frais afférents à toutes les opérations
foncières, à nous attarder seulement aux frais à engager
lors de la procédure d'immatriculation. A cet effet, tout candidat
à l'immatriculation directe doit verser une somme de trois mille francs
comme frais d'ouverture du dossier. Chacun des responsables intervenant
à la procédure émet un état de cession qui fixe le
montant des frais à payer entre les mains du receveur des domaines. Ce
montant varie en fonction de l'opération sollicitée par le
requérant ou par l'opposant.
Pour le requérant, l'établissement du titre
foncier par voie d'immatriculation directe est : de cinq franc par
mètre carré dans la zone urbaine avec un minimum de perception de
cinq mille franc ; et de un franc le mètre carré dans la
zone rurale avec un minimum de trois mille à percevoir.
Les bornages d'immatriculation donnent droit à la
perception d'une redevance minimale de vingt cinq mille francs pour une
superficie de cinq mille mètre carré en zone urbaine et
inférieure ou égale à cinq hectares en zone rurale. Ces
droits sont perçus avant l'exécution des travaux ;
majorité de 10 %69(*).
123. La circulaire précise également que avant
de procéder à l'établissement du titre foncier, le
conservateur se doit de s'assurer que les frais complémentaires qui
sont en zone urbaine de deux mille francs par are supplémentaire en
sus pour une superficie supérieure à cinq mille mètre
carré ; en zone rurale de cinquante mille francs pour une
superficie comprise entre cinq hectares et vingt hectares ; dix mille
francs par are supplémentaire au-delà de vingt hectares. Le
Conservateur doit également s'assurer que ces frais ont
été acquittés auprès du receveur des domaines, qui,
dans ce cas, est tenu d'exiger du responsable du cadastre, ayant signé
l'état de cession la communication du plan de l'ensemble du terrain
borné
124. Pour les opposants, c'est-à-dire tous ceux qui
veulent faire opposition ou demander une inscription d'un droit réel ou
d'une charge, ils sont tenus de verser la somme de trois mille francs si
l'opposant est une personne physique et de cinq mille francs si l'opposant est
une personne morale.
B. Les frais
supplémentaires à la charge du requérant
125. En dehors des sommes exigées par la loi, le
requérant doit engager des dépenses supplémentaires. Par
exemple, le décret du 16 décembre 2005 prévoit que le
requérant doit lui même fournir les bornes ; il doit
également assurer le transport des membres de la commission
consultative. Parfois le requérant peut, dans certaines circonstances,
héberger les membres de la commission. Cette prise en charge des frais
de transport constitue un goulot d'étranglement pour certaines
catégories de la population. La population villageoise, à
majorité pauvre ne pourrait pas supporter ces divers frais ; ce qui
entraînerait un grand découragement à recourir à la
procédure d'immatriculation.
126. De tout ce qui précède, il ressort que de
nos jours les frais afférents à la procédure
d'immatriculation restent élevés du moins pour les camerounais
pauvres. Le déboursement d'une centaine de mille pour devenir
propriétaire va paraître utopique dans le milieu rural. Par
contre, dans les centres urbains, cette somme parait dérisoire en ce
sens que ladite somme représente un faible pourcentage à la
valeur vénale des terrains et au regard de la composition cosmopolite de
la population urbaine où chacun cherche à se loger ;
où les riches côtoient les pauvres.
127. La suppression de la prise en charge des frais de
transport et éventuellement les frais d'hébergement par le
requérant et l'allocation d'un budget à cet effet à la
commission consultative contribueront largement à la rapidité de
la procédure.
Paragraphe II: L'attitude des
intervenants à la procédure d'immatriculation
128. Deux ministères interviennent dans la
procédure d'immatriculation : Le Ministère de l'administration
territoriale et de la décentralisation à travers le
Sous-préfet, le Chef de District et du Gouverneur ; et le
Ministère des domaines et des affaires foncières par le biais des
responsables des affaires foncières. L'attitude de ces différents
responsables peut retarder ou faciliter la rapidité de la
procédure d'immatriculation. La dissociation du comportement des
responsables administratifs (A) de ceux des affaires foncières (B)
illuminera notre réflexion.
A. L'attitude souhaitable des
autorités administratives.
129. Nous présenterons d'abord le comportement actuel
des responsables en charge de la procédure d'immatriculation avant
d'envisager l'attitude que les usagers attendent d'eux.
130. Aux termes de l'article 12 nouveau alinéa 2 du
décret du 16 décembre 2005, le Sous-préfet ou le Chef de
District, président de la commission consultative, doit personnellement
diriger les travaux de celle-ci et non par un quelconque représentant,
conformément à l'instruction N°000008 du 29 décembre
2005. Cette exigence faite à ces derniers peut susciter d'énormes
difficultés dans l'instruction des dossiers d'immatriculation. Si ces
autorités n'avaient que ces taches à accomplir, aucun
problème ne se poserait; il en va autrement lorsque nous savons que ce
soit le Sous-préfet ou le Chef de District, ils exercent d'autres
fonctions au sein de l'administration territoriale. Il représente
l'ensemble du gouvernement et de ce fait, ils coordonnent les activités
de celui-ci dans leurs circonscriptions administratives respectives. Ces
autorités sont de plus en plus occupées. Ils ne peuvent pas
abandonner leurs bureaux pour superviser tout le temps les travaux de la
commission consultative. Malgré les instructions du Ministre, certains
chefs de circonscription se font représenter lors des travaux mais
réservent leurs signatures.
131. Dans l'environnement sociopolitique, le
Sous-préfet ou Chef de District, à une période va
préparer l'organisation des consultations électorales. Dans de
telle situation, l'instruction du dossier d'immatriculation ne respectera plus
le temps voulu par le législateur.
Par ailleurs, lorsque le président de la commission
consultative est dans l'impossibilité de superviser les travaux de la
commission, il se fait « prier » par les usagers. Ces
derniers préparent parfois « l'enveloppe » du
Sous-préfet ou du Chef de District à l'avance dans l'intention de
faire avancer rapidement leurs dossiers. La corruption à ce niveau va
grandissante. Elle se manifeste de plusieurs manières. Monsieur Jean
Philippe GUIFFO, dans le même ordre d'idées, souligne que
« la voiture du Sous-préfet ou du Chef de District n'a
jamais de carburant »70(*). Par conséquent, il revient au
requérant d'acheter les bons de carburant pour se voir servir. Ce
comportement déloyal des autorités administratives permet de
qualifier la procédure comme un « véritable
serpent de mer ». Cette attitude favorise le
découragement à recourir à l'immatriculation car les
usagers, ne pouvant pas satisfaire à toutes ces exigences, ne
bénéficieront pas de la célérité de la
procédure.
132. De tout ce qui précède, marquons un temps
d'arrêt et interrogeons nous sur le comportement que devrait adopter les
différentes autorités administratives qui interviennent dans la
procédure d'immatriculation. Il est souhaitable que le
Sous-préfet se fasse représenter par un de ses adjoints au regard
des tâches qui l'attendent ; ils doivent également s'incliner
devant le principe de la gratuité des services publics. Enfin il faut
qu'une commission de contrôle soit instituée au niveau du
département et du chef-lieu de province avec pour mission : de
contrôler les manoeuvres dilatoires des autorités
administratives ; de faire respecter les délais impartis à
chaque étape de la procédure. Une force juridique serait
nécessaire pour les décisions de cette commission
spéciale, c'est-à-dire que les décisions qu'elle prendra,
pourraient servir de base à une sanction disciplinaire ou
répressive.
B. L'attitude des responsables des
services des affaires foncières et du cadastre
133. Il s'agit des Délégués
départemental et provincial des affaires foncières ; des
Chefs de service départemental et provincial des affaires
foncières, du Conservateur foncier et du géomètre. Les
responsables des services des affaires foncières ont la maîtrise
de la procédure d'immatriculation directe, ils peuvent faire avancer
rapidement l'instruction de la réquisition de l'immatriculation, tout
comme ils peuvent la faire retarder. Ils sont l'alpha et
l'oméga de l'immatriculation. Avec cette qualité, ils sont
champions de l'inobservation des délais fixés par
l'exécutif ; ils trouvent toujours à dire où à
faire là où tout parait être parfait ou
irréprochable. Cette attitude peut se justifier dans la mesure où
les textes répressifs ne sont pas suffisamment appliqués ;
mais aussi ne sont pas conformes ou adaptés aux
irrégularités commises au cours de la procédure et qui
doivent être sanctionnées. Bref, il n'existe pas de
véritable corps de règles sanctionnant les manoeuvres
déloyales orchestrées au cours de la procédure
d'immatriculation.
134. Si au niveau départemental, la fixation des
délais peut influencer le comportement des autorités en charge de
la procédure d'immatriculation, cette influence serait de moins en moins
ressentie au niveau des services provinciaux des affaires foncières,
puisque le législateur n'a pas trouvé utile d'y fixer les
délais. Le législateur a déplacé les
difficultés d'un point à un autre. La corruption qui était
autrefois basée uniquement au niveau départemental se converge
aujourd'hui dans les services des affaires foncières au niveau du
chef-lieu de province. Par exemple dans les couloirs de la
Délégation provinciale des domaines et des affaires
foncières du centre, n'entend-on pas parfois certains usagers dire qu'il
faut « faire le geste » pour que le dossier avance
normalement.
135. Le service du cadastre, par le biais des
géomètres véreux, concourt à l'arnaque des usagers.
Comme agents techniques, ils trompent la vigilance des requérants qui ne
savent rien sur le métier de géomètre. Il arrive
même que certains géomètres procèdent au bornage du
terrain avant ou même longtemps après la tenue de la commission
consultative. Les géomètres ont plusieurs astuces pour arnaquer
les requérants ; par exemple lorsqu'il faut vérifier,
rectifier ou supprimer les limites d'un terrain, l'article 14 de la loi de 1991
prévoit que le requérant doit : débourser vingt cinq
mille francs comme un droit fixe, avant toute descente sur le terrain ;
cinq mille francs par borne reconstituée, rectifiée ou
implantée. Mais en pratique le géomètre ne se limite pas
aux taux fixés, ils réclament parfois des sommes faramineuses
pour ces travaux. Un autre lieu où le géomètre se fait du
beurre, c'est dans le tirage des plans. Le géomètre
généralement fixe un taux forfaitaire sans tenir compte de la
dimension du format71(*).
Monsieur André TIENTCHEU NJIAKO qualifie cette pratique d'une
« gymnastique dont les services du cadastre détiennent
seuls le secret »71(*)
136. Il serait judicieux lorsque le requérant
dépose sa réquisition d'immatriculation, que celle-ci suive son
cours normal sans son intervention sauf lorsqu'une opposition ou une demande
d'inscription de droit ou de charge est formulée. Dans cette situation,
il doit être informé par le biais de son conseil,
conformément à l'article 18 nouveau alinéa 1 du
décret N°2005/481 du 16 décembre 200572(*). Il faut en outre que les
frais exigés soient ceux prévus par les textes.
137. En somme, le strict respect des frais afférents
à la procédure et le comportement loyal des différents
intervenants à la procédure d'immatriculation pourraient
faciliter la rapidité dans l'instruction du dossier
d'immatriculation.
Conclusion du chapitre
138. Il était question dans ce chapitre de montrer les
apports du décret de 2005 sur la question de la
célérité de la procédure d'immatriculation. La
rapidité de la procédure se manifeste par plusieurs
éléments : d'abord la fixation des délais à
une certaine phase de l'instruction de la réquisition
d'immatriculation ; ensuite la réduction du nombre des
intervenants. Cette suppression a pour finalité de réduire le
temps de traitement du dossier d'immatriculation. Enfin la grande innovation
reste la création d'un bulletin des avis domaniaux et fonciers au niveau
de chaque province. Toutefois, ce qui permettrait véritablement la
célérité de la procédure d'immatriculation, reste
le comportement des différents intervenants à travers le respect
scrupuleux des différents textes régissant la procédure
d'immatriculation.
CONCLUSION PREMIERE PARTIE
139. En définitive, il a été question
dans ce titre d'analyser les dispositions du décret N°2005/481 du
16 décembre 2005. Après ces analyses, il ressort que la nouvelle
procédure d'immatriculation directe est caractérisée d'une
part par sa simplification à travers une décentralisation au
niveau de chaque province: la procédure se déroule en principe
à l'intérieur des provinces et surtout le création de la
conservation foncière au niveau de chaque département ;
à coté de cette décentralisation, se trouve la
déconcentration des pouvoirs avec la clarification des rôles de
chaque intervenant à la procédure d'immatriculation. D'autre
part, la nouvelle procédure d'immatriculation est également
caractérisée par sa célérité. Cette
célérité se manifeste par la fixation des délais
à une certaine étape de la procédure, la réduction
du nombre d'intervenants. La plus grande rénovation reste la
création d'un bulletin des avis domaniaux et fonciers au niveau de
chaque province en remplacement du journal officiel. La
célérité de la procédure dépendra
également du comportement des responsables ayant la charge de
celle-ci
140. Toutefois, si la nouvelle procédure
d'immatriculation est rapide et simplifiée, elle ne va pas sans poser de
difficultés.
SECONDE PARTIE : LES
DIFFICULTES RENCONTREES LORS DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION
SECONDE PARTIE
LES DIFFICULTES RENCONTREES LORS DE LA PROCEDURE
D'IMMATRICULATION DIRECTE
141. La procédure d'immatriculation directe peut se
dérouler sans difficultés. Elle peut être également
confrontée à de nombreuses difficultés. Selon le
dictionnaire le Petit LAROUSSE, la difficulté est définie comme
le caractère de ce qui est difficile, c'est-à-dire qui ne se fait
qu'avec effort ou avec peine. Alors la volonté du législateur, de
simplifier et rendre la procédure d'immatriculation rapide, est
confrontée à diverses difficultés rencontrées sur
le terrain et dans les bureaux. Ces difficultés compliquent davantage la
procédure. Lorsqu'elles surviennent, elles rendent la procédure
complexe et lourde car il va falloir les résoudre. De nos jours, il est
de plus en plus rare de voir une procédure d'immatriculation se
dérouler sans que le requérant ne se désolidarise du
comportement des responsables intervenants dans le cadre de la procédure
d'immatriculation directe. Au regard de tous ces éléments, nous
sommes amené à étudier ces différentes
difficultés. Ainsi, nous analyserons l'étude des
difficultés relatives aux incidents à la procédure d'une
part (chapitre I) et celles relatives à la mise en application de la
procédure d'immatriculation d'autre part (chapitre II).
CHAPITRE I : LES DIFFICULTES
RELATIVES AUX INCIDENTS A LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION
DIRECTE
142. Les incidents sont des différentes contestations
qui peuvent être soulevées pendant la procédure
d'immatriculation. Lorsqu'ils surviennent, ils doivent être
réglés avant la continuité de la procédure. Les
incidents formulés produisent des effets à l'égard de la
procédure. Ils perturbent la procédure d'immatriculation et vont
même jusqu'à la faire cesser dans certains cas. Le
législateur a expressément prévu certains incidents qui
peuvent survenir au cours de la procédure d'immatriculation directe
(Section I). Mais, il y existe des incidents non prévus par le
législateur qui sont susceptibles de survenir au cours de la
procédure (Section II).
SECTION I : LES
INCIDENTS EXPRESSEMENT PREVUS PAR LE LEGISLATEUR
143. Le législateur a prévu deux
catégories d'incidents qui peuvent survenir au cours de la
procédure d'immatriculation des parcelles de terres de la
première dépendance du domaine national. Il s'agit des
oppositions et des demandes d'inscription (paragraphe I). Ces incidents
produisent des effets sur l'ensemble de la procédure (paragraphe II).
Paragraphe I : L'analyse
des oppositions et des demandes d'inscription
144. L'étude des oppositions et des demandes
d'inscription de droit réel ou charge se comprendra si nous mettons en
exergue leur domaine (B) et leurs conditions (A).
A. Les conditions pour faire
opposition ou demander une inscription
145. Pour faire opposition, plusieurs conditions sont
exigées : les conditions relatives à l'auteur, aux
délais et à la forme de l'opposition ou de la demande
d'inscription.
1- L'auteur de l'opposition ou de la
demande d'inscription
146. Aux termes de l'article 16 nouveau du décret
N°2005/481 du 16 décembre 2005 « à partir du
jour du dépôt au District ou à la Sous-préfecture de
la réquisition d'immatriculation, et jusqu'à la publication au
bulletin des avis domaniaux et fonciers de l'avis de clôture de bornage,
toute personne intéressé peut intervenir soit par voie
d'opposition (...) ; soit par demande d'inscription ».
147. Il se dégage de ce texte que, peut faire
opposition, toute personne ayant intérêt. Aussi l'auteur de
l'opposition ou des demandes d'inscription doit être un tiers à
la procédure d'immatriculation, c'est-à-dire une personne autre
que le requérant comme le souligne Mlle NENZEKO KAGHO Clarisse
Julienne73(*). L'opposant
peut alors être une personne physique ou morale dont l'immatriculation
préjudicie à ses droits ; de même une
collectivité coutumière peut s'opposer pour le compte de ses
membres. Cependant, l'intérêt doit être suffisant pour faire
opposition ou demander une inscription. Ainsi, le titulaire d'une autorisation
d'exploiter de l'or à un intérêt suffisant pour faire
opposition, lorsque le législateur lui donne le droit d'occuper le
terrain domanial74(*).
Toutefois, la chambre administrative dans une espèce a
déclaré l'opposition fantaisiste75(*).
148. L'opposition est un acte conservatoire76(*). De ce fait, on peut admettre
qu'une personne sans mandat puisse faire opposition en tant que gérant
d'affaires77(*). Mais,
à la différence des règles de la gestion d'affaires,
l'intéressé doit intervenir personnellement au litige pour
soutenir l'opposition formée à son intérêt. Dans le
cadre de la demande d'inscription de droits ou des charges, seuls les
créanciers jouissant d'un droit de gage sur le terrain ou les
copropriétaires d'une part, d'autre part, ceux prétendant aux
droits susceptibles de publication, sont en droit de faire une revendication.
