§II : Les sanctions du non respect de la
propriété commerciale
Le non respect du droit au renouvellement par le
propriétaire est synonyme de sanctions pécuniaires s il est
illégitime .Elle obéit à un régime juridique
strict élaboré par la loi
A : Versement d'une indemnité d'éviction
En vertu de l'article 94 AU/DCG le bailleur peut s'opposer
au renouvellement du bail à durée déterminée ou
indéterminée, en réglant au locataire une indemnité
dite d'éviction .Tant que le propriétaire n'aura pas versé
cette indemnité ;il ne pourra pas expulser le preneur des
locaux.Ici on considère le refus injustifié du
propriétaire comme un acte fautif(LOUiS VOGEL) ouvrant droit à
réparation.Il appartient ainsi au propriétaire d'apporter des
preuves qui établissent que son refus est justifié .Il y'a donc
un renversement de la charge de la preuve au profit du preneur .
Il faut un motif grave et légitime, qui est
essentiellement constitué par une faute du locataire Ce manquement
n'est pas limité aux seules infractions au statut mais il doit se
rattacher au bail par un lien .Les juges exigent donc la motivation du
refus.
De ce fait en cas de refus illégitime, et dés
lors que le bail est soumis au statut ; une indemnité est due par
le propriétaire.Elle doit être égale au préjudice
subi par le preneur (L145 -15 décret 1953 et art 94 AU /DCG)
L'alinéa 2 de l'article 94 dispose qu' à défaut d'accord
entre les parties l'indemnité est fixée par la juridiction
compétente .Et elle précise que l' évaluation sera faite
par rapport au chiffre d'affaire ,aux investissements réalisés
par le preneur et à la situation géographique du local.
On constate que l'acte uniforme n'est pas très
explicite pour la fixation du montant de l'indemnité
d'éviction.Et pour bien cerner la question on s'est
référé au décret de 1953 et à la
jurisprudence commerciale.
L'article 8 alinéa 2 estime qu'on doit tenir compte de
l'effet que devrait produire normalement une éviction : la perte du
fonds par le locataire .C `est pourquoi le texte prévoit que
l'indemnité est égale à la valeur du fonds (FRANCIS
LEFEVBRE). Elle peut aussi être fixée selon la valeur du droit
au bail. Nous retrouvons dans ce cas précis une trace de la protection
du locataire en tant que telle ; indépendamment du fonds.
Deux arrêts de la cour de cassation ont
réaffirmés une jurisprudence acquise depuis longtemps (3eme ch.
13 octobre 1993 loyers et copr février 1994 no74 et civ. 11 juin 1992
bull civ. III no 195 page 20).
En effet dans ces deux arrêts la cour considère
que la valeur du bail non renouvelé doit être prise en compte
pour le calcul de l'indemnité et qu'elle doit être égale
à la valeur du droit au bail dés lors que l'exploitation du fonds
étant déficitaire .Elle doit être supérieure
à la valeur marchande. 1(19 janvier 2005).
Aujourd'hui même si on est en face d'un fonds de
commerce peu important dans un local spécialement bien placé,
l'évaluation de l'indemnité doit tenir compte du droit au bail.
C `est finalement ce que la cour de cassation a retenu après multiples
hésitations. du fait que l'emplacement peut représenter un
certain potentiel de développement .Un fonds dont l'exploitation est
déficitaire peut avoir une certaine valeur parce qu `il aurait pu
intéresser un acquéreur susceptible d'en tirer mieux parti que
l'exploitant actuel.A titre accessoire l'indemnité peut aussi couvrir
les frais de déplacement du fonds, de déménagement, le
cas échéant le licenciement d'une partie du personnel.
| 
