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Contribution à  l'étude de la rentabilité et du financement du logement urbain au Burundi

( Télécharger le fichier original )
par Dieudonné NYUNGUKA
Université du Burundi - Licence/Bac+4 2008
  

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III.4.3.4.3. Les contraintes liées au faible niveau du revenu des ménages

Rappelons que le niveau du crédit est déterminé sur base du revenu du demandeur. Le coût élevé du crédit évoqué au deuxième chapitre ainsi que le coût de la construction exigent que le revenu soit suffisant pour permettre l'éligibilité à un crédit aussi suffisant.

Or, le tableau suivant montre que peu de gens sont éligibles. Le remboursement se fait par mensualité constante en 20 ans.

Tableau n° 27 : Coût du crédit logement au FPHU selon le revenu du
ménage en BIF

Faible standing

Revenu

Revenu

Cessible 50%

Montant brut

coût indirect

crédit net

Coût/m²

Superficie

bâtie

mensualité

100 000

50000

3 500 000

242 200

3 257 800

120 000

27,1

54 016

125 000

62500

4 000 000

264 200

3 735 800

120 000

31,1

61 732

150 000

75000

5 000 000

320 000

4 680 000

120 000

39,0

77 165

175 000

87500

6 000 000

354 000

5 646 000

130 000

43,4

93 598

200 000

100000

7 000 000

408 000

6 592 000

130 000

50,7

123 464

225 000

112500

8 000 000

452 000

7 548 000

140 000

53,9

123 464

Moyen standing

275 000

137500

9 000 000

496 000

8 504 000

140 000

60,7

138 897

300 000

150000

10 000 000

540 000

9 460 000

140 000

67,6

154 330

350 000

175000

12 000 000

648 000

11 352 000

150 000

75,7

185 196

400 000

200000

14 000 000

736 000

13 264 000

150 000

88,4

216 062

450 000

225000

15 000 000

810 000

14 190 000

150 000

94,6

231 496

500 000

250000

18 000 000

942 000

17 058 000

160 000

106,6

277 795

Source : nous même sur base des données du FPHU.

Signalons d'abord que les coûts indirects comprennent la prime d'assurance incendie et les frais de suivi. Ils sont directement déduits du crédit brut et alloués conformément aux fins pour lesquelles ils sont destinés.

Au regard de ce tableau, nous constatons que le niveau du crédit augmente avec le revenu du ménage. Ce revenu est par ailleurs considéré comme un justificatif le plus éloquent de la capacité d'endettement. Il ressort également de ces données qu'il est pratiquement impossible pour un ménage ayant un revenu de moins de 100 000BIF de prétendre acquérir un logement à Bujumbura.

Le coût économique du logement dépasse de loin la capacité financière de la majorité des demandeurs de crédits surtout les fonctionnaires de l'Etat comme ceux des secteurs parapublic et privé.

Pour les ménages ayant un revenu compris entre 100 000 et 275 000BIF, ils peuvent acquérir un logement décent de superficie de 60,74m² au maximum.

Là encore, l'accès aux services de l'eau et de l'électricité n'est possible qu'à travers un système de partage de coût entre plusieurs ménages car le coût du raccordement rendrait ce dernier inaccessible à un seul ménage.

De même, le coût du crédit logement moyen standing  peut exiger un revenu mensuel de 500 000BIF, soit un remboursement de 277 795BIF par mois. En se référant à la grille indicielle actuelle, nous constatons que seuls les cadres de direction et rarement les agents de la catégorie socioprofessionnelle de collaboration peuvent prétendre acquérir un crédit immobilier.

Il importe de faire remarquer que compte tenu du coût élevé du crédit, le remboursement en intérêts dépassent de loin le remboursement en capital.

Ainsi, les mensualités comprennent en moyenne 60% de remboursement en intérêts. Il est donc vraisemblable que très peu de gens aient ces revenus pour être éligibles au crédit.

Le FPHU étant spécialisé dans le financement de l'habitat urbain, il s'avère nécessaire de comparer son action avec d'autres établissements financiers qui financent eux aussi entre autres secteurs, l'habitat.

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"Ceux qui vivent sont ceux qui luttent"   Victor Hugo