Toutefois, l'opposant est un demandeur, comme tel il doit faire la preuve de
ses droits.
2. La forme et le délai de
l'opposition
149. Contrairement au décret de 1932 qui instituait
deux formes pour faire opposition à savoir une déclaration orale
et une déclaration écrite ou lettre recommandée78(*), le législateur de 2005
a opté pour une seule forme : La forme écrite. Ainsi, les
oppositions et les demandes d'inscription sont faites par requête
timbrée comportant l'indication des noms, prénoms, domicile des
intervenants, les causes d'intervention et l'énoncé des actes,
titres ou pièces sur lesquels elles sont appuyées79(*). Il faut également
retenir que la cause de l'opposition ou de la demande d'inscription doit
être fondée et toute opposition fantaisiste peut entraîner
la sanction de son auteur.
150. La question de la forme de l'opposition pose
problème. Il nous semble que le législateur en se penchant
favorablement sur la forme écrite de la requête, a certainement
oublié le contexte social du cameroun. Le taux de scolarisation est
très faible dans certaines localités du pays. La population
villageoise, en majorité sous scolarisée, ne peut pas satisfaire
à ces exigences du législateur, car ne sachant ni lire et ni
écrire. Dans de telle situation, que peut-elle faire ? Il est
urgent pour le législateur de prévoir la forme orale afin de
pouvoir permettre à certaines catégories de la population de
faire des déclarations orales qui seront consignés dans un
registre prévu à cet effet. Ces déclarations peuvent
être adressées : soit au secrétaire de la commission
consultative pendant les travaux du constat d'occupation ou
d'exploitation ; soit au Conservateur foncier après la tenue de la
commission consultative. En somme, il est temps pour le législateur de
prévoir les deux formes, écrite et orale, pour faire opposition.
L'opposition et la demande d'inscription doivent être faites dans le
délai.
151. Le délai pour faire opposition ou pour demander
une inscription court à partir du jour du dépôt de la
réquisition d'immatriculation, à la Sous-préfecture ou au
District et, ce jusqu'à l'expiration d'un délai de trente jours
après la publication de l'avis de clôture de bornage au bulletin
provincial des avis domaniaux et fonciers.
Quelle peut être la nature de ce délai ? Le
délai imparti est absolu et d'ordre public. L'administration doit
d'office déclarer une opposition forclose si elle est faite après
le délai.
Dans une espèce, la chambre administrative de la Cour
Suprême a annulé un acte pris par le Ministre de l'Urbanisme et de
l'Habitat dans le cadre d'une contestation faite hors délai. En
l'espèce, sieur MBARGA Raphaël a introduit une requête le 17
septembre 1987 auprès de la chambre administrative de la Cour
Suprême tendant à l'annulation pour excès de pouvoir de
l'arrêté N°00211/Y.7/MINUH/D300 du 20 avril 1987 portant
rectification du titre foncier N°10839/Mfoundi. En effet, le demandeur par
requête du 17 mars 1981 a sollicité l'immatriculation officielle
de son terrain de 30 ha 45 a 9ca sis à Yaoundé III Etoug-ebe. La
procédure a été régulièrement suivie, mais
curieusement un arrêté du Ministre a ordonné la
rectification, suite à une opposition de Sieur LOLO Simon et Consorts,
formulées quelques mois après l'immatriculation. Le juge, en bon
droit, a décidé que l'arrêté du Ministre violait non
seulement les articles 16 et 39 alinéa 2 du décret N°76/165
du 27 avril 1976 portant condition d'obtention du titre foncier, mais
également, le Ministre a reçu les oppositions hors délai
suivant ces termes « attendu qu'il n'est pas dénié
dans le cas actuel que les intérêts du requérant et
même des acquéreurs de bonne foi, étaient, en jeu, le
Ministre se devait donc de se garantir de toutes les dispositions
réglementaires pour procéder comme il l'a fait à la
rectification du titre foncier »80(*).
B. Le domaine de l'opposition et
de la demande d'inscription
152. L'objet de l'opposition diffère de celui de la
demande d'inscription. Cette différence nous oblige à
étudier séparément le domaine de l'opposition d'une part
(1) et le domaine de la demande d'inscription d'autre part (2).
1- L'objet de l'opposition
153. L'opposition a un objet double : la contestation de
l'auteur de l'immatriculation et la contestation de l'étendue de la mise
en valeur.
154. Pour ce qui est de la contestation de l'auteur de
l'immatriculation, on conteste la capacité ou l'intérêt du
requérant qui sollicite l'immatriculation, c'est-à-dire que celui
qui recours à l'immatriculation n'est pas celui-là qui devrait le
faire ; soit parce que n'ayant pas mis le terrain en valeur ; soit
qu'il n'est pas le propriété coutumier. Par ailleurs, lorsqu'un
terrain a été mis en valeur par plusieurs personnes ou une
collectivité, l'un d'eux ne peut prétendre immatriculer ledit
terrain en son nom seul, car il n'a pas pouvoir. Cette situation échappe
parfois au contrôle des autorités en charge de l'immatriculation.
Enfin, la contestation de l'auteur de la mise en valeur du terrain peut se
justifier également dans le cadre de la dévolution
successorale.
155. S'agissant de la contestation relative à
l'étendue de la mise en valeur, l'auteur de l'immatriculation ne doit
mentionner que la superficie exacte qu'il a effectivement mise en valeur dans
sa réquisition d'immatriculation. Il ne doit en aucun cas
déclarer une superficie autre que celle mise en valeur. S'il arrive
qu'il le fasse en empiétant sur la propriété
d'autrui ; ce dernier est en droit de s'opposer aux fins de rectification
du mètre carré en sus de la superficie initiale. L'affaire KAMDEM
Lazare illustre ce cas. En l'espèce, Sieur KAMDEM Lazare a saisi le 20
juillet 1988, le président de la chambre administrative de la haute
juridiction aux fins d'annulation de la décision
N°00120/Y.6/MINUH/D110 du 09 février 1988 du Ministre de
l'urbanisme et de l'Habitat portant réglementation de son opposition sur
le terrain du domaine national d'une superficie de 3 ha 38 a 53 ca sis à
Baleng, arrondissement de Bafoussam, département de la Mifi.
En effet, M. KAMDEM s'était opposé en demandant
l'exclusion d'une parcelle de 1392 m2 à son profit. Mais la
commission consultative a exclu 400m2 au lieu de 1392
m2. M.KAMDEM a saisi le Ministre qui, dans sa lettre
N°4649/Y.6/D110 du 1 novembre 1988 adressée à monsieur le
Sous-préfet de la Mifi et dans laquelle il
précise « s'agissant de l'affaire KAMDEM contre SOB
Jacques Richard, une superficie de 1392m2 doit être
attribuée à KAMDEM au lieu de 400m2 proposés
par les précédentes commissions »81(*). Au regard de ces
pièces produites, le président de la chambre administrative a
accordé un sursis à exécution82(*).
2. Le domaine de la demande
d'inscription
156. Lorsqu'une personne fonde sa prétention sur
l'existence d'un droit réel ou d'une charge susceptible de figurer sur
le titre de propriété à établir, il peut demander
l'inscription desdits droits. La demande d'inscription a un objet : la
prétention élevée sur l'existence d'un droit réel
ou d'une charge susceptible de figurer sur le titre à
établir.83(*)
157. La demande d'inscription pose le problème de sa
recevabilité. Sont recevables les droits et charges, susceptibles de
figurer sur le titre, qui sont soumis à la formalité de
publication. A cet effet, les droits et les charges acquis
antérieurement ou postérieurement au dépôt de la
réquisition d'immatriculation peuvent en principe être inscrits
jusqu'à expiration des délais pour faire opposition ;
passé ce délai, ils seront déclarés forclos.
158. Toutefois un doute persiste sur la détermination
des droits et des charges qui peuvent être soumis à la
formalité de publication. En d'autres termes, quels sont les droits
réels et charges qui peuvent faire l'objet d'une demande d'inscription
au cours de la procédure d'immatriculation ? La réponse
à cette question nécessite une analyse minutieuse de ces
différents droits, car tous les droits ne sont pas susceptibles de
publication.
159. Le droit réel peut être défini comme
un pouvoir juridique reconnu à une personne, et qui porte directement
sur une chose. Le code civil prévoit deux catégories de droits
réels : droits réels principaux et droits réels
accessoires. Le code civil a énuméré dans son article 543
un certain nombre de droits réels. Mais cette énumération
a fait l'objet de remous au sein de la doctrine et de la jurisprudence
notamment sur la question de savoir si ces droits sont limitatifs ou
énumératifs.
Une partie de la doctrine, à l'instar de AUBRY et
RAU84(*), a essayé
de montrer que le nombre des droits réels contenus dans le code civil
est limitatif : c'est la thèse d'une liste close des droits
réels. Par contre La jurisprudence française à travers
l'arrêt Coquelard85(*) a admis que les droits réels contenus dans
l'article 543 du code civil ne sont qu'énumératifs. Dans cette
espèce elle décide « Attendu que les articles 544,
546 et 552 du code napoléon sont déclaratif de droit commun,
relativement à la nature et aux effets de la propriété,
mais ne sont pas prohibitif, que ni ces articles, ni aucune autre loi
n'excluent les diverses modifications et décompositions dont le droit
ordinaire de propriété est susceptible » :
c'est la thèse d'une liste énumérative.
160. L'intérêt de notre étude, ne
réside pas dans ce débat doctrinal et jurisprudentiel, mais tout
simplement est focalisée sur l'étude des différents droits
réels qui se rapprochent du droit des occupants ou des exploitants du
domaine national. Si les occupants ou les exploitants du domaine national n'ont
pas la propriété du terrain, il reste cependant vrai qu'ils n'en
demeurent pas des « propriétaires en
puissance »86(*). Par conséquent, ils ont des droits qu'ils
peuvent faire prévaloir. Suivant le code civil, les droits des
occupants ou des exploitants de la première dépendance du domaine
national peuvent être regroupés en deux catégories :
la première catégorie est relative aux démembrements du
droit de propriété tels que l'usufruit, les servitudes, le droit
de superficie, le droit de l'usage et d'habitation et
l'emphytéose ; la seconde catégorie est relative aux
garanties immobilières qui sont : l'antichrèse, les
privilèges et les hypothèques.
Pour s'en prévaloir de ces différents droits, le
requérant doit déposer, tous les titres de
propriété tels que les contrats, les actes publics ou
privés, et document quelconque de façon à faire
connaître les droits réels qui existent sur l'immeuble. Tout ceci
pour «que la sécurité soit parfaite et afin que le registre
foncier révèle à tout instant la situation exacte de
l'immeuble immatriculé ».87(*)
Paragraphe II : Les effets de
l'opposition et de la demande d'inscription
161. L'opposition et les demandes d'inscription faites au
cours de la procédure d'immatriculation produisent des effets à
l'égard de celle-ci (A), du requérant et des tiers (B).
A. Les effets visant la
procédure d'immatriculation elle-même
162. L'attitude adoptée par le législateur
laisse perplexe, du moins dans la compréhension de la procédure
d'immatriculation. La philosophie de la réforme de 2005 est de rendre la
procédure simple et rapide afin de satisfaire non seulement aux
exigences économiques mais de redonner confiance à la population
qui sollicitait de moins en moins l'immatriculation. La sécurisation
foncière serait l'une des priorités de la réforme de 2005
puisque le législateur veut que les terres attribuées ne fassent
plus l'objet de contestation à l'avenir. Cependant la
sécurisation et la rapidité de la procédure ne font pas
toujours bon ménage. Le processus de révélation des droits
que grèvent un immeuble peut prendre suffisamment du temps. Autrement
dit, la reconnaissance de ces droits peuvent prendre des mois voire des
années. On peut alors dire que vouloir et ne pas vouloir marquent
l'indécision du législateur sur le choix de la politique
foncière au Cameroun et plus précisément dans sa prise de
position en ce qui concerne la procédure d'immatriculation des terrains
relevant de la première dépendance du domaine national. Alors,
vouloir rendre la procédure rapide et en même temps vouloir purger
toutes les oppositions ou demandes d'inscription semblent contradictoire. Ne
dit-on pas souvent « donner et retenir ne vaut ».
163. Lorsqu'une contestation naît, le cours normal de la
procédure d'immatriculation directe va nécessairement être
modifié. A partir de ce moment, la procédure d'immatriculation va
durer autant que durera le règlement de cette contestation. Le
mécanisme de règlement des oppositions et des demandes
d'inscription mis en place montre à suffisance que la procédure
restera seulement simplifiée, mais pas rapide. Le temps que peut mettre
le traitement d'une opposition est long. Le processus commence au niveau de la
commission consultative, puis arrive dans le bureau du Gouverneur qui va mettre
du temps avant de décider ; même situation devant le Ministre
en charge des affaires foncières, pour finir devant la chambre
administrative de la Cour Suprême. Le recours devant la chambre
administrative, quoiqu'on dise, rallonge la procédure d'immatriculation
et rend celle-ci complexe. Ainsi, une procédure peut durer des mois,
voire des années avant d'aboutir soit au rejet, soit à la
délivrance du titre foncier.
164. Pour concilier le règlement des oppositions ou des
demandes d'inscription et la célérité de la
procédure d'immatriculation, le législateur aurait dû
limiter le règlement non contentieux de ces règlements au niveau
départemental. Seule la commission consultative devrait connaître
de ces litiges à l'exclusion des autres autorités à savoir
le Gouverneur et le Ministre en charge des affaires foncières. Ceci
parce que la commission consultative connaît mieux les difficultés
du terrain, alors si le règlement de la commission peut être
contesté devant le Gouverneur et plus tard devant le Ministre en charge
des affaires foncières, on ne peut pas avoir une procédure
d'immatriculation rapide.
165. Jusqu'ici, nous ne réfutons pas le fait que le
législateur ait prévu des cas de contestations. Nous cherchons
seulement à montrer que leur résolution ne facilite pas ou ne
contribue pas à la célérité de la procédure
d'immatriculation directe. Pour ce faire, il va falloir trouver des
stratégies pour aboutir à ces fins. Le législateur peut
renforcer les missions et la composition de la commission consultative en y
introduisant le juge judiciaire et limiter le règlement des oppositions
au niveau départemental88(*).
B. Les effets à
l'égard du requérant et des tiers
166. Les incidents ne produisent pas uniquement des effets
à l'égard de la procédure d'immatriculation proprement
dite, mais aussi, ils produisent des effets à l'égard du
requérant et des tiers.
167. A l'égard du requérant, les effets varient
suivant qu'il s'agisse des oppositions ou des demandes d'inscription des droits
ou des charges. S'agissant des oppositions, lorsqu'une opposition est
formulée, elle peut entraîner la déchéance du
requérant et par voie de conséquence, l'abandon de la
procédure d'immatriculation ; par exemple lorsqu'il est
établi que le requérant n'est pas celui qui devrait solliciter
l'immatriculation. Notons que l'admission ou la validation des oppositions n'a
pas pour effet d'entraîner l'immatriculation au profit de
l'opposant ; ce dernier, s'il veut immatriculer le terrain, doit
introduire une nouvelle demande d'immatriculation auprès du
Sous-préfet ou du Chef de District territorialement compétent.
168. Par contre, les demandes d'inscription ne peuvent pas
entraîner la déchéance du requérant ; mais
seulement l'enregistrement de ces différents droits dans un registre
spécial ouvert à cet effet ; ce conformément à
l'article 1 alinéa 3 du décret N°76/165 du 27 avril1976 qui
dispose que « l'enregistrement d'un droit dans un registre
spécial appelé livre foncier emporte immatriculation de ce droit
et le rend opposable aux tiers »89(*). Celui qui publie ses droits continue à
jouir de ce droit même lorsque le terrain sera immatriculé.
169. Les incidents ne produisent pas un grand effet à
l'égard des tiers. Mais à l'issue de la procédure
d'immatriculation, les droits non révélés sont
ignorés et réputés non avenus. Peu importe que le
défaut d'inscription d'un droit provienne d'un oubli ou de toute autre
cause. L'immatriculation d'un bien crée une présomption de
propriété irréfragable au profit du
bénéficiaire, même à l'encontre des tiers qui
prétendent être propriétaires, mais dont les droits n'ont
pas été inscrits lors de la procédure
d'immatriculation90(*). Le
tiers qui ne révèle pas ses droits au cours de la
procédure d'immatriculation ne pourra non plus le faire après
l'immatriculation de l'immeuble, sauf s'il a été
lésé conformément à l'article 2 nouveau
alinéa 1 qui dispose : « toute personne dont les
droits ont été lésés par suite d'une
immatriculation, n'a pas de recours sur l'immeuble, mais seulement en cas de
dol, une action personnelle en dommages- intérêts contre l'auteur
du dol »91(*).
SECTION II : LES
INCIDENTS SUSCEPTIBLES DE NAITRE AU COURS DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION
DIRECTE
170. Certains incidents, et non moindres, peuvent survenir au
cours de la procédure d'immatriculation directe. Ces incidents ne sont
pas prévus par le législateur mais peuvent apparaître au
cours de la procédure. Il s'agit de la question de la juridiction
compétente pour connaître des litiges nés au cours de la
procédure d'immatriculation d'une part (paragraphe I) ; et de la
résistance de la population d'autres part (paragraphe II).
Paragraphe I : la question
de la juridiction compétente pour les litiges nés au cours de la
procédure d`immatriculation
171. Depuis la grande réforme foncière
intervenue en 1974, la procédure d'immatriculation est restée en
principe essentiellement administrative. Le juge judiciaire est, depuis ce
jour, en principe écarté du règlement des oppositions. Ce
rôle est confié à une autorité para administrative
qu'est la commission consultative. La commission consultative, le Gouverneur,
le Ministre en charge des affaires foncières et la chambre
administrative de la Cour Suprême sont des autorités
administratives chargées de régler les litiges nés au
cours de la procédure de l'immatriculation. La contestation de la
décision du Ministre est portée devant la chambre administrative
de la cour suprême (A). Malgré cette tendance, le juge judiciaire
n'est pas complètement effacé dans la procédure
d'immatriculation directe (B).
