B : LA procédure de renouvellement
Les nouvelles dispositions régissant le bail
commercial ont considérablement simplifier la procédure de
renouvellement .les articles 92 et 93 AU/DCG disposent qu'en cas de bail
à durée déterminé, le preneur peut demander le
renouvellement de celui-ci par acte extra judiciaire au plus tard trois mois
avant la date d'expiration du bail.
En cas de bail à durée indéterminé
toute partie qui entend le résilier doit donner congé par acte
extrajudiciaire au moins six moins à l'avance.
La demande de renouvellement est facultative pour le preneur
.Le bailleur doit faire connaître sa réponse au plus tard un mois
avant l'expiration du bail.Dans le cas contraire il est réputé
avoir accepté le principe du renouvellement.
Le preneur a le droit de s'opposer au congé en le
notifiant au bailleur au plus tard à la date d'effet de celui-ci.Si le
renouvellement est accepté soit expressément soit tacitement la
durée du nouveau bail est fixée à trois ans ( art 97
AU/DCG).
§ II : Maintien du bail en cas de modification de
la situation du preneur
La protection du preneur se manifeste aussi en cas de
procédures collectives et des fusions de sociétés.
1. 12- 7085III du marché _Guillart
A : Redressement judiciaire et liquidation des
biens
L'article 36 du décret de 1953 énonce que
le redressement judiciaire ou la liquidation des biens
n'entraînent pas de plein droit la résiliation du bail des
immeubles affectés à l'activité professionnelle du
débiteur.
Il est aussi étendu aux locaux qui dépendent
de ces immeubles servant à l'habitation du preneur ou de sa
famille.Ainsi l'ouverture de procédures collectives n'affecte pas le
droit au renouvellement du bail. La loi a instituée un principe
appelé faculté d'option.
Il permet au débiteur assisté du syndic ou au
syndic seul d'exercer un choix entre la résiliation du bail et la
poursuite du contrat ; donc de conserver le bénéfice de la
propriété commerciale.
Le syndic qui opte pour la résiliation du bail a pour
seule obligation préalable de notifier sa demande au bailleur et
aussi de remettre les lieux en l'état .On peut signaler que le bailleur
n'a aucun recours efficace, si l'immeuble ne lui est pas remis dans des
conditions normales .
Ainsi sauf dans l'hypothèse déjà
précitée où l'administrateur aura résilié le
bail, la continuation de l'entreprise emporte maintien du contrat de bail aux
conditions et clauses précédentes.
A la fin du premier contrat, le syndic ou le
débiteur pourra demander son renouvellement et en cas de refus le
propriétaire paiera une indemnité d'éviction conforme
aux prescriptions légales.
Toujours dans le cadre de la protection du preneur en
difficulté, le législateur a accentué la prohibition de
toute action en vue d'obtenir la résolution du contrat pour
défaut de paiement de loyers.
Il est également interdit au bailleur comme à
tout créancier d'agir en recouvrement d'une créance née
du bail avant le prononcé du jugement d'ouverture .Jusqu ici cela est
le principe général.L'innovation majeure est à chercher
du coté de la demande tendant au prononcée de la
résiliation judiciaire pour écarter tout droit au
renouvellement.Dans ce cas précis bien que normalement le défaut
de paiement des loyers échus constitue un motif légitime de refus
de renouvellement ;le bailleur qui fonde son action sur cette cause ne
pourra pas obtenir satisfaction .Les défauts de paiements ne pourront
être invoqués ni avant le jugement d'ouverture ni après.De
ce fait le bailleur a pour seule ressource de procéder à la
déclaration de sa créance dans les conditions prévues par
l'art 78 et 79 du Acte uniforme sur les procédures collectives ainsi
il deviendra un créancier à la masse. .
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