Section II : Les conséquences de la
reconnaissance du droit au renouvellement
La protection assurée par la loi dans le cadre du
statut des baux commerciaux revêt un important considérable ;
car en plus de sauvegarde du fonds de commerce, il y'a un véritable
encadrement du processus de renouvellement.
§I : L'encadrement du renouvellement
L'encadrement se manifeste par le plafonnement des loyers et
par la protection contre des clauses contre résolutoires.
A : Plafonnement des loyers à l'occasion du
renouvellement
Il ne suffit pas d'affirmer le principe du droit au
renouvellement .Un propriétaire hostile à ce principe tenterait
d'augmenter indéfiniment le loyer.Ce système oblige le preneur
à quitter les locaux volontairement sans que le propriétaire
n'ait à payer une quelconque indemnité.
C'est pour cette raison que la loi a institué un
système de plafonnement .Le bail renouvelé est en principe
identique au bail précédent.Le bailleur ne peut pas prendre
prétexte du renouvellement pour fixer le loyer
délibérément. ou imposer de nouvelles charges.
Le loyer n'est aussi pas caduc Elle peut être
augmenté seulement à des conditions prédéfinies par
la loi. Elle doit correspondre à la valeur locative qui est
déterminée selon l'article 85 AU/DCG par les
éléments suivants : la situation des locaux, leur
superficie et l'état de vétusté .et enfin par le prix des
loyers couramment pratiqués dans le voisinage pour les locaux
similaires.Deux arrêts se situant l'un dans le prolongement de l'autre
ont indexés cette question. (C1ass. civ. 3e 15
janvier 1992 bull civ. III no 18 page 11 et cass. civ. 6 janvier 1993 ;
REP 1993 art -35458 page 225).
Rappel des faits : dans le premier arrêt la
société civile immobilière (SCI) propriétaire des
locaux, a donné en location à la société PORTE DE
FRANC porté durant le renouvellement à cinq cent cinq mille deux
cent quatre vingt quatre Francs .par le jeu d'une clause mobile. La
société locataire en a demandé la révision.
1 bull.civIII n° 18 page 11 et rep civ1993 art 35458
page 225
Dans la deuxième espèce la société
LA MONDIALE est propriétaire de locaux à usage commerciale en
à donner location à la société REYNOID en vertu
d'un bail assorti d'une clause d'échelle mobile que le loyer ,ayant ,
en application de cette clause augmenté de plus du quart .Pour ces
deux affaires le juge a estimé que le loyer révisé
devrait être fixé judiciairement par rapport à la valeur
locative et non par référence aux stipulations contractuelles
.Deux enseignement sont à tirer de ces deux arrêts. D'une part,
il est clair
aujourd'hui que l'action en révision fondée sur
l'article 28 du décret de 1953 n'est pas réservée au
seul preneur le bailleur peut en bénéficier .D'autre part il
nous serait exagéré de voir dans cette
jurisprudence ,l'expression d'une volonté de rejet de tout mode de
fixation des loyers non exclusivement fondé sur la valeur locative.
Néanmoins elle s'affirme comme un critère incontournable de
fixation des loyers renouvelés.
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