A. Le principe de la
compétence de la juridiction administrative
172. Jusqu'en 1966, le contentieux né au cours de la
procédure d'immatriculation était de la compétence du juge
judiciaire. C'est exactement à partir de cette année que l'Etat,
constatant la pléthore des litiges d'immatriculation dans les
rôles des tribunaux, a décidé de dessaisir ceux-ci et de
confier les litiges de l'immatriculation à un organe spécial de
l'administration. Ainsi, tous les litiges pendants devant les juridictions
judiciaires et introduits au cours de la procédure d'immatriculation
sont de la compétence de la commission consultative. Plus tard, une loi
est venue préciser le champ de compétences de la commission
consultative. L'article 5 alinéa 3 de cette loi n°19 du 62 novembre
198392(*)
dispose que:
« - relèvent de la compétence
des commissions consultatives, le règlement des litiges fonciers ci
après ;
les oppositions à l'immatriculation en instance aux
services des domaines à l'entrée en vigueur de la présente
ordonnance93(*) ;
Les oppositions à l'immatriculation des terrains
formulées dans le cadre de l'application du décret prévu
à l'article 7 de la présente ordonnance ;
toutes revendications ou contestations d'un droit de
propriété sur les terrains non immatriculés, introduits
par les collectivités ou les individus devant les
tribunaux ».
173. Nous devons connaître que le juge administratif
n'intervient pas directement lorsqu'un litige est né au cours de la
procédure d'immatriculation. Il n'intervient qu'au bout d'un long
processus, c'est-à-dire après la décision du Ministre en
charge des affaires foncières. Rappelons que les litiges
qui sont du ressort de la commission consultative sont, ceux soulevés
avant et pendant les travaux de constat d'occupation ou d'exploitation du
terrain objet de l'immatriculation ; les litiges non réglés
le jour du constat ou formulés ultérieurement dans les
délais sont soumis au Gouverneur, puis au Ministre en charge des
affaires foncières. En peut conclure en disant que les litiges survenus
au cours de la procédure d'immatriculation sont réglés par
les autorités administratives et la juridiction administrative94(*).
Cependant, persiste une interrogation, celle de savoir si le
juge judiciaire est totalement exclu pour connaître les litiges
nés au cours de la procédure d'immatriculation directe.
B. Une compétence tacite
du juge judiciaire
174. Précisons que jusqu'à une période
récente, certains juges judiciaires se réclamaient
compétents pour connaître des litiges nés au cours de la
procédure d'immatriculation à l'instar des oppositions. Mais la
haute juridiction leur rappelait à chaque occasion la limitation de
leurs interventions en matière de procédure d'immatriculation.
L'attitude de la haute juridiction remet en relief, la capacité du juge
judiciaire dans le cadre d'une procédure d'immatriculation. Autrement
dit, Le juge judiciaire est-il totalement écarté dans le cadre du
contentieux né de la procédure d'immatriculation.
175. La doctrine a mené des recherches relatives
à l'identification des litiges qui peuvent naître au cours de la
procédure et qui sont de la compétence du juge judiciaire. De
ces recherches, il ressort que les litiges relevant du droit même
à immatriculer et les droits personnels sont du domaine de
compétence du juge judiciaire dans la procédure
d'immatriculation.
176. S'agissant des litiges relatifs à la contestation
du droit à immatriculer, il ne s'agit pas de la contestation de la mise
en valeur, ni de l'étendue du terrain mis en valeur ; mais tout
simplement que celui qui sollicite l'immatriculation n'est pas celui-là
qui devrait le faire. On conteste la qualité du requérant :
soit parce qu'il s'agit de déterminer les droits coutumiers sur le
terrain objet de l'immatriculation, défendu par la collectivité
coutumière. Par exemple, un immeuble dont le cédant
n'était titulaire que d'un simple droit de jouissance que lui avait
consenti la collectivité coutumière ; soit que le droit
à succéder fait défaut. Dans ce cas, celui qui sollicite
l'immatriculation d'un terrain indivis relevant de la succession n'a pas
qualité. A ce niveau, il revient au juge judiciaire de déterminer
la qualité de chaque héritier et leur part dans le partage
successoral. Lorsqu'un tel incident survient au cours de la procédure
d'immatriculation, l'instruction doit être suspendue et les
autorités en charge des affaires foncières vont être
obligées de surseoir et renvoyer les parties devant le juge judiciaire
qui décidera. Par exemple, monsieur X sollicite l'immatriculation d'un
terrain relevant de la succession de son frère alors que le de cujus a
laissé des descendants. Sa qualité peut être
contestée par les héritiers95(*).
177. S'agissant des droits personnels, monsieur GASSE Victor
relève que « le contentieux des litiges relatifs à
des droits et charges non soumis à la formalité de publication
(à l'exception du droit relatif à la servitude) sont de
la compétence des tribunaux ». Continue
t-il « ces litiges qu'ils aient pris naissance avant ou
après le dépôt de réquisition restent de la
compétence des juridictions ordinaires »96(*). Il peut s'agir dans ces cas,
des contestations relatives à des droits personnels mobiliers. Par
exemple, les dégâts commis sur une plantation, des actions
dérivant du contrat de louage ne sauraient être
réglés par la commission consultative, ni par le juge
administratif.
178. Une interrogation réside sur les actions
possessoires: qui de la commission consultative et de la juridiction
judiciaire peut connaître des actions possessoires ? La
réponse à cette question fait l'objet d'une discordance entre les
juridictions et la doctrine.
La Cour Suprême ne reconnaît pas au juge
judiciaire, compétence pour connaître des actions possessoires
dirigées au cours d'une procédure d'immatriculation directe. Elle
affirme que ces actions sont de la compétence exclusive de la commission
consultative. Dans une espèce, la haute juridiction précise qu'en
cas de trouble apporté à l'occupation ou à l'exploitation
du domaine national, l'occupant ou l'exploitant doit procéder au
préalable à l'immatriculation dudit terrain avant d'intenter une
action en cessation de trouble ou d'expulsion.
En effet, dans l'affaire MPOULI Lottin97(*), ce dernier demandait au
tribunal de protéger sa possession immobilière en attendant qu'il
ne devienne propriétaire. Il a été débouté
au motif qu'en l'état, il ne pouvait justifier de son droit de
propriété sur la parcelle de terrain litigieux. Il a
interjeté appel à la Cour d'Appel de Douala où il est
à nouveau débouté. Il s'est pourvu en cassation. La Cour
Suprême a rejeté son pouvoir au motif « que le seul
droit de jouissance invoqué sur la base d'une attribution
coutumière de terrain ne pouvait faire triompher l'action en expulsion
du demandeur ». Cette position de la haute juridiction a fait
dire Monsieur MIENDJIEM Isidore Léopold que « faire de
l'immatriculation préalable un critère de protection des terres
coutumières, c'est annihiler toute protection possessoire en
matière foncière ; c'est rendre théorique la
possession immobilière sur le plan civil »98(*).
179. A s'en tenir à cette argumentation, le
problème de la qualification des membres de la commission consultative
causerait des difficultés dans le règlement desdites actions.
180. Par ailleurs, l'analyse de certaines dispositions des
textes régissant la procédure d'immatriculation, permet de se
rendre compte que le juge judiciaire reste compétent pour
connaître de ces actions. Ainsi, suivant les termes de l'article 5
alinéa 3(a) de la loi N°19 du 26 novembre 198399(*).
« Relève de la compétence des
commissions consultatives, le règlement des litiges fonciers ci
après :
les oppositions à l'immatriculation en instance aux
services des domaines à l'entrée en vigueur de la présente
ordonnance ;
les oppositions à l'immatriculation des terrains
formulées dans le cadre de l'application du décret prévu
à l'article 7 de la présente ordonnance ;
toutes revendications ou contestations d'un droit de
propriété sur les terrains non immatriculés, introduites
par les collectivités ou les individus devant les
tribunaux ».
Par ailleurs, l'article 14 du décret N°
76/166 qui dispose « (la commission consultative) examine et
règle le cas échéant tous les litiges fonciers qui lui
auront été renvoyés par les juridictions ».
181. A l'analyse de ces textes, il se dégage que les
contestations et les revendications qui relèvent de la compétence
de la commission consultative constituent des actions pétitoires
puisqu'elles ont pour but de faire designer le véritable occupant ou
exploitant du domaine national. Il existe donc trois types d'actions
pétitoires : l'action en revendication, l'action
confessoire100(*) et
l'action negatoire101(*). Suivant un raisonnement déductif, on peut
dire que si les actions pétitoires dirigées au cours d'une
procédure d'immatriculation sont de la compétence de la
commission consultative comme il résulte de l'esprit de ces
différents textes, on peut conclure que les actions possessoires
dirigées au cours d'une procédure d'immatriculation lui
échappent. Par conséquent, seul le juge judiciaire peut
connaître de ces actions possessoires. Cette position peut
également tirer son fondement dans l'article 5 alinéa 3-b nouveau
de la loi N° 19 du 26 novembre 1983 qui dispose que
« est de la compétence des juridictions judiciaires le
règlement de tous les autres litiges fonciers à l'exclusion de
ceux relatifs aux conflits frontaliers »102(*).
Paragraphe II: Les
résistances à la procédure d'immatriculation
182. Depuis l'entrée en vigueur du décret
N°2005/481, on n'enregistre pas toujours de l'affluence dans les
services des affaires foncières. Nous constatons que de nombreux
camerounais continuent à occuper ou à exploiter encore le domaine
national et ne songent pas à l'immatriculer. Cette attitude de la
population justifie fort bien les difficultés que connaît la
procédure d'immatriculation. L'exposition de ce problème
mérite d'être étalée (A) avant d'esquisser quelques
solutions (B).
A. L'exposé du
problème
183. Plusieurs éléments peuvent justifier la
méfiance de la population à l'égard de la procédure
d'immatriculation. La population camerounaise en majorité paysanne est
attachée à la terre qu'elle considère comme leur
étant légué par leurs ancêtres. A cet égard,
elle trouve moins d'importance de passer par la voie de l'immatriculation pour
devenir propriétaire. Elle ne sait pas toujours le bien fondé
d'immatriculer un terrain.
184. Le Professeur Alexandre Dieudonné TJOUEN souligne
que toute réforme foncière connaît trois attitudes
différentes : Certains milieux acceptent l'esprit de la
réforme ; d'autres restent indifférents ; le
troisième groupe résiste énergiquement103(*). Cette observation illustre
fort bien la stratification de la société camerounaise où
seuls les intellectuels et riches peuvent immatriculer les terrains. Les
pauvres ou paysans par contre, s'opposent par des résistances à
toute réforme qui ne prend pas en considération leurs situations.
Ces derniers s'attachent plus à la terre car estiment-ils
« la terre est la terre du lignage »104(*)
185. Une autre cause de la résistance est l'ignorance
des textes en vigueur en matière foncière. Comme le souligne le
Professeur Joseph Marie BIPOUM WOUM « si on ne sait ce qu'est un
droit, on ne peut qu'être insensible à sa
violation »105(*). La majorité de la population ne connait
pas les textes régissant la procédure d'immatriculation. Est-ce
à cause d'une mauvaise gestion de la communication en direction des
usagers des affaires fonciers ? Plusieurs terres ne sont pas
immatriculées parce que ses occupants ne savent pas qu'elles doivent
l'être. La population a un manque de culture juridique des textes
régissant l'immatriculation parce que ne connaissant pas les effets
juridiques attachés à une terre immatriculée. De ce fait,
le Professeur Alexandre Dieudonné TJOUEN souligne que
« Nous croyons que cette indifférence à pour cause
profonde, l'ignorance des effets juridiques futurs de la réforme. Le
jour où les milieux ruraux comprendront même à long terme
la théorie de la réforme actuelle, elle deviendra une
réalité, ils réagiront très énergiquement.
Il en serait de même le jour où les immatriculations en
chaînes seraient entamées par les intellectuels retraités
qui voudraient retourner dans leurs terres natales »106(*).
186. Depuis le décret de 2005, le Ministre des domaines
et des affaires foncières a organisé des conférences et
des séminaires regroupant les responsables des services
déconcentrés des affaires foncières. Mais il est
regrettable que les destinataires de la réforme n'ont pas
été associés à ces diverses campagnes de
sensibilisation.
187. Les frais afférents à la procédure
peuvent également pousser les populations à observer une
résistance à l'immatriculation. Nous nous situons dans la
« peau » des populations pauvres qui sont certes au courant
de l'existence d'une procédure d'appropriation des terres, mais ne
disposent pas suffisamment des moyens financiers pour y recourir. Ils sont
également incapables de supporter toutes les charges afférentes
à la procédure : prendre en charge les frais de transport et
éventuellement les frais d'hébergement des membres de la
commission consultative. Il est normal de constater, au regard de tout ce qui
précède, que seuls les riches et les intellectuels peuvent encore
solliciter l'immatriculation des terrains relevant de la première
dépendance du domaine national. Chose pas du tout équitable dans
la configuration de la population camerounaise. Cette situation des faits
entraîne dans les zones rurales et dans certains centres urbains des
menaces et des violences à l'égard des autorités ayant en
charge la gestion de la procédure d'obtention du titre foncier. Quel
comportement le législateur doit-il adopter pour sortir de cette
impasse? La révision des frais afférents à la
procédure d'immatriculation s'impose.
B. Les propositions de
solutions
188. L'imprégnation de la population en matière
de l'immatriculation va nécessairement passer par une véritable
campagne de sensibilisation (1) et aussi par l'allègement des frais
afférents à la procédure (2).
1- une véritable campagne
de sensibilisation
189. Il ne s'agit pas de revenir sur les différentes
campagnes de sensibilisation que le Ministre des domaines et des affaires
foncières a, jusqu'ici, organisé ; mais tout simplement de
peaufiner des méthodes de sensibilisation qui puissent prendre en
considération les exigences de la population camerounaise. Cette
sensibilisation aura pour but de mettre l'ensemble de la population au parfum
de l'immatriculation, et partant des textes qui régissent le foncier
afin qu'elle puisse y prendre goût. Sans être exhaustif, nous
pensons qu'une vaste opération de sensibilisation devrait se faire
chaque fois qu'une réforme intervient en matière de
l'immatriculation, c'est-à-dire si l'on veut véritablement
améliorer la condition des occupants du domaine national, car ils
semblent ne pas toujours avoir pris conscience de leur situation. La campagne
doit se faire prioritairement via les medias. L'avènement des radios
communautaires peut servir de cheval de base au Ministère des domaines
et des affaires foncières pour conquérir la confiance de la
population villageoise, sous scolarisée. Un budget consistant doit
être alloué à cet effet.
190. Par ailleurs, l'encadrement juridique, pour être
efficace, doit avoir une action préventive considérable. Cette
action signifie que la population soit au courant des réformes
foncières avant leur entrée en vigueur. Pour remédier
à cette situation, nous proposons à la suite de monsieur SOCKENG
Roger107(*) qu'il est
nécessaire d'introduire les techniciens agricoles, à l'instar des
chefs de poste agricole, qui sont généralement en contact
permanent avec la population villageoise, dans le processus de vulgarisation de
l'immatriculation. A telle enseigne qu'ils puissent enseigner aux paysans non
seulement les techniques agricoles mais également leur expliquer le bien
fondé d'immatriculer leurs terres
2. L'allègement des
coûts de procédure
191. Le taux élevé des frais afférents
à la procédure d'immatriculation directe contribue à la
résistance de la population vis-à-vis de celle-ci. Tant en milieu
rural qu'en milieu urbain, les camerounais moins nanti s'offusquent du fait que
la procédure d'immatriculation est hors de leur portée car
estiment-ils, très coûteux. Il est temps pour le
législateur de tenir compte de la configuration sociale afin de fixer
les différents frais des prestations à fournir lors d'une
procédure d'immatriculation directe. Par exemple, la gratuité des
opérations de bornage et la suppression de l'obligation de prendre en
charge le transport des membres et éventuellement leur
hébergement pourraient inciter la population et leur redonner goût
à procéder à l'immatriculation des terres qu'elle occupe
ou exploite.
Conclusion du chapitre
192. En définitive, il ressort de cette analyse que la
procédure d'immatriculation peut être entachée des
incidents tels que des oppositions, des demandes d'inscription et surtout la
résistance de la population à la nouvelle procédure. Il
existe également des incidents qui ne sont connus à
première vue mais qui peuvent survenir au cours de la procédure
d'immatriculation. Il s'agit par exemple de la détermination de la
juridiction compétente pour connaître de cette dernière
catégorie des incidents. Bien que le législateur ait
décidé que les litiges qui surviennent au cours de la
procédure d'immatriculation ne peuvent être que de la seule
compétence de la juridiction administrative. L'analyse de certaines
dispositions des textes régissant la procédure d'immatriculation,
donnant compétence à la juridiction administrative, montre que
seulement une certaine catégorie de litiges entre dans le champ de
compétence de la commission consultative en l'occurrence toutes les
actions pétitoires. Par contre, les actions possessoires resteront de la
compétence exclusive du juge judiciaire quelque soit le moment où
elles surviennent au cours de la procédure.
CHAPITRE II : LES
DIFFICULTES RELATIVES A LA MISE EN APPLICATION DE LA PROCEDURE
D'IMMATRICULATION
193. Depuis l'entrée en vigueur de la nouvelle
procédure de l'immatriculation des terrains relevant de la
première dépendance du domaine national, de nombreux camerounais
tant du coté de l'administration des affaires foncières que du
coté des usagers, sont encore confrontés à une gestion
cahoteuse de celle-ci. L'on note de part et d'autre des manquements et des
insuffisances dans l'application des règles de la procédure. Ces
insuffisances sont de plusieurs ordres. La mise en application de la
procédure parait difficile, ce grâce à certains nombre
d'éléments perturbateurs (section I). Par ailleurs, la
réactualisation des textes postérieurs au décret de 2005
pour s'adapter à celui-ci et la prise en compte ou bien la
prévoyance d'une procédure alternative à l'immatriculation
revigorerait le droit foncier camerounais (section II).
