2.3.3 Durabilité économique:
Par durabilité économique, on se rapporte
à la santé économique d'une ville sur le long terme: d'une
part au niveau du coût de construction et d'exploitation des
infrastructures (transport, électricité, égouts etc.),
d'autre part à la vitalité de l'économie locale et
à la situation de l'emploi.
La forme urbaine influence ces critères plus ou moins
directement.
4 Naess P, (1991) « Environment protection by urban
concentration », paper presented at Conference on Housing Policy as a
Strategy for Change, Oslo, copy available from Norwegian Institute for Urban
and Regional Research, Oslo
En ce qui concerne les coûts des infrastructures,
plusieurs recherches ont tenté de déterminer quelle forme urbaine
était la plus efficace, mais la complexité des facteurs influents
à cet égard empêche de se prononcer clairement pour l'une
ou l'autre forme. Pour le moins, il semblerait qu'il existe un consensus
que la forme étalée est coûteuse pour la plupart des
services publics, en particulier pour les services de transport
(Bussière et Bonnafous, 1993: 26), pour autant bien
évidemment que la densification se fasse de manière
qualifiée (cf. conditions ci-dessus) et n'engendre pas des nuisances qui
coûteraient aux collectivités publiques.
Les coûts d'infrastructures du développement
urbain ont été évalués en Suisse pour
différents type de constructions selon le type de localité
(ville, commune rurale etc.) et selon qu'il s'agissait de quartiers existants
ou de nouveaux développements (ARE/ECOPLAN, 2000). La synthèse
des résultats montre que les coûts d'infrastructures sont d'autant
plus faibles lorsque la densité du quartier est élevée
(dans l'ordre décroissant: immeubles de plus de trois niveaux, maisons
en rangée, villas). Elle montre également que ces coûts
sont plus élevés, dans chacun de ces trois types de quartier,
avec un mode d'implantation dispersé des construction qu'avec un
développement en prolongement des zones construites ou, mieux encore,
à l'intérieur de périmètres largement
construits.
Les collectivités ont donc un intérêt
financier à voir leur territoire s'urbaniser de manière plus
dense.
Certains auteurs s'interrogent cependant sur la
faisabilité économique d'une ville plus compacte compte tenu
d'une tendance à la décentralisation des activités
économiques non dépendantes de la centralité (Thomas et
Cousins, 1996) La disponibilité de sites vierges, bien accessibles en
voiture, à prix compétitifs, poussent les entreprises à
s'installer en périphérie plutôt qu'au centre, d'autant
plus que les coûts liés au transport sont plutôt faibles
comparativement à leur budget total. L'attrait d'un meilleur
environnement en périphérie joue un rôle également,
de même que la présence d'une main-d'oeuvre qualifiée en
périurbain (ibid.). Dès lors, il est à craindre que in
the case of the private sector, it is evident that there will be some
resistance to policies that run conunter to the logic of the property market
(Breheny, 1996: 27).
Cependant, les avantages liés à une localisation
centrale - économies d'agglomération, visibilité,
infrastructures déjà en place, proximité des
facilités - sont attractifs pour les activités tertiaires et pour
certaines activités industrielle à haute valeur ajoutée.
La concentration des activité économiques à
l'intérieur de la zone à bâtir ne semble donc pas aller
à l'encontre de à la logique de marché pour ce type
d'entreprise. Tout comme pour l'habitat, il s'agit de prendre conscience que
certaines tendances ne sont pas inévitables et que l'aménagement
du territoire, en offrant des alternatives aux localisations
périphériques, peut oeuvrer en la faveur d'une urbanisation plus
dense.
Un autre aspect de la durabilité économique de
la densification est le suivant: une ville plus compacte nécessite la
régénération urbaine de certains espaces (friches
notamment) et la densification des espaces déjà construits. Pour
que cette densification mène à une plus grande qualité de
vie, un certain nombre de conditions ont été
énoncées plus haut. La question est des savoir si le milieu
immobilier a un intérêt financier à investir dans des
processus de densification qualifiée, à savoir des processus de
régénération urbaine visant
notamment une mixité d'activités, une
mixité sociale ou la création d'espaces publics. La densification
qualifiée est-elle financièrement viable ?
La question mérite d'être posée, car si la
densification est clairement source de profit pour les promoteurs, la
densification qualifiée, investie de préoccupations sur la
qualité architecturale et urbanistique du projet, n'impliquant pas
toujours la maximisation de l'utilisation des indices de densité (IUS),
pourrait aller à l'encontre des volontés des
propriétaires.
Or, il semble qu'une tendance relativement récente soit
à la reconnaissance de a valeur économique indirecte de l' «
urbanité ». Selon Thiébaud, chef du service de
l'aménagement urbain à Neuchâtel, la valeur indirecte des
espaces publics commence à être reconnue aujourd'hui (Vivre la
Ville, 15 décembre 04)
L'expérience montre que des opérations de
régénération urbaine, notamment de reconversion de friches
industrielles, issues de partenariats privé-public, ont abouti à
des quartiers de bonne qualité de vie, socialement et fonctionnellement
mixtes, avec des espaces publics de qualité. Il semble donc que la
volonté publique d'urbaniser le tissu bâti de manière
qualifiée peut, dans certains cas qui tendent à se
généraliser, rencontrer l'intérêt du secteur
privé.
La densification est désirable par les
collectivités publiques en termes économique (coûts des
infrastructures, vitalité de l'économie locale); elle semble
d'autre part qu'une densification qualifiée puisse être
économiquement viable pour le secteur privé. Les trois conditions
que nous relevons pour la concrétisation d'une densification
qualifiée des espaces urbaines sont:
1. les processus de densification doivent être
contrôlée par les pouvoirs publics pour éviter tout
processus de tertiairisation ou de gentrification
2. la régénération urbaine doit être
financièrement attractive pour le secteur privé
3. la densification du tissu bâti doit donc résulter
de partenariats public - privé
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