SECTION I : LES
DIFFICULTES DE GESTION DE LA NOUVELLE PROCEDURE
194. Depuis l'institution du régime foncier de
l'immatriculation au Cameroun en 1932, certains problèmes reviennent
régulièrement au devant de la scène : nous avons le
manque des moyens humains, matériels et financiers (paragraphe I) et
également des irrégularités commises au cours de la
procédure (paragraphe II). Ces différentes difficultés
peuvent compromettre la simplicité et la célérité
de la procédure telle que voulue par le législateur de 2005.
Paragraphe I : Les
insuffisances perturbant la procédure d'immatriculation
195. Ce n'est un secret de polichinelle que la
procédure d'immatriculation est marquée par des
insuffisances : d'un coté, on enregistre le manque des moyens
techniques et infrastructurels (A) et de l'autre coté, l'insuffisance
du personnel et des moyens financiers (B).
A. Le manque des moyens
techniques et infrastructurels
196. Nous analyserons séparément les manques des
moyens matériels et infrastructurel (1) et l'insuffisance des moyens
financiers (2).
1. L'insuffisance des moyens
matériels
197. Le Ministère en charge des affaires
foncières, tout comme les autres départements
ministériels, souffre de l'insuffisance des moyens techniques et
matériels, du moins pour ce qui est des services extérieures ou
déconcentrés.
198. L'on note dans les différents services
déconcentrés des affaires foncières la
vétusté des locaux, l'absence des outils de travail,
l'insuffisance des bureaux pour les responsables de service, l'absence ou la
mauvaise tenue des registres, bref le matériel nécessaire pour le
bon fonctionnement des services des affaires foncières est quasi
inexistant. Monsieur André TIENTCHEU NJIAKO relève que dans les
services des affaires foncières à Maroua, la circulation des
dossiers avait été bloquée par un manque de bordereaux
analytiques, faute de l'inexistence des machines à
écrire108(*). Ce
problème survit au lendemain de la réforme de 2005. Ainsi,
dans le département du Nyong et So'o, le Chef du service
départemental des affaires foncières partageait un même
bureau avec les responsables des autres services. Dans d'autres
Délégations départementales des affaires foncières,
les dossiers d'immatriculation, de plus en plus, nombreux ne suffisent plus
dans les coffres qui sont fabriqués à cet effet ; par
conséquent, les dossiers sont entassés à même le sol
dans un coin du bâtiment abritant le service. Les agents se
débrouillent tant bien que mal à trouver des solutions pour y
remédier.
199. Par ailleurs, l'insuffisance des locaux
caractérise les services déconcentrés du Ministère
en charge des affaires foncières. Dans la province de Centre par
exemple, l'insuffisance des locaux a entraîné la cohabitation de
la Délégation départementale des affaires foncières
du Mfoundi avec la Délégation provinciale des domaines et des
affaires foncières. Le service du cadastre n'est pas à l'abri de
ses besoins. Le manque des matériels oblige parfois certains
géomètres à utiliser la fronde et la corde pour
procéder à la délimitation des terrains. Il serait urgent
pour le Ministère des affaires foncières de doter les services
déconcentrés des affaires foncières et du cadastre des
matériels nécessaires pour le bon suivi des dossiers
d'immatriculation.
2. L'insuffisance des moyens
financiers
200. Pour ce qui est du domaine financier, aucun budget n'est
alloué à la commission consultative pour l'exercice de ses
fonctions, l'absence des véhicules de services pour les responsables des
services des affaires foncières a contraint le législateur
à faire supporter les frais de transport et dans certaines
circonstances, les frais d'hébergement des membres de la commission
consultative par le requérant ; lequel requérant n'ayant pas
toujours les moyens de ces mesures. Aussi, l'absence des émoluments, qui
étaient jadis alloués aux géomètres, ne favorise
pas l'instruction du dossier d'immatriculation. Ce manque de budget peut
influencer le comportement de la commission consultative : cette
dernière en face d'un requérant riche, aura tendance de prendre
des décisions en faveur du requérant et ceci au détriment
des riverains ou des éventuels opposants. Le géomètre peut
aussi procéder à un bornage irrégulier,
c'est-à-dire augmenter la superficie du terrain par rapport à
celle qui est mentionnée dans la réquisition
d'immatriculation.
201. Pour sortir de cette léthargie, nous proposons
à la suite du Professeur André TIENTCHEU NJIAKO qu'il est temps
qu'un budget de fonctionnement soit alloué aux différents
intervenant à la procédure d'immatriculation directe, car dit-il,
« ce budget permettrait à la disposition des commissions
d'acquérir des moyens de locomotion tels que les voitures pour le
transport des membres, les motocyclettes adaptées pour des zones
enclavées, les bornes, les panneaux »109(*).
B. L'insuffisance du
personnel
202. Le Ministère des domaines et des affaires
foncières souffre toujours d'un manque du personnel. Ce manque se
justifie tant au niveau de la quantité qu'au niveau de la
qualité.
1. L'insuffisance qualitative
203. Parlant de la qualité du personnel, il faut
entendre, par là, la qualification des agents de domaines et des
affaires foncières. Loin de faire une étude globale sur la
qualification du personnel du Ministère des domaines et des affaires
foncières, nous focaliserons notre étude uniquement sur ceux qui
interviennent dans la procédure d'immatriculation : il s'agit des
responsables des services du cadastre et ceux des services des affaires
foncières.
204. S'agissant des responsables des services du cadastre, ils
reçoivent une formation non spécialisée et moins
approfondie à l'Ecole Nationale des Travaux Publics de Yaoundé et
de Bamenda. Cette formation n'est qu'une infime base dans la formation d'un
véritable géomètre. Toutefois, il est à
déplorer que le nombre de géomètres formés et en
service soit loin de satisfaire les exigences de la population camerounaise.
205. Pour ce qui est des responsables des affaires
foncières, ils ne reçoivent aucune formation. Ils sont
généralement recrutés dans le corps des
fonctionnaires. Comme le souligne un auteur « Les
fonctionnaires en service aux domaines(affaires foncières) viennent de
tout bord ; et on relève très peu de hauts cadres dans les
services extérieurs dirigés à 99% par les personnels
d'application et d'exécution »110(*). A la question de savoir
quelle est la source de leurs compétences, certains responsables des
services des affaires foncières affirment qu'ils doivent leur
compétence du fait de l'ancienneté dans les services de ce
Ministère et aussi des séminaires organisés à leur
intention.
206. Il serait souhaitable que le pouvoir exécutif dote
le Ministère en charge des affaires foncières des grandes
écoles de formation d'où seront tirés les
différents agents et responsables ; comme il a fait pour certains
ministères111(*).
La terre est un espace vital pour la race humaine. Par conséquent,
gérer la terre n'est pas un exercice facile et une erreur dans la
répartition des terres peut basculer vers un grand conflit entre l'Etat
et la population ou entre les citoyens eux -mêmes. Ce qui justifie sans
doute l'importance d'avoir des personnels qualifiés en quantité
suffisante.
2. L'insuffisance
quantitative
207. S'agissant de la quantité, c'est-à-dire du
nombre du personnel, il est regrettable de constater qu'avant la réforme
de 2005, la dernière grande vague de recrutement du personnel de ce
ministère remontait en 1987 ; soit deux décennies. Le
personnel est vieillissant et ceux qui vont en retraite ne sont pas
remplacés. Ce n'est qu'après la réforme de 2005 que le
Ministre a organisé des concours pour certains postes tels celui du
conservateur foncier112(*) et du cadastre.
208. En dehors de ce manquement quantitatif et qualificatif du
personnel, on assiste à des vastes mouvements du personnel, ce qui
entraîne des conséquences au niveau de la procédure
d'obtention du titre foncier sur la première dépendance du
domaine national. Le personnel nouvellement affecté doit passer quelques
jours pour s'imprégner des différents dossiers qui se trouvent
sur sa table.
Paragraphe II : Les
irrégularités commises au cours de la procédure
d'immatriculation directe.
209. En dehors des insuffisances rencontrées dans la
mise en application de la procédure d'immatriculation, des
irrégularités viennent également entachées
celle-ci. Ces irrégularités peuvent être commises soit par
les services intervenants à la procédure (A); soit par le
bénéficiaire de ces services (B).
A. La détermination des
irrégularités
210. Loin de dresser une liste exhaustive des
irrégularités qui sont commises au cours de la procédure
d'immatriculation, nous nous tablerons sur celles qui sont récurrentes
lors de la procédure. Il serait important de séparer les
irrégularités commises par l'administration (1) de celles
commises par le bénéficiaire (2).
1- Les
irrégularités commises par l'administration
211. Les irrégularités commises par
l'administration sont généralement assimilées à la
faute de l'administration. Le législateur de 2005 n'a pas
précisé ce qu'il faut considérer comme faute de
l'administration. Il a seulement posé un principe général
à l'article 2 alinéa 3. Cet article
dispose : « Le Ministre chargé des affaires
foncières, en cas de faute de l'administration, résultant d'une
irrégularité commise au cours de la procédure d'obtention
du titre foncier, et au vu des actes authentiques produits, procéder au
retrait du titre foncier irrégulièrement
délivré ».
212. Il nous revient la lourde tâche de rechercher les
différentes irrégularités commises par l'administration.
L'examen de la jurisprudence nous sera d'un grand apport dans cette immense
besogne. Il s'agit des irrégularités commises par les
différents services intervenant dans la procédure
d'immatriculation directe. Ainsi, peut être considérée
comme irrégularité, la faute du service du cadastre dans
l'opération de bornage des terrains. Dans l'affaire SILAPA Jean, la
chambre administrative de la haute juridiction avait jugé que le
géomètre avait procédé à un bornage
fantaisiste. Elle a décidé que « le plan de
construction des bornes dressé le 14 Août 1990 à partir du
procès-verbal irrégulier de construction des bornes du 24 Janvier
1990 reste sans valeur juridique, puisque n'ayant pas été
dressé comme l'exige la loi, c'est-à-dire en présence des
riverains...il suffit pour s'en convaincre qu'aucun riverain n'a signé
sur la place à eux réservée »113(*).
213. Il se dégage de cette décision que, peut
être considéré comme une irrégularité, le
fait pour l'administration d'immatriculer au profit d'un requérant une
superficie supérieure à celle qui avait été
sollicitée dans la réquisition d'immatriculation114(*) ; le fait que la
commission consultative n'est entendue qu'une seule partie lors de
règlement des incidents et dans ce cas en violation du principe du
contradictoire115(*).
Plus encore, la chambre administrative de la Cour Suprême a
reproché à la commission consultative d'avoir commis une faute
parce qu'elle n'avait pas tenu compte des oppositions soulevées au cours
de la procédure d'immatriculation directe116(*).
214. Est également constitutive
d'irrégularité, l'avis émis par la commission consultative
illégalement constituée. Dans l'affaire BEYISSA Adolphe Mazarin,
la commission consultative était constituée des membres
ordinaires et en plus du chef supérieur membre non prévu par les
textes117(*) ; le
fait d'accorder le titre foncier alors que le requérant n'avait pas
personnellement mis le terrain en valeur118(*).
215. La chambre administrative de la Cour Suprême
sanctionne les décisions ordonnant l'établissement des titres
fonciers alors que les procès-verbaux qui ont servi de base à de
telles décisions sont complaisants. Dans une espèce, elle a
décidé que « attendu que non seulement dans le
procès-verbal de la commission consultative qui a servi de base à
la décision attaquée, ni les personnes entendues, ni les
conclusions de la commission ne se préoccupent de rechercher ceux qui
occupent ou exploitent le domaine litigieux, conformément aux exigences
de la loi ; mais encore la décision du Ministre de l'urbanisme et
de l'habitat allègue de la « simple mise en valeur »
sans qu'il soit démontré que cette expression équivaille
à l'occupation ou à l'exploitation. Autrement dit,
l'administration n'a pas donné aux faits, la qualification juridique
acquise par la loi »119(*).
216. En effet, la mise en valeur doit être l'oeuvre du
requérant ou bien qu'il a bénéficié d'un transfert
des droits coutumiers. Il ne peut en aucun cas solliciter l'immatriculation
d'un terrain mis en valeur par un tiers. La mise en valeur doit être
effective. Autrement dit, la terre objet de l'immatriculation, doit porter des
constructions, des cultures et des plantations. L'avis de la commission
consultative ou la décision du Ministre doit être motivé,
car l'absence de motivation constitue une faute. Le juge administratif a admis
que les actes administratifs à portée individuelle doivent
être motivés en fait et en droit.120(*)
217. En somme, une irrégularité provient chaque
fois que l'administration ne respecte pas les dispositions régissant la
procédure d'immatriculation . Ainsi, l'inobservation des délais
fixés pour l'exécution d'une tâche constitue une
irrégularité. L'examen de la jurisprudence révèle
que de plus en plus, les irrégularités sont notoires au cours de
la procédure d'immatriculation. Le constat est fait dans la
quasi-totalité des services qui interviennent dans celle-ci. S'il est
récurrent que les différentes irrégularités sont
commises par l'administration, le requérant peut également
contribuer à celles-ci.
2. Les
irrégularités commises par le requérant
218. Le requérant peut fausser le cours de la
procédure en procédant à des manoeuvres dilatoires,
frauduleuses et dolosives. Par exemple, le requérant ne donne pas toutes
les informations nécessaires dans sa réquisition
d'immatriculation. Lorsque ces manoeuvres sont constatées, la
procédure s'arrête et si le titre foncier était
délivré, il pourra faire l'objet d'un anéantissement de
son effet soit par retrait ou annulation du titre foncier établi. Aux
termes de l'article 2 nouveau alinéa 5 du décret N°2005/481
du 16 décembre 2005 « le retrait du titre foncier
prévu à l'alinéa 3 du présent article ne peut, sauf
cas de fraude du bénéficiaire intervenir que dans le délai
du recours contentieux ».
219. Les manoeuvres frauduleuses sont perpétrées
chaque fois qu'un sujet de droit parvient à se soustraire à
l'exigence d'une règle de loi par l'emploi à ses fins des moyens
efficaces. Il est généralement constaté que lorsque
l'opération de bornage a été effectuée par le
géomètre, le procès-verbal et le plan établi, le
requérant procède ultérieurement au déterrement des
bornes aux fins d'agrandir la superficie de son terrain. Lorsque les riverains
se rendent compte de ce comportement déloyal, ils s'adressent
généralement au Sous-préfet ou au Chef de District pour
qu'il commette le géomètre ayant effectué les
opérations de bornage et un comité ad hoc de supervision à
rectifier les limites du terrain. D'autres s'adressent directement à la
juridiction civile pour atteinte à la propriété
privée ; lorsqu `ils n'ont pas trouvé un terrain
d'entente.
220. Il arrive que le requérant ayant qualité
pour demander l'immatriculation, dissimile cette déchéance. A cet
effet, la chambre administrative de la Cour Suprême dans une
espèce a décidé qu'il y'a fraude lorsque le
gérant d'une société commerciale fait immatriculer en son
nom, un terrain acquis par ladite société121(*) ; ou lorsque un
mandataire, portant le même patronyme que son mandant, fait immatriculer
un terrain en son nom122(*).
B. Les effets des
irrégularités
221. Dans le contexte socio économique et politique du
Cameroun, une erreur ou une manipulation tant de la part des responsables en
charge de la procédure d'immatriculation que de la part des usagers,
peut entraîner des conséquences fâcheuses. Ces
conséquences peuvent se faire ressentir sur l'ensemble de la
procédure d'immatriculation elle-même (1) ou entraîner des
tensions entre les usagers (2).
1. Les effets visant la
procédure d'immatriculation
222. La mauvaise gestion de la procédure
d'immatriculation entraîne nécessairement la lourdeur et la
complexité de celle-ci. Chaque fois qu'une erreur ou une faute de
l'administration des affaires foncières est constatée, la
procédure peut être reprise au niveau où elle a fait
défaillance ; dans certains cas, c'est toute la procédure
qui est reprise.
223. Si le législateur prône une procédure
simple et rapide ; et que les responsables chargés d'appliquer les
règles y relatives, procèdent au tripatouillage de sa mise en
application, alors les délais impartis, à l'effet de rendre la
procédure rapide, ne seront pas respectés et on rentrera à
la case de départ. Ainsi, une procédure va mettre plusieurs mois
pour aboutir à la délivrance du titre foncier. Une
insécurité va s'installer et les potentiels candidats à
l'immatriculation ne vont pas connaître les tenants et les aboutissants
de la procédure. Par ailleurs, si nous nous trouvons dans une telle
situation, la population va accroître sa réticence à
l'égard de la procédure d'immatriculation. Le comportement des
différents intervenants à la procédure doit être
décrié dans un contexte où le Cameroun est toujours
à la recherche d'un véritable droit foncier.
2. Les effets dans
l'environnement sociétal
224. Les irrégularités peuvent créer des
tensions et des conflits entre les usagers ou entre les citoyens. Par exemple,
il peut arriver qu'un terrain soit immatriculé à la place d'une
autre. Autrement dit, le terrain nommé dans la réquisition de
l'immatriculation n'est pas celui qui a finalement eu le titre foncier. Ce, du
fait des agents intervenants à la procédure d'immatriculation qui
n'ont pas examiner minutieusement le dossier, soit parce qu'ils étaient
corrompus ou par simple négligence. Dans cette situation, le conflit
naît quand le détenteur du titre foncier vient effectuer les
travaux sur le terrain. Il arrive que des conflits sanglants surviennent. Un
autre conflit peut naître lorsque le terrain immatriculé ne
respecte pas les limites initiales du terrain et empiète sur le terrain
du voisin. Pire encore, est le fait que les intervenants à la
procédure d'immatriculation ne respectent pas la classification des
différents domaines de la terre et délivrent le titre foncier sur
le domaine public de l'Etat. Les détenteurs de ces titres fonciers
seront plus tard déguerpis et jetés dans la rue sans aucune
indemnité.
En somme les irrégularités commises par les
responsables des affaires foncières ont des conséquences
néfastes dans la société.
SECTION II : UN
PLAIDOYER POUR UNE ADAPTATION DU PROCESSUS D'ACCESSION A LA PROPRIETE FONCIERE
AU CONTEXTE CAMEROUNAIS
225. Il est vrai que le législateur, au lendemain du 16
décembre 2005 a donné une nouvelle vie à la
procédure d'immatriculation directe. Celle-ci est certes
simplifiée et en principe rapide ; mais le législateur s'est
quelque peu précipité, car il a procédé à
cette réforme sans tenir compte de certaines situations d'ordre
juridique et d'ordre sociologique. Le législateur en résolvant
certains problèmes que posait l'ancienne procédure, en a
crée d'autres. C'est la raison qui nous motive à mener une
réflexion sur les compétences de la commission consultative
(paragraphe I) et la prise en compte des modes locaux d'accession à la
pleine propriété (paragraphe II).
Paragraphe I : Le renforcement
des attributions de la commission consultative
226. La commission consultative est un organe essentiel dans
la procédure d'immatriculation des terres relevant de la première
catégorie du domaine national. Elle est la force motrice de la
procédure de part son rôle. Pour ce faire, il nous semble que sa
composition mérite d'être revue pour favoriser son adaptation avec
la philosophie du décret N°2005/481 du 16 décembre 2005
d'une part (A) et le renforcement de sa compétence d'autre part (B).
A. La nécessité de
réviser la composition de la commission consultative
227. Il est préférable de présenter la
composition actuelle de la commission (1) avant d'apporter le
réaménagement souhaitable (2).
1. Le rappel de la composition
actuelle de la commission consultative.
228. Elle est fixée par l'article 12 Décret
N°76/166 du 27 avril 1976 et comprend :
· le Sous-préfet ou Chef de District,
président
· un représentant du service des domaines,
secrétaire
· un représentant du service du cadastre
· un représentant du service de l'urbanisme si le
projet est urbain
· un représentant du ministère dont la
compétence a un rapport avec le projet
· le chef et deux notables du village ou de la
collectivité où se trouve le terrain.
2. Le
réaménagement souhaitable
229. Le nouveau décret vient changer de nombreuses
règles régissant la commission consultative ; ainsi un
réaménagement doit s'opérer sur plusieurs angles :
sur le plan de la forme et dans le fond.
230. D'abord sur le plan de la forme, l'article 12 ci-dessus
cité mérite d'être revu en ce sens que, suivant cette
disposition, c'est le Préfet qui nomme les membres de la commission
consultative et fixe la date de constat d'occupation ou d'exploitation. Or le
décret de 2005 a retiré toute compétence au Préfet,
du moins en ce qui concerne la procédure. Le Sous-préfet ou le
Chef de District ne reçoit plus des instructions du Préfet, ils
sont directement impliqués dans la procédure dès le moment
où ils reçoivent une réquisition d'immatriculation.
231. Au regard du contexte politique du Cameroun, l'exigence
de la présence du Sous-préfet ou du Chef de District,
prônée par l'instruction ministérielle, aux travaux de
constat d'occupation ou d'exploitation ne cadre pas véritablement avec
la conjoncture politique actuelle. Nous savons qu'ils représentent le
gouvernement dans leurs circonscriptions administratives ; et effectuent
de nombreuses missions, surtout pendant la période de consultations
électorales. Pendant cette période, ils sont presque absents de
leur bureau et par conséquent, tant que durera ces opérations de
consultations électorales, la procédure d'immatriculation va
prendre un énorme coup : les dossiers en cours d'instruction seront
suspendus, ce qui entraînerait une lenteur dans le traitement des
dossiers d'immatriculation directe.
232. Il serait souhaitable à notre avis qu'un service
soit crée au niveau de la Sous-préfecture ou du District et soit
chargé uniquement de la procédure de l'immatriculation. A la
tête de ce service, peut se trouver l'un des adjoints du
Sous-préfet ou du Chef de district ou le responsables des affaires
administratifs des services du Sous-préfet ou du Chef de District.
233. Toujours sur la forme, il faut remplacer le
représentant du service des domaines par le représentant du
service des affaires foncières ; ceci en conformité non
seulement avec le décret de 2005 mais aussi avec le décret de Mai
2005 organisant le Ministère des domaines et des affaires
foncières.
234. Dans le fond, en dehors de cette restructuration
formelle, il serait judicieux que certaines autorités fassent leur
entrée dans la procédure d'immatriculation en complétant
la composition actuelle de la commission consultative. Il s'agit des
autorités municipales et du juge judiciaire.
235. S'agissant du juge judiciaire, plusieurs personnes seront
étonnées que nous parlions de lui. Elles se poseront certainement
la question de savoir que doit faire le juge judiciaire dans une
procédure qui est essentiellement administrative. Nous avons
démontré plus haut que la procédure d'immatriculation
n'est pas exclusivement administrative, puisque à un certain stade de la
procédure, la juridiction judiciaire peut s'estimer compétent.
Cependant, son introduction dans la commission consultative peut s'analyser
à plusieurs niveaux. D'abord aux yeux des usagers des services des
affaires foncières, la présence du juge peut faire naître
un sentiment de sécurité dans la mesure où le juge ayant
un bagage juridique considérable ne peut donner que des solutions en
principe adéquates aux incidents qui se poseront au cours de la
procédure d'immatriculation. A cet effet par exemple, le juge peut
être chargé de contrôler la régularité des
dossiers dans le but de faire observer les délais fixés par le
législateur et aussi d'assurer la transparence dans les transactions qui
se font au cours de l'immatriculation. Ensuite dans le cadre même de la
procédure, le juge est à même, lorsque certains incidents
surviennent au cours de la procédure, de les qualifier afin de les
rattacher soit à la compétence de la commission consultative,
soit à la compétence du juge judiciaire. Par exemple, au cours de
la procédure, le terrain sollicité par le requérant
empiète sur une propriété privée. C'est au juge
d'examiner les caractères de la propriété. En somme, le
juge judiciaire ne doit pas seulement intervenir en amont ; il doit
également intervenir en aval, c'est-à-dire empêcher
certains litiges qui surviendront après l'attribution du titre foncier.
236. S'agissant des autorités municipales, plusieurs
raisons militent en faveur de leur introduction dans la composition de la
commission consultative : d'abord, en tant que l'élu d'une
communauté, il est censé connaître les problèmes de
celle-ci, et par conséquent, être capable de défendre ses
intérêts. A cet effet, il doit être au courant de toutes les
transactions qui se font sur les terres de son unité de commandement.
Dans ce sens, le législateur a commencé une réforme qui
mérite d'être parfaire. La seule publication de la
réquisition d'immatriculation au niveau de la Mairie ne suffit pas.
Faudrait-il encore donner compétence aux Maires de faire partir de la
commission. Un élément justifiant la présence du Maire
dans la commission consultative est sa stabilité. Contrairement à
d'autres intervenants qui sont des fonctionnaires et peuvent être
affectés d'un moment à l'autre123(*), le Maire en raison de sa stabilité, peut
s'opposer à une double immatriculation d'un même terrain dans la
mesure où il connaît à l'avance des transactions qui se
sont faites sur ledit terrain. Son introduction contribuera plus à la
paix et à la cohésion sociale de sa communauté.
Une fois que la restructuration de la commission consultative
sera achevée, il faudrait alors accroître ses attributions
où ses compétences.
B. Le renforcement des
attributions de la commission consultative
237. La commission consultative est l'organe compétent
pour faire le constat d'occupation ou d'exploitation effective du terrain,
objet de l'immatriculation. Après le constat, elle dresse un
procès-verbal et émet son avis. Sa décision n'est pas
exécutoire. Même avec la réforme de 2005, la commission
consultative n'a toujours pas une mainmise sur la procédure
d'immatriculation directe. Il est cependant souhaitable qu'elle soit
dotée de véritables compétences pour instruire la
procédure. A cet effet, il serait judicieux d'accorder une
véritable force juridique au procès-verbal et à l'avis de
ladite commission (1) et ensuite accroître ses attributions proprement
dites (2).
1. la reconnaissance d'une
véritable force juridique au procès-verbal de la commission
consultative
238. La commission consultative dans son rôle
traditionnel, constate la mise en valeur du terrain, c'est-à-dire son
occupation ou son exploitation effective par le requérant. En effet son
rôle consiste à vérifier si celui qui sollicite
l'immatriculation a la qualité, ensuite que la superficie figurant dans
la demande d'immatriculation est exactement la même sur le terrain. Elle
reçoit et règle les oppositions et les demandes d'inscription
formulées avant et pendant ses travaux de la commission. A l'issue de
ces travaux, elle dresse un procès-verbal et émet un avis
favorable ou défavorable. Cet avis doit être motivé, car
l'absence de motivation peut entraîner la nullité du
procès-verbal et les décisions qui sont prises sur la base de ce
procès-verbal.
239. La question de la nature de cet avis et du
procès-verbal se pose. Autrement dit, l'avis émis par la
commission consultative, lie t-il le Gouverneur et le Ministre en charge des
affaires foncières ? A l'état actuel de notre
législation foncière, l'avis émis par la commission
consultative ne lie par les autorités hiérarchiques. Ces
dernières peuvent prendre des décisions qui vont à
l'encontre de l'avis de la commission. Cette pratique est critiquable.
Il faut attribuer une véritable force juridique
à l'avis et au procès-verbal de la commission consultative. Ceci
se justifie par le fait que, c'est la commission consultative qui
maîtrise parfaitement la situation juridique de l'immeuble et les
différents protagonistes. Sa décision est prise après
avoir interrogé contradictoirement les parties ; les riverains
dudit terrain, les éventuels opposants et requérants. L'avis
émis par la commission à la suite de cette opération est
dans une certaine mesure adéquate. Il est absurde qu'on laisse la force
exécutoire d'une décision à une autorité qui ne
connaît même pas la situation réelle du terrain et qui se
contente des éléments versés au dossier de
l'immatriculation.
240. A notre avis, il est loisible d'attribuer une
véritable force juridique tant à l'avis de la commission
consultative qu'au procès-verbal dressé par celle-ci. C'est
plutôt la décision de la commission consultative qui devrait
être exécutoire. Une voie de recours pourrait être alors
ouverte aux protagonistes dans la mesure où ils ne sont pas satisfaits
de la décision prise par ladite commission.
2. la nécessité
d'accroître les attributions de la commission consultative
241. En dehors de l'attribution d'une force juridique au
procès-verbal et à l'avis de la commission consultative, il
serait utile de procéder à une réforme des attributions de
la commission consultative. Alors la commission doit être la seule
instance de règlement des oppositions et des demandes d'inscription
formulées avant, pendant et après les travaux de constat
d'occupation ou d'exploitation124(*).
Plusieurs raisons militent en cette faveur : d'abord la
commission a la maîtrise de la situation de droit en ce sens qu'elle
connaît mieux l'immeuble, objet de l'immatriculation, c'est-à-dire
la superficie, la contenance et les éventuels riverains de l'immeuble.
Ensuite, la décentralisation prônée par le
législateur devrait être totale. La procédure devrait
commencer et s'achever au niveau de la province sans intervention du Ministre
en charge des affaires foncières. Par exemple, l'instruction du dossier
devrait se faire au niveau du département par la commission consultative
et la Délégation départementale des affaires
foncières pour la phase technique de l'instruction. Puis le dossier
complet est transmis à la Délégation provinciale des
affaires foncières pour vérification de la
régularité et de son classement.
242. Pour les oppositions et les demandes d'inscription,
elles devront être de la compétence exclusive de la commission
consultative pour les raisons citées plus haut. A cet effet, les
oppositions et les demandes d'inscription formulées avant, pendant et
après les travaux de la commission consultative et dans le délai
prévu, devraient être adressées à la commission
consultative. La décision de la commission devrait faire l'objet d'un
recours hiérarchique devant le Gouverneur de province. Avec la
création d'un tribunal administratif dans les chefs-lieux de province,
la décision du Gouverneur devrait plutôt faire l'objet d'un
recours contentieux devant ce tribunal. Autrement dit, le tribunal
administratif devrait être compétent pour connaître le
contentieux d'immatriculation125(*).
Paragraphe II : La
nécessité d'une autre procédure à coté de
l'immatriculation
243. La prise en compte des modes coutumiers d'accession
à la propriété par le législateur camerounais
serait une véritable révolution en matière
foncière. Les modalités de cette prise en compte (B) passe
nécessairement par la consécration d'un droit foncier local ou
rural (A).
A. La reconnaissance ou la
consécration d'un droit foncier local
244. De nombreux auteurs ne s'accordent pas toujours sur
l'existence d'un droit de propriété sur un terrain non
immatriculé. Les partisans de l'immatriculation estiment quant à
eux que l'on ne peut parler de propriété foncière qu'en
présence d'un titre foncier délivré après une
procédure d'immatriculation bien suivie. Les auteurs favorables à
une propriété sur un terrain non immatriculé se fondent
sur l'existence d'un droit foncier coutumier. Ils soutiennent leur
prétention par une analyse de la notion de propriété
proprement dite126(*).
Notre travail consiste loin de toutes ces querelles doctrinales, de montrer en
quoi le législateur camerounais devrait se pencher pour une
dualité de procédure en matière d'accession à la
propriété foncière.
245. Depuis l'arrivée des colons en Afrique, le droit
africain s'est métamorphosé pour s'adapter avec la nouvelle
donne. Au Cameroun, une dualité de système juridique a pris
corps : le système du droit moderne ou écrit
influencé par le droit des colons et le droit coutumier inspiré
de la pratique coutumière. La coexistence ou la cohabitation de ces deux
systèmes, persiste de nos jours. C'est ainsi que le législateur a
légiféré dans certains domaines en tenant compte de cette
situation. Par exemple, dans l'organisation judiciaire du Cameroun, il existe
des tribunaux appliquant le droit coutumier et les tribunaux appliquant le
droit légiféré. Plus encore, en matière du droit de
la famille, le législateur offre à tout camerounais la
possibilité de choisir, soit le droit coutumier, soit le droit
écrit pour régir leurs rapports patrimoniaux et
extrapatrimoniaux. Mais curieusement, le droit foncier applicable dans notre
pays ne connaît pas cette pratique. Les législateurs de 1974 et de
2005, ont opté pour une réglementation du droit foncier suivant
les règles de droit écrit. Le législateur a certes pris en
compte certains éléments du droit foncier coutumier pour les
intégrer dans les textes. Mais il n'a pas percé
l'abcès puisque le même mal continue à gangrener le
système foncier. Même avec l'institution de l'immatriculation
comme seule voie d'accession à la propriété, l'on note
qu'en réalité, la population villageoise n'a pas suivi le
législateur et par conséquent, il y'a un véritable conflit
entre les modes coutumiers d'accession à la propriété et
le mode par voie d'immatriculation des terres. De ce conflit, le Professeur
Victor Emmanuel BOKALLI souligne que le conflit du droit moderne et du droit
traditionnel n'a pas encore vu la victoire du premier sur le second127(*). Alors sacrifier le droit
foncier coutumier au profit du droit moderne de l'immatriculation est utopique
car le droit est fait pour les hommes et non les hommes pour le droit.
246. La société camerounaise est
constituée principalement de deux grandes couches : la couche des
pauvres ou des paysans et la couche des intellectuels ou des élites. Il
serait absurde de vouloir appliquer à des situations différentes,
une solution semblable. La réalité montre que depuis
l'institution de l'immatriculation comme seul mode d'accession à la
pleine propriété foncière, de nombreux camerounais
continuent à occuper et à exploiter les terres du domaine
national sans jamais songer à l'immatriculer. Autrement dit, la
majorité des camerounais n'a pas reçu favorablement
l'immatriculation.
247. La sécurisation foncière va
nécessairement passer par la consécration des modes traditionnels
d'accession à la propriété à coté de
l'immatriculation. Alors des modalités doivent être
dressées pour permettre la reconnaissance d'une voie coutumière
d'accession à la pleine propriété.
B. La nécessité de
prendre en compte les modes locaux d'accession à la
propriété proprement dite
248. Contrairement au terme « coutumier »
qui est dans certains vocables, péjoratif, nous préférons
à sa place le terme « local ». Le choix de ce terme
permet, d'éviter une étude de la multitude de coutumes. Nous
savons qu'à chaque coutume correspond un mode particulier d'accession
à la propriété foncière. Loin d'étudier
toutes les coutumes camerounaises, notre travail consistera
précisément à essayer d'identifier une procédure
d'accession à la propriété qui se rapproche des pratiques
locales, mais qui est différent de l'immatriculation.
249. Des auteurs ont suggéré qu'à
coté de l'immatriculation, soit instituée la procédure de
l'usucapion128(*). Mais
notre objectif n'est pas de revenir sur la notion de l'usucapion mais tout
simplement à explorer un nouveau domaine. Il parait donc
nécessaire de prévoir d'autres modalités d'accession
à la propriété foncière que celles de
l'immatriculation130(*)
et de l'usucapion. D'où la prise en compte des modes locaux
d'acquisition de la propriété. Pour ce, il sied de donner les
fondements (A) et le mécanisme d'une telle institution.
1. Les fondements
250. Plusieurs raisons peuvent fonder la prise en compte des
modes locaux d'accession à la propriété foncière.
Ces raisons sont d'ordre politique, juridique et social.
Le fondement juridique réside dans l'insuccès du
système de l'immatriculation. Les interventions juridiques qui se sont
succédés au lendemain des indépendances ont laissé
l'essentiel des populations rurales dans une situation de flou juridique, sinon
de précarité, voire d'illégalité. Les textes
régissant l'immatriculation n'ont pas, jusqu'à nos jours, pris en
compte la façon locale de devenir propriétaire d'un terrain.
Les fondements politiques reposent sur deux
éléments ou raisons fondamentales. Premièrement, l'option
de la maîtrise étatique de la terre au nom du développement
ayant clairement échoué et le principe même d'une gestion
étatique par une législation imposée d'en haut paraissent
disqualifié131(*). Deuxièmement, le point d'appui de la
nécessité de prise en compte du foncier rural, c'est le
système de la décentralisation. De nos jours, la
décentralisation administrative se fait ressentir au niveau des affaires
foncières et plus particulièrement sur la procédure
d'immatriculation directe instaurée par le décret de 2005.
Cependant cette décentralisation se fait avec des règles
définies d'en haut et qui sont loin de la réalité sur le
terrain. Le législateur doit, à notre avis, donner les cannevas
aux collectivités décentralisées et leurs laisser les
soins d'en définir le contenu. A l'issue de cette définition,
l'on peut tirer alors des conclusions et trouver une procédure
d'accession à la propriété foncière propre aux
collectivités locales.
Enfin, la configuration et la stratification de la population
camerounaise militent pour une législation foncière rurale,
précisant les modes locaux d'accession à la
propriété. Au Cameroun, la population est majoritairement
constituée des paysans et des pauvres. Il serait donc absurde de vouloir
traiter les deux couches de la même manière.
251. Si jusqu'aujourd'hui, la loi ne reconnaît pas
officiellement le système foncier local ou coutumier, il reste cependant
vrai que dans la pratique ce dernier se développe à une vitesse
exponentielle et concurrence le système foncier légal. Bref, ces
différents systèmes de norme et pratiques d'affectation de droit
foncier se surimposent les uns aux autres sans que l'un puisse
complètement s'imposer.
Alors avec tout ceci, comment envisager une politique
foncière qui puisse articuler droit positif et pratiques locales, sans
évacuer la réalité du pluralisme des normes, et si
possible, de manière économiquement efficace, socialement
équitable et politiquement acceptable.
2. Le mécanisme
252. Au regard des difficultés qu'on rencontre dans la
procédure d'immatriculation directe, il est glorieux de songer à
une politique foncière plus pragmatique, c'est-à-dire tenant
compte de la réalité sociale et économique du cameroun. Il
faudrait que désormais, le législateur légifère une
procédure de reconnaissance des modes locaux d'accession à la
propriété foncière. Ainsi, une procédure
alternative à l'immatriculation devrait être instituée au
niveau de chaque collectivité décentralisée ou à la
Mairie. Par exemple, un « service foncier » doit être
institué au niveau de chaque Mairie. Ce service devant être
composé des responsables des affaires foncières, des services du
cadastre, des membres des collectivités coutumières et de la
Mairie.
253. La reconnaissance des modes locaux d'accession devant se
faire sous la houlette du « service foncier ». Cette
reconnaissance aura pour but de sécuriser les droits fonciers locaux,
réduire et maîtriser par ce moyen les conflits fonciers, et ainsi
promouvoir le développement rural. Cette reconnaissance va
nécessairement passer par : l'indentification, à l'aide des
enquêtes contradictoires auprès des populations, de tous les
droits reconnus ; la délimitation topo cartographique du bien
foncier correspondant ; l'enregistrement de ces droits reconnus dans un
registre ; la mise en place d'instance locale chargée de conserver
la documentation et d'en assurer l'actualisation. A l'issue de cette
procédure de reconnaissance des droits de propriété sur la
parcelle du terrain occupé, un acte de reconnaissance appelé soit
« certificat foncier local» ; soit
« certificat de reconnaissance de la propriété
foncière ».
254. Cependant un problème va se poser, celui relatif
à la force juridique de ce certificat face à un titre foncier
délivré à la suite d'une procédure
d'immatriculation directe. Autrement dit, ce certificat aura-t-il la même
valeur juridique qu'un titre foncier ? Tout dépendra à ce
niveau de la volonté du législateur.
Conclusion du chapitre
II
255. Au regard des différentes difficultés
étudiées dans ce chapitre, la réforme de la
procédure d'immatriculation par le décret N°2005/481 du 16
décembre 2005 se caractérise par de nombreuses insuffisances tant
matérielles, financières que humaines. En plus de ces
insuffisances, la procédure souffre également de nombreuses
irrégularités commises à la fois par l'administration et
par le requérant. Lesquelles irrégularités influencent le
cours de la procédure. Dans cette situation, une procédure peut
durer des mois, voire des années avant d'aboutir à la
délivrance du titre foncier. D'un autre coté, malgré cette
réforme, bon nombre de camerounais ne se retrouve pas dans la
procédure d'immatriculation. Alors, il est urgent pour le
législateur camerounais de tenir compte de la diversité
culturelle qui existe, pour adapter les textes régissant le foncier au
contexte camerounais.
Conclusion seconde
partie
256. Deux principaux points ont attiré notre attention
au terme de cette étude sur les difficultés rencontrées
lors de la procédure d'immatriculation. Il s'agit des incidents qui
surviennent au cours de la procédure et de la gestion même de
cette nouvelle procédure. Pour ce qui est des incidents, nous avons
montré qu'en dehors des oppositions et des demandes d'inscription
prévues par le législateur, il existe des incidents qui peuvent
survenir au cours de la procédure. Parmi ceux-ci, la question de la
juridiction compétente pour connaître des litiges nés au
cours de la procédure. Nous avons montré que, bien que le
législateur les attribue à la juridiction administrative, il
reste des litiges qui ne peuvent être réglés que par le
seul juge judiciaire en l'occurrence les actions possessoires. S'agissant de la
gestion de la nouvelle procédure, il reste beaucoup à faire dans
ce domaine. Notamment, sanctionner le comportement fautif des responsables
ayant en charge la procédure d'immatriculation directe. Il faut
également octroyer des moyens techniques, matériels et financiers
aux responsables des services déconcentrés du Ministère
des domaines et des affaires foncières, afin de permettre une
transparence dans la gestion du processus d'acquisition de la
propriété foncière sur les terres du domaine national.
CONCLUSION GENERALE
CONCLUSION GENERALE
257. Dans ce travail, il a été question pour
nous d'étudier les dispositions du décret N°2005/481 du 16
Décembre 2005 relatif à la procédure d'immatriculation
directe. Quelques questions ont guidé notre réflexion :
pourquoi cette réforme, quels sont ses apports? Comble t'elle les
attentes des populations?
258. Le nouveau décret vient naturellement modifier
l'ancienne procédure d'immatriculation. Celle-ci était
qualifiée de lourde, complexe et coûteuse. La population ne
trouvait plus en l'immatriculation une véritable garantie de leur droit,
puisque un même terrain pouvait avoir plusieurs titres fonciers. Pour
pallier ces fléaux, le législateur a pris en 2005 un
décret ; celui-ci vient améliorer les conditions
d'obtention du titre foncier sur le domaine national. Il apporte des
innovations sur plusieurs points dont les plus remarquables sont : la
simplification et la célérité de la procédure
d'immatriculation directe.
259. S'agissant de la simplification de la procédure,
les dossiers d'immatriculations ne font plus de navette entre les services
centraux et extérieurs du Ministère en charge des affaires
foncières. La procédure se déroule désormais au
niveau des provinces. Ici, elle est ponctuée par deux principales
étapes : la première est l'étape
départementale marquée, par la localisation de la
conservation foncière; par les travaux de la commission
consultative. La seconde étape est située au niveau du chef-lieu
de province. C'est ici, que le dossier d'immatriculation est visé
c'est-à-dire que, c'est à ce niveau, que l'avis de clôture
de bornage est publié et la décision d'établir un titre
foncier est prise. En clair, lorsqu'un dossier d'immatriculation ne rencontre
pas des oppositions, son instruction se limite au niveau de la province.
260. La simplification de la procédure s'observe
également au niveau des oppositions et des demandes d'inscription.
Lorsque survient une opposition, la priorité est accordée
à un règlement au niveau provincial. L'analyse, des dispositions
du décret, montre que le législateur est favorable à un
règlement au niveau départemental d'où le pouvoir reconnu
à la commission consultative et surtout l'implication du conservateur
foncier. Mais, il est évident que le règlement ne se limite pas
à ce stade. Lorsque l'opposition n'a pas pu être
réglé au niveau départemental, le législateur a
jugé, qu'au lieu de saisir le Directeur des domaines comme cela
était autrefois fait. Le rôle du Directeur est désormais
exercé par le Gouverneur de province. La décision du Gouverneur
est susceptible de recours devant le Ministre en charge des affaires
foncières et plus tard devant la chambre administrative de la Cour
Suprême.
261. S'agissant de la célérité de la
procédure, nous savons, que l'ancienne procédure était
longue et lourde ; qu'un candidat à l'immatriculation pouvait
attendre des mois, voire des années pour obtenir un titre de
propriété. Le nouveau décret vient mettre un terme
à cette cacophonie. Désormais, le législateur a
fixé des délais d'exécution à une certaine
étape de la procédure. Notamment, au niveau départemental.
Le reste de la procédure n'étant tenu à aucune contrainte
due au respect des délais. Pour sortir de cette impasse, nous disons
qu'il est impérieux pour le législateur de fixer des
délais à toutes les étapes de la
procédure. Par ailleurs, la procédure n'est plus
truffée d'intervenants. Le Préfet, le Directeur des domaines et
les responsables des services des domaines n'interviennent plus dans la
procédure. Cette réduction des intervenants permet de gagner en
temps dans l'instruction du dossier d'immatriculation. Le point focalisateur,
de la célérité de la procédure réside dans
la création d'un bulletin des avis domaniaux et fonciers au niveau des
provinces. Cette création vient, cependant, pallier la lenteur qui
était, autrefois, constatée dans le mécanisme de
distribution du journal officiel. Le temps pour que le journal est sur
l'étendue du territoire national, était estimé à
des semaines, voire des mois. Ce retard dans la distribution du journal avait
des conséquences parfois fâcheuses, notamment lorsque une personne
avait des droits à réclamer.
262. Nous avons montré dans notre travail que,
malgré la fixation des délais et la réduction du nombre
d'intervenants, la célérité de la procédure va
beaucoup dépendre de l'attitude de ceux qui en ont la charge. Plus le
comportement est déloyal, plus la procédure sera longue et
coûteuse. En somme, la rapidité de la procédure
dépendre en partie de la volonté de ceux qui sont chargés
de mettre en application les dispositions du décret de 2005.
Si la nouvelle procédure est, en principe,
simplifiée et rapide, il ne va pas sans dire qu'elle rencontre aussi des
difficultés. Nous avons classé ces difficultés en deux
catégories. La première concerne les difficultés relatives
aux incidents et la seconde catégorie concerne les difficultés
relatives à la mise en application de la nouvelle procédure
d'immatriculation.
263. Pour les difficultés relatives aux incidents, en
dehors des incidents expressément prévus par le
législateur, notamment l'opposition et la demande d'inscription, dont,
nous avons fait une étude ; nous avons montré que, au cours
d'une procédure, certains incidents non prévus par les textes
peuvent survenir. Ainsi, la résistance de la population constitue un
incident. Par ailleurs, la détermination de la juridiction
compétente pour les litiges nés au cours de la procédure
peut faire l'objet d'un incident. Si de prime a bord, le législateur
depuis 1974 est favorable pour la juridiction administrative, l'analyse
minutieuse des articles 5 alinéa3-a de la loi N°19 du 19 novembre
1983 et l'article 14 du décret N°74/166 du 27 avril 1974,
révèle que le juge judiciaire peut se déclarer
compétent pour connaître un litige survenir au cours de la
procédure d'immatriculation ; notamment, lorsqu'il s'agit des
actions possessoires. L'analyse de ces articles, montre que la juridiction
administrative n'est compétente que pour les actions
pétitoires.
264. La mise en application de la nouvelle procédure
d'immatriculation est marquée par des insuffisances matérielles,
infrastructurelles et financières d'une part et les
irrégularités commises au cours de la procédure
d'immatriculation d'autre part. Il est, certes, bon d'avoir initié la
réforme de la procédure d'immatriculation ; mais encore
fallait-il prévoir les moyens de sa réalisation en occurrence,
avoir un personnel en quantité et en qualité formé dans
une école spécialisée132(*). Ce manque perturbe le bon déroulement de la
procédure d'immatriculation. Si la nouvelle procédure est
simplifiée et rapide, elle n'a toujours pas l'adhésion de la plus
grande partie de la population camerounaise. Celle-ci se sent
écartée dans le processus d'acquisition de
propriété sur les terrains de la première
dépendance du domaine national. Au regard de cette résistance de
la population à l'endroit de la procédure d'immatriculation, nous
avions montré qu'il est temps dans le contexte socioculturel et
économique du Cameroun que deux procédures alternatives soient
instituées pour combler les attentes des camerounais. A cet effet, il
faut prévoir à coté de l'immatriculation, une
procédure locale ou coutumière d'accession à la pleine
propriété foncière.
ANNEXES
INDEX ALPHABETIQUE
A
accession · 2, 3, 10, 69, 74, 75, 76, 77, 83
administration · 2, 3, 8, 9, 15, 18, 21, 24, 27, 28, 34, 35,
38, 46, 47, 53, 61, 65, 66, 68, 78
avis de clôture de bornage · 12, 16, 32, 34
B
bornage · 11, 12, 15, 16, 17, 20, 22, 28, 29, 30, 31, 32,
33, 34, 35, 40, 45, 47, 60, 63, 65, 67, 81
bornes · 31, 37, 63, 65, 67
bulletin · 12, 16, 17, 28, 31, 32, 33, 34, 35, 41, 42, 45,
47, 82
C
cadastre · 11, 20, 29, 30, 31, 33, 36, 37, 39, 40, 62, 63,
64, 65, 69, 77, 83
cession · 4, 36, 37
chambre administrative · 13, 21, 24, 25, 46, 47, 48, 49, 51,
53, 65, 66, 67, 74, 81
Chef de District · 10, 14, 17, 18, 19, 27, 30, 38, 52, 67,
69, 70
commission consultative · 11, 14, 17, 18, 19, 20, 21, 23,
24, 27, 28, 30, 32, 37, 38, 40, 47, 48, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 58, 60, 62, 65,
66, 69, 70, 71, 72, 73, 81
conservateur foncier · 12, 13, 16, 18, 22, 23, 41, 64, 81
· 15, 17, 19,, 31, 39, 47
conservation foncière · 10, 13, 19,
25, 42, 81
constat d'occupation · 19
D
décentralisation · 9, 25, 38, 42, 73, 76
délai · 10, 11, 16, 22, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 34,
35, 41, 46, 47, 49, 67, 73
délais · 23, 24, 26, 27, 28, 29, 31, 35, 39, 40, 42,
45, 49, 54, 66, 68, 71, 81, 82
demande d'inscription · 20, 23, 25, 28, 35, 40, 45, 46, 47,
48, 49, 50, 82
domaine national · 4, 5, 8, 13, 14, 19, 20, 26, 29, 30, 31,
32, 33, 40, 45, 48, 49, 50, 51, 55, 56, 57, 58, 59, 61, 63, 64, 69, 75, 79, 81,
83, 99, 100, 101
droit réel · 37, 45, 49
E
emphytéose · 50
exploitation · 4, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 17, 19, 20, 23, 27,
29, 30, 31, 47, 54, 55, 66, 70, 72, 73
F
faute de l'administration · 65
frais · 35, 36, 37, 40, 58, 59, 60, 62
fraude · 67
fusion · 4
G
géomètre · 11, 20, 29, 31, 32, 33, 39, 40, 63,
65, 67
Gouverneur · 14, 15, 16, 21, 22, 23, 24, 25, 30, 38, 51, 53,
54, 72, 73, 81
H
I
immatriculation
procédure · 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15,
16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37,
38, 39, 40, 41, 42, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58,
59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78,
79, 81, 82, 83
incidents · 13, 18, 19, 20, 24, 44, 45, 52, 53, 60, 65, 71,
79, 82
J
juge administratif · 24, 54, 55, 66
juge judiciaire · 19, 51, 53, 54, 55, 56, 57, 60, 70, 71,
73, 79, 82
juridiction · 22, 24, 48, 53, 54, 55, 56, 60, 65, 67, 71,
79, 82
M
mainlevée · 22
mise en valeur · 20, 32, 33, 48, 55, 66, 72
moyens
matériels · 34, 58, 61, 62, 63, 67, 79, 83
O
occupation · 2, 4, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 17, 19, 20, 23,
26, 27, 29, 30, 31, 47, 54, 55, 66, 70, 72, 73
opérations de bornage · 29, 67
oppositions · 9, 12, 13, 15, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24,
25, 27, 30, 35, 41, 45, 46, 47, 51, 52, 53, 54, 56, 60, 66, 72, 73, 79, 81
ordonnances · 57
P
plan de bornage · 11, 12, 29, 32
procès-verbal · 11, 12, 17, 23, 28, 65, 66, 67, 72,
73
propriété foncière · 3, 10, 29, 51, 74,
75, 76, 77, 79, 83
publicité · 2, 26, 31, 32, 34, 35
R
recours gracieux · 24, 25
recours hiérarchique · 15, 23, 24, 25, 73
résistance · 53, 58, 60, 82, 83
S
sécurisation foncière · 50, 75
Sous-préfecture · 10, 17, 27, 31, 32, 35, 45, 47,
70
Sous-préfet · 10, 14, 17, 18, 19, 20, 27, 30, 38, 39,
49, 52, 67, 69, 70
T
titre foncier · 3, 4, 8, 9, 11, 12, 13, 16, 17, 19, 26, 33,
36, 37, 39, 47, 51, 52, 54, 58, 64, 65, 66, 67, 68, 71, 74, 77, 78, 81, 99,
100
BIBLIOGRAPHIE
I. LEGISLATION
- Loi n°19 du 26 Novembre 1983 modifiant les dispositions de
l'article 5 de l'ordonnance n°74/1 du 06 Juillet 1974 fixant le
régime foncier.
- Ordonnance n° 74/1 du 06 Juillet 1974 fixant le
régime foncier.
- Ordonnance n°74/2 du 06 Juillet 1974 fixant le
régime domanial.
- Décret du 21 Juillet 1932 instituant au Cameroun le
régime foncier de l'immatriculation.
- Décret n°76/165 du 27 Avril 1976 fixant les
conditions d'obtention du titre foncier.
- Décret n°76/166 du 27 Avril 1976 fixant les
modalités de gestion du domaine national.
- Décret n° 2005/178 du 27 Mai 2005 portant
organisation du Ministère des domaines et des affaires
foncières.
- Décret n° 2005/481 du 16 Décembre 2005
modifiant et complétant certaines dispositions du décret
n°76/165 du 27 Avril 1976 fixant les conditions d'obtention du titre
foncier.
II. OUVRAGES
GENERAUX
- LARANGE (A), La déconcentration, LGDJ,
Paris 2000, 116p
- OWONA (J), Droit administratif spécial
de la République du Cameroun, série manuels et travaux de
l'université de Yaoundé, EDICEF, Yaoundé1985, 256p
- ROUSSET (M), Droit administratif, I. L'action
administrative. Collection le droit en plus, Presses Universitaires de
Grenoble, 1994.
SPECIAUX
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réformes agraires en Afrique noire, LGDJ, Paris1968, 677p.
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foncière en AOF (régime en droit privé), Paris, 1958,
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- GUIFFO (J.Ph), Le titre foncier au Cameroun,
éd, Essoah, Yaoundé 2005.
- KOUASSIGAN (G.A), L'homme et la terre,
éd, Berger levault, Paris 1966, 284p
- LAVIGNE DELVILLE (Ph) (sous la direction de),
Gérer le foncier rural en Afrique de l'Ouest, dynamiques
foncières et interventions, Paris, Karthala, 2000, 357p
- LAVIGNE DELVILLE (Ph) (sous la direction de),
Quelles politiques foncières pour l'Afrique rurale (réconcilier
pratiques, légitimité et légalité), Paris, Karthala
1998, 744p
- LEY (A), Le régime domanial et foncier
et le développement de la Cote d'Ivoire, Paris LGDJ, 1972, 744p
- MANDESSI BELL (E), Droit foncier au
Cameroun : Aspects théoriques et pratiques, ouvrage
dactylographié, T I, 1985
- MELONE (S), La parenté et la terre dans
sa stratégie de développement, l'expérience camerounaise
(étude critique), éd, Klincksieck, Paris, 1972, 181p
- NYAMA (J.M), Régime foncier et
domanialité publique, Presses de l'UCAC, Yaoundé 2001, 484p
- TIENTCHEU NJIAKO (A), Droits fonciers urbains
au Cameroun, PUA, Yaoundé 2003, 546p
- TIENTCHEU NJIAKO (A), Droits réels et
domaine national au Cameroun, PUA, Yaoundé 2003, 486p
- TJOUEN (A.D), Droits domaniaux et techniques
foncières en droit camerounais (Etude d'une réforme
législative), éd économica, Paris1982, 209 p
III - THESES, MEMOIRES, RAPPORT
THESES
- GASSE (V), Droit foncier Outre-mer et son
évolution depuis les indépendances, Thèse de Doctorat,
Hyères, Librairie des Palmiers, 1968
- MIENDJIEM (I.L), Le droit des occupants du
domaine national, Thèse de Doctorat d'Etat, Université de
Yaoundé II, octobre 2007, 463p
- POUGOUE (P.G), La famille et la terre :
Essai de contribution à la systématisation du droit privé
au Cameroun, Thèses de Doctorat d'Etat, Bordeaux, 1977
MEMOIRES
- BATJE-BATJE (C.G), Les nouvelles
administrations foncières et domaniales face au public, Mémoire
de Licence en Droit, Université de Yaoundé, 1977/1978
- BAYIHA (E), Collectivités
coutumières dans la législation camerounaise, Mémoire de
Licence en Droit, Université de Yaoundé, 1977
- MBOME (A), Le titre foncier dans la
législation camerounaise, Mémoire de Licence en Droit,
Université de Yaoundé, 1975
- MOUGNOL A MPON (S.C), Régime domanial
et foncier au Cameroun, Mémoire de Licence en droit, Université
du Cameroun, Yaoundé, 1966
- NENZEKO KAGHO (C.J), Le contentieux foncier,
Mémoire de DEA Droit privé,Université de Yaoundé
II, 2002-2003
- OBAKER BALINAN (S), Le régime juridique
du titre foncier au Cameroun : apport du décret N°2005/481 du
16 Décembre 2005, Mémoire de DEA, Droit public, Université
de Yaoundé II, 2008
- OWONA MANY(G.B), L'état actuel du
contentieux de l'immatriculation en droit camerounais, Mémoire de DEA
Droit privé, Université de Yaoundé II, 2004
- PUERPI (B), Evolution du système
foncier et domanial, Mémoire de Licence en Droit, Université de
Yaoundé, 1975
- SOCKENG (R), La place de la terre dans le
processus du développement économique du Cameroun, Mémoire
de Maîtrise en Droit privé, Université de Yaoundé,
1985-1986
- TADJUIDJE (W), La déconcentration de la
gestion foncière au Cameroun : une analyse du décret
N°2005/481 du 16 Décembre 2005, Mémoire de DEA Droit
privé, Université de Yaoundé II, Février 2008
- TSOMBEING (D), Les conditions
d'immatriculation d'après les ordonnances de 1974 et les décrets
d'application du 27 Avril 1976, Mémoire de Licence en droit,
Université de Yaoundé, 1976-1977
- YOSSA (C), Les commissions consultatives dans
le régime foncier camerounais, Mémoire de Licence en droit,
Université de Yaoundé, 1976/1977
RAPPORT
1. Rapport de la conférence sur le thème : La
problématique de la propriété foncière au Cameroun,
Mbalmayo, 2005 sous la Direction de TCHAPMENI (R),
IV - ARTICLES DE DOCTRINE ET NOTES DE
JURISPRUDENCE
ARTICLES
- BOKALLI (V.E), La coutume, source de droit au
Cameroun, RCD, Yaoundé1997, n°28, pp37-69
- CORNU (G), La bonté du
législateur, RTDC, Paris avril 1991, p 283
- DAGOT (M), L'interdépendance entre
l'acquisition du terrain et la construction du logement (au regard de la loi du
13 juillet 1970, JCP Paris 1971, chronique p 3027
- NGUINI (M), Droit moderne et droit
traditionnel, Penant1973 Doctrine 1
- PAPA BANGA GUISSE, Le domaine national :
une figure juridique complexe, juridis périodique, Yaoundé
N°41 mars 2000 pp 86 et suivant
- POUGOUE (P.G), Le régime foncier de
l'immatriculation, Encyclopédie juridique de l'Afrique, Les Nouvelles
Editions, Yaoundé 5°vol.1982
- PUERPI (B), Cameroun : Deux
siècles de pratiques foncières, article mis en ligne sur le site
internet http//
www.quebec2007.ca/pdf/salle205a/seance13/articles/b_puepi.pdf
- ROCHEGUDE (A), Foncier et
décentralisation. Réconcilier la légalité et la
légitimité des pouvoirs domaniaux et fonciers, in Cahiers
d'Anthropologie du Droit, 2002, pp 15-43. Article mis en ligne sur le site
internet http//
www.foncier-developpement.org/analyses-et-débats
V- LEXIQUES
- CORNU (G) (sous la direction de), Vocabulaire
juridique, PUF, 14e édition, Paris 2003
- MILICA (C), GOISLAND (C), Bibliographie
et lexique du droit foncier en Afrique, Paris Karthala, 2000
- GUILLIEN(R) et JEAN (V) (sous la direction
de), Lexique des termes juridiques, 14°édition, Dalloz, Paris
2003
VI WEBOGRAPHIE
-
www.foncier-developpement.org
- www.gret.org
- www.ird.org
TABLE DES
MATIERES
Titres
Pages
Avertissement.................................................................................................I
Dédicaces....................................................................................................II
Remerciements..............................................................................................III
Liste des abréviations
.....................................................................................IV
Sommaire....................................................................................................V
Résumé
....................................................................................................
VI
Abstract....................................................................................................VII
Epigramme................................................................................................VIII
INTRODUCTION GENERALE
1
PREMIERE PARTIE : LES CARACTERISTIQUES DE
LA NOUVELLE PROCEDURE
D'IMMATRICULATION.....................................................................
7
CHAPITRE I : UNE PROCEDURE
D'IMMATRICULATION SIMPLIFIEE
9
SECTION I : LA DECENTRALISATION DE LA
PROCEDURE D'IMMATRICULATION ET LA DECONCENTRATION DES COMPETENCES
9
Paragraphe I : La
décentralisation de la procédure d'immatriculation
directe
9
A. La provincialisation de la
procédure
10
1. Les étapes de la
procédure d'immatriculation directe
10
a. L'étape
départementale de la procédure
10
b. L'instruction du dossier
d'immatriculation au niveau du chef-lieu de province
12
2. La possibilité d'une
procédure d'immatriculation au delà de la province
13
B - La création d'une conservation
foncière au niveau des départements
13
Paragraphe II : La
déconcentration des compétences
14
A - La responsabilisation des autorités
administratives
14
1. La responsabilisation du Sous-préfet et
du Chef de District
14
2. La responsabilisation du Gouverneur de
province
15
B. La responsabilisation des autorités des
services déconcentrés des affaires foncières
16
1. La responsabilisation des autorités
provinciales des affaires foncières.
16
2. La responsabilisation des autorités
départementales des affaires foncières
17
SECTION II : LA SIMPLIFICATION DE LA
PROCEDURE NON CONTENTIEUSE DE REGLEMENT DES OPPOSITIONS ET DES DEMANDES
D'INSCRIPTION
18
Paragraphe I : La volonté de
purger les oppositions et des demandes d'inscription au niveau de
département
18
A. Les autorités départementales
compétentes pour recevoir les oppositions et les demandes
d'inscription.
18
1. Le Chef de la circonscription administrative
18
2. Le Conservateur foncier
19
B. Les autorités départementales
compétentes pour régler les oppositions et les demandes
d'inscription
19
1. L'autorité para- administrative : la
commission consultative
19
a -L'organisation et les attributions de la
commission consultative.
20
b - Le mécanisme de règlement des
oppositions et demandes d'inscription.
20
2. L'implication du Conservateur foncier dans le
processus de règlement des oppositions et des demandes d'inscription
22
Paragraphe II: Une possible extension du
règlement des oppositions au delà du
département.
23
A - Le règlement par le Gouverneur de
province
23
B. Les recours contre les décisions du
Gouverneur
23
1- Le recours
hiérarchique
24
2. Le recours gracieux
24
Conclusion du chapitre
25
CHAPITRE II : UNE PROCEDURE
D'IMMATRICULATION RAPIDE
26
SECTION I : LES MANIFESTATIONS DE LA
RAPIDITE DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION DIRECTE
26
Paragraphe I: L'abrégement de la
procédure d'immatriculation directe
26
A. La fixation des délais
27
1. Le principe de fixation des délais
27
2. Le laxisme du législateur en
matière de fixation des délais dans le cadre de la
procédure d'immatriculation directe
28
B. Une réduction du nombre d'intervenants
à la procédure d'immatriculation
29
1- Les autorités
n'intervenant plus dans la procédure d'immatriculation directe
30
2- Les autorités ayant de
nos jours la charge de la procédure d'immatriculation
30
Paragraphe II : La publicité
visant la procédure d'immatriculation
31
A. Les modalités de publicité
31
1. La publicité par voie d'affichage
32
2. La publication au bulletin des avis domaniaux et
fonciers
32
B. Les effets de la publicité
34
1. Le rapprochement de l'administration des
affaires foncières de ses usagers
34
2. Le caractère opposable de la
procédure
35
SECTION II : LES ELEMENTS POUVANT
FACILITER LA CELERITE DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION DIRECTE
35
Paragraphe I: Le respect des frais
afférents à la procédure d'immatriculation
directe
36
A. Les frais prévus par la loi de finance de
1991
36
B. Les frais supplémentaires à la
charge du requérant
37
Paragraphe II: L'attitude des
intervenants à la procédure d'immatriculation
38
A. L'attitude souhaitable des autorités
administratives.
38
B. L'attitude des responsables des services des
affaires foncières et du cadastre
39
Conclusion du chapitre
40
CONCLUSION PREMIERE PARTIE
42
SECONDE PARTIE : LES DIFFICULTES
RENCONTREES LORS DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION
42
CHAPITRE I : LES DIFFICULTES
RELATIVES AUX INCIDENTS A LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION
DIRECTE
45
SECTION I : LES INCIDENTS EXPRESSEMENT
PREVUS PAR LE LEGISLATEUR
45
Paragraphe I : L'analyse des
oppositions et des demandes d'inscription
45
A. Les conditions pour faire opposition ou demander
une inscription
45
1- L'auteur de l'opposition ou de
la demande d'inscription
45
2. La forme et le délai de l'opposition
46
B. Le domaine de l'opposition et de la demande
d'inscription
48
1- L'objet de l'opposition
48
2. Le domaine de la demande d'inscription
49
Paragraphe II : Les effets de
l'opposition et de la demande d'inscription
50
A. Les effets visant la procédure
d'immatriculation elle-même
50
B. Les effets à l'égard du
requérant et des tiers
52
SECTION II : LES INCIDENTS
SUSCEPTIBLES DE NAITRE AU COURS DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION DIRECTE
53
Paragraphe I : la question de la
juridiction compétente pour les litiges nés au cours de la
procédure d`immatriculation
53
A. Le principe de la compétence de la
juridiction administrative
53
B. Une compétence tacite du juge
judiciaire
54
Paragraphe II: Les résistances
à la procédure d'immatriculation
57
A. L'exposé du problème
57
B. Les propositions de solutions
59
1- une véritable campagne de
sensibilisation
59
2. L'allègement des coûts de
procédure
60
Conclusion du chapitre
60
CHAPITRE II : LES DIFFICULTES
RELATIVES A LA MISE EN APPLICATION DE LA PROCEDURE D'IMMATRICULATION
61
SECTION I : LES DIFFICULTES DE GESTION
DE LA NOUVELLE PROCEDURE
61
Paragraphe I : Les insuffisances
perturbant la procédure d'immatriculation
61
A. Le manque des moyens techniques et
infrastructurels
61
1. L'insuffisance des moyens matériels
62
2. L'insuffisance des moyens financiers
62
B. L'insuffisance du personnel
63
1. L'insuffisance qualitative
63
2. L'insuffisance quantitative
64
Paragraphe II : Les
irrégularités commises au cours de la procédure
d'immatriculation directe.
64
A. La détermination des
irrégularités
65
1- Les irrégularités commises par
l'administration
65
2. Les irrégularités commises par le
requérant
67
B. Les effets des irrégularités
67
1. Les effets visant la procédure
d'immatriculation
68
2. Les effets dans l'environnement
sociétal
68
SECTION II : UN PLAIDOYER POUR UNE
ADAPTATION DU PROCESSUS D'ACCESSION A LA PROPRIETE FONCIERE AU CONTEXTE
CAMEROUNAIS
69
Paragraphe I : Le renforcement des
attributions de la commission consultative
69
A. La nécessité de réviser la
composition de la commission consultative
69
1. Le rappel de la composition actuelle de la
commission consultative.
69
2. Le réaménagement souhaitable
70
B. Le renforcement des attributions de la
commission consultative
72
1. la reconnaissance d'une véritable force
juridique au procès-verbal de la commission consultative
72
2. la nécessité d'accroître les
attributions de la commission consultative
73
Paragraphe II : La
nécessité d'une autre procédure à coté de
l'immatriculation
74
A. La reconnaissance ou la consécration d'un
droit foncier local
74
B. La nécessité de prendre en compte
les modes locaux d'accession à la propriété proprement
dite
75
1. Les fondements
76
2. Le mécanisme
77
Conclusion du chapitre II
78
CONCLUSION SECONDE PARTIE
79
CONCLUSION GENERALE
80
ANNEXES
84
INDEX
ALPHABETIQUE....................................................................................................97
BIBLIOGRAPHIE
99
TABLE DES MATIERES
102
* 1 La gestion de la terre
différait selon que l'on se trouvait sous la domination allemande,
anglaise, espagnole, française et portugaise.
* 2 C'est la période
où la grande réforme foncière a eu lieu au Cameroun
à travers l'ordonnance N°74/1 du 6 juillet 1974 fixant le
régime foncier, ordonnance N°74/2 du 6 juillet 1974 fixant le
régime domanial ; ordonnance N °74/3 du 6 juillet 1974
relative à la procédure d'expropriation pour cause
d'utilité publique et les modalités d'indemnisation.
* 3 Pour avoir un droit sur
un terrain, il suffisait d'inscrire dans un livre foncier chaque bien que l'on
avait et le conservateur affectait à celui-ci un compte. Elle
s'apparente aujourd'hui au régime de la publicité
foncière
* 4 L'on faisait constater
par des autorités administratives ses droits sur la terre, et cette
dernière lui délivrait un titre de propriété.
* 5 Décret du
21Juillet 1932 instituant au Cameroun le régime foncier de
l'immatriculation.
* 6 Lire MELONE Stanislas,
La parenté et la terre dans la stratégie de
développement :L'expérience camerounaise. éd
Klincksieck,Paris 1972, p 166 et Suiv.
* 7 Loi N°66-31 cor du 7
juillet 1966 modifiant les dispositions de l'article 5 du décret-loi
N°2 du 9 janvier 1963.
* 8 TJOUEN
Alexandre-Dieudonné, Droits domaniaux et techniques foncières
en droit camerounais : étude d'une réforme
législative, Paris économica 1982, p. 133.
* 9 Lire TJOUEN
Alexandre-Dieudonné op. cit.; également GASSE Victor,Droit
foncier outre-mer et son évolution depuis les indépendances,
th.dacty, Tome I.
* 10 Tandis que le
décret de1976 fixe deux conditions à l'immatriculation :les
conditions de fonds relatives à l'auteur et à l'objet de
l'immatriculation et une condition de forme relative à la
procédure d'immatriculation proprement dite ;le décret de
2005 ne vient régir uniquement que la condition de forme à
l'immatriculation
* 11 cf. ordonnance
n°74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier.
* 12 Cette procédure
est régie par le décret N°76/166 du 27 avril 1976 fixant les
modalités de gestion du domaine national.
* 13 GASSE Victor, Droit
foncier outre mer et son évolution depuis l'indépendance, th.
dacty tome I Université d'Aix-Marseille, 1968 p37.
* 14 GASSE Victor, op.cit. P
37.
* 15 TJOUEN
Alexandre-Dieudonné op.cit. pp155 et Suiv.
* 16 TIENTCHEU NJIAKO
André, Droits fonciers urbains du Cameroun, PUA, Yaoundé
2003, p 59 .Lire, du même auteur ; Droit réels et
domaine national au Cameroun, PUA, Yaoundé 2005, 544p.
* 17 Art 17 Paragraphe 2 de
l'ordonnance n°74 -1 du 6 juillet 1974 fixant régime foncier.
* 18 Art 10 nouveau 1°
de la loi N°80/21 du 14 juillet 1980 modifiant et complétant
certaines dispositions de l'ordonnance N°74/1 du 6 juillet 1974.
* 19 TIENCTHEU NJIAKO
André, Droit fonciers urbains au Cameroun, op.cit.
* 20 Art 11 nouveau du
décret N°2005/481 portant conditions d'obtention du titre
foncier.
* 21 CORNU (G),
Vocabulaire juridique, PUF ,14eéd paris 2003.
* 22 Voir BINYOUM (J),
cours des institutions administratives, Université de Yaoundé II,
année académique 2001 -2002.
* 23 MANDESSI BELL (E),
Le droit foncier au cameroun. Aspects théoriques et pratiques,
ouvrage dactylographié Tome I, p 24.
* 24 Art 12 nouveau du
décret n°2005/481 du 16 décembre 2005.
* 25 Art 13 nouveau du
même décret.
* 26 Instruction
N°000008/Y.18/MINDAF/D310 Du 29 décembre 2005 relative à la
nouvelle procédure de visa des dossiers de demande de titre foncier par
voie d'immatriculation directe.
* 27 Art 13 nouveau al 6 du
décret de 2005.
* 28 Art 13 nouveau al 7.
* 29 cf. Instruction
N°000008/Y.18/MINDAF op. cit.
* 30 Art 14 nouveau du
décret N°2005/81 du 16 décembre 2005.
* 31 Art 15 nouveau al 2 du
décret de 2005.
* 32 cf. instruction
op.cit.
* 33 TIENTCHEU NJIAKO (A),
Droits réels et domaine national au Cameroun, PUA, Yaoundé
2005, p81
* 34 Arrêté du
24 mars 1934 relatif à l'application du décret du 21 juillet 1932
instituant au le régime foncier de l'immatriculation au Cameroun.
* 35 LARANGE (A), La
déconcentration, LGDJ, Paris 2000, p 2.
* 36 Art 20 Nouveau al 2 du
décret op. cit.
* 37 cf. instruction
N°000008/Y.18/MINDAF/D310 op. cit.
* 38 Art 15 Nouveau al 2 du
décret N°2005/481 du 16 décembre 2005 op. cit.
* 39 Art 97 al 2 du
décret N ° 2005/178 du 27 mai 2005 portant organisation du
ministère des domaines et des affaires foncières.
* 40 Art 15 Nouveau al 1 du
décret n°2005/481 du 16 décembre 2005 op. cit.
* 41 Art 13 nouveau al 3 du
décret N°2005 op. cit.
* 42 Disposition fixant la
commission consultative. Avec le nouvel organigramme du Ministère des
domaines et des affaires foncières ; le Chef du service
départemental des affaires foncières devrait remplacer le
représentant des domaines dans la composition de la commission
consultative tel que prévu par le décret de 1976.
* 43 Décret
N°76/166 du 25 avril 1976 fixant les modalités de gestion du
domaine national
* 44 Il s'agit aujourd'hui
du représentant du service des affaires foncières
* 45 On parle de l'avis
simple lorsque l'administration est libre de consulter ou non l'organe qui est
placé à ses cotés, selon qu'elle estime la consultation
utile ou superflue à la solution du problème qui se pose. Bref,
l'autorité n'est pas tenue de se conformer à l'avis
émis.
* 46 Dans l'avis conforme,
l'autorité ne peut agir que dans le sens de l'avis qui lui a
été soumis. Elle conserve la faculté de ne pas agir ou
d'abandonner la décision.
* 47 L'avis obligatoire, est
un avis où l'administration est obligée de se soumettre ;
mais même si l'avis de l'organe consultatif doit être
demandé obligatoirement, l'organe de décision reste libre de se
conformer à celui-ci ou de passer outre.
* 48 Jgt n°29/CS-CA du
25 mars 1982, affaire BEYISSA Adolphe Mazarin contre Etat du Cameroun, in lex.
lata n°006 du 30 décembre 1994 , p8, présentation
Professeur Raymond Bernard GUIMDO
* 49 YOSSA (C), Les
commissions consultatives dans le régime foncier camerounais,
Mémoire de Licence en Droit, Université de Yaoundé
1976-1977 p 19.
* 50 Art 18 nouveau al 2
décret de 2005 op.cit.
* 51 Art 20 nouveau al 2 du
décret N°2005/481 op. c
it.
* 52 CS/CA jgt N°41 du
28 juin 1989 affaire ATEBA Barthélemy contre Etat du Cameroun.
* 53 CFJ/CAY jgt du 8
décembre 1970, affaire BILAE Jean contre Etat du cameroun.
* 54 Art 13 nouveau al 1 du
décret N°2005/481 op. cit.
* 55 Art 16 nouveau al 1 du
décret N°2005/481 op. cit
* 56 ROUSSET (M), Droit
administratif, I. L'action administrative (le droit en plus), Presses
Universitaires de Grenoble, 1994, p 144-145.
* 57 CE, 14 décembre
1969, sieur EVE, R 498.
* 58 SOCKENG (R), La place
de la terre dans le processus du développement économique du
Cameroun, Mémoire de Maîtrise en Droit Privé,
Université de Yaoundé, 1985-1986.
* 59 Art 15 2°
décret N°76/165 du 25 avril 1976 op. cit.
* 60 cf chapitre I supra
pour leur rôle.
* 61 Art 13 nouveau du
décret N°2005/481 du 16 décembre 2005 op. cit.
* 62 cf. instruction
N°000008/Y.18/MINDAF/D310 du 29 décembre 2005 op. cit.
* 63 TIENTCHEU NJIAKO (A),
Droits réels et domaine national au Cameroun, op. cit. p 292
* 64 cf. instruction
N°000008/Y.18/MINDAF/D310 du 29 décembre 2005 op.cit.
* 65 Extrait du journal
officiel de janvier 1984.
* 66 Extrait du bulletin
provincial des avis domaniaux du centre, 2°année N°8 du 1
septembre 2007.
* 67 Lire TADJUIDJE (W), La
déconcentration de la gestion foncière au Cameroun : une
analyse du décret n°2005/481 du 16 décembre 2005,
Mémoire de DEA, Droit Privé, Université de Yaoundé
II, février 2008
* 68 Décret
N°79-017 du 13 janvier 1979 relatif aux transactions immobilières
privées
* 69 cf. circulaire
N°000004/MINUH/D000 du 14 décembre 2000 portant modalités
d'application de la loi de finances N°91/003 du 30 juin 1991.
* 70 GUIFFO (J.P), Le
titre foncier au Cameroun, édition de L'ESSOAH, Yaoundé
2005
* 17 Pour le prix correspondant
à chaque format du tirage de plan ; voir Guide de l'usager (MINUH),
première partie, 2003.
* 71 TIENTCHEU NJIAKO (A),
Droits réels et domaine national au Cameroun, op.cit. p 72.
* 72 L'article 18 nouveau al
1 dispose « A l'expiration de délai prévu à
l'article 16 ci-dessus pour la réception des oppositions ou des demandes
d'inscription de droits, le conservateur foncier notifie au requérant
à domicile élu, toutes mentions inscrites au registre des
oppositions ».
* 73 NENZEKO KAGHO (C.J),
le contentieux foncier, Mémoire de DEA Droit Privé,
Université de Yaoundé II, 2002-2003.
* 74 GASSE (V), Le droit
foncier outre mer et son évolution depuis les indépendances,
Th. dacty. Tome I, Aix-Marseille, 1968 p 77.
* 75 CS/CA jgt du 29 mars
2001 affaire TCHEUDJOU Joseph contre Etat du Cameroun et ESCHOFFO TAMBA
boniface.
* 76 NYAMA (J.M),
Régime foncier et domanialité publique, UCAC,
Yaoundé 2001, p134 ; voir également GASSE (V) op. cit
p77.
* 77 La gérance
d'affaire est le « fait pour une personne, le gérant,
d'accomplir des actes d'administration dans l'intérêt d'un tiers,
le gère ou maître de l'affaire, sans que ce dernier l'en ait
chargé et en dehors de tout pouvoir légal ou judiciaire. Les
engagements pris par le gérant obligent le tiers qui doit, en outre, si
l'initiative était utile ou nécessaire, rembourser ses
dépenses » in GUILLEN (R) et VINCENT (J) (sous la direction
de) Lexique des termes juridiques, 14è édition, Dalloz,
Paris 2003.
* 78 Art 88 décrets
de 1932 instituant le régime foncier de l'immatriculation au
Cameroun.
* 79 Art 16 nouveau al 2
décret N°2005/481du 16 décembre 2005 op.cit.
* 80 Jgt N°73/ 88689 du
29 juin 1989 affaire MBARGA Raphaël contre Etat du Cameroun (MINUH).
* 81 Recours
N°409/88-89 affaire KAMDEM Lazare contre Etat du Cameroun (MINUH).
* 82 Ordonnance
N°06/DRSE/CS/PCA/88-89 accordant une demande de sursis à
exécution.
* 83 Art 16 nouveau al 1b
décret N°2005/481 op.cit.
* 84 AUBRY (C) et RAU,
cours de droit civil français, TII, 6°ed. Cité par
MIENDJIEM (I.L), Le droit des occupants du domaine national, op cit, p158
* 85 Req, 13 février
1834, D.P 1834, 1, p118 cité Le droit des occupants du domaine national,
P 158par MIENDJIEM op cit.
* 86 MIENJIEM ( I.L) op cit
n°187, p 143.
* 87 DOUBLIER (R), La
propriété foncière en AOF, éd Saint Louis,
imprimerie du gouvernement, Paris 1952, 195p.
* 88 V. infra : le
renforcement des attributions de la commission consultative (chapitre II de ce
titre).
* 89 Décret
N°76/165 du 27 avril1976 fixant conditions d'obtention du titre
foncier.
* 90 NYAMA (JM), op cit p
174.
* 91 Art 2 nouveau al 2
décret N°2005/481 du 16 décembre 2005 op.cit
* 92 Loi N°19 du 26
novembre1983 modifiant les dispositions de l'article 5 de l'ordonnance
N°74/1 du 6 juillet 1974 fixant le régime foncier.
* 93 L'article 7 de
l'ordonnance N°74/1 du 6 juillet dispose : « Les
conditions d'obtention du titre foncier ainsi que les règles relatives
à son annulation sont fixées par
décret ».
La constitution des privilèges et
hypothèques, le régime des inscriptions des prénotations
et de la saisie immobilières sont fixés par la loi ».
* 94 cf. chapitre I de la
première partie de notre travail.
* 95 En droit successoral
camerounais, lorsque un défunt laisse des descendants, c'est ceux-ci qui
lui succèdent en dehors de tous les successibles des autres rangs.
* 96 GASSE (V) op. cit.
p107.
* 97 CS N°62/CC du 06
janvier 1983, affaire MPOULI Lottin contre DJONO Valentin, TAGNE Christophe et
NOUME Henri cité par MIENDJIEM ( I.L) op cit n°333 et Suiv ;
p263 et Suiv.
* 98 MIENDJIEM ( I.L), op
cit n°337, p 268
* 99 Loi n°19 du 26
novembre 1983 modifiant les dispositions de l'article 5 de l'ordonnance
n°74/1 du 06 juillet 1974 fixant le régime foncier
* 100 C'est une action
réelle tendant à la reconnaissance d'un droit de servitude,
d'usufruit ou d'usage.
* 101 C'est une action
réelle tendant à faire reconnaître qu'un fonds n'est pas
grevé d'une servitude, d'un usufruit ou d'un droit d'usage.
* 102 Loi N°19 du 26
novembre 1983 modifiant de l'article 5 ordonnances N°74/1 op. cit.
* 103 TJOUEN (A.D),
Droits domaniaux et techniques foncières en droit camerounais (Etude
d'une réforme législative, op. cit. p 6.
* 104 MELONE (S), La
parenté et la terre dans la stratégie du développement
(L'expérience camerounaise) éd Klincksieck, Paris 1972.
* 105 Cité par
TIENTCHEU NJIAKO (A), Droits réels et domaine national au
Cameroun, PUA, Yaoundé 2005, p 309
* 106 TJOUEN (AD),
op.cit.
* 107 SOCKENG (R), La
place de la terre dans le processus du développement économique
du Cameroun, Mémoire de Maîtrise en Droit Privé,
Université de Yaoundé, 1985-1986.
* 108 TIENTCHEU NJIAKO (A),
Droits réels et domaine national au Cameroun, op. cit. p 281.
* 109 TIENTCHEU NJIAKO (A),
op. cit. p 334.
* 110 TIENTCHEU NJIAKO (A),
ibidem, p 282
* 111 Par exemple l'Ecole
des Eaux et Forêts de Mbalmayo pour la formation des personnels dans la
gestion de la faune et de la flore, l'Ecole Nationale des Travaux Publics pour
la formation des ingénieurs de conception et de construction
* 112 Ce qu'il faut retenir
de ce concours, c'est qu'il était organisé uniquement à
l'attention des responsables des affaires foncières ayant une certaine
expérience. Aucune candidature externe n'était recevable.
* 113 Jgt N°26 du 20
janvier 2000 affaire SILAPA Jean contre Dame WANCHI née TCHAKODEU
Marie.
* 114 CS/CA jgt N°30
du 26 mars 1992 affaire MVENG NDI née MENDOUGA Marguerite contre Etat du
Cameroun (MINUH).
* 115 CS/CA jgt N°25
du 30 décembre 1999 affaire NJOH PHILIBERT et EKOKE KOUM contre Etat du
Cameroun (MINUH).
* 116 CS/CA jgt N°78
du 31 juillet affaire DJINOU TCHALE André contre Etat du Cameroun
(MINUH).
* 117 CS/CA jgt N°29
du 25 mars 1982 affaire BEYISSA Adolphe Mazarin contre Etat du Cameroun.
* 118 CS/CA jgt N°06
du 27 août 1992 affaire EYANGO Martin contre Etat du Cameroun.
* 119 CS/CA jgt
N°60/99-2000(recours N°738/99-2000 du 09 mars affaire POHOKAM
Suzanne contre Etat du Cameroun .
* 120 CS/CA jgt du 27 avril
1995 affaire ITAMBE HAKO Prosper contre Etat du Cameroun.
* 121 CS/CA jgt N°61
du 27 mars 1997 Société Africaine Commerciale de Diffusion contre
Etat du Cameroun.
* 122 CS/CA jgt N°74
du 28 septembre 2000 succession NDEFO MBEWOU contre Etat du Cameroun
(MINUH).
* 123 Cette affectation
joue un rôle non moindre néfaste à la procédure
d'immatriculation. En effet lorsque que le sous-préfet ou le chef de
district qui reçoit une demande d'immatriculation, est affecté
au lendemain de cette réception, il est fort probable que son
instruction ne sera pas faite dans les délais. Par ailleurs
l'autorité remplaçante reçoit à nouveau des
demandes d'immatriculation sur le même terrain provenant d'une autre
personne. Ce qui engendra des tensions et des sources de conflit.
* 124 Cependant doivent
être exclus de ses compétences, des litiges qui ne peuvent
être réglés uniquement par le juge judiciaire comme nous
l'avions montré dans le chapitre I de ce titre.
* 125 La loi organisant le
tribunal administratif au Cameroun ne donne pas compétence au tribunal
administratif de connaître des litiges relevant des affaires
foncières et domaniales. Seule la chambre administrative de la Cour
Suprême reste compétente. A notre avis, il nous parait judicieux
qu'une telle compétence lui soit reconnue dans le souci d'une part de
décentraliser véritablement la procédure d'immatriculation
et d'autre part, le désengorgement du rôle de la chambre
administrative de la Cour Suprême.
* 126 Pour le débat
autour de la notion de propriété, lire NENZEKO KAGHO (C.J), Le
contentieux foncier, Mémoire de DEA Droit Privé,
Université de Yaoundé II, 2002/2003, pp 11-12
* 127 Professeur BOKALLI
(V.E), La coutume, source de droit au Cameroun, in RGD, n°28, pp 37-69.
* 128 129 Pour
la compréhension de l'usucapion, lire POUGOUE (PG), op cit, TIENTCHEU
NJIAKO (A), Droits réels et domaine national au Cameroun,
op cit.
* 130 ROCHEGUDE (A),
Foncier et décentralisation. Réconcilier la
légalité et la légitimité des pouvoirs domaniaux et
fonciers, in Cahiers d'Anthropologie du Droit, 2002, pp 15-43. Mise en ligne
http/www.foncier-developpement.org/analyses-et-débats.
* 131 Lire CHAUVEAU (J.P)
et LAVIGNE-DELVILLE (Ph) Quelles politiques foncières
intermédiaires en Afrique rurale francophone. Article mis en ligne sur
le site www.foncier-developpement.org/analyses-et-debats
* 132 Jusqu'à nos
jours, aucune véritable école n'est créée pour la
formation des responsables des affaires foncières. Exception des agents
du cadastre qui sont formés en partie à l`Ecole Nationale des
Travaux Publics